1、2017年7月 碧桂園項目全周期管理 為何要了解為何要了解項目全項目全周期過程管理周期過程管理 系統性學習項目運營周期流程系統性學習項目運營周期流程 增強實戰型操作經驗增強實戰型操作經驗 加強開發報建、市政配套、現場管理各部門間團隊協作加強開發報建、市政配套、現場管理各部門間團隊協作 1 項目運營全過程 1、土地獲取土地獲取 2、前期策劃前期策劃5、開、開盤銷售盤銷售 6、交付業主、交付業主 3、開發報建、開發報建4、施工管理、施工管理 2 一.土地獲取 1 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合作開發 3 地價款的支付需與土地 交付掛鉤，爭取地價

2、款 能分期支付（注意未交 清地價款而先行動工的， 需與政府談定未辦理國 土證先行報建的手續）。 簽約主體出讓條件土地款支付時間 尚未成立新的項目公 司，用股東公司參與 競買的，先簽訂成 交確認書待項目公 司成立后再簽署國 有土地使用權出讓合 同 (注意：涉及簽訂 變更協議的，應在報 名競買時說明清楚， 以防涉及轉讓產生稅 費的風險)。 在合同里需明確項目交 地時間、動工時間、竣 工時間，需特別防范因 土地閑置造成的損失。 明確出讓條件，政府及 企業責任及義務 1.1直接招拍掛 需注意事項 4 一.土地獲取 1 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合

3、作開發 5 合同合同 簽約簽約 階段階段 項目研究評估 談定一級 開發協議 政府公開 選擇合作方 確定合作方后 簽署土地儲備合同 乙方投入 土地儲備資金 甲方辦理征地農轉用手續 及進行征地拆遷補償 完成土地收儲后 將土地公開出讓 土土儲儲 實施實施 階段階段 競買人報名競買， 競得后繳納地價款 甲方返還 乙方投資款 產生溢價的，對溢 價進行分配、使用 資金資金 返還返還 階段階段 土地土地 出讓出讓 階段階段 - - - 1.2 一級開發 6 一.土地轉讓 1 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合作開發 7 概念 土地使用權轉讓是原建設用地使用權

4、人將建設用地使用權再轉移的行 為，即土地過戶，土地過戶不單指土地，有時還包含土地本身已經開 發的工程部分。 優點缺點 1、土地過戶后權屬清晰； 2、土地交易成本及稅票明確； 3、無附帶性或隱藏性債權債務； 1、轉讓產生稅負較重（土增稅和所 得稅）； 2、如稅負轉嫁，獲取成本會增加； 1.3 土地轉讓 8 轉讓條件 劃撥用地需經原批準機關批準，且需補交土地出讓金 已經繳納土地出讓金、已經取得國有土地使用權證 已投資額占總投資額的25%（不含土地出讓金） 按照土地出讓合同約定進行投資開發 注：如土地剩余的使用年限過少，需補交土地出讓金進行延長使用期限 1.3 土地轉讓 9 一.股權收購 1 企業獲

5、取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合作開發 10 重點關注：盡職審查、稅費、收購條件、價款支付 股權收購 拆遷補償費用股權轉讓價款目標公司債務前期工程費用 1.4 股權收購 11 一.意向性拿地 1 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合作開發 12 概念 勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向， 并承諾愿意支付的土地價格。 政府已經完成（或基本完成）了土地的一級開發，土地具備出讓條件；土地的一級開發 雖未完成，但政府無需企業投入資金完善該工作。 路徑 企業直接與政府簽署

