1、單擊此處編輯母版標題樣式 房地產會計核算規范 財務資金部梁倩虹 2013年X月X日 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 拿 地 階 段 拿 地 階 段 可行性分析報 告 投資管理部了解項目調研情況 成交確認書投資管

2、理部了解土地情況摘牌面積、土地款等 土地合同投資管理部了解土地情況出讓面積、土地款等 與政府約定的 其他資料 投資管理部 如會議紀要、紅頭文 件等，了解土地情況 注意土地出讓過程中 的特殊約定 土地款、相關 稅費及補償款 等票據 投資管理部 項目管理部 成本歸集的依據 土地款發票是否齊全、 合法、支付土地費用 對應土地使用證信息 開發周期、開 發計劃 項目管理部用于了解項目情況 掌握開發范圍和開發 不同環節時間 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 前 期 階 段 前 期 階 段 立項文件 項目管理部 土地增值稅需要信息、 資料 了

3、解立項范圍、以及對應 成本核算和銷售苑區范圍 開發數據 簡表、型 號表 區域工程管 理部、項目 管理部 開發數據簡表開發數據簡表記錄 基底面積、室外車位面 積、道路用地、綠化用 地、總用地面積、可售 建筑面積、建筑面積等 數據。型號表型號表記錄 各苑區型號構成、不同 型號的相關面積數據等， 隨著項目報建、預售、 竣工，面積數據會進行 相應更新。均可作為成 本拆分的依據。 1、根據現有的施工許可 證、國土證上面所載的面 積數據，核對簡表的 面積是否準確，并核對棟 號是否齊全。 2、項目推進各階段所發 生的成本，按當月開發數 據簡表中最新數據處理， 以后更新數據時對以前的 成本分攤不進行追溯調整

4、（重大差異除外）。 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 前 期 階 段 前 期 階 段 世邦六 證表 項目總辦 區域辦公 室 附有該項目從土地到 竣工的相關信息，劃 分成本對象、成本拆 分等均可參考上面相 關信息 由“土地辦證清單”、 “立項文件”、“建設 工程規劃許可證”、 “建設工程施工許可 證”、“商品房預售許 可證”、“竣工驗收證” 組成，應核對其是否準 確 工程任 務表 項目總辦 參考其工程進度的安 排 工程任務安排因現場實 際情況、公司策略等因 素而改變，財務獲得更 新信息 實際開 工時間 項目部 部分苑區計劃和實際

5、開工時間差異較大， 其成本分攤需用時間 判斷 開工時間及對應的開工 苑區范圍 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 前 期 階 段 前 期 階 段 明確自有物 業與公共配 套設施范圍 項目管理部 判斷作為“固定 資產”或分攤成 本進苑區的主要 依據 各苑區動工時,應向 業務部門了解自有 物業情況，以便確 定成本核算對象 與施工方及 監理單位等 簽訂相關工 程合同 項目管理部、 造價管理部 成本歸集的依據 合同金額、合同范 圍、工程項目內容 等 成本預算造 價 造價管理部 成本歸集、成本 分析的依據 組成總包合同總金 額的預算信息 成

6、本核算對 象資料 項目管理部、 造價管理部 劃分成本核算對 象的依據 成本核算的載體與 核心 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 項 目 建 設 項 目 建 設 工程進度款、 零星工程付 款審批表 項目管理部、 造價管理部 成本 歸集 的依 據 1、核對金額是否正確、工程款 支付比例是否合理、造價是否按 要求進行房地產項目劃分等。 2、進度款支付申請表應由造價 部審定支付款項。 3、本期完成工程造價確認表應 由施工方和監理單位簽發。 4、造價管理部申請計價表應顯 示到施工棟號。 5、形象進度說明項目管理部應 已復核。 6、除造價部

