1、基于碧桂園實(shí)踐的土地投資模式講解 投資策劃中心 王琦 2015年11月 碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革 2007 遠(yuǎn)郊、大規(guī)模、低地價(jià)、低售價(jià)立足廣佛 2009 近郊、大規(guī)模、低地價(jià)、高周轉(zhuǎn)拓展廣東 2012 三四線中心區(qū)、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)全國(guó)布局 2014 全國(guó)+海外、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)涉足海外 2015 上市并購(gòu)、勞斯萊斯、精品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)區(qū)域深耕 2007 遠(yuǎn)郊、大規(guī)模、低地價(jià)、低售價(jià)立足廣佛 墊定上市條件一級(jí)開(kāi)發(fā) 2009 廣東省內(nèi)深耕 近郊、大規(guī)模、低地價(jià)、高周轉(zhuǎn)拓展廣東 一級(jí)開(kāi)發(fā) 2012 三四線中心區(qū)、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)全國(guó)布局 拓展省外、快速擴(kuò)張勾地 2014 全國(guó)+海外、

2、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)涉足海外 全國(guó)+海外、墊定千億基礎(chǔ)勾地、招拍掛 2015 上市并購(gòu)、勞斯萊斯、精品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)區(qū)域深耕 上市公司并購(gòu)、提高市場(chǎng)份額舊改、二級(jí)市場(chǎng) 碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革 1.1 直接招拍掛 1.2 勾地等意向性拿地 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 1.4 三舊改造 第一章 一級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 2.3 聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 2.4 代管代建+品牌輸出項(xiàng)目 第二章 二級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式 目錄 概念 概念 一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將 城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)企業(yè)

3、通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式 概念 政府通過(guò)公開(kāi)程序，將成熟的土地推出市場(chǎng)，企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、掛牌、 拍賣(mài)的方式獲得土地使用權(quán)。 直接招拍掛指前期未就項(xiàng)目地塊與政府進(jìn)行接觸，在政府公示后 才獲取地塊信息，直接通過(guò)公開(kāi)招拍掛途徑獲取土地。 1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式 概念 土地交易的公開(kāi)投標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的共性是其交易的公開(kāi)性，但其具體操 作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。 1.1 直接招拍掛 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌 1.1 直接招拍掛 （1）宗地出讓面積限制（住宅項(xiàng)目） 小城市和建制鎮(zhèn) 7公頃 中等城市 14公頃 大城市 20公頃 （2）招拍掛中涉及的價(jià)

4、格 基準(zhǔn)地價(jià)底價(jià)起始價(jià) 概念與注意事項(xiàng)？ 投資必備的法律基礎(chǔ)（陳林） 1.1 直接招拍掛 掛牌文件研讀 獲取資料：掛牌公告、掛牌須知、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、紅線圖、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)等資料。 關(guān)注要點(diǎn)：報(bào)名及保證金支付截至?xí)r間、競(jìng)買(mǎi)日期、競(jìng)買(mǎi)人要求、付款方式、額外配建 （學(xué)校、酒店等）要求、規(guī)劃條件、交地時(shí)間、交地標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工要求、其他特殊要求 （特定客戶(hù)、繳納耕地占用稅、限價(jià)房）等等。 其他注意事項(xiàng) 如由現(xiàn)有公司參與競(jìng)買(mǎi)，競(jìng)得土地后在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的，須在競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)及成交 確認(rèn)書(shū)中說(shuō)明，以防被認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生二次交易稅費(fèi)； 地價(jià)分期支付情況下的提前開(kāi)工問(wèn)題。 1.1 直接招拍掛 案例一：北京房山區(qū)某

5、地塊掛牌文件 案例二：河北某地塊掛牌文件 案例三：東莞某地塊掛牌文件 概念 勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買(mǎi)意向， 并承諾愿意支付的土地價(jià)格。 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級(jí)開(kāi)發(fā) 雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作。 路徑 企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金或保證金（也 可約定不交納），通過(guò)招拍掛獲取土地。 1.2 勾地等意向性拿地 注：誠(chéng)意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。 1.2 勾地等意向性拿地 前期主要操作要點(diǎn) 開(kāi)工前置工作 摘牌就動(dòng)工 商務(wù)條件談判

6、爭(zhēng)取政策競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 1.2 勾地等意向性拿地 前期主要商務(wù)條件談判 地價(jià) （1）根據(jù)市場(chǎng)情況、政府歡迎度爭(zhēng)取最有優(yōu)勢(shì)地價(jià)；（2）若涉及有公建配套建設(shè)，如酒店、學(xué)校等，可爭(zhēng) 取該部分用地地價(jià)的優(yōu)惠或總地價(jià)降低；（3）實(shí)際地價(jià)最低（紅線外市政/公建投入、額外收費(fèi)）。 合作范圍根據(jù)市場(chǎng)情況確定項(xiàng)目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套建設(shè)內(nèi)容。 供地計(jì)劃約定每期用地供應(yīng)時(shí)間，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整出讓節(jié)奏。 規(guī)劃條件“90/70”、建筑限高、建筑密度、綠化率、車(chē)位比例等條件不限制或按我司方案執(zhí)行。 供地條件用地手續(xù)合法，市政等開(kāi)發(fā)條件到位。 土地交付沿紅線建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開(kāi)工。 付款節(jié)奏土地款

7、分期支付，分期付款不繳納利息。 優(yōu)惠政策提前預(yù)售或提早預(yù)售，預(yù)售款不監(jiān)管或少監(jiān)管，規(guī)費(fèi)減免、提前開(kāi)工、政府工作組協(xié)調(diào)，開(kāi)通報(bào)建綠色通道。 開(kāi)發(fā)要求未付清地價(jià)款可辦理開(kāi)工報(bào)建手續(xù)，開(kāi)、竣工自由，開(kāi)發(fā)規(guī)模自主。 其他專(zhuān)線巴士、業(yè)主辦理入戶(hù)享受當(dāng)?shù)赝却黾爸苓吔逃?、自設(shè)混凝土攪拌站等。 1.2 勾地等意向性拿地 競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 出于政府本身意愿，為了實(shí)現(xiàn)出讓 地塊規(guī)劃意圖、建設(shè)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)要 求等目的而設(shè)置一些門(mén)檻和條件 出于企業(yè)或企業(yè)與政府共同的愿求 和目的而設(shè)置的一些排他性的要求 和條件 篩選競(jìng)買(mǎi)人 控制出讓結(jié)果 實(shí)現(xiàn)出讓意圖 1.2 勾地等意向性拿地 常見(jiàn)競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 主體資格資信、資金、資