6、意向性的項目投資開發協議書，交納一定數額的誠意金或保證金 （也可約定不交納），通過招拍掛獲取土地。 注：誠意金或保證金需銀行托管，規避存在協議出讓的法律風險。12 1.5 意向性拿地（勾地） 地價 （1）根據市場情況、政府歡迎度爭取最有優勢地價；（2）若涉及有公建配套建設，如酒店、學校等，可爭取 該部分用地地價的優惠或總地價降低；（3）實際地價最低（紅線外市政/公建投入、額外收費）。 合作范圍根據市場情況確定項目規模、首期位置及面積、其他額外配套建設內容。 供地計劃約定每期用地供應時間，根據實際情況調整出讓節奏。 規劃條件建筑限高、建筑密度、綠化率、車位比例等條件不限制或按我司方案執行。 供地

7、條件用地手續合法，市政等開發條件到位。 土地交付沿紅線建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開工。 付款節奏土地款分期支付，分期付款不繳納利息。 優惠政策提前預售或提早預售，預售款不監管或少監管，規費減免、提前開工、政府工作組協調，開通報建綠色通道。 開發要求未付清地價款可辦理開工報建手續，開、竣工自由，開發規模自主。 其他專線巴士、業主辦理入戶享受當地同等待遇及周邊教育待遇、自設混凝土攪拌站等。 13 1.5 意向性拿地（勾地）-主要談判條件 一.三舊改造 1 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合作開發 14 企業參與三舊 改造的模式 收購改造 自行改

8、造 并吸收房 企參與 企業直接 參與舊改 政府統一 收儲 15 1.6 三舊改造 一.合作開發 1 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 土地轉讓 股權收購 意向性拿地 三舊改造 合作開發 16 1. 雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益 2. 對方以土地作價入股，我司投入后期開發費用，按約定比例分配收益 3. 對方以土地入股，部分變現，合作開發 1.7 合作開發 17 經濟效益指標及成本構成 1.土地 成本 2.開發 成本 3.增值稅 及附加 4.土地 增值稅 5.銷管 費用 6.所得稅 一.土地獲取的經濟效益 18 土地成本由土地成本由地價款、契稅、地價款、契稅、 交易服務費交易

9、服務費等構成（包括等構成（包括 紅線外所涉及的代征土地紅線外所涉及的代征土地 費用），其中契稅為土地費用），其中契稅為土地 成交價的成交價的3%，近期國家調，近期國家調 整為整為1.5%；交易服務費各；交易服務費各 地不同，一般均設有上限，地不同，一般均設有上限， 如東莞上限為如東莞上限為9.8萬。萬。 1.土地 成本 2.開發 成本 開發成本包括：開發成本包括：前期工程費、前期工程費、 土建工程費、機電安裝費、土建工程費、機電安裝費、 精簡裝修費基礎設施配套費精簡裝修費基礎設施配套費 （包括紅線外代建工程所涉（包括紅線外代建工程所涉 及的費用）、及的費用）、項目管理費、項目管理費、 財務費用

10、財務費用（利息成本）。（利息成本）。 增值稅：增值稅： 為銷售收入的為銷售收入的 11%， 3.營業稅 及附加 4.土地 增值稅 土地增值稅分為預征與實際結算土地增值稅分為預征與實際結算 兩部分兩部分，預征稅率為：別墅銷售，預征稅率為：別墅銷售 收入的收入的3%，洋房銷售收入的，洋房銷售收入的2%， 實際結算按公式計算，具體為：實際結算按公式計算，具體為： 土地增值稅土地增值稅=（銷售收入（銷售收入-（土地（土地 成本成本+開發成本）開發成本）120%-營業營業 稅及附加稅及附加-銷管費用銷管費用-財務費用）財務費用） 對應增值稅率對應增值稅率-速扣系數。約速扣系數。約 為銷售收入的為銷售收入