7、審核外的成本必須 附明細資料，可以體現受益范圍、 成本構成、標準等。 支付工程款 相關附列資 料 代扣款項 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 預 售 階 段 預 售 階 段 預售款監控 銀行資料 財務管資金 部 集團對于銀行賬戶 資料存檔要求 監控協議財務資金部 預售范圍、 推售時間 營銷中心 預售時間及對應的苑區范 圍 預售占地和 建筑面積 項目管理部 成本拆分的依據 核對棟號是否齊全，用地 面積是否與國土證一致， 建筑面積較報建時差異是 否合理 銷售物業交 樓時間 營銷中心 結轉主營業務收入 的依據和成本核算 單位是否出現不

8、同 時期交付而進行第 二次拆分 交樓時間及對應苑區范圍 預售物業與 施工區域對 照表 營銷中心 財務資金 成本核算對算與銷 售苑區的對應關系 以銷售棟號對應成本核算 的施工棟號做一個對照表， 以便賬務處理 單擊此處編輯母版標題樣式一、成本核算基礎工作 資料名資料名對應部門對應部門作用作用注意要點注意要點 竣 工 驗 收 竣 工 驗 收 初步和 最終結 算資料 造價管理 部 成本歸集的依據 核對棟號是否齊全，初 步結算還應核對是否包 含現場簽證等 工程發 票 項目管理 部、造價 管理部等 成本歸集的依據 工程款發票是否齊全、 票據是否合法 實測占 地和建 筑面積 等 項目管理 部 成本拆分的依據

9、 核對棟號是否齊全，用 地面積是否與國土證一 致，建筑面積較預售時 差異是否合理 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成本核算對象 產權歸屬產權歸屬 分類歸集分類歸集 功能區分功能區分 裝修標準差異裝修標準差異 成本差異成本差異 標段劃分標段劃分 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成

10、本核算對象 1、產權歸屬： 開發產品能夠對外銷售、有產權的，應作為獨立的成本核算對象 大型公共配套設施：如跨河橋梁、跨線橋、體育館、售樓部、會所、 交通中心等，不論是否有產權，不論其支出是否攤入開發產品成本， 均單獨作為成本核算對象歸集。 小型公共配套設施：可不單獨作為成本核算對象，其開發費用直接計 入開發項目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、鍋爐房等。 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成本核算對象 2、分類歸集： 對不同開發地點、不同竣工時間、不同產品類型、不同裝修標準、不 同施工單位施工的群體開發項目，應考慮單獨作為成本核算對象進行 核算。對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可按開

11、發項目的周 期等劃分為不同的成本核算對象。 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成本核算對象 3、功能區分： 開發項目某一組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，如裙房、 公寓、寫字樓等，可作為獨立的成本核算對象。若地上與地下的建筑 均為一體，而地上建筑有不同產品，應以其整體為一成本核算對象歸 集成本。 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成本核算對象 4、裝修標準差異： 開發項目因產品類型或功能不同或其他原因而導致交付裝修標準存在 較大差異，如毛坯、普通裝修、精簡裝修、升級裝修、豪華裝修等， 應分別作為成本核算對象。成本歸集過程中，物業的裝修標準通常是 在后期確定改變或最終確定，成本歸集時往往不能準

12、確的劃分裝修和 毛坯的范圍，在不確定性較大情況下，歸集時可以不將未確定的裝修 和毛坯范圍分別作為成本核算對象， 但在完工結轉到庫存商品時應分 開。 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成本核算對象 5、成本差異： 開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的 ，要分別作為成本核算對象。如樣板區，其裝修成本較其他物業略高 ，可單獨作為一個成本核算對象。 6、按“標段”方案： 一個銷售苑區分幾批建設、完工的情況，在這種情況下，以施工范圍 （簡稱“標段”）為主要思路劃分成本核算對象。 單擊此處編輯母版標題樣式二、確定成本核算對象 特殊產品類型： 1、同為一個基礎的不同產品 同為一個基地但