8、產(chǎn)價(jià)款支付 公司資質(zhì) 公司經(jīng)驗(yàn) 配建、配套 規(guī)劃要求 土地交付 其他條件 1.2 勾地等意向性拿地 常見(jiàn)競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 對(duì)競(jìng)買(mǎi)人主體資格作出限制 例如：競(jìng)買(mǎi)人需是房地產(chǎn)企業(yè)；不接受自然人及聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。 主要對(duì)競(jìng)買(mǎi)公司的行業(yè)及行業(yè)排名、上市及上市地點(diǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、企業(yè)排名等作出限制或要求。 例如： 1、競(jìng)買(mǎi)人所屬的集團(tuán)公司下屬全資子公司具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)； 2、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人或其所屬上市公司品牌需為房地產(chǎn)行業(yè)的中國(guó)馳名商標(biāo)； 3、競(jìng)買(mǎi)人需是香港上市公司，國(guó)內(nèi)綜合房地產(chǎn)排名前十。 公司資質(zhì) 主體資格 1.2 勾地等意向性拿地 常見(jiàn)競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 要求競(jìng)買(mǎi)人在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量、酒店等其他特殊建筑業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)等方

9、面具備一定經(jīng)驗(yàn)或條件。 例如： 1、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人或其控股母公司須具有科研類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在本市曾開(kāi)發(fā)單個(gè)科研項(xiàng)目建筑面積不小于10萬(wàn)平方米； 2、在廣州市曾開(kāi)發(fā)建設(shè)五星級(jí)酒店不少于三個(gè)，且每個(gè)酒店建筑面積不小于8萬(wàn)平方米； 3、需具有單個(gè)項(xiàng)目連續(xù)三年年開(kāi)發(fā)量不低于30萬(wàn)平方米。 公司經(jīng)驗(yàn) 對(duì)競(jìng)買(mǎi)人注冊(cè)資本、信用等級(jí)、銀行授信額度、公司資產(chǎn)等作出要求。 例如： 1、注冊(cè)資本不低于10億元人民幣；需提供不低于10億元銀行存款證明； 2、境內(nèi)申請(qǐng)人具有銀行認(rèn)定的AA級(jí)或以上企業(yè)信用等級(jí)，境外申請(qǐng)人具有標(biāo)準(zhǔn)普爾BB-或以上（穆迪Ba3或以上）的 信用等級(jí)。 資信、資金、資產(chǎn) 1.2 勾地等意向性拿地

10、常見(jiàn)競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 要求代建、配建市政道路、公園、五星級(jí)酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施或公建，引進(jìn)具備一 定條件的商業(yè)品牌等。 例如：福建永安某地塊出讓時(shí)要求 1、項(xiàng)目擬建的賣(mài)場(chǎng)引進(jìn)十五家以上經(jīng)營(yíng)單體面積不少于六萬(wàn)平方米的大型賣(mài)場(chǎng)的企業(yè)入駐本項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)協(xié)議書(shū)（協(xié)議的真 實(shí)性以及是否符合約定的條件由市監(jiān)察局牽頭、工商局等有關(guān)部門(mén)配合認(rèn)定） ； 2、引進(jìn)中國(guó)快速消費(fèi)品連鎖百?gòu)?qiáng)前三十名企業(yè)或世界500強(qiáng)中的超市連鎖企業(yè)之一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 配建、配套 主要指帶規(guī)劃方案掛牌、報(bào)名時(shí)提交項(xiàng)目規(guī)劃方案等要求。 例如： 1、競(jìng)買(mǎi)人須提供設(shè)計(jì)單位編制的該片區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃功能及經(jīng)濟(jì)技術(shù)

11、指標(biāo)應(yīng)符合政府相關(guān) 部門(mén)的規(guī)劃要求； 2、競(jìng)買(mǎi)人須在掛牌截止前提交當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)審批通過(guò)的競(jìng)買(mǎi)地塊初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，方可參與競(jìng)投。 規(guī)劃要求 1.2 勾地等意向性拿地 常見(jiàn)競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 以競(jìng)買(mǎi)保證金、地價(jià)款支付要求為條件，及在地價(jià)之外繳納規(guī)、稅、費(fèi)及其他額外費(fèi)用為條件。 例如： 1、報(bào)名即要求繳納10億保證金，直至6個(gè)月后交地退還； 2、土地成交后5日內(nèi)付清所有地價(jià)款； 3、競(jìng)得人還需額外繳納地塊內(nèi)高壓線遷改費(fèi)用5000萬(wàn)元； 4、競(jìng)得者還需繳納交易服務(wù)費(fèi)500萬(wàn)元、土地評(píng)估費(fèi)40萬(wàn)元、測(cè)繪費(fèi)80萬(wàn)元、公證費(fèi)0.3萬(wàn)元、耕地占用稅800萬(wàn)元。 價(jià)款支付 通過(guò)土地出讓時(shí)現(xiàn)狀未處理完的影響交地及開(kāi)工

12、的負(fù)面因素、土地交付時(shí)地上遺留的影響開(kāi)工的負(fù)面因 素為條件阻礙他人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)。 例如： 1、地塊內(nèi)高壓線及工廠由競(jìng)得者自行與供電部門(mén)及工廠所有人協(xié)商處理； 2、地塊按現(xiàn)狀交付，地塊內(nèi)剩余房屋拆遷及果樹(shù)清理由競(jìng)得者自行負(fù)責(zé)； 3、地塊內(nèi)現(xiàn)有拆遷由市拆遷辦負(fù)責(zé)，在土地成交后一年內(nèi)完成拆遷并交付受讓人。 土地交付 1.2 勾地等意向性拿地 常見(jiàn)競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)置 如競(jìng)買(mǎi)人資格審查程序要求、開(kāi)工及竣工時(shí)間要求等。 例如： 1、競(jìng)買(mǎi)人資格由縣人民政府辦公室負(fù)責(zé)審查，土地交易中心憑縣人民政府辦公室出具的競(jìng)買(mǎi)人資格 確認(rèn)聯(lián)系單受理競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名； 2、競(jìng)買(mǎi)人需是市重點(diǎn)招商引資對(duì)象并提供與市人民政府簽署的招商引資協(xié)議；

