1、第 3 次大轉型中國住房新十年1序 言大國住房，三次轉型從 1949 年至今，我國住房市場經歷了三次結構性變遷。1949 年到 1978 年是社會福利分房制度主導的 30 年，住房的生產、分配與消費過程由國家和單位決定。這一時期的居住條件持續惡化，人均住房面積下降到不足 4 平米，嚴重的房荒侵襲每一個城市。1978 年到 1998 年屬于過渡期，這個 20 年的主體制度形態仍然是福利分房，但部分環節開始推進市場化改革的試點，例如提高租金、公房出售、企業或單位住房占比上升、集體住房、個人自建也開始出現，也出現一定比例的商品房開發，這個階段是我國住房開發“百花齊放”階段，住房開發總量是前 30 年
2、的 30 倍，居住條件得到了明顯改善，人均住房面積提升到 9平米。這個過渡期最大的價值是公有住房體系開始松動，市場化改革試點取得初步成效，土地有償使用、住房公積金制度、個人按揭貸款等都進行了有益的探索，為后續的市場化與商品化改革解放了思想、奠定了基礎。1998年到2018年是中國住房發展中的第二大階段， 也正是這個階段，我國完成了從公有住房體系到市場化住房體系的轉型。1998 年面對東亞金融危機的外部沖擊與經濟尋找新興增長點的內在要求，國家下決心停止城鎮住房福利分配制度，全面推進住房市場化與商品化，土地“招拍掛”、商品第 3 次大轉型中國住房新十年2房預售、住房金融、住房稅收等一系列關鍵領域的
3、改革取得重大突破，由此推動了普遍商品房與經濟適用房的快速發展， 住房的商品屬性得到極大釋放，住房消費、保值增值的觀點日益普及，房地產也日益成為我國經濟的重要支柱。2008 年全球性金融危機，我國采取了“一攬子”刺激政策，其后的 10年，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎；借助于高杠桿、高周轉的發展模式，開發商迅速變大；居民的自住、投資、投機性需求全面釋放，住房條件得到極大改善，同時杠桿率也快速上升。總的來說，過去 20 多年，尤其是過去 10 年是我國房地產市場超高速發展的時期，是真正的“黃金時代”。過去 20 年商品住宅銷售額累計112 萬億，超 8 億城鎮人口的住房需求基本上得到了較好滿足，人均住房面積相比 1978 年提升了 10 倍以上，住房存量面積超過 350 億平方米，戶均住房套數大于 1，我國已經總體上告別了住房短缺，實現了住房的基本平衡。
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