13、有不同產品的物業，應根據不同產品的重要性及占比 進行判斷，應以“較為重要”或“較大占比”的產品作為該物業的“ 業態檔案”。結轉庫存商品時再分開核算。如商鋪。 2、關于車位： 洋房底層下的地下車庫，車庫與洋房屬于同一整體，無論產權歸屬， 在確認成本核算對象時視為“洋房”統一歸集成本，結轉庫存商品時 再分開核算。 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管

14、理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式三、成本核算項目及內容 全：成本科目、合同類別、款項類別、流程選擇等指引 20120730更 新.xls 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目及準則四、成本核算科目及準則 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式（一）、成本核算科目及準則 成本核算相關科目（一） 【房地產開發成本】- 房地

15、產開發成本通過本科目核算 【預付工程款】-核算總包合同預付工程款或需要在應付進度款扣除 的其他工程預付款 【應付工程款-發票已到】-房地產開發成本對方科目通過本科目 核算，實付工程款通過本科目核算。 【應付工程款-暫估】-預提暫估工程成本通過本科目核算 【應付土地款】-房地產開發成本-土地款及相關費用對方科目通過本 科 目核算，支付土地款及相關費用通過本科目核算。 單擊此處編輯母版標題樣式（一）、成本核算科目 成本核算相關科目（二） 【其他應收款-外包單位代付款】-代施工單位支付的甲指材料、工程 借款、水電費等代扣代繳類費用通過本科目核算，并記入相關的明細 科目。 【營業外收入-罰款收入】-應

16、付進度款扣除對施工單位的罰款收入在 本科目核算。 【庫存商品-開發產品】-核算已開發完成并竣工驗收的開發產品實際 成本。 單擊此處編輯母版標題樣式（一）、成本核算科目 成本核算原則： 以工程進度確認成本 不以收取的有效發票確認成本 發票通過票據臺賬進行管理 單擊此處編輯母版標題樣式（二）成本核算準則 應付進度款應付進度款 付款計劃付款計劃 補錄線下應付款補錄線下應付款 財務應付款 NC應付管理 -成本應付單 引入財務應付款引入財務應付款 實付款登記實付款登記 實付款 NC應付管理 -成本付款單 扣款登記扣款登記 代扣款支付 NC應付管理 -成本付款單 單擊此處編輯母版標題樣式（二）成本核算準則

17、 1、支付預付工程款 （指合同約定、需要在進度款扣除的預付工程款） 借：預付工程款 貸：銀行存款 備注：零星合同的分期付款，首次付款不當是預付工程款核算 單擊此處編輯母版標題樣式（二）成本核算準則 2、應付進度款 借：房地產經營成本 貸：應付工程款-發票已到 支付進度款 借：應付工程款-發票已到 貸：銀行存款 單擊此處編輯母版標題樣式（二）成本核算準則 3、 應付工程結算款、保修款 借：房地產經營成本 貸：應付工程款-發票已到 支付工程結算款、保修款 借：應付工程款-發票已到 貸：銀行存款 單擊此處編輯母版標題樣式（二）、成本核算準則 5、 預提工程結算款、保修款 借：房地產經營成本 貸：應付

18、工程款-暫估 紅字沖銷預提成本： 借：房地產經營成本 貸：應付工程款-暫估 單擊此處編輯母版標題樣式（二）、成本核算準則 6、集團上市建筑公司不同賬務處理：包含廣東騰越、雅駿 、騰安，按實際開票金額確認工程進度款。 借：房地產經營成本 貸：預付工程款 財務應付款同時生成以下分錄： 借：預付工程款 貸：其他應收款 單擊此處編輯母版標題樣式（三）、應扣款 1、工程借款 借：其他應收款-外部單位代付款-工程借款 貸：銀行存款 單擊此處編輯母版標題樣式（三）、應扣款 2、甲指材料款 借：其他應收款-外部單位代付款-甲指材料款 貸：銀行存款 3、代扣代繳類費用 包括水電費、稅費、農民工保證金等代扣代繳費