11、的5-10% 一.土地獲取的經濟效益 19 銷管費用包括銷管費用包括銷售費用及管理銷售費用及管理 費用費用，其中銷售費用包括售樓，其中銷售費用包括售樓 部裝修、策劃推廣費、傭金費部裝修、策劃推廣費、傭金費 等；管理費用是指除項目部外等；管理費用是指除項目部外 其他部門為組織和管理項目經其他部門為組織和管理項目經 營所發生的各項費用。銷管費營所發生的各項費用。銷管費 用一般按用一般按130-160元元/計算計算 （南方）約為銷售收入（南方）約為銷售收入2-4% （我們公司約為（我們公司約為2.5%）。）。 5.銷管 費用 6.所得稅 所得稅計算方式為盈利額的所得稅計算方式為盈利額的 25%，即（

12、毛利潤額，即（毛利潤額-銷管費銷管費 用）用）25%，無盈利則不繳，無盈利則不繳 所得稅，若凈利潤為所得稅，若凈利潤為20%- 25%，則對應的所得稅為銷，則對應的所得稅為銷 售收入的售收入的6.7%-8.3% 。 凈利潤率凈利潤率=（銷售收入（銷售收入-1-2-3-4-5-6） 銷售收入銷售收入 毛利潤率毛利潤率=（銷售收入（銷售收入-1-2-3-4） 銷售收入銷售收入 每畝凈利潤每畝凈利潤=（銷售收入（銷售收入-1-2-3-4-5-6）土地面積（畝）土地面積（畝） 自有資金投資回報率自有資金投資回報率=（銷售收入（銷售收入-1-2-3-4-5-6） 自有資金自有資金 首年資金回籠率首年資金

13、回籠率=首年銷售收入首年銷售收入首年（首年（1+2） 一.土地獲取的經濟效益 20 2 項目前期策劃內容 二.項目的前期策劃 21 1.大環境：地域、政治、生態、交通、經濟、人文 環境分析; 2.房地產市場現狀及發展趨勢分析 ; 3.開發模式及項目定位; 4.前期籌備及開發策劃； 5.總體設計方案（總平面、單體建筑、裝標）; 項目策劃的內容： 二.項目的前期策劃 6.開發分期及財務資金組合（財務和市場）; 7.營銷策劃; 8.工程管理策劃; 9.成本管理策劃; 10.過程風險分析及控制（施工單位、進度及 質量、收入及支出、交樓） 22 編制各項計劃 設計提前構思 政府深入溝通 項目有序開展的前

14、提條件 項目快速開發的基礎和前提 項目順利開展的有力保障 手續前置介入項目快速啟動的源動力 前期工程準備項目快速開發的基本要求 前期籌備工作有哪些 二.項目的前期策劃 23 設計流程 概念設計方案 階段 設計方案階 段 施工圖初步設計 階段 看地，概念規 劃方案 收集整理設 計條件 協調各工程 單位意見 協調設計風格及 單體概念方案， 初步確定總規劃 平面圖 二.項目的前期策劃 24 如何將項目的設計做好 二.項目的前期策劃 房型好的住宅設計體現房型好的住宅設計體現 舒適性、 功能性、合理性 私密性、 美觀性、 經濟型 住宅的六大基本功能住宅的六大基本功能 起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學

15、習 25 二.項目的前期策劃 26 二.項目的前期策劃 26 二.項目的前期策劃 26 5 如何給消費者送面積 二.項目的前期策劃 27 “送送面積”的方法，就是“ 深入”研究建筑面積計算方法的論述，將可以不計入建筑 面積的套內平面面積，“送”給住宅買家。 七大手法七大手法 1 地下空間 2 中空客廳 3. 百變凸窗 4. 內天井 5 錯層陽臺 6. 設備平臺 7. 超大陽臺 ？ 前期策劃 你 心目中的 是這樣的？ 28 三.開發報建 29 三.開發報建 項目全周期開發流程（手續） 土地獲取及權屬登記（國土證） 發改委立項用地規劃許可證（用地證） 建筑工程施工許可證 商品房預售許可證 總規批復