13、3、競(jìng)得人需在土地成交后兩月內(nèi)開(kāi)工，兩年內(nèi)竣工。 其他條件 1.2 勾地等意向性拿地 注意！ 法律法規(guī)及相關(guān)政策明文禁止的一定不要在出讓公告或文件中做直接違規(guī)的約定； 最好不要直接在出讓公告中設(shè)置競(jìng)買(mǎi)條件，而是把競(jìng)買(mǎi)條件在出讓文件中做具體約定； 不要設(shè)置唯一性的條件，但可通過(guò)眾多非唯一性條件來(lái)實(shí)現(xiàn)唯一性的目的； 對(duì)于和政府談定但政府無(wú)法書(shū)面承諾我司的一些優(yōu)惠政策及有利于我司的開(kāi)發(fā)條件等， 也可以在出讓文件中約定，如規(guī)費(fèi)優(yōu)惠、建圍墻等； 政府干預(yù)的合理利用。 1.2 勾地等意向性拿地 1.2 勾地等意向性拿地 前期工作前置，確保摘牌即開(kāi)工 完成地塊的征收，并沿紅線建好圍墻 臨水、臨電、臨設(shè)、臨時(shí)

14、施工道路已接至首期用地紅線邊緣 確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實(shí)體協(xié)議 完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作 完成規(guī)劃及建筑方案的報(bào)批工作，完成開(kāi)工前的各項(xiàng)圖紙 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 推出土地市場(chǎng)公開(kāi)出讓 房地產(chǎn)公司參與 競(jìng)買(mǎi)并獲取土地 回收投資成本 合理分成收益 政府負(fù)責(zé)：土地報(bào)批、 征地、拆遷、安置、補(bǔ) 償、完善市政配套 企業(yè)負(fù)責(zé)：籌措資金、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)企業(yè) 政府 還返投資款 支付投資款 什么是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)？ 通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過(guò)程。 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 什么情況下采取該模式獲取土地？ 地塊各方面仍不具備開(kāi)發(fā)條件，但前景看好 當(dāng)?shù)卣?cái)政不足，需要我司先

15、投入資金整理土地 項(xiàng)目具備相當(dāng)規(guī)模，符合公司開(kāi)發(fā)大盤(pán)的條件 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 一級(jí)開(kāi)發(fā)的目的和意義 彌補(bǔ)政府財(cái)政 不足，加快土 地整理力度 把控土地出讓的 節(jié)奏， 將各項(xiàng)開(kāi) 發(fā)工作前置完成 獲取大型項(xiàng)目 的有效方式 提高土地獲 取的把握 采用公開(kāi)招商或 招標(biāo)，簽約主體 原則上為市、縣 或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 政府公開(kāi)選擇合作方 確定合作方后簽署 土地儲(chǔ)備合同 甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償乙方投入土地儲(chǔ)備資金 談定一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議 項(xiàng)目研究評(píng)估 完成土地收儲(chǔ)后，將土地公開(kāi)出讓 競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，競(jìng)得后繳納地價(jià)款 甲方返還乙方投資款

16、產(chǎn)生溢價(jià)的，對(duì)溢價(jià)進(jìn)行分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲(chǔ) 實(shí)施 階段 一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 土地合法性審查 規(guī)劃調(diào)整(土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)、其他專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃) 指標(biāo)、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報(bào)批、征收?qǐng)?bào)批 征地補(bǔ)償、房屋拆遷及地上附著物補(bǔ)償 審 查 重點(diǎn)關(guān)注：土規(guī)、林地、指標(biāo)、土地現(xiàn)狀等 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及款項(xiàng) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表案例：孟關(guān)項(xiàng)目 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 表1 孟關(guān)項(xiàng)目土地整治成本測(cè)算表土地成本 總面積7443.26畝 序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)單位成本單位測(cè)算基數(shù)金額（萬(wàn)元）備注 1 農(nóng)轉(zhuǎn)建 費(fèi)用 勘界、測(cè)繪費(fèi)用0.6元/5954608.00 357.28 用地面積放

17、大20% 2耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)3萬(wàn)元/畝5191.64 15574.92 根據(jù)二調(diào)數(shù)據(jù)量算 的面積測(cè)算 3耕地占用稅30元/4624003.53 13872.01 4 新增建設(shè)用地有償使用 費(fèi) 34元/4724371.06 16062.86 5 社保資金 孟關(guān)鄉(xiāng)耕地2.38萬(wàn)元/畝4606.21 10962.78 6孟關(guān)鄉(xiāng)非耕地0.952萬(wàn)元/畝1758.78 1674.36 7青巖鎮(zhèn)耕地1.85萬(wàn)元/畝585.43 1083.05 8青巖鎮(zhèn)非耕地0.74萬(wàn)元/畝492.84 364.70 9小計(jì)59951.96 10 征地補(bǔ)償 費(fèi)用 孟關(guān)鄉(xiāng)耕地9.5萬(wàn)元/畝5066.83 48134.90 實(shí)際

18、丈量面積，暫按二調(diào) 數(shù)據(jù)量算的面積放大10% 測(cè)算 11孟關(guān)鄉(xiāng)非耕地3.8萬(wàn)元/畝1934.66 7351.69 12青巖鎮(zhèn)耕地7.4萬(wàn)元/畝643.97 4765.40 13青巖鎮(zhèn)非耕地2.96萬(wàn)元/畝542.13 1604.69 14 青苗補(bǔ)償費(fèi) 水田0.1807萬(wàn)元/畝3503.40 633.06 根據(jù)二調(diào)數(shù)據(jù)量算的面積 放大10%測(cè)算 15旱地0.1301萬(wàn)元/畝2207.41 287.18 16不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%62776.93 1255.54 17小計(jì)64032.47 18 其他費(fèi)用 征地工作經(jīng)費(fèi)4959.38 上述費(fèi)用的4% 19道路規(guī)劃費(fèi)用（道路紅線圖出圖費(fèi)）100.00 20規(guī)劃

19、設(shè)計(jì)費(fèi)用240.00 控規(guī)編制費(fèi)用 21小計(jì)5299.38 22合計(jì)129283.80 合17.41萬(wàn)元/畝 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 表2 孟關(guān)項(xiàng)目房屋征收成本測(cè)算表拆遷成本 序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)基數(shù)系 數(shù)總 價(jià)（萬(wàn)元） 1房屋摸底調(diào)查費(fèi)用3元/3700011.10 2安置房建設(shè)費(fèi)用3140元/3700011618.00 3舊房拆除費(fèi)50元/37000185.00 4裝修補(bǔ)償及附屬設(shè)施700元/370002590.00 5搬家費(fèi)16元/3700059.20 6過(guò)渡費(fèi)384元/370001420.80 7維修基金900元/370000.0266.60 8辦證費(fèi)用 住宅1.36元/370005

