1、如何“讀”懂碧桂園如何“讀”懂碧桂園 規劃規劃方案方案 內部資料 1 規劃規劃方案方案 規劃設計部 曾 劍 課程綱要 一 二 一 二 規劃與房地產開發的關系 房地產規劃的特點 內部資料 2 三三碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 四四“小步快跑”規劃設計指引 一、城市規劃與房地產開發的關系 基 于 城市規劃 房地產 用地 選擇 規劃 總體 規劃 內部資料 3 服務于 城市規劃 體系 房地產 開發過程 報建 審批 規劃 條件 控制性 詳細規劃 修建性 詳細規劃 二、房地產規劃的特點 1.特別關注經濟效益，充分利用每一寸土地； 2.規劃設計模式化，實現快速開發，快速銷售； 碧桂園地產核心競爭力： 精品
2、質精品質 低成本低成本 內部資料 4 2.規劃設計模式化，實現快速開發，快速銷售； 3.特別關注周邊環境及基地特征，充分挖掘利用每一個利好; 4.不同的開發、營銷模式，具有不同的規劃特點。 高速度高速度 城市方向 市政公園 占地：328.68 畝 地價：60 萬元/畝 容積率： 1.8 建筑密度： 30% 建筑限高：100m 綠地率：30% 內部資料 5大冶項目一期原方案 城市方向 市政公園 內部資料 6 優化后方案 內部資料 7 碧桂園模式的優秀規劃設計需具備哪些特質？ 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 1. 項目定位 2. 整體布局 3. 展示區規劃 4. 公共服務設施規劃 內部資料 8
3、 4. 公共服務設施規劃 5. 交通規劃 6. 綠地景觀規劃 7. 城市設計 01項目定位 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 9 01項目定位 1.項目定位 (1) 區位；需求 (2) 目標客戶；成本 內部資料 10 (3) 競品市場（樓價） (4) 產品定位 (5)配套及環境 1.項目定位 郊區、度假 城區、常住 (1)區位；需求 內部資料 11 海南臨高一期丹陽碧桂園 1.項目定位 根據不同的目標客戶，研發不同的產品 (2)目標客戶；成本 內部資料 12 海南清水灣項目 1.項目定位 根據土地成本高低，研發不同的產品(2)目標客戶；成本 內部資料 13 大良蘇崗項目 總用地：1
4、43.62 畝 地價：650 萬元/畝 樓面地價：8128元/平 容積率： 1.2 建筑密度：33% 建筑限高： 18m 建筑層數： 4層 綠地率： 35% 1.項目定位 充分了解周 邊競品市場 (3)競品市場 內部資料 14 1.項目定位 度假剛需，低總價策略、研發中小戶型及合理的面積贈送 (4)產品定位 內部資料 15 大連金石灘項目 1.項目定位 (5)配套及環境 內部資料 16 02整體布局 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 17 02整體布局 2.整體布局 (1) 土地的充分利用 (2) 外圍空間及景觀的利用 (3) 充分結合地形 內部資料 18 (3) 充分結合地形 (
5、4) 技術經濟指標 (5) 客戶生活習慣及心理需求 2.整體布局 (1)土地的充分利用（優化用地范圍） 原紅線位置 南通項目在形 成規劃方案后 再確定紅線， 節約用地約28 內部資料 19 節約用地約28 畝，節省土地 款4480萬 2.整體布局 (1)土地的充分利用（不均衡使用容積率） 內部資料 20 六安項目首輪方案 優化后方案 2.整體布局 (1)土地的充分利用 內部資料 21 山西高平項目首輪方案 2.整體布局 (1)土地的充分利用 內部資料 22 優化后方案 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 將外部景觀引入用地內 內部資料 23 吉林白城項目 原方案 優化后方案 2.整體布局
6、 (2)外圍空間及景觀的利用 充分利用外部市政廣場及人工湖打造展示區 內部資料 24 如皋龍游湖項目 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 充分圍繞外部市政公園打造展示區及商業街 內部資料 25 衢州碧桂園 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 充分利用海岸線景觀資源 內部資料 26 十里銀灘三期 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 洛陽項目：通過跟政府 談判，利用紅線外的用 地來做架空車庫（6.6 內部資料 27 萬），并把此部分車位 納入指標，滿足項目高 層的停車要求，節省地 庫成本5500萬；也節省 了地價約6140萬 2.整體布局 (3)充分結合地形 結合現狀地形，減少土
