1、土地投資法律基礎 投資管理中心風險控制部 2015年11月 主要內容： 一 土地物權制度 二 土地規劃 三 征地、農轉用審批 四 征地補償 五 土地供應 1、使土地 符合土地利 用總體規劃 和城鄉規劃； 2、辦理土 地的征地、 農轉用審批 手續； 3、對權利 人進行征地、 拆遷安置補 償； 4、供地 （出讓土 地）。 1、通過合法途徑買到法律手續土地齊備的土地，是項目后續開發的順 利進行的基礎與前提。 2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項目，這些土地中有一 尚不具備開發條件，有一些還是農村集體土地。 按照我國法律規定，獲取這些土地通常要經過如下的過程： 引言: : 1、土地物權 土地法

2、規紛繁復雜，但對于我們購買土地來說，最重要的是清楚公司 對所購得的土地在法律上具有一種什么樣的權利。 指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的 權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。 物權 權利人對土地所享有的所有權、用益物權和擔保 物權。 土地物權 一、土地物權制度 土地物權 土地所有權 全民所有（國 家） 勞動群眾集體 所有 土地使用權 農地承包經營 權 國有建設用地 使用權 集體建設用地 使用權 土地擔保物權 土地抵押權 地役權 2、土地物權分類 一、土地物權制度 3、土地所有權 1、城市的土地、法律規 定屬于國家所有的農村 和城市郊區的土地； 2、森林、山嶺、草原、 荒地、灘涂等（法

3、律規 定屬于集體所有的除 外）。 國家 所有 的土 地 1、農村和城市郊區的土 地，除由法律規定明確 屬于國家所有的以外 ； 2、宅基地、自留地、自 留山也屬于農民集體所 有。 集體 所有 的土 地 占有：權利主 體對土地的實 際掌握和控制。 使用：權利主 體按照自己的 意志對土地加 以利用。 收益：權利主 體可以藉土地 的使用或處分 而獲得經濟利 益。 處分：權利主 體按照自己的 意志對土地的 各項權能變化 作出決定。 一、土地物權制度 4、土地使用權 土地使用權是從土地所有權中派生出來的一項獨立的物權形式，是 指權利主體對所占有的土地的利用和取得收益的權利。土地使用權具有 獨立性，可以與所

4、有權相分離，土地使用權人在一定條件下可轉讓其土 地使用權。 國有建 設用地 使用權 集體建 設用地 使用權 農地承 包經營 權 土地使 用權 一、土地物權制度 國有建設用地使用權 國有 建設 用地 使用 權 含義 占有、使用、收益；建造建 筑物、構筑物及其附屬設施 分層設立與限制 地表、地上、地下；不得損 害已經設立的用益物權 設立方式 出讓或者劃撥 登記 出讓合同、出讓金、登記設 立、建設用地使用權證書 一、土地物權制度 5、土地擔保物權 擔保物權是指在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現 擔保物權的情形時，債權人依法享有就擔保財產優先受償的權利。 與土地相關的通常是抵押權。土地使用

5、權人可以在其土地上設置抵押 權以進行融資。在通過股權收購、國有建設用地使用權轉讓獲取土地時 要特別注意土地上是否設定有抵押權。 擔保物權 抵押權 質押權 留置權 優先受償效力 擔保物權的從 屬性 一、土地物權制度 抵押期間抵押 物的轉讓 抵押權人同意 提前清償 提存 未經抵押權人 同意 不得轉讓；代 為清償除外 債務人不履行到期 債務或發生約定實 現抵押權的情形 抵押權人與抵押人 協議以抵押財產折 價或以拍賣變賣所 得優先受償 未達成協議，抵押 權人可以請求人民 法院拍賣、變賣抵 押財產 一、土地物權制度 抵押期間抵押物的轉讓： 抵押權實現的方式： 一、土地物權制度 案例：湛江幸福新天地項目

6、建信公司項目公司 項目土地130畝 土地使用權轉讓 銀行同意 貸款展期 抵押貸款2.3億元 6、土地物權登記制度 (1)土地物權登記的基本原則 一、土地物權制度 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法 登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法 律另有規定除外。 登記生效主義 為主 申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上 人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申 請，跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所 跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 屬地登記原則 初 始 登 記 劃撥 批準用地文件、劃撥決 定書 出讓 付清出讓價款、出讓合 同、出讓價款繳納憑證 出資或者入股 原土地證