20、.03 產(chǎn)業(yè)房2.04元/4969.21.01 9工本費(fèi) 住宅20元/戶(hù)2430.49 產(chǎn)業(yè)房400元/戶(hù)2439.72 10簽約獎(jiǎng)勵(lì) 按時(shí)簽約獎(jiǎng)勵(lì)50元/37000185.00 特殊簽約獎(jiǎng)勵(lì)15000元/戶(hù)243364.50 11搬家獎(jiǎng)勵(lì) 特殊搬家獎(jiǎng)勵(lì)15000元/戶(hù)243364.50 快速搬家獎(jiǎng)勵(lì)50元/37000185.00 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5447.95 0.05272.40 13征收工作經(jīng)費(fèi)5720.35 0.04397.50 14合 計(jì)：17735.85 備注：安置房建設(shè)成本價(jià)格為3140元/，房屋摸底數(shù)據(jù)截止為2012年4月15日。(一期用地約1134畝，合15.64萬(wàn)/畝) 表3

21、 孟關(guān)項(xiàng)目地上附著物摸底及補(bǔ)償清單地上附著物補(bǔ)償 單位：（萬(wàn)元、畝、座、公里、個(gè)、平方米、套） 序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型數(shù)量單位 單價(jià)（萬(wàn)元）小計(jì)（萬(wàn)元）備注 1林木200畝1.5300 含綠化樹(shù)、苗圃等，根據(jù)樹(shù)齡、品種、品相不同以及可能 涉及的評(píng)估等費(fèi)用綜合定價(jià)。 2經(jīng)果林100畝3.5350 根據(jù)果樹(shù)樹(shù)齡、品種、掛果情況等不同因素以及可能涉及 評(píng)估等費(fèi)用，參照經(jīng)果林相關(guān)補(bǔ)償依據(jù)綜合定價(jià)3.5萬(wàn)元。 3墳?zāi)惯w移1000座0.7700按不同墳?zāi)沟默F(xiàn)狀綜合定價(jià)。 4進(jìn)村道路4公里30120根據(jù)道路及施工造價(jià)情況不同綜合定價(jià)。 5串戶(hù)道路13公里13169 串戶(hù)路13公里，根據(jù)施工條件不同，考慮投工投勞和二

22、次搬運(yùn)等因素綜合定價(jià)。 6水利設(shè)施（提灌站）4個(gè)50200 包含提灌站相關(guān)配套附屬設(shè)施，綜合定價(jià)按50萬(wàn)元/個(gè)計(jì) 算。 7 水利設(shè)施（下埋水管和水溝）18公里15270 水溝長(zhǎng)約18公里，水溝、下埋管道按15萬(wàn)元/公里。含水 利設(shè)施和管線的遷改費(fèi)用。 8電力設(shè)施（變壓器）5個(gè)1575根據(jù)變壓器種類(lèi)不同綜合按15萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算。 9 電力設(shè)施（電桿、聯(lián)接線等）20公里10200 聯(lián)接電線、電桿等長(zhǎng)約20公里，電線、電桿、接入每戶(hù) 使用折合10萬(wàn)元/公里，該項(xiàng)含每戶(hù)電力報(bào)裝以及電力遷 改等相關(guān)費(fèi)用。 10管理用房320平方米0.0928.8單價(jià)參照房屋拆遷補(bǔ)償依據(jù)。 11通訊光纜1套5050包含通訊

23、光纜遷移所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。 合計(jì)共計(jì)2462.8合2.17萬(wàn)/畝 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 投資款項(xiàng)支付原則 支付 原則 投資款政府包干，包費(fèi) 用包完成期限。 投資款采用專(zhuān)戶(hù)共 管，專(zhuān)款專(zhuān)用。 投資款嚴(yán)格控制， 直接支付給相關(guān)權(quán)利人。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資款支付原則約定 以安徽滁州南譙項(xiàng)目為例 投資款內(nèi)容及支付原則： 用地報(bào)批規(guī)費(fèi)：政府提供上級(jí)部門(mén)的書(shū)面繳費(fèi)通知或已付款憑證后投入該費(fèi)用； 征地補(bǔ)償費(fèi)用：由政府（或其委托的單位）在土地報(bào)批前與農(nóng)民簽署征地補(bǔ)償協(xié)議 ，我司在省政府的征地批文下發(fā)后投入該費(fèi)用； 拆遷安置及附著物補(bǔ)償費(fèi)：由政府（或其委托的單位）在土地已報(bào)批但未取得批文

24、 前與農(nóng)民簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，我司在省政府的征地批文下發(fā)后按拆遷進(jìn)度及實(shí) 際發(fā)生數(shù)額投入該費(fèi)用； 建設(shè)用地置換指標(biāo)費(fèi)：由政府（或其委托的單位）在土地已報(bào)批但未取得批文前與 置換地農(nóng)民簽署相關(guān)協(xié)議，我司在省政府的征地批文下發(fā)后按拆遷進(jìn)度及實(shí)際發(fā)生 數(shù)額投入該費(fèi)用。 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 一級(jí)開(kāi)發(fā)需確定的實(shí)體內(nèi)容 市政建設(shè)方案 落實(shí)分批次規(guī) 劃的方案 做好征地、交 地分期出讓進(jìn) 度圖 項(xiàng)目整 體規(guī)劃 地價(jià)、稅費(fèi)的 優(yōu)惠 其他開(kāi)工前 置工作 風(fēng)險(xiǎn)把控及違 約處理 溢價(jià)款的處理 方案 投資款的支付 條件 另外，注意政府后期用地漲價(jià)、投資款不返還、相關(guān)承諾不履行等行為 1.3

25、 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 土地溢價(jià)方案的處理 土 地 溢 價(jià) 溢價(jià)產(chǎn)生的原因 1、評(píng)估價(jià)逐年上漲；約定地價(jià)與評(píng) 估價(jià)存在差額 2、競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的溢價(jià) 溢價(jià)的用途 用作基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用 掛牌土地紅線范圍外的道路、綠 化、管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用 為將水、電、排污、通訊、有線 電視、燃?xì)饨油ㄖ翏炫仆恋丶t線 邊而需投入的費(fèi)用 掛牌土地土方平整、勘察費(fèi)用 掛牌土地紅線范圍內(nèi)主干道、基 礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用 返還的程序 對(duì)于數(shù)額較大、一時(shí)難以消化的土地 溢價(jià)，應(yīng)由政府返還到土地儲(chǔ)備的共 管帳戶(hù)，避免資金被政府挪用 對(duì)于需使用溢價(jià)的工程，由投資公司 與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向 政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用 1.