19、用） 支付時： 借：其他應收款-外部單位代付款-代扣代繳類費用 貸：銀行存款 單擊此處編輯母版標題樣式（三）、應扣款 4、應付進度款引入甲指材料款、工程借款、代扣代繳類費 用扣除工程款 借：應付工程款-發票已到 貸：銀行存款 其他應收款-外部單位代付款-甲指材料 工程借款 代扣代繳類費用 預付工程款 單擊此處編輯母版標題樣式（三）、應扣款 5、應付進度款引入罰款 借：應付工程款-發票已到 貸：銀行存款 營業外收入-罰款收入 單擊此處編輯母版標題樣式（四）獎勵類款項 獎勵款視同工程款處理，按主合同拆分至對應的成本科目。 借：房地產經營成本 貸：應付工程款-發票已到 借：應付工程款-發票已到 貸：

20、銀行存款 單擊此處編輯母版標題樣式（五）、款項名稱與基礎信息對照關系 款項類型款項類型款項名稱款項名稱選擇指引選擇指引收支項目名稱收支項目名稱 外包工程款 工程進度款(外) 總包合同的款項 選擇此類 028-屬經營活動的支付非上 市/外包工程款 工程預付款工程預付款(外外) 028-屬經營活動的支付非上 市/外包工程款 工程結算款(外) 028-屬經營活動的支付非上 市/外包工程款 工程保修款(外) 028-屬經營活動的支付非上 市/外包工程款 單擊此處編輯母版標題樣式（五）、款項名稱與基礎信息對照關系 款項類型款項類型款項名稱款項名稱選擇指引選擇指引收支項目名稱收支項目名稱 內包工程款 工程

21、進度款(內) 集團內部上市公司的 款項選擇此類，例如：沈 陽騰越、廣東騰越分公司、 碧日、家具、國昇監理等。 027-支付集團上市建 安公司工程款 工程預付款(內) 027-支付集團上市建 安公司工程款 工程結算款(內) 027-支付集團上市建 安公司工程款 工程保修款(內) 027-支付集團上市建 安公司工程款 內包工程款內包工程款 集團內部上市公司的款 項選擇此類，例如：廣東 騰越、雅竣、騰安等通過 內部往來款抵消工程款， 選擇此類。 027-支付集團上市建 安公司工程款 單擊此處編輯母版標題樣式（五）、款項名稱與基礎信息對照關系 款項類型款項類型款項名稱款項名稱選擇指引選擇指引收支項目名

22、稱收支項目名稱 非總包成本類 合同款 首次付款 除總包外其他合同或非 合同都選擇此類，例如：土 方、市政配套、零星工程、 裝修工程等。還有集團內非 上市公司其他工程款如博意、 順茵等。 028-屬經營活動的支付非 上市/外包工程款 合同進度款 028-屬經營活動的支付非 上市/外包工程款 合同結算款 028-屬經營活動的支付非 上市/外包工程款 合同質保金 028-屬經營活動的支付非 上市/外包工程款 土地成本費用 土地征用費、補償費、契稅 03301-支付本單位地款(含 土地保證金)及相關土地費 用（非固定資產） 行政規費 與政府及行政事業單位 相關的行政規費（含無合同 類行政規費、以協議及

23、結算 單作為付款依據） 030-前期工程 前期工程費用 七通一平、設計及其他 前期工程成本 030-前期工程 單擊此處編輯母版標題樣式（五）、款項名稱與基礎信息對照關系 款項類型款項類型款項名稱款項名稱選擇指引選擇指引收支項目名稱收支項目名稱 應扣款 甲指材料款 代施工單位代繳的 款項，需要在進度款扣回 的，選擇此類。 028-屬經營活動的支付非上市/外 包工程款 甲供材料款 028-屬經營活動的支付非上市/外 包工程款 罰款 043-其他代付款支出 水費 028-屬經營活動的支付非上市/外 包工程款 電費同上同上 電話費同上同上 稅費同上同上 農民工保證金同上同上 建安勞保費同上同上 安全文