7、方、基礎及時間成本 低洼區、地質好-高層 高地、地質差-低層 內部資料 28 2.整體布局 (3)充分結合地形 三明項目：按福建省技術規定，可 抬高周邊未建市政路標高2m，從 而減少整體外運土方量約65萬方。 內部資料 29 而減少整體外運土方量約65萬方。 2.整體布局 (3)充分結合地形 貴陽畢節項目：根據現場情況進行 實地放線，修改規劃及單體方案， 從而減少整體外運土方。 內部資料 30 從而減少整體外運土方。 2.整體布局 (3)充分結合地形 反面案例 A3、A4區未提供地形圖 項目安排測量單位測量 按測量數據規劃設計 佛岡清泉城項目： 內部資料 31 按測量數據規劃設計 土方施工時發
8、現測量數據錯誤 C4區土方施工超挖20萬方，造成浪 費成本 2.整體布局 (4)技術經濟指標 u容積率 u建筑密度 內部資料 32 u建筑限高 u停車率（地面停車率） u綠地率 2.整體布局 容積率 白城項目 容積率充足，高層車庫直接從地 面做起，節省建造成本及時間成 內部資料 33 面做起，節省建造成本及時間成 本 5.交通規劃 停車率 調整后范圍 漳浦項目 通過與項目配合，與政府溝通有效 內部資料 34 原地下車庫范圍 溝通設計條件，停車率條件由原 1:1減小為1:0.7；減少地下室面積 約1萬,節約土建成本約2500萬， 并且節約了工程時間成本。 5.交通規劃 地面停車率 內部資料 35
9、 南陵項目，采用全地面停車加停車樓，大大減小了地下車庫范圍 2.整體布局 (5)客戶生活習慣及心理需求 內部資料 36 江蘇通州地塊 03展示區規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 37 03展示區規劃 3.優秀的展示區規劃 早期 售樓處 展示區 看板房 空間場景 內部資料 38 當前 展示區 全程體驗 街道配套 空間場景 空間節奏 街道配套 3.優秀的展示區規劃 (1) 位置及規模 (2) 區內各要素之間的關系 (3) 客戶體驗的關注（公共配套及綠化景觀） 內部資料 39 (3) 客戶體驗的關注（公共配套及綠化景觀） (4) 交通及空間序列組織 (5) 預售條件 3.優秀的展示
10、區規劃 (1)位置及規模 標準化根據地塊大小選擇合理規模 內部資料 40 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 內部資料 41 花溪碧桂園展示區-英倫風情街大范圍展示震撼效果 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 內部資料 42 河北遷安展示區 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 通州項目：展示區規模偏大 總用地：19.95ha 展示區占地：4.65ha 反面案例 內部資料 43 展示區占地：4.65ha U街建筑面積：8000 英倫商業街建筑面積：1.6萬 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模反面案例 海鹽項目區域提供設計條件和用地紅線均為一宗土 地，實際摘牌為2宗土地，用地紅線一
11、分為二。造 成了展示區跨在2宗土地上，需要同時支付2宗土地 款，造成項目前期財務支出較大。 內部資料 44 款，造成項目前期財務支出較大。 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模反面案例 張家港項目選擇展示區位置時 需要修建一段約330m市政道 路。 內部資料 45 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模非標準化可采用特殊處理 內部資料 46 陽江用幼兒園做臨時售樓部 鉆石郡用一戶豪宅做臨時售樓部 3.優秀的展示區規劃 (2)區內各要素之間的關系 內部資料 47 U型商業街展示區 英倫商業街展示區 3.優秀的展示區規劃 U型商業街位置 開盤時 主要人 流來源 方向 (3)客戶體驗的關注 內部資