16、及單體批復（工程規劃許可證） 竣工備案表、不動產登記證辦理 30 國有土地使用權證辦理 國有土地使用權證 國土局 土地房產交 易所 掛牌公告 繳納保證金 委托書 國土局 土地房產交 易所 摘牌 土地成交確認書 繳納出讓金 國土局 用地科 簽訂土地出讓合同 獲取建設用地批準書 國土局 測繪院 測量用地紅線 出具紅線圖和地形圖 其他要求的資料 三.開發報建-流程簡介 31 建設用地規劃許可證辦理 1、用地申請 2、國土證（未出） 3、用地紅線圖（未出） 4、地形圖 5、初步規劃方案 6、其他企業資料 7、其他委托人資料 規劃局 規劃科 （按規定無法送審） 建設用地規劃許可證及 附圖和規劃設計條件

17、三.開發報建-流程簡介 32 建設工程規劃許可證辦理 總平面規劃圖 規劃局 測繪院 修詳規技術審查： 1、國土證（未出） 2、用地證 3、總規圖電子版 4、其他資料 規劃局 規劃科 規劃局 建設科 設計院 1、產品研發 2、規劃院 3、建筑三所 （總規圖、單體圖） 修詳規行政審批： 1、立案申請表 2、用地證 3、地形圖 4、總規藍圖 5、效果圖 6、現場踏勘表 + 1、國土證 2、用地證 3、總規圖（無用地 紅線圖，按規定無法送審） 4、單體圖紙 5、修規批復意見 6、其他資料 建設工程規劃許可證 三.開發報建-流程簡介 33 建筑工程施工許可證辦理 1、國土證 2、用地證 3、工程證 4、

18、交齊各項費用的憑據 5、其他資料 建設工程施工許可證 初步設計審查 施工圖審查與備案 施工合同備案 施工監理單位招投標 質量監督登記 消防審查意見書 人防審查意見書 立項 環評批復 三.開發報建-流程簡介 34 商品房預售許可證辦理 商品房預售許可證 項目概況 1、房屋面積預測表 2、門牌路址、樓棟號 3、售房明細表 4、總規圖、單體平立剖 5、國土證 6、用地證 7、工程證 8、施工證 物業維 修資金 1、房屋面積預測表 2、門牌路址、樓棟號 3、物業維修資金分配表 4、監管銀行開戶 5、首次繳存表 6、工程證 8、其他企業委托人資料 物預售款監 控賬戶 1、開戶銀行證明書 2、監管賬戶三方

19、協議書 3、其他企業委托人資料 預售證核發 1、國土證、出讓合同 2、工程證、施工證 3、房屋面積預測表 4、商品房預售方案 5、工程形象進度確認書 6、售房明細表、價格公示表 7、物業維修資金確認書 8、總規圖及其他資料 三.開發報建-流程簡介 35 開盤 2015/4/20 6/115/25 繳清土地款出國土證簽訂出讓合同 支付保證金 出紅線圖 地塊摘牌 9/21 國土證用地規劃證工程規劃證預售許可證正常： 前置/穿插： 7/10 國土證 開盤出用地證用地證送審 用地證 （未繳清土地款） 開盤 設計院出圖 總規批復 總規送預審 規劃證 （無國土證） 總規送正審 7/24 7/13 7/10

20、 6/11 工程規劃許可證 8/28 開盤消防送正審 施工證 (未完成正式招投標 程序未繳納任何費用) 招投標 7/248/28 出施工證 9/30 消防送預審 6/11 預售證 (一周內完成) 出預售證 10/30 看現場進度 10/26 測量預售面積 10/21 辦理門牌路址 08/11 開監控賬戶 10/27 開物維證明 10/29 三.開發報建-流程簡介 36 三.開發報建-總結 從 事 開 發 報 建 工核 心 為 公 司 爭 取 更 多 的 利 益 ！ 37 三.開發報建-總結 注 意 事 項 ： 不要讓 政 府 擔 責 任 或 風 險 不要打 破 現 有 的 利 益 平 衡 不要