24、明措施費同上同上 白蟻防治費同上同上 返工維修費同上同上 裝修甲指材料款同上同上 工程借款 028-屬經營活動的支付非上市/外 包工程款 扣除預付款 同上同上 其他 028-屬經營活動的支付非上市/外 包工程款 單擊此處編輯母版標題樣式（五）、款項名稱與基礎信息對照關系 款項類型款項類型款項名稱款項名稱選擇指引選擇指引收支項目名稱收支項目名稱 無合同費用 開發間接費用 項目財務部每個月匯 總錄入記入成本科目的開 發間接費（包括供應鏈記 入成本費用的工程領用部 分、部分零星行政規費） 不傳遞 貸款利息 項目財務部每個月匯 總錄入.記入成本科目的貸 款利息 不傳遞 獎勵類合同獎勵金 由于質量創優、

25、提前 開工等原因碧桂園支付給 施工單位的獎勵金，選擇 此類 028-屬經營活動 的支付非上市/外 包工程款 單擊此處編輯母版標題樣式（六）、建立發票管理臺賬 施工單位多開或是少開發票，或付款時未能及時提供發票 的，需要做好臺賬登記及跟蹤。 有效發票付款憑證一并保存，以進度審批單及相關附件作 為成本入賬依據。（同月發生可生成同一張憑證） 收到發票需要及時在明源ERP對應的付款單登記票據號碼 及票面金額。 定期查看明源ERP報表數據，及時核對實付款與票據金額 的差異，及時索取發票。 單擊此處編輯母版標題樣式（六)、建立發票管理臺賬 發票業務常見問題： Q1: 預付工程款（總包類）、工程借款支付時收

26、到發票是否 記入成本，發票如何保存？ A1: 按預付工程款、工程借口核算準則記入相關科目，發票 保存在支付憑證里，在應付進度款扣除時把發票復印件附 在本次付款憑證里，并注明【復印件與原件相符，原件保 存在X年X月X號憑證】。 （發票可掃描上傳在主合同保存） 單擊此處編輯母版標題樣式(六）、建立發票管理臺賬 Q2：施工單位按合同一次開具全額發票20萬，本次按進度 審批2萬，成本入賬金額？發票如何處理？ A2：成本按2萬入賬，發票按20萬在明源ERP登記發票號碼 及發票金額。 Q3：本次應付進度款審批金額20萬，審批意見分期支付， 成本入賬金額？ A3：成本按20萬入賬，分次引入應付進度款。 單擊

27、此處編輯母版標題樣式（六）、建立發票管理臺賬 Q4：非總包類合同或行政規范合同約定分期支付，對方要 求我方收到款項后再開具發票，首筆支付10萬時未取得發 票，對方承諾月底或下月初提供發票，成本如何確定？收 到發票后，如何處理？ A4：屬于合同約定的分次付款，預付款屬首次付款性質，發 票的收取是時間性問題，直接先入成本10萬；收到發票時 ，在明源ERP補登記本筆款項的發票信息，發票原件放在 支付憑證內。 單擊此處編輯母版標題樣式（六）、建立發票管理臺賬 Q5：支付工程款時沒收到發票，單據傳遞NC后收到發票如 何補錄發票信息？ A5：在實付款登記找回原單據，選擇【編輯票據信息】，補 登記票面金額、

28、票據號。 注意：票據信息是唯一的，必須按票面金額錄入，不能 按支付金額拆分錄入。 單擊此處編輯母版標題樣式（七）明源ERP與NC實際發生成本的核對 成本科目成本科目 明源明源NC 差異原因說明差異原因說明二級控制對象二級核算對象 金額金額 -開發成本(4301) -土地成本費用 土地征用費用 拆遷補償及其它 契稅） +前期工程 +建筑安裝 +基礎設施 +公建配套 合計 單擊此處編輯母版標題樣式 （七）明源ERP與NC實際發生成本的核對 ERP與NC實際發生成本核對，差異原因？ 1、NC公共苑區成本未分攤； 2、明源ERP合同登記不全，已發生成本補錄不全； 3、ERP應付進度款-款項明細有誤或歷