7、、出資或者入 股批準文件 變 更 登 記 土地使用權轉讓 買賣、交換、贈與地上建 筑物、構筑物及其附屬設 施 法人或者其他組織合并、 分立、兼并、破產 處分抵押財產 一、土地物權制度 土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除 有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。 一、土地物權制度 (2)土地登記簿和土地權利證書 土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據，是土地登 記主管部門（一般是縣級政府國土部門）按照街道縣 （區）、鄉鎮（街道）、路街（村），以宗地為單位填寫 登記薄。 土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明，我 們通常說的國土證（國有土地使用證）即是國有建

8、設用地 的土地權利證書，此外，土地權利證書還包括集體土地所 有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書等。 一、土地物權制度 案例：曾某訴周某占用土地案案例：曾某訴周某占用土地案 曾某土地使用證 面積189平方米 縣國土局登記薄 面積136平方米 周某建房占用自己土地53平 米，要求返還，以土地使用 證為證據。 土地證與登記簿不一致，以 登記薄為準，訴爭土地使用 權不屬原告，駁回上訴。 周某：法院： 二、土地規劃 土地利用分類 GB/T 21010- 2007 12個一級類 商服用地：批發零售用地、住宿餐飲用地、商務 金融用地、其他商服用地。 工礦倉儲用地：工業用地、采礦用地、倉儲用地。 住宅用

9、地：城鎮住宅用地、農村宅基地。 公共管理與公共服務用地：機關團體用地、新聞 出版用地、科教用地、醫衛慈善用地、文體娛樂 用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設 施用地。 56個二級類 1、土地利用現狀分類 2、土地利用總體規劃 1、土地利用總體規劃分為國、 省、市、縣和鄉（鎮）五級，根 據需要可編制跨行政區域的土地 利用總體規劃。 2、下級服從上級，規劃期限一般為 15年。 土地利 用總體 規劃 內容 編制程 序 修改調 整 報批程 序 審批權 限 編制機 構 二、土地規劃 土地利用總體規劃圖樣本 允許建設區 基本農田基本農田 保護區保護區 有條件有條件 建設區建設區 土地利用總體規劃編制

10、程序 1 1 2 2 3 3 4 對現行規劃的實施情況進行評估，開展基 礎調查、重大問題研究等前期工作； 在前期工作基礎上,以土地調查基礎數據為依據，組織編制土地利用總 體規劃大綱，包括：規劃背景，指導思想和原則，土地利用戰略定位 和目標，土地利用規模、結構與布局總體安排，規劃實施措施等 ； 依據大綱，編制土地利用總體規劃 ，組織專家進行研究 和論證，聽取有關部門及社會公眾意見，對直接涉及公民 、法人和其他組織合法利益的規劃內容，應舉行聽證會； 組織專家對土地利用總體規劃進行論證，論 證意見及采納情況應作為報送審查材料一并 上報。 二、土地規劃 審批權限-分級審批 全國土地利用總體規劃 國務院

11、 省土地利用總體規劃 省人民政府所在地的市 人口在一百萬以上的城市 國務院指定的城市 鄉（鎮）土地利用總體規劃 國務院 省自治區直轄市人民政府 省政府授權設區的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用總體規劃 逐級報上級人民政府審查同 意后，報省人民政府批準 二、土地規劃 修改條件 國務院、省政府批準 的能源、交通、水利 等單獨選址項目用地， 確需修改土規的；因 安全、環保等原因對 選址有特殊要求的重 大建設項目以及軍事、 礦山建設項目，確需 在城鎮建設用地范圍 外單獨選址的；因行 政區劃調整需要城鎮 遷址而對土規布局調 修改程序 由原編制機關根據國 務院或省、自治區、 直轄市人民政府的批 準文

