房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何選擇并管理好總包單位培訓(xùn)課件課程（48頁(yè)）.pdf

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何選擇并管理好總包單位培訓(xùn)課件課程（48頁(yè)）.pdf

1、如何選擇并管理好總包施工企業(yè) 王永杰集團(tuán)工程管理中心 2013.5 如何選擇并管理好總包施工企業(yè) 地產(chǎn)界選擇施工隊(duì)伍有兩句名言： 1.“施工隊(duì)伍選好了，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就成功了一半” 2.“請(qǐng)神容易送神難” 版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)2 如何選擇并管理好總包施工企業(yè) 為什么選擇施工隊(duì)伍，會(huì)讓我們集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目如此謹(jǐn)慎？ 1. 打國(guó)企名企牌，中標(biāo)后轉(zhuǎn)包 2. 名企中標(biāo)后，自干不如轉(zhuǎn)包 3. “低價(jià)中標(biāo)進(jìn)，高價(jià)結(jié)算出” 4. 過(guò)度夸大總包的承建能力版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)3 如何破解工程轉(zhuǎn)包這個(gè)建筑行業(yè)的潛規(guī)則？如何選到真正有實(shí)力的、管理好的、信譽(yù)高的總包企業(yè)？版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)4 如何選擇并管理好

2、總包施工企業(yè) 一、如何選擇總包施工單位二、如何管理好總包施工單位如何選擇并管理好總包施工企業(yè) 版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)5 （一）招標(biāo)單位的招標(biāo)準(zhǔn)備工作版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)6 1. 建立優(yōu) 秀總包信息庫(kù) 一、如何選擇總包施工單位 1.建立優(yōu)秀總包信息庫(kù) 1）信息庫(kù)的建立集團(tuán)和區(qū)域分別建立總包、分包信息庫(kù)和合作單位信息庫(kù) 2）集團(tuán)和區(qū)域資源拓展開(kāi)發(fā) 集團(tuán)各部門(mén)、公司員工均可推薦優(yōu)秀施工單位入庫(kù) 版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)7 1.建立優(yōu)秀總包信息庫(kù) 3）新入信息庫(kù)單位資格審查核實(shí)總包單位商譽(yù)、資料審查、單位考查 4）正在合作單位的履約（季、年）評(píng)估并評(píng)級(jí) 優(yōu)秀總包單位（90

3、分以上）；合格總包（80-90分）不合格總包單位（60-80分）；黑名單（60分以下）版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)8 （一）招標(biāo)單位的招標(biāo)準(zhǔn)備工作版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)9 1. 建立優(yōu) 秀總包信息庫(kù) 2. 項(xiàng) 目考察人員的組成一、如何選擇總包施工單位 2. 項(xiàng)目考察人員的組成 1）考評(píng)小組單位：集團(tuán)招標(biāo)管理部、工程管理中心區(qū)域技術(shù)部、項(xiàng)目管理部等 2）考評(píng)小組人數(shù)及素質(zhì)要求：不少于5人足夠的工作經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)判斷能力版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)10 （一）招標(biāo)單位的招標(biāo)準(zhǔn)備工作版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)11 1. 建立優(yōu) 秀總包信息庫(kù) 2. 項(xiàng) 目考察人

4、員的組成 3. 項(xiàng) 目合理的標(biāo) 段劃分一、如何選擇總包施工單位 3. 項(xiàng)目合理的標(biāo)段劃分 1）項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)原則：充分考慮工程規(guī)模、工期要求、結(jié)構(gòu)劃分可行性施工安全性、施工場(chǎng)地及道路 2）標(biāo)段規(guī)模：別墅3-5萬(wàn)、洋房8-10萬(wàn) 、高層12-15萬(wàn)左右為宜 3）總包單位總的承建量不超過(guò)該單位總量的50% 版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)12 （一）招標(biāo)單位的招標(biāo)準(zhǔn)備工作版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)13 1. 建立優(yōu) 秀總包信息庫(kù) 2. 項(xiàng) 目考察人員的組成 3. 項(xiàng) 目合理的標(biāo) 段劃分 4. 投標(biāo) 單位的基本要求一、如何選擇總包施工