26、3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 土地溢價(jià)方案的處理 一級(jí)開(kāi)發(fā)合同 約定溢價(jià)應(yīng)返 還給投資公司 用于項(xiàng)目的基 礎(chǔ)設(shè)施和公建 配套建設(shè) 花山項(xiàng)目通過(guò)抵扣部分配套費(fèi)的方式消化部分溢價(jià)，其 余部分則由政府撥付給我司用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；蘇家屯項(xiàng) 目則由政府撥付款項(xiàng)用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套的建設(shè)。 部分溢價(jià)抵扣配套費(fèi)，部分通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施工程取回：由 政府從財(cái)政將資金撥付給政府下屬的承擔(dān)市政工程的平臺(tái)公 司；我項(xiàng)目公司發(fā)函給該平臺(tái)公司，同意其將工程費(fèi)用直接 支付至我司項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公建工程的施工單位；該平 臺(tái)公司根據(jù)我司函件要求付款。 花山、道義、蘇家屯項(xiàng)目溢價(jià)返還的處理 花山項(xiàng)目溢價(jià) 約16258萬(wàn) 道義項(xiàng)目溢價(jià) 約

27、24509萬(wàn) 蘇家屯項(xiàng)目溢價(jià)約 6573萬(wàn) 1.4 三舊改造 概念 “三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針 對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。 “舊城鎮(zhèn)”改造“舊村居”改造“舊廠房”改造 指對(duì)區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi) 國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪 、舊廠房等的改造，以及對(duì) 重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn) 三”的舊居民用房的改造。 指對(duì)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園 區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì) 嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑 的改造。舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)，及 危舊居民用房的改造。 指對(duì)“城中村”、大量用地被 城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中 村”、村民逐步遷出或整體搬 遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng) 民公

28、寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村 容村貌的整治。 1.4 三舊改造優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn) 三舊改造優(yōu)勢(shì) 城市中心區(qū)，商業(yè)價(jià)值高，升值空間大； 土地成本比公開(kāi)市場(chǎng)上的招拍掛的成本要低很多； 獲取周期長(zhǎng)，可賺取土地的溢價(jià)，也可作為公司的長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備。 三舊改造風(fēng)險(xiǎn) 政策變動(dòng)性大：政府領(lǐng)導(dǎo)換屆和財(cái)政問(wèn)題對(duì)政策的變動(dòng)有著直接的影響，政策又直接影響 項(xiàng)目的改造方向； 村領(lǐng)導(dǎo)換屆：村領(lǐng)導(dǎo)的作用直接影響舊改合作的效率和改造的進(jìn)度； 交地難：簽約率低，釘子戶(hù)多，拆遷難度大，交地時(shí)間長(zhǎng)； 開(kāi)發(fā)商實(shí)力：開(kāi)發(fā)商的財(cái)力和背景，直接影響舊改的成敗。 1.4 三舊改造基本模式 土地權(quán)屬人對(duì)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、可單獨(dú)開(kāi)發(fā)、無(wú)需納入政府統(tǒng)一儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)整

29、理的項(xiàng)目申請(qǐng)自 行改造，獲取“三舊”改造批復(fù)后，補(bǔ)交土地出讓金后可協(xié)議出讓取得項(xiàng)目用地，根據(jù)當(dāng) 地“三舊”改造政策允許自行改造主體引入社會(huì)資金的，開(kāi)發(fā)商可與土地權(quán)屬人合作開(kāi)發(fā) 建設(shè)。 自行改造 1 城鄉(xiāng)規(guī)劃為居住、商業(yè)金融性用途的項(xiàng)目一般采用該種模式。 （1）可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)，待土地整理后，由政府組織公開(kāi)出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi) 市場(chǎng)獲取土地（包括融資地塊及回遷地塊）并按出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （2）可由土地權(quán)屬人自行搬遷整理土地，政府組織公開(kāi)出讓后，從土地出讓金收入中 按照規(guī)定的比例對(duì)土地權(quán)屬人進(jìn)行補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商可與土地權(quán)屬人共同參與前期土地整理、 分配政府返還的補(bǔ)償款，也可通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)取

30、得土地，并按出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 公開(kāi)出讓 2 基 本 模 式 1.4 三舊改造基本流程 現(xiàn)狀摸查 確定改造規(guī)劃范圍和 改造范圍 編制改造方案 改造方案編制階段 批復(fù)改造方案 用地預(yù)審 用地報(bào)批 改造方案審批階段 拆遷補(bǔ)償安置 融資用地出讓 地塊開(kāi)發(fā)報(bào)建 改造方案實(shí)施階段 1.4 三舊改造注意事項(xiàng) 注：各地對(duì)三舊改造均有實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行均不相同，還需依地區(qū)法則執(zhí)行，如東莞、佛山、深圳 “三舊”改造項(xiàng)目耗時(shí)較長(zhǎng)，前期投入大，資金回籠慢。 注意事項(xiàng)： 用地指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo) 民主決策程序 拆遷安置補(bǔ)償及成本核算 復(fù)建安置資金監(jiān)管 “三舊改造政策” 1.1 直接招拍掛 1.2 勾地等意向性拿地 1.

31、3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 1.4 三舊改造 第一章 一級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 2.3 聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 2.4 代管代建+品牌輸出項(xiàng)目 第二章 二級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式 目錄 2015年集團(tuán)投資戰(zhàn)略變化 土地獲取 模式的多樣化 集團(tuán)2015年至10月底共獲取 132宗項(xiàng)目，其中一手項(xiàng)目87 宗，二手項(xiàng)目45宗，占比為34.1%；二手項(xiàng)目比例從2014 年15.2%提高到34.1%。公司已經(jīng)開(kāi)始在收購(gòu)、合作類(lèi)的項(xiàng) 目有所突破，預(yù)計(jì)未來(lái)還有更多的合作項(xiàng)目。 地域上進(jìn)軍 一二線城市 從2015年開(kāi)始，集團(tuán)本著“鞏固三四線，擁抱一二線”的布 局策略，加大了一二線城市項(xiàng)

32、目的拓展力度，并陸續(xù)成立了 一、二線城市公司。目前在北京周邊、深圳、廣州和上海均 有項(xiàng)目獲取和開(kāi)發(fā)。 隨著市場(chǎng)的不斷調(diào)整，二級(jí)市場(chǎng)獲取的土地的占比將越來(lái)越高。也將是未來(lái)集 團(tuán)土地獲取的重要的途徑！ 從今年獲取土地的 面積來(lái)統(tǒng)計(jì) 從今年獲取土地的 貨值來(lái)統(tǒng)計(jì) 從集團(tuán)2015年土地獲取的情況來(lái)看，合作類(lèi)項(xiàng)目的比重也越來(lái)越高，在以 后的一二線城市投資拓展中，該類(lèi)項(xiàng)目將起著舉足輕重的作用。 2015年集團(tuán)投資戰(zhàn)略變化 土地獲取方式是否合法？ 土地手續(xù)是否有問(wèn)題？ 規(guī)劃是否符合？ 缺錢(qián)？缺團(tuán)隊(duì)？不專(zhuān)業(yè)？ 非凈地，達(dá)不到開(kāi)發(fā)條件。 目標(biāo)公司管理不規(guī)范； 公司資料（合同/財(cái)務(wù)報(bào)表/經(jīng)營(yíng)性文件） 缺失； 提供