12、件修改，修改后 的土地利用總體規劃 應報經原批準機關批 準。上一級土規修改 后，涉及修改下一級 土規的，由上一級人 民政府通知下一級人 民政府修改并報原批 準機關備案。 土地利用總體規劃的局部修改調整 二、土地規劃 3、城鄉規劃 （1）城鄉規劃的主要類型 城鄉規劃 城鎮體系規 劃 城市規劃 詳細規劃 控制性詳細 規劃 修建性詳細 規劃 鎮規劃 總體規劃 鄉規劃 村莊規劃 二、土地規劃 二、土地規劃 城鄉用地 建設用地（H） 城鄉居民點建設用 地 城市建設用地 區域交通設施用地 區域公用設施指標 特殊用地 采礦用地 非建設用地(E) 城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011） 二

13、、土地規劃 城市建設用地 居住用地（R） 一類居住用地(R1) 二類居住用地(R2) 住宅用地 服務設施用地 三類居住用地(R3) 公共管理與公共服 務用地（A） 商業服務業設施用 地（B） 城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011） 1、征地、農轉用審批的一般規定 農用地轉用，是指將現狀的農用地按照土地利用總體規劃和國家規 定的審批權限轉為建設用地的行為。而土地征收，是指國家為了公共利 益的需要，強制取得土地所有權人（或土地使用權人）的土地，并依法 給予補償的行為。 農用地 轉用 土地征 收 實踐中，這兩個程序往往是在一起進行的，這里介紹的建設用地 審查報批核心即是土地征收和

14、農用地轉用審批手續。報批又包含單獨 選址建設項目報批和城市分批次建設用地報批兩種類型，每個城市每 年度分批次建設用地一般不超過3個批次。 三、征地、農轉用審批 征地批文樣本 2、審批權限實行國務院、省級兩級審批制 國務院審批的事項 國務 院批 準的 建設 項目 國務院有 關部門和 國家計劃 單列企業 批準的道 路、管線 工程和大 型基礎設 施項目 省、自治 區、直轄 市人民政 府批準的 道路、管 線工程和 大型基礎 設施建設 項目 直轄市、計劃單列 市和省、自治區人 民政府所在地的城 市以及人口在50萬 以上的城市建設用 地規模范圍內，為 實施該規劃按土地 利用年度計劃分批 次用地 農地轉用批

15、準權限在 省級人民政府的單獨 選址項目和城市分批 次建設用地，涉及基 本農田，或一般耕地 超過35公頃，或征收 一般耕地和非耕地總 面積超過70公頃的， 征收權限歸國務院 國家重點建設項目、軍事設施、 跨省、自治區、直轄市行政區域的 建設項目、國務院規定的其他建設項目需占用土地利用總體規劃確定為國 有未利用地作為建設用地的，需要報國務院批準。其中涉及國有建設用地 的，一同報批。 三、征地、農轉用審批 現狀為農用地、未利用地轉變為國有建設用地的過程： 國務院、省兩級審批： 建設項目用 地預審 建設項目審 查報批申請 審查報批申 請逐級上報 會審及批準 省級政府擬 定建設用地 請示 國務院轉國 土

16、部研究辦 理 國土部集體 會審，報國 務院審批 國務院批準， 國土部辦理 批復文件 3、幾項重要的報批收費 耕地開墾費 耕地占用稅 新增建設用地有償使用費 土地管理法第三十一條第二款規定，國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批 準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用 耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照 省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。 耕地占用稅暫行條例第三條規定，占用耕地建房或者從事非農業建設的單位 或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。但學 校、幼兒園

17、、醫院可以免交。 國土資源部、財政部新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法規定，新增建 設用地土地有償使用費（以下簡稱土地有償使用費）是指國務院或省級人民政府在批準 農用地轉用、征收土地時，向取得出讓等有有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民 政府收取的平均土地純收益。 三、征地、農轉用審批 4、林地使用 申請申請 向縣級林業 主管部門提 出占用或征 用林地申請。 國務院確定 的國家所有 重點林區、 林地，向國 務院林業主 管部門或其 委托的單位 提出申請。 現場查驗現場查驗 進行用地現 場查驗，并 填寫使用 林地現場查 驗表。 上報上報 制定植樹造 林措施，逐 級在使用 林地申請表 上簽