29、史財務應付款數據未 重新按合同拆分比例刷新實際成本數據； 4、預付工程款款項明細選擇錯誤； 5、合同重新拆分或面積數據調整，影響二級項目成本的分 配； 單擊此處編輯母版標題樣式（七）明源ERP與NC實際發生成本的核對 6、歷史數據核算方式不同，工程借款、預付工程款按發 票記入成本，明源ERP未按進度審批，未發生實際成本； 7、明源ERP財務應付款有余額（歷史數據），且確定不 需要支付的情況，未作自制財務應付單負數單據沖銷； 8、預提成本未沖銷完畢。 明源：報表管理-統計報表-應付實際成本取數明細 NC：導出輔助明細賬、輔助余額表 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核

30、算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 原則：成本歸集以結算為依據： 1、集團內單位承建項目以雙方確認的結算價為準歸集成本，交付使 用時尚未出具結算書的，由承建單位的預結算部門在物業交付使用前 提供初步結算價，房地產公司以初步結算價歸集成本。 2、外包單位承建項目以實際結算價為準歸集成本，交付使用時尚未 取得結算的按初步結算價預提，預

31、提的外包成本須有合同或具體資料 作依據，并編制表格作為核算底稿，待出具結算后調整。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 各成本要素分攤原則： 按成本動因、受益原則和配比原則進行分配 1、土地征用及拆遷補償費 按實際占地面積將其分配到各苑區，將分配到苑區內的地價和拆遷補 償費，按苑區內產品類型再進行直接分配。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 2、前期工程費 根據成本動因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入 收益的成本核算對象。如填土工程，占地面積對其影響重大，應以占 地面積為權數分配；而報建費用等規費，若是以建筑面積為計價依據 ，應以建筑面積為權數分配。 單

32、擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 3、建筑安裝工程 根據當月實際完成工作量，經監理公司、甲方審定、確認的“已完工 程量”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，計入成本核算對象 的“建筑安裝”付款成本項目。 地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下車庫？ 總體原則：遵循“收入可承擔原則”，即最終地下車位的收入能抵消 其成本支出，不能因分配方案而使車位的收入低于成本，造成虧損， 地上產品定價時必須充分考慮這一點。 基本思路：考慮到地下室存在荷載、功能等都與地上物業共享等因素 ，需在可售（租）產品間進行成本的合理分配。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 具體說明:

33、1、地下車位（主要是人防部分）歸全體業主所有（由項目部根據上 報規劃報建性質確定），則地下室及樁基礎等所有成本全部由地上可 售（租）產品承擔。 2、地下車位屬房產公司所有（不特指能否辦產權證） 有樁基礎，成本由地下室及地上產品共同承擔，按建筑面積分配， 上述完成后，地下室功能房成本按其所占地下室面積由地上產品種承 擔。 除樁基礎以外的成本，難以將基礎成本劃分出來，則整個地下室成 本由地下室及地上可售產品共同承擔，按建筑面積分配。 注：地下室一般情況不分配土地成本，除容積率包含地下室部分除外 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 4、基礎設施 （1）、主干道和小區外公共園林綠化：以占地面

34、積為標準分攤到各 個苑區，分攤到苑區的道路成本，再以建筑面積為標準在各個業態之 間進行分攤。 （2）、苑區內道路和小區內園林綠化：苑區內道路和小區內園林綠 化的使用者主要以其苑區內業主居多，因此苑區內道路的成本直接歸 集在所屬苑區，再以建筑面積為標準在各個業態之間進行分攤。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 5、公共配套設施 （1）、自主產權的大型公配（整個項目受益的）學校、幼兒園 、醫院、會所（非酒店性質會所）、體育館等： 產權未明確歸業主所有，不論是否有自主產權均計入固定資產，不作 為公配分攤; 產權明確歸業主所有，按公配分攤。 （2）、自主產權的大型公配（整個項目受益的）酒店