33、的資料無(wú)法全面反應(yīng)公司和地塊歷 史沿革和經(jīng)營(yíng)情況。 訴求：（1）有資金需求； （2）有債 務(wù)需要解決；（3）合作+學(xué)習(xí)； 未全面披露目標(biāo)公司債務(wù)情況，甚至故 意隱瞞公司和地塊的債務(wù)、訴訟、合同 履約、抵押、擔(dān)保和質(zhì)押等情況。 土地成本低； 老板漫天開(kāi)價(jià)； 土地稅票少導(dǎo)致較高的稅務(wù)成本； 合作開(kāi)發(fā)要求要有決策管理權(quán)，有定價(jià)權(quán) 1、項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)原因2、目標(biāo)公司的情況不清不楚 3、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)須謹(jǐn)慎4、合作方老板預(yù)期高 二級(jí)市場(chǎng)土地存在的主要問(wèn)題 二級(jí)市場(chǎng)土地獲取模式多樣化 每塊地的 情況和問(wèn) 題不一樣 每塊的談 判思路都 不一樣 每塊地的 獲取模式 也不一樣 主要介紹集團(tuán)二級(jí)市場(chǎng)土地獲取的主要模式 2.

34、1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 概念 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行 為，即土地過(guò)戶(hù)，土地過(guò)戶(hù)不單指土地，有時(shí)還包含土地本身已經(jīng)開(kāi)發(fā) 的工程部分。 優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn) 1、土地過(guò)戶(hù)后權(quán)屬清晰； 2、土地交易成本及稅票明確； 3、無(wú)附帶性或隱藏性債權(quán)債務(wù)； 1、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅負(fù)較重（土增稅和所 得稅）； 2、如稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，獲取成本會(huì)增加； 轉(zhuǎn)讓條件 劃撥用地需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，且需補(bǔ)交土地出讓金 已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證 已投資額占總投資額的25%（不含土地出讓金） 按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā) 注：如土地剩余的使用年限過(guò)少，需補(bǔ)交土地出讓金進(jìn)行延長(zhǎng)使用期限 2.1 土

35、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 1 1 盡職調(diào)查 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要工作節(jié)點(diǎn) 2 2 合作條件 達(dá)成 3 3 簽訂書(shū)面 轉(zhuǎn)讓合同 4 4 土地使用權(quán) 變更登記 5 5 分期支付 款項(xiàng) 6 6 合同履行 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的盡職調(diào)查 2 21 1 3 3 4 4 5 5 7 7 8 8 6 6 土地出讓金及發(fā)票、 完稅憑證 土地獲取途徑 及合同 國(guó)土證及相關(guān) 證照、附圖 土地年限問(wèn) 題處理 已發(fā)生成本、合同 履行情況 土地閑置問(wèn) 題處理 地上建筑物和 附著物 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和指 標(biāo)批復(fù)情況 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)支付 款項(xiàng)的確定 明確轉(zhuǎn)讓價(jià)款是否為含稅總價(jià) 款項(xiàng)的支付 價(jià)款支付應(yīng)

36、與重大節(jié)點(diǎn)掛鉤，如過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理、土地交付、規(guī)劃指標(biāo) 調(diào)整及規(guī)劃審批、順利開(kāi)工等 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押處理 1、置換其他抵押物解抵押 2、自行出資解抵押 轉(zhuǎn)讓方 解抵押 1、監(jiān)管賬戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用 2、我方直接向債權(quán)人付款 我方墊資 解抵押 3、對(duì)方提供足額擔(dān)保 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) 所得稅 賣(mài)方繳納 納稅依據(jù)為所得額 企業(yè)所得稅率25% 個(gè)人所得稅率20% 土地增值稅 賣(mài)方繳納 四級(jí)累進(jìn)稅率 （30%-60%） 核定征收 營(yíng)業(yè)稅及附加 賣(mài)方繳納 納稅依據(jù)為溢價(jià) 營(yíng)業(yè)稅稅率5% 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 及教育費(fèi)附加 契稅 買(mǎi)賣(mài)雙方繳納 納稅依據(jù)為成交額 稅率3%-5% 印花稅 買(mǎi)賣(mài)雙方繳納 納稅

37、依據(jù)為成交額 稅率0.5 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及稅種及稅率 稅種與稅務(wù)處理？ 常見(jiàn)和新型拿地模式應(yīng)關(guān)注 的稅務(wù)問(wèn)題（羅梓月） 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 概念 股權(quán)收購(gòu)指以目標(biāo)公司股東的全部或部分股權(quán)為收購(gòu)標(biāo)的的收 購(gòu)，可分為全部（100%）股權(quán)收購(gòu)和部分股權(quán)收購(gòu)。 優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn) 1、方式靈活、多樣； 2、過(guò)戶(hù)手續(xù)簡(jiǎn)單。 1、情況復(fù)雜、隱藏風(fēng)險(xiǎn)大； 2、稅負(fù)變相轉(zhuǎn)嫁； 3、經(jīng)營(yíng)管理易出現(xiàn)糾紛。 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目主要工作節(jié)點(diǎn) 1 1 盡職調(diào)查 2 2 合作條件 達(dá)成 3 3 簽訂書(shū)面 轉(zhuǎn)讓合同 4 4 股權(quán)變更 手續(xù)辦理 5 5 分期支付 款項(xiàng) 6 6 合同履行 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 盡職調(diào)查工作

38、 目標(biāo)地塊 土地手續(xù)、權(quán)屬 土地原始成本、稅票 土地現(xiàn)狀 土地閑置 規(guī)劃、市政 目標(biāo)公司 股權(quán)結(jié)構(gòu) 債權(quán)債務(wù) 資產(chǎn)、稅票 未履行完畢合同 抵押和擔(dān)保等法律行為 目標(biāo)公司資產(chǎn)負(fù)債明確，債權(quán)債務(wù)比較清晰，無(wú)任何其他的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 目標(biāo)地塊 目標(biāo)公司 土地權(quán)屬清晰，用地手續(xù)合法，規(guī)劃符合我司的開(kāi)發(fā)條件，目標(biāo)公司通過(guò)合法程序，以 合理的價(jià)格獲取該項(xiàng)目； 存貨存地 其它 資產(chǎn) 負(fù)債 交易 對(duì)價(jià) 需防范風(fēng)險(xiǎn) 或有 債務(wù) 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 交易對(duì)價(jià)的確定 交通區(qū)位 市政配套及生活配套 項(xiàng)目產(chǎn)品成本水平 周邊競(jìng)品售價(jià) 項(xiàng)目品質(zhì)、園林綠化 物業(yè)管理 景觀資源 當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力等 存貨估值 影響因素 市場(chǎng) 比較 成本