21、把 自 己 和 公 司 搭 進 去 38 開工準備階段工作: 測量放線 審圖檢測 建立管理 體系 立項批復 土地權 屬登記 用地 規劃證 參建單位 三通一平 工程 規劃證 施工 許可證 地勘報告 現場管理報建手續 四.施工管理 39 進度管理體系 成本管理體系 質量管理體系 運營中心及區域考核： 里程碑一二三級計劃執行情況 24個關鍵節點 重要事項閉合率 工程管理中心考核： 1、質量管理辦法（2017）； 2、十條紅線； 3、質量飛行檢查； 4、強制排名，首尾必檢； 5、工期優化、工地開放日； 四大管理體系 大運營考核 客戶關系管理 客服中心及區域考核： 客戶關系管理辦法 售樓滿意度 投訴率

22、維修關閉 1、集團財務資金中心：資金 計劃管理； 2、集團成本管理中心：招投 標流程管理、工程造價審核制 度；簽證管理制度；動態成本 考核；市政配套考核； 40 里程碑計劃 一級計劃 二級計劃 三級計劃 關鍵節點計劃 月計劃 周計劃 工程策劃專項策劃 計劃管理 41 技術交底 資料 管理 材料 封樣 樣板 引路 過程 驗收 工序 管理 圖紙 會審 過程控制 42 不同不同項目對目標的項目對目標的追求不同追求不同，有時，有時為了為了追求技術追求技術 性能的實現，寧愿犧牲以性能的實現，寧愿犧牲以時間或或成本為代價為代價。 成本是成本是項目初始階段主要考慮的目標，質量是項項目初始階段主要考慮的目標，

23、質量是項 目實施階段主要考慮的目標，而時間往往在項目終止目實施階段主要考慮的目標，而時間往往在項目終止 階段顯示出迫切性階段顯示出迫切性。 進度、成本、質量平衡 四.施工管理 進度進度 質量質量 成本成本 43 基礎施工 施工現場 正負零以上 正負零以下 四.施工管理 44 施工總平面布置 三通一平：指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通過一級開發后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、 通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建 設。 45 參建單位到位 五方主體； 施工、監理單位職能人員架

24、構齊全， 人員到崗； 施工單位：項目經理、技術負責人、 施工、質檢、安全、材料、資料（機 管）等五大員 工程全過程接受質監站和安監站 的監督 施工單位 監理單位設計單位 勘探單位 建設單位 質監站 安監站 46 測量 放線 檢測 審圖 建筑物放線 規劃定點 施工圖審查 規劃指標審查 施工方案評審 面積測量 地籍測量 樓距測量 環境檢測 樁基檢測 設備檢測 材料檢測 技術監督措施 設計院須密切 配合 47 規劃、施工圖紙審查 單體施工圖、規劃單體施工圖、規劃 方案設計、審圖、方案設計、審圖、 取得指標審核證明取得指標審核證明 或圖紙審圖合格證或圖紙審圖合格證 設計院 審圖機構 項目部 設計出圖、

25、 修改、回復 審核、發證 協調、辦理 48 現場管理體系 2. 質量管控體系（2017版） 1. 施工重點工序專項驗收制度 （12大專項節點） 3. 質量十條紅線（2017版） 4. 兩防 ？ 施工管理 你 心目中的 是什么樣的 如何 讓工程做到 又快又好 在控制成本的情況下 ？ 49 房屋房屋預售也稱商品房預售預售也稱商品房預售，是，是指房地產開發企業指房地產開發企業 與購房者約定，由購房者在先交付房屋定金或預付與購房者約定，由購房者在先交付房屋定金或預付 款（或全部樓款），而在未來一定日期擁有現房的款（或全部樓款），而在未來一定日期擁有現房的 房產交易行為。房產交易行為。 此此階段是開發商

