房地產開發企業利息支出稅前扣除的財稅處理技巧.pdf（8頁）
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房地產開發企業利息支出稅前扣除的財稅處理技巧.pdf（8頁）
1、房地產開發企業，利息支出稅前扣除的財稅處理技巧房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品,資金需求龐大,市場流動性差,投資周期長的特點。房地產開發企業屬于資金密集型企業，項目投資金額巨大，自有資金占比較少，且項目借款多，對應的利息支出金額大。利息費用已經成為開發成本中占比較大的支出項目，在所得稅與土地增值稅前扣除問題經常困擾著地產企業財務人員，以下針對房地產企業財務費用問題進行分析、探討。一、借款類型1、前融資金借款：廣義上一般是指四證前融資，指已拿到土地證但四證不全時，信托、資產公司、或其他資金通過銀行委托貸款或信托通道提供資金，擔保方式為土地抵押。狹義上一般是指拿地時，在繳納土地出讓金階段的融資
2、，指房地產公司尚未取得土地使用權，在繳納土地出讓金前而取得的借款，此時尚未取得土地，擔保方式一般為股權質押。前融資金借款機構一般為基金、信托、資產管理公司等。2、房地產開發貸款：指項目四證齊全后用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，一般期限為三年，擔保方式為在建工程抵押，貸款主體一般為銀行。3、其他資金借款：指通過關聯企業或非關聯企業、個人之間的借款。一般為信用借款，借款主體多為民間主體。二、房地產開發企業利息支出的財務處理1、資本化條件與時間節點根據會計準則第 17 號-借款費用第四條規定企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，
3、計入相關資產成本;其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產， 是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。第五條規定，借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：(1)資產支出已經發生， 資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出;(2)借款費用已經發生;(3)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。因此，房地產開發公司所發生的利息是為建造不動產而發生的，建造周期較長，可直接歸屬于具體開發項目的應當資本化，不能直接歸屬于具體開發項目的可以費用化，直接計入當期損益。資本化時間應為借款費用已經發生，項目開始開發，實際支出已經發生，結束資本化的節點應為項目竣工。由于房地產項目借款比較特殊，一般是以
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