39、因素 去化 目標(biāo) 物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格 存貨總貨值 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 存貨估價(jià)的影響因素與原則 存地估值 影響因素 交通區(qū)位 市政配套及生 活配套 基準(zhǔn)地價(jià) 水平 近期周邊成交 土地價(jià)格 用地規(guī)劃 條件等 市場(chǎng) 比較 轉(zhuǎn)讓 稅務(wù) 隱藏 成本 存地估價(jià) 存地總地價(jià) 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 存地估價(jià)的影響因素與原則 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 合同簽訂股權(quán)過(guò)戶(hù)登記土地交付 土地解抵押 施工證預(yù)售證 股權(quán)質(zhì)押 其他擔(dān)保 因股權(quán)過(guò)戶(hù)屬一次性辦理登記，如不能一次性支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，轉(zhuǎn)讓方會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如轉(zhuǎn)讓方不 同意分期支付或要求提供擔(dān)保，可考慮將項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押給轉(zhuǎn)讓方或提供其他擔(dān)保。 交易對(duì)價(jià)的支付節(jié)點(diǎn) 前提轉(zhuǎn)讓款分期支付

40、、與重大節(jié)點(diǎn)掛鉤 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 債權(quán)債務(wù)的處理 雙方對(duì)項(xiàng)目公司 的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行 清理。 雙方協(xié)商一致處 置方案。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)應(yīng) 包含債權(quán)債務(wù)處 置費(fèi)用。 1 1 2 2 3 3 評(píng)估作價(jià)收購(gòu) 在建工程符合我司及市 場(chǎng)需求時(shí)，可一并作價(jià)收 購(gòu)，但需對(duì)合作方的成本 做一定的評(píng)估審核。 如果該在建工程無(wú)法剝 離的，我司不參與該部分的 收購(gòu)，由合作方自行開(kāi)發(fā)， 采取代售的方式合作。 地上部分在建工程不符合我司 及市場(chǎng)需求時(shí)，可要求將合作方 將該部分的在建工程剝離出項(xiàng)目 公司。 我司代管代建代售 資產(chǎn)剝離 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 在建工程主要的處理方式 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 主要的風(fēng)險(xiǎn)防范 目標(biāo)公司取

41、得用地 手續(xù)的是否存在瑕 疵的情況 土地上可能存在的權(quán) 利負(fù)擔(dān)，如抵押，租 賃等法律行為 或有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) （如對(duì)外擔(dān)保） 轉(zhuǎn)讓前目標(biāo)公司可 能存在的違法行為 或訴訟行為 PPT模板下載：模板下載： 模板：模板： 節(jié)日節(jié)日PPT模板：模板： PPT素材下載：素材下載： PPT背景圖片：背景圖片： 下載：下載： 優(yōu)秀優(yōu)秀PPT下載：下載： Word教程：教程： Excel教程：教程： 資料下載：資料下載： PPT課件下載：課件下載： 范文下載：范文下載： 試卷下載：試卷下載： 教案下載：教案下載： 風(fēng)險(xiǎn) 防范 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 稅務(wù)的處理方式 按稅法：各付各稅 我方稅：印花稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同價(jià)的萬(wàn)

42、分之五 對(duì)方稅：公司所得稅：所得額25% 個(gè)人所得稅：所得額20% 按約定：買(mǎi)方包稅 除以上第1點(diǎn)的我方稅以外，還有代對(duì)方承擔(dān)的稅費(fèi)： 所得稅：公司所得稅：所得額25% 或 個(gè)人所得稅：所得額20% 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 本質(zhì)不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)罕举|(zhì)為公司股權(quán)的變更， 導(dǎo)致公司旗下土地權(quán)屬直接變更； 土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)罕举|(zhì)為資產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓。 風(fēng)險(xiǎn)不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)高：公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)，用地手 續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)等。 風(fēng)險(xiǎn)低：目標(biāo)地塊的用地手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)防范角度不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂獜哪繕?biāo)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)，目標(biāo)地塊的用地手續(xù)是否齊全 的角度去防范； 土地過(guò)戶(hù)：主要是防范目標(biāo)地塊的 用地手續(xù)的齊全。 條

43、件不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簾o(wú)要求，只要雙方達(dá)成 一致，即可轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)； 土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)和恋爻鲎尳鹄U納完畢， 投資額達(dá)到25%以上。 操作方式不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)汗ど叹诌M(jìn)行股權(quán)變更登 記即可完成轉(zhuǎn)讓?zhuān)?國(guó)土局完成土地過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得新 的國(guó)土證即完成過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓。 稅費(fèi)不一樣 股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)嘿I(mǎi)方涉及印花稅，賣(mài)方 涉及所得稅和印花； 土地過(guò)戶(hù)：買(mǎi)方涉及契稅和印花， 賣(mài)方涉及營(yíng)業(yè)稅、土增稅、所得稅 和印花稅。 股權(quán)收購(gòu)與土地轉(zhuǎn)讓在獲取方式上的主要區(qū)別 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目 股權(quán)收購(gòu)與土地轉(zhuǎn)讓在稅務(wù)方式上的區(qū)別 缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 直接買(mǎi)地：土地的風(fēng)險(xiǎn)在過(guò)戶(hù)過(guò)程 中完全消除；后期稅負(fù)較輕； 股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恨D(zhuǎn)讓過(guò)程的稅費(fèi)較少。 直接買(mǎi)地：（1）買(mǎi)

44、地過(guò)程中可能產(chǎn)生巨額的稅費(fèi)， 導(dǎo)致資金的提前流出；（2）可能由于國(guó)家對(duì)于土 地投資額度的限制，導(dǎo)致直接過(guò)戶(hù)不能完成；（3） 如果項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)報(bào)建，還可能涉及重新報(bào)建、規(guī)劃 更改等； 股權(quán)轉(zhuǎn)讓: 土地風(fēng)險(xiǎn)留在項(xiàng)目公司，后期稅負(fù)較重。 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目股權(quán)合作 合作方有資源：政府關(guān)系、人脈。 我司有實(shí)力：資金實(shí)力、企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)實(shí)力、 合作開(kāi)發(fā)履行能力。 講誠(chéng)信：信譽(yù)度好 全部收購(gòu)部分收購(gòu)（收購(gòu)變合作） 合作雙方須你情我愿，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，方能結(jié)為連理！ 決策主導(dǎo)權(quán) 項(xiàng)目操盤(pán)管 理權(quán) 控股權(quán)、報(bào) 表合并 用人選聘權(quán) 利潤(rùn)分配 合作方知情 權(quán)、監(jiān)督權(quán) 2.2 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目股權(quán)合作 合作項(xiàng)目要注意的問(wèn)題 概念