12、料 48 開盤時 展示區 范圍 丹陽碧桂園展示區 3.優秀的展示區規劃 商鋪 門 禁 丹陽碧桂園展示區 (3)客戶體驗的關注 內部資料 49 進深137米 開間57米 綜合樓 門 廊 商鋪 門 禁 3.優秀的展示區規劃 (3)客戶體驗的關注 內部資料 50 欽州項目展示區原方案 展示區優化方案 3.優秀的展示區規劃 反面案例 九江項目：展示區動線不合理 影響營銷成本 (3)客戶體驗的關注 內部資料 51 3.優秀的展示區規劃 (4)交通及空間序列組織 收收 放放 內部資料 52 收收 收收 放放 放放 湖州移沿山項目 3.優秀的展示區規劃 (5)預售條件 是否能提前預售，對展示區規劃有一定影響
13、 內部資料 53 案例分享 市政府 距市政府約8.5km，約9分 鐘車程。 拒軍區政府約4.5km約5 濱江一號 維多利 亞港灣 政府 南山悅 市場定位：目標市場為中心市區。項目類型為剛需及改善型。 國貿大 廈 國貿大 廈 地塊區位地塊區位 廟家嘴 長江大 橋 廟家嘴 長江大 橋 內部資料 54 五聯 路 五楠 路 五聯 路 五楠 路 聯棚收費站聯棚收費站 目標 地塊 目標 地塊 翻壩高速翻壩高速 高鐵東站高鐵東站 距高鐵東站約 12km，約16分 鐘車程。 拒軍區政府約4.5km，約5 分鐘車程。 距翻壩高速入口約 2km，約2分鐘車程。 江南 路 江南 路 夷陵長 江大橋 夷陵長 江大橋
14、江南星城 檢察院 人民醫院 新外灘 興發廣場 南山悅 東郡B區 高 速 連 接 線 高 速 連 接 線 交通節點 距離 （km） 時間 （分鐘） 路況 市政府8.59較好 中心城區商業 （萬達/國貿） 7/108/13較好 高鐵東站1216較好 萬達萬達 江山多嬌四期 水藍郡 案例分享 占地： 452.4 畝 容積率： 1.2 建筑密度： 30% （規劃路）夷 橋 橫 路（規劃路）夷 橋 橫 路 N 市政公園 城 市 方 向 市政公園 城 市 方 向 0 10 30 50 335m605m 120m 內部資料 55 建筑密度： 30% 建筑限高：100m 綠地率: 35% 夷 橋 路 夷 橋
15、路 五 龍 三 路 五 龍 三 路 310m 400m 案例分享 方案一 市政公園 內部資料 56 案例分享 市政公園市政公園 內部資料 57 案例分享 最終方案 內部資料 58 04公共服務設施規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 59 04公共服務設施規劃 4.公共服務設施規劃 (1) 商業氛圍營造 (2) 酒店 內部資料 60 (3) 物業服務用房指標 (4) 文教體衛設施 4.公共服務設施規劃 社區及物業服務 體育設施 內部資料 61 酒店 學校 醫療衛生 社區及物業服務 4.公共服務設施規劃 公建配套一般為不可售， 過高的公建配套要求，會 造成一定的成本浪費。南 反面案
16、例 減少非必要配套設施 內部資料 62 充項目，總用地270畝， 需配建占地135畝，6.3 萬平米酒店及商業。 4.公共服務設施規劃 反面案例 減少非必要配套設施 花溪項目設計條件增設： 23班小學，托老所等配套設施 內部資料 63 4.公共服務設施規劃 減少非必要配套設施 增加配套用地：21000 增加配套建筑面積： 21378 內部資料 64 21378 減少住宅建筑面積： 95400 05交通規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 65 05交通規劃 5.交通規劃 (1) 人車分流？ (2) 別墅區與洋房區交通流線分流設計 (3) 靜態交通 內部資料 66 (3) 靜態交通
17、 (4) 物業服務成本 3.優秀的展示區規劃 (1)人車分流？ 高 層 區 地 面 停 車 與 地 下 車 庫 相 結 合 內部資料 67 別墅區人車分流設計 高 層 區 地 面 停 車 與 地 下 車 庫 相 結 合 5.交通規劃 (2)別墅區與洋房區交通流線分流設計 內部資料 68 碧桂園江灣城 如皋龍游湖 5.交通規劃 (3)靜態交通（低洼地設置車庫） 內部資料 69 仁懷項目，利用地勢低洼處集中設置3層地面車庫 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫建造成本） 不同停車方式成本不同，一般情況為： 地面地上車庫半地下車庫地下車庫地下機械車庫地下二層車庫 半地下車庫 內部資料 70 半地下車庫