26、階段是開發商資金回籠的標志。的標志。 何謂預售 50 預售證辦理 預售款監控賬戶、簽訂三方協議 價格備案（銷售合同備案） 價目、收費公示 地塊命名批復、門牌路址備案 預售面積測算 四證齊全 + 房產開發資質 + 達到預售標準證明 前期物業服務協議，物業維修基金 發預售證 五.開盤銷售 51 達到預售辦理標準: 預售辦理的標準各地有所不同，廣州地區為： 低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總層高的2/3，并提 供申辦資料。 五.開盤銷售 52 預售注意事項: 開盤銷售時，即使有預售證，也要保證現場形象進度達到要求，避免被舉報風險； 預售前必須先交齊物業維修基金，由開發商墊付； 向購房者展示的

27、樣板房（包括所用材料）需與交樓標準必須一致； 取得預售證之前，部分地方不允許以任何理由收取客戶定金或誠意金； 辦理預售證后，在開盤前銷售前，必須在樓盤顯眼進行預售證和價格公示； 商品房購買合同中承諾購房者的交樓日期，一定要預留足夠的工程和驗收時間。 五.開盤銷售 53 預售證辦理資料準備 前期物業服務協議 協議版本由物業公司提供，項目部、法務部審核。 地塊命名、門牌路址 營銷中心和項目部確定苑區命名和街名路址編號。 預售款監控賬戶： 項目部和財務部到銀行開通、確認。 銷售價格備案 營銷中心提供銷售貨量備案的價格。 物業收費 物業收費由物業公司到物價局備案后提供。 碧桂園豪園 五.開盤銷售 54

28、 開盤銷售后 商品房預告登記 由銷售中心負責與業主簽定合同并審核辦理預告登記所需的資料，項目開發部負責向政府申辦 及繳費取證。 最終成果：商品房預告登記證明書 預售款劃撥（回籠資金） 由項目開發部根據監控帳戶進帳情況，結合施工現場進度，及時按政府劃撥標準擬定劃撥金額 告并知財務部，由財務就提供申請劃撥所需資料。 資金就是企業的生命，必須每日查看監控帳戶進帳情況，及時申辦預售款劃撥，確保監控金額 在最少的范圍內。 最終成果：預售專戶資金撥付批準書 五.開盤銷售 55 五.開盤銷售 問題：2014年7月碧桂園豪園項目四期，工程現場做到正負零時，發 現施工圖與報建圖差異很大，如繼續施工，竣工驗收時會

29、存在極大風 險。但是如果調整報建圖后再施工，在開盤銷售前達不到預售條件。 實戰經驗實戰經驗：工程現場仍然按照施工圖施工，同時調整報建圖，即按目工程現場仍然按照施工圖施工，同時調整報建圖，即按目 前的施工圖進行報建（調規劃），核心點要把控住圖紙不能有大改動，前的施工圖進行報建（調規劃），核心點要把控住圖紙不能有大改動， 如有改動，及時和施工現場溝通，按最新調整后的圖紙執行，避免再如有改動，及時和施工現場溝通，按最新調整后的圖紙執行，避免再 次出現報建圖和施工圖不一致的情況。次出現報建圖和施工圖不一致的情況。 案例分享（一）： 56 問題：增城朱村城市花園辦理預售證時，僅剩下一個星期時間項目開 盤

30、，正常辦證時間為15個工作日以上，加上工期緊迫，工程進度也未 達到預售條件，按正常進度無法實現預售證辦理。 實戰經驗：實戰經驗：經經與與房管局房管局協商協商，不違反政府，不違反政府規定規定的前提下的前提下，同時開展兩同時開展兩 個步驟的工作，銜接好結案時間。并在未送件的情況下，請審案人員個步驟的工作，銜接好結案時間。并在未送件的情況下，請審案人員 先行加班審理各項辦證資料先行加班審理各項辦證資料，辦整個流程中后續的工作提前做，待我辦整個流程中后續的工作提前做，待我 司補手續后司補手續后直接直接呈批，并且保證在領取預售證前現場已呈批，并且保證在領取預售證前現場已達到達到形象進度形象進度 條件條件