5、單位 4. 投標(biāo)單位的基本要求 1）施工資質(zhì)等級(jí)與招標(biāo)項(xiàng)目相符 2）社會(huì)信譽(yù)良好、技術(shù)力量雄厚財(cái)務(wù)狀況好、擬投入自有資金 3）當(dāng)?shù)厝藛T組織、材料采購(gòu)、地方人脈、社會(huì)關(guān)系 4）管理組織架構(gòu)扁平，成本構(gòu)成與我公司要求相符版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)14 （二）對(duì)投標(biāo)單位的考察版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)15 1. 投標(biāo) 單位項(xiàng) 目實(shí) 地考察一、如何選擇總包施工單位 1.投標(biāo)單位項(xiàng)目實(shí)地考察 1）配合程度：施工質(zhì)量、進(jìn)度意識(shí)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神 2）管理水平：文明施工、材料堆放、成品保護(hù)、安全意識(shí) 3）質(zhì)量通病：地面翻砂起殼、墻面開(kāi)裂空鼓窗框四周滲水、門(mén)窗傾斜翹曲浴廁泛水倒流、排水管道不暢外墻開(kāi)

6、裂滲水、屋面淌水滲漏版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)16 1.投標(biāo)單位項(xiàng)目實(shí)地考察 4）機(jī)械設(shè)備：機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)料是自有還是租賃 5）經(jīng)濟(jì)狀況：經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，施工進(jìn)度不受影響 6）項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：掛牌與實(shí)操屬同一項(xiàng)目經(jīng)理團(tuán)隊(duì)五大員綜合素質(zhì) 版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)17 （二）對(duì)投標(biāo)單位的考察版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)18 1. 投標(biāo) 單位項(xiàng) 目實(shí) 地考察 2. 項(xiàng) 目辦公管理系統(tǒng) 考察一、如何選擇總包施工單位 2. 項(xiàng)目辦公管理系統(tǒng)考察 1）辦公形象：科室健全、辦公設(shè)備、人員架構(gòu)、文件管理、預(yù)算財(cái)務(wù) 2）系統(tǒng)管理：技術(shù)管理、安全管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、試驗(yàn)檢測(cè) 3）竣工業(yè)主和物業(yè)側(cè)

7、面考察：企業(yè)信譽(yù)、業(yè)主口碑版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)19 （三）招投標(biāo)過(guò)程及中標(biāo)原則版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)20 1. 了解地材價(jià)，確定合理造價(jià) 一、如何選擇總包施工單位 1. 了解地材價(jià)，確定合理造價(jià) 1）深入了解當(dāng)?shù)兀赫咝允召M(fèi)文件、勞務(wù)市場(chǎng)、材料市場(chǎng) 人工費(fèi)、材料費(fèi)等 2）合理的造價(jià)：雙方成功合作的基礎(chǔ)、選擇合適的施工隊(duì)伍版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)21 （三）招投標(biāo)過(guò)程及中標(biāo)原則版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)22 1. 了解地材價(jià)，確定合理造價(jià) 2. 現(xiàn) 場(chǎng) 踏勘及招標(biāo) 答疑一、如何選擇總包施工單位 2. 現(xiàn)場(chǎng)踏勘及招標(biāo)答疑 1）投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘深入了解工程

8、特點(diǎn)、場(chǎng)地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、地質(zhì)概況項(xiàng)目以文件形式統(tǒng)一輸出各方面信息 2）招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答疑材料運(yùn)輸、造價(jià)構(gòu)成、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、總包范圍、分包配合等版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)23 （三）招投標(biāo)過(guò)程及中標(biāo)原則版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)24 1. 了解地材價(jià)，確定合理造價(jià) 2. 現(xiàn) 場(chǎng) 踏勘及招標(biāo) 答疑 3. 總包中標(biāo) 及簽約談判一、如何選擇總包施工單位 3. 總包中標(biāo)及簽約談判 1）合理低價(jià)中標(biāo)原則 2）嚴(yán)禁“低進(jìn)高出”投機(jī)單位 3）甲方分包、甲供、甲指材料合同清單明確 4）分包配合、水電、場(chǎng)地、機(jī)械等配合費(fèi)用規(guī)定明確版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)25 如何選擇并管理好總包施工企業(yè) 版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)26 一、如何選擇總包施工單位二、如何管理好總包施工單位

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