35、、會所（ 酒店性質）等： 由產權所屬人作固定資產計提折舊 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 5、公共配套設施 （3）、產權歸業主所有的特定用途公配業主活動室、物管用房 、居委會、派出所、市政廣場: 作為公配按建筑面積分攤： 公配已規劃：按已發生成本和預提成本按建筑面積分攤入受益苑區: 公配未規劃：按預計發生的公配成本 (4 ) 、產權歸業主所有的公配市政公園、主干道、湖泊、人工河 作為公配視受益苑區按建筑面積分攤，若存在受益苑區未開發的，先 按占地面積進行分攤，再按建筑面積二次分配。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 6、借款費用 （1 )、貸款合同指定貸款區域和貸款實

36、際使用區域相同的，則相應借 款費用分攤至貸款區域，若該苑區有不同業態，應用當期總投入（指 不包含土地費用、借款費用、開發間接費用的總投入，以下同）百分 比進行分攤。 ( 2）、貸款合同指定貸款區域與貸款實際使用區域不相同的，則相應 借款費用分攤至在建苑區，若該苑區有不同業態，應用當期總投入百 分比進行分攤 （3）、借款合同沒有指定區域，則相應借款費用分攤至在建苑區， 若該苑區有不同業態，應用當期總投入百分比進行分攤。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 7、開發間接費用 每月末按當期總投入百分比分攤計入各成本核算對象（若能明確受益 苑區的，如生產過程的水電費，直接計入對應苑區）。 單

37、擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 其他特殊注意事項。 1、完工苑區后續成本的處理 后續成本主要是指苑區完工結轉后的仍發生的正常工程支出，如結轉 時未補提的成本支出、零星門窗工程等。后續成本應先通過“生產成 本”歸集，年末按照成本分配的原則在已結轉主營業務成本面積與庫 存未售面積之間分配，根據重要性原則判斷調整以前年度損益調整還 是計入當期損益。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 其他特殊注意事項。 2、完工苑區維修工程的處理： 在交付業主使用后的物業出現質量問題,經雙方協商應由房地產公司承 擔相關費用，如業主收樓后發現墻壁刮花，由公司負責重新粉飾等， 這種維修工程金額較小

38、，直接列入“銷售費用-后續維修工程”。 在交付業主使用時已存在較大質量問題，之前在核算完工產品成本時 沒有包括由于質量問題而可能承擔額外的維修工程費，這種情況的維 修工程金額較大，實屬該物業建造成本的一部份,應通過“生產成本” 歸集，年末按照成本分配的原則在已結轉主營業務成本面積與庫存未 售面積之間分配，根據重要性原則（同上）判斷調整以前年度損益調 整還是計入當期損益。 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 其他特殊注意事項 3、樣板房成本的核算、樣板房領用物品的核算 （1）、銷售型樣板房 樣板房在相應苑區或樣板區內，以后銷售的，其建筑、裝修、裝飾 、園林工程和物料領用進入“生產成本”

39、，在該樣板房所在的苑區或 樣板區內核算。 （2）臨時樣板房 樣板房設在會所、售樓部、樣板區或苑區內，該樣板房只做臨時展示 之用，不可作為日后銷售，其建安、裝修、園林等成本，核算至“ 長期待攤費用-簡易樣板房付款成本項目”，完工后并作展示之用時 開始攤銷至“銷售費用-簡易樣板房及攤銷” 單擊此處編輯母版標題樣式五、成本的歸集和分配 4、關于涉及調整成本的處理 在賬務處理過程中，由于賬務處理疏忽、預結算數據等原因，經常會 涉及到對前期的賬務處理進行調整，應本著重要性原則，判斷是在當 期進行調整，還是階段性的將所有應調整數一起處理。一般而言，涉 及金額不大的話，應在年末一次性調整。 5、關于“待開發