31、，按期完成了開盤節點按期完成了開盤節點。 五.開盤銷售 案例分享（二）： 57 預售面積辦理（預測面積） 通過規劃報建和門牌路址命名后即可向政府申辦，由政府計算預測面 積并出具預測成果報告，區域技術工程部對政府的預測面積進行審核，無 誤后簽發預測面積至銷售中心. 最終成果：房屋建筑面積（預測）測繪報告 五.開盤銷售 58 營銷標準動作 五.開盤銷售 59 五.開盤銷售 如何實現開盤熱銷？ 品牌快速落地與傳播 營造良好新聞宣傳環境 整合圈層資源，提升社會美譽 打造至美展示區 鳳凰名苑 海灣一號 60 ？ 銷售 你 所理解的 是什么樣的 61 綜合驗 收備案 防雷驗收 消防、人防驗收 規劃驗收 環

32、保驗收 竣工驗收 室內空氣檢測 水、電、暖通驗收 節能驗收 綜合驗收備案手續 六.竣工備案-聯合驗收 62 房屋面積及宗地面積實測 一、辦理時間節點 1、開始：現場排柵拆除，花園圍欄圍閉，通過規劃驗收后即可開展實測業務； 2、結束：按合同約定的收樓日期提前7個工作日取得政府確認的實測面積。 二、辦理所需資料 規劃驗收合格證、規劃驗收指示明細、規劃驗收測量冊、竣工圖、路址證明、 預測報告、國土證及用地紅線圖 三、最終成果 取得政府出具的房屋建筑面積測繪報告 六.實測 63 確權 一、定義：指對未經過房地產登記部門確認其房地產權利的土地使用權及其建筑物、附屬物的 所有權進行的第一次登記，就是通常稱

33、的“確權”或是“辦理大產權” 二、所需資料：規劃驗收合格證、規劃驗收指示明細、規劃驗收測量冊、竣工圖、路址證明、 實測報告、國土證及用地紅線圖、竣工驗收備案表、預售證 三、辦理流程： 規劃驗收 竣工驗收 房屋、花園 實測 （實測報告) 初始登記 最終成果：房地產初始登記告知書 六.確權 64 商品房的產權（房地產權）一般包括房屋所有權和土地使用權，辦理產權轉移手續就是通常說的 “過戶”。 初始登記 （確權） 辦理小業主 房地產權證 契稅申報及繳交 、購買印花 稅票 繳交 交易手續費、 登記費 房屋、花園 實測 （實測報告） 通過初始登記、契稅、交易手續費、登記費等費用的繳交即可向政府申辦。 產

34、權辦理 六.確權 65 六.交付業主 由由客戶關系服務中心客戶關系服務中心負責負責，評估評估以下六部分是否存在以下六部分是否存在風險風險 交付風險預警 證件協議主體工程裝修工程 市政配套工程共建及園林工程合同及銷售承諾類 66 六.交付業主 交樓注意事項 交樓前必須逐戶檢驗一次，查看是否均已達到交樓要求； 物業公司對公共配套設施進行驗收、接管； 為緩解大批交樓，可以分批安排業主收樓； 業主收樓時，必須由售樓、物業和工程管理人員陪同，介紹工程完成情況，解讀 驗收備案資料和“兩書”； 交樓標準樣板房必須在交樓完成后才能拆除； 讓業主親身體驗各項驗收，如試水、開門窗、量面積等，裝修房還須開燈、開電 器、開水龍頭、敲地板、敲墻面； 業主提出質量問題時，記錄下來，承諾合理時限內完善；業主無理要求的，依照 購房合同解釋。 67 七.物業管理 目的是讓業主感受： 安全 舒適 超值 方便 做好物業管理的重要性： 促進銷售 維護品牌 提高社區生活品質 68