45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)營(yíng)，是指聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)的主體之間，一方出地， 一方出資的形式，通過(guò)簽訂房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)合同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)作為目標(biāo)而形成的一種房地產(chǎn)合作關(guān)系。 2.3 聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 不轉(zhuǎn)讓土地 不收購(gòu)股權(quán) 不成立公司 一方出地 一方出資 模擬開(kāi)發(fā) 公擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 共享收益 單獨(dú)核算 一紙協(xié)議 無(wú)名無(wú)分 特點(diǎn) 2.3 聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地權(quán)屬歸對(duì)方所有； 開(kāi)發(fā)過(guò)程需依靠對(duì)方完成，如報(bào)批報(bào)建等； 風(fēng) 險(xiǎn) 相互間無(wú)約束力，僅依靠協(xié)議執(zhí)行，易發(fā)生扯皮。 法律風(fēng)險(xiǎn)與防范？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)與合作的相 關(guān)法律實(shí)務(wù)（李珍） 2.4 代管代建+品牌輸出 概念 代管代建、品牌輸出是由項(xiàng)目合作方自行出資，我司指派團(tuán)隊(duì)

46、全權(quán)操盤(pán)項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司名義行使項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售全過(guò)程管理的合作模式。 出團(tuán)隊(duì) 出產(chǎn)品 出品牌 不出資 以合作方項(xiàng) 目公司的名 義開(kāi)發(fā) 收取固定 收益 特點(diǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn)與防范？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)與合作的相 關(guān)法律實(shí)務(wù)（李珍） 2.4 代管代建+品牌輸出 收取固定收益 利潤(rùn)有保障 不參與項(xiàng)目的利潤(rùn)分紅， 在項(xiàng)目達(dá)到清算條件之前， 退出項(xiàng)目公司，保證自己利 潤(rùn)的同時(shí)轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 土地成本低，合作方預(yù)期 高，將產(chǎn)生巨額的土增稅和所 得稅，所以收購(gòu)無(wú)利可圖，即 可采用合作的方式，將稅務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給合作方。 公司債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，收購(gòu)后 將承擔(dān)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 地價(jià)低，稅高 公司債權(quán)債務(wù)

47、復(fù)雜 主要適用類(lèi)型 2.4 代管代建+品牌輸出 合作方碧桂園 外部資金 建榮公司 （項(xiàng)目公司） 40%60% 60%股權(quán) 1 2 1、合作模式：順碧地產(chǎn)公司收購(gòu)60%股權(quán)并合作開(kāi)發(fā)。 2、合作步驟及資金投入： 步驟1：順碧地產(chǎn)公司支付3億元收購(gòu)合作方60%股權(quán)； 步驟2：外部資金借款2億元解決合作方債務(wù)（年化利率13%）； 步驟3：土地出讓金及前期開(kāi)發(fā)投入3億元，全部由我司投入，合作方承擔(dān)利息（年 化利率13%）； 3、資金投入及回籠： 步驟1：我司投入土地出讓金及前期投入約3億元，合作方的借款和對(duì)價(jià)款5億元； 步驟2：預(yù)售后優(yōu)先償還我司投入和借款7.8億元的資金及利息； 4、我司收益分配：

48、在償還我司投入和借款7.8億元的前提下，在保證項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的情況下，優(yōu) 先分配我司的代管代建費(fèi)和品牌管理費(fèi)（總銷(xiāo)售額的9%），該筆費(fèi)用為稅后; 5、項(xiàng)目公司退出： （1）我司在代管代建費(fèi)和品牌管理費(fèi)收取完成后，我司退出項(xiàng)目公司的股權(quán)。 （2）雙方簽訂代管代建協(xié)議，繼續(xù)履行相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理職能，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn) 收及交付使用。 （3）交房驗(yàn)收后，項(xiàng)目公司將剩余的2000萬(wàn)元支付給我司。 對(duì)價(jià)款：3億元 外部資金：2億元 項(xiàng)目預(yù)售 2015/12 資金投入償還 2016/1-2月 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 2015/7-12月 股權(quán)變更 2015/7 我司收取品牌費(fèi) 2016/3-收取完成 我司股權(quán)退出 我司 合

49、作方 5億元 土地款：2.25億元 前期投入：0.75億元 股東投入：5.8億元 外部資金：2億元 計(jì)息部分的利息 項(xiàng)目竣 工交付 我司優(yōu)先收取 代管費(fèi) 合作方操盤(pán) 我司代建 簽訂代管代 建協(xié)議 53 備注：步驟中所涉及2億元資金，我司按照年化收益13%的利率對(duì)項(xiàng)目公司計(jì)息，我司提供發(fā)票，稅務(wù)雙方按股比承擔(dān)； 步驟中所涉及3億元資金，我司按照年化收益13%的利率對(duì)項(xiàng)目公司計(jì)息，我司提供發(fā)票，稅務(wù)雙方按股比承擔(dān)； 步驟中涉及我司的代管代建費(fèi)收取，我司提供發(fā)票，開(kāi)票產(chǎn)生的稅務(wù)雙方按照股比承擔(dān)。 234 利潤(rùn)分配 6 2000萬(wàn) 6 2.4 代管代建+品牌輸出 引申 土地獲取的工作節(jié)點(diǎn) 引申：土地獲取的工作節(jié)點(diǎn) 信息獲取階段 獲取土地信息； 與合作方洽談； 搜集項(xiàng)目資料； 了解合作/收購(gòu)的 價(jià)格。 土地談判階段 交易對(duì)價(jià)，確定 我司接受價(jià)格； 洽談合作模式； 款項(xiàng)支付節(jié)奏； 利潤(rùn)分配方式。 項(xiàng)目簽約階段 合同談判和條款的 梳理； 項(xiàng)目簽約； 變更股權(quán)登記； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 土地評(píng)估階段 調(diào)研市場(chǎng)，評(píng)估市 場(chǎng)容量及去化； 初步規(guī)劃方案； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 土地盡調(diào)階段 目標(biāo)地塊的盡職 調(diào)查； 目標(biāo)公司盡職調(diào) 查。 土地信息 篩查階段 了解項(xiàng)目基本信息：土地位置、紅線圖，用地現(xiàn)狀等； 網(wǎng)上查詢(xún)地塊周邊的市場(chǎng)情況和配套情況； 項(xiàng)目資料 獲取階段 土地基本資料：紅線圖、國(guó)土證、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件