40、用地”成本分攤的處理 各項目如有未開發用地，均需要設置“待開發用地”二級核算對象， 土地、市政工程、 綠化工程、共配等成本需要分攤到“待開發用地” 單擊此處編輯母版標題樣式六、成本結轉 （一）、成本結轉的時點 每季度末結轉竣工驗收備案的物業，由“生產成本”至“庫存商品” ，數量采用“可售建筑面積”。 （二）成本結轉的準備 1、賬面成本的整理 2、竣工結轉相關資料的準備 （1）、明確竣工結轉的范圍 結合六證表或數據開發簡表等資料，核對收到的結算相應范圍的棟數 、座數和型號是否齊全，核對各專業的總表與明細是否一致。 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確

41、定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式六、成本結轉 核對結算資料是否完整 （1）、工程未最終辦理結算也尚未取得全額發票的，應聯系業務部門協商解 決。在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以補提，但最高不超過合 同總金額的10%。 （2）、工程款已超付的合同或初步結算超過合同價的，應跟蹤是否有補充協 議或書面說明，在企業所得稅匯算清繳時應聯系業務部門補齊。 （3）、補提成

42、本的底稿是否整理好。即合同資料是否完整清晰，公共配套設 施是否有預估成本、是否有應向政府上交但尚未上交的報批報建費用等。 （4）、初步結算資料是否出具，應有意識的提前與業務部門協商，提醒業務 部門出具初步結算，并對初步結算書的棟數、座數進行核對。 （5）、最終結算書出具后應對最終結算書的棟數、座數等進行核對。對于賬 面列支數和最終結算數的差異，應進行調整。 單擊此處編輯母版標題樣式六、成本結轉 成本結轉的原則： 1、每季度末結轉竣工驗收備案的物業，由“生產成本”至“庫存商品”。 2、特殊情況：同一基底（即同一施工棟號）的物業既有裝修又有毛坯，由于房 管部簡表的面積是以施工棟號統計，施工方的付款

43、、結算等，也是以施工棟 號為單位出具資料，所以前期歸集成本時該種物業作為一個成本核算對象， 但結轉至庫存商品時應分開裝修和毛坯，裝修成本直接計入裝修物業中，土 地成本按占地面積拆分，其余成本按建筑面積拆分。 注意： 結轉過程中的面積數據項目部未并能單獨提供，建筑面積可以從售樓系 統上導出樓棟明細，將毛坯和裝修的建筑面積分別匯總。 分次結轉成本：本次結轉成本=累計總成本累計已結轉成本 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分

44、配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式七、成本分析 成本對象：指目標成本控制的對象（一般指的是苑區/期或產品），也就是一 級項目下面細分的二級項目。 目標成本：按二級控制對象編制預計項目開發成本 動態成本：由已發生的成本（已發生的合同、費用、變更等）+待發生的成 本（待簽的合同、費用等）構成，反映項目當前時點的總成本。 公式：max（目標成本+調整成本），已發生成本 調整成本：經審批同意調整已定目標成本 已發生成本：合同簽約金額+合同變更+非合同 待發生成本：動態成本-已發生成本 實際成本：按進度實際發生的成本(財務應付款) 實付成本：公司實際支付的成本(實付登記) 單擊此處編輯母版標題樣式七、成本分析 動態成本分析表-案例.xls 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一、成本核算基礎工作一、成本核算基礎工作 二、確定成本核算對象二、確定成本核算對象 三、成本核算項目和內容三、成本核算項目和內容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本歸集和分配五、成本歸集和分配 六、成本結轉六、成本結轉 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、問題解答八、問題解答 單擊此處編輯母版標題樣式八、常見問題解答 Q&A