18、 地下車庫 地上車庫地面停車 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫建造成本） 車庫類型單方建造成本（元/） 地下車庫2500-3000 車庫一般土建成本 內部資料 71 地下車庫 停車樓2100 架空車庫1800 5.交通規劃 (3)靜態交通 句容項目地下車庫直接從地 面做起，再抬高周邊市政道 路標高，使之不計容，既減 內部資料 72 路標高，使之不計容，既減 少了車庫造價，又節約土方 成本及時間成本。 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 情況一： 當容積率用盡時，需 結合周邊地形做成半 地下車庫達到當地政 府不計容要求。 將兩棟住宅之間的間距用車庫連接 儲藏 公有及私家花園 儲藏 住
19、宅 入戶 內部資料 73 府不計容要求。 情況二： 當容積率未用盡時， 直接做地上車庫。 報建版 儲藏儲藏 入戶 組合方式：儲藏+指標停車位 公有及私家花 園 住宅 入戶 儲 藏 儲 藏 報建版 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 停 車 位 儲 改 造 后 住 宅 內部資料 74 藏 間 共享中心景觀 改造前改造后（部分車位改贈送面積） 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 當項目地塊周邊有商鋪，將商鋪下面設計為地下室 設計思路：報批前期停車 位的布置滿足配比指標， 商鋪 地下車庫 儲藏間 報建版剖面圖 內部資料 75 改造后將地下室空間改變 成附加值更高的商業空間， 滿足
20、了配比指標的同時能 將去化難的問題解決。 商鋪 儲藏間 地下車庫 改造版剖面圖 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 類別車位配比戶數 車位 （個） 地面車位 （個） 地下車位 （個） 地庫面積 （平方米） 人防面積 （平方米） 別墅1個/戶33433466323455 9994 珊瑚宮殿項目利用別墅區地下室平衡高層車庫 內部資料 76 別墅區車庫 高層區車庫 別墅1個/戶33433466323455 9994 洋房02-04個/戶19447281992009994 別墅區車庫平衡329個高層區車位 5.交通規劃 (4)物業服務成本 滿足規范要求的前提下，盡量將地塊出入口個數控制在2個
21、 內部資料 77 滿足規范要求的前提下，盡量將地塊出入口個數控制在2個 06綠地景觀規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 78 06綠地景觀規劃 6.綠地景觀規劃 (1) 中心公園 (2) 入口綠地景觀 內部資料 79 (3) 周邊綠地景觀的借用 (1)中心公園 6.綠地景觀規劃 內部資料 80 南沙天璽灣 6.綠地景觀規劃 (1)中心公園 內部資料 81 高州項目十里金灘項目 6.綠地景觀規劃 u 綠地3000平方 u 位于組團入口處 u 以小見大 (2)入口綠地景觀 內部資料 82 順德碧桂園鉆石郡 以小見大 u 景觀利用充分 6.綠地景觀規劃 (3)周邊綠地景觀借用 內部資
22、料 83 鶴山共和碧桂園 07城市設計 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 內部資料 84 07城市設計 7.城市設計 (1) 城市區位要求 (2) 天際輪廓線 內部資料 85 (3) 沿街界面設計 (4) 入口儀式感 7.城市設計 (1)城市區位要求 并非所有項目都要考慮城市設計； 在城市的重要地段，才對城市設計有一定的要求 內部資料 86 在城市的重要地段，才對城市設計有一定的要求 7.城市設計 (2)天際輪廓線 內部資料 87 太倉項目 7.城市設計 (3)沿街界面設計 內部資料 88 英倫風格沿街界面設計 7.城市設計 (4)入口儀式感 內部資料 89 U型商業街入口 7.城市設計 (4)入口儀式感 內部資料 90 英倫商業街入口
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