山西候馬第一購物廣場商業規劃方案建議說明書（20頁）.doc
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山西候馬第一購物廣場商業規劃方案建議說明書（20頁）.doc
1、山西候馬第一購物廣場商業規劃山西候馬第一購物廣場商業規劃 核心概念闡述：核心概念闡述： 核心一說明以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然，量販店不代表大賣場。 以量販的經營形態而言， 是從百貨公司的經營形態中逐漸衍生出來的，是以商品的價格為核心，而非以商品的銷售數量為絕對的界線，以量販獨有的經營形態來更符合消費者的需求。 核心二說明量販即可視為藍領店的概念。 相對百貨店而言， 一般百貨公司所面對的是所謂白領階層，在販賣優質品牌商品的同時在販賣優質的服務和環境， 商品的價格帶是百貨店基本定位和鎖定目標消費者的基礎，而商品的價格帶又是通過品牌商品來表現的。量販店其實亦包含了
2、上述的基礎，但作為商品價格帶是商場定位的根本，其所販賣的商品將更趨于低廉和平價，以“佐丹奴” “真維斯”等品牌為例，其就是標準的適合量販店經營的品牌，因為其價格帶基本鎖定在 200 元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數量大來表現，而如“ESPRIT”等品牌即為標準的質販型品牌，是針對中高收入的消費群體銷售的，無論從陳列、銷售模式、商品價格等均與上述品牌有絕對的區分。針對本案位于侯馬地區，就當地而言根本沒有所謂的白領和藍領的定位和概念，所以說量販是本案商業和銷售推廣的最佳定義。 核心三說明侯馬房地產市場泡沫嚴重，在沿街商鋪可以銷售至 15000 元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到 20000
3、元單價的情況下，平均租金僅支持 2-5 元/平方米/天，租賃市場和投資市場比例嚴重失調，且商鋪售價幾乎高于普通住宅樓盤單價的 10 倍，可見本市場在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對應的有效方式即在統一規劃的基礎上，在將商品和業種嚴格區分的前提下，以高銷售單價對應高租賃單價，以單一樓層來對應相應的銷售返租成本和經營成本，而不進行全館平均分配的原則，從而使后期經營的調整是局部的而不是全面的，以達到船小好調頭的原則。 核心四說明本案是標準的商業地產項目，絕非單一商業項目和地產項目，有機的結合商業地產是本案成功勝出的基礎。在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業公司胡亂招商拿錢走人的情況。 核心五說明侯馬系晉南地區一個中等規模的縣級市，區域經濟特征不是十分明顯。其商業目前的形態為
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