18、署意見 后，呈報上 一級人民政 府林業主管 部門審核或 審批。 批準批準 按照規定預 收森林植被 恢復費，并 向用地單位 發放使用 林地審核同 意書，憑 使用林地審 核同意書依 法辦理建設 用地審批手 續 。 三、征地、農轉用審批 申請將生態林調整為一般林地 使用林地審核同意書樣本 5、城鄉建設用地增減掛鉤 拆舊地塊建新地塊 建新拆舊項 目區 增減掛鉤周 轉指標 建新地 塊規模 拆舊地 塊復墾 耕地面 積 三、征地、農轉用審批 1、土地征收補償的法律特征 土地征收補償是指國家或政府為了公共目的強制取得土地所有權人 （含土地使用權人）的土地，并給予補償的行為。 土地征收應以公共 利益為目的 行使

19、征地權的主體 只能是國家 征地的標的是集體 土地 征地行為具有強制 性 土地征收補償 的法律特征 四、征地補償 2、征地補償程序 市、縣人民政府應當自收到 征地方案批準文件之日起10 個工作日內，在被征收土地 所在地的鄉、鎮范圍內公告。 被征收土地的所有權人、使 用權人應在公告期限內到公 告指定的土地行政主管部門 辦理征地補償登記。 土地行政主管部門根據土地 征收方案，會同有關部門擬 定征地補償、安置方案并在 鄉鎮、村公告，聽取村集體 經濟組織及農民的意見。 征地補償、安置方案確定后， 市、縣人民政府土地行政主 管部門將方案報市、縣人民 政府審批 。 土地行政主管部門組織實施，向農 村集體集體

20、經濟組織和農民支付土 地補償費、地上附著物和青苗補償 費，并落實需要安置農業人口的安 置途徑，并款項的支付進行監督。 1、征地公告2、征地補償登記3、擬定征地補償安置方案并公告 4、批準 5、組織實施 四、征地補償 1、土地供應方式 土地在符合土地利用總體規劃、城鎮總體規劃，辦妥了征地、農轉 用手續并進行了征地補償后的，政府才能進行供地。任何單位或個人通 過政府的供地行為取得了國有建設用地使用權后，才能進行開發建設。 土地出 讓 土地出讓方 的特定性 出讓標的 的特定性 土地出讓 的期限性 出讓方式 協議出讓 招拍掛出讓 土地出讓的特征土地出讓的方式 五、土地供應 招拍掛 工業、商業、 旅游、

21、娛樂和 商品住宅等經 營性用地以及 同一宗地有兩 個以上的意向 用地者。 協議出讓 在公布的地段 上，同一地塊 只有一個意向 用地者。 土地劃撥 劃撥用地目錄 各種土地供應方式適用的范圍： 五、土地供應 2、招拍掛出讓 （1）招標 招標出讓國有建設用地使用權， 是指市、縣人民政府國土資源行政主 管部門（以下簡稱出讓人）發布招標 公告，邀請特定或者不特定的自然人、 法人和其他組織參加國有建設用地使 用權投標，根據評標結果確定國有建 設用地使用權人的行為。 （2）拍賣 拍賣出讓國有建設用地使用權， 是指出讓人發布拍賣公告，由競買人 在指定時間、地點進行公開競價，根 據出價結果確定國有建設用地使用權

22、 人的行為。 中標者未 必是報價 最高者 投標人只有一次投標人只有一次 投標（報價）機投標（報價）機 會會 投標價格投標價格 和方案的和方案的 非公開性非公開性 價高者得價高者得 競買可多次報價競買可多次報價 拍賣過程的 透明度高 五、土地供應 掛牌出讓 掛牌顯示加 公告 掛牌出讓的特點 公開出價、 更新掛牌價 格 有一定的掛 牌期限 可轉為現場 競價（現場 拍賣） 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布 掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條 件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報 價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的

23、出價 結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的 行為。 （3 3）掛牌 五、土地供應 （4）招拍掛的其他規定 公告 競買人 人數 競買 條件 地價款 支付 . 招拍掛的 其他規定 出讓人應當至少在投標、拍賣或 者掛牌開始日前20日發出公告， 公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基 本情況和招標拍賣掛牌的時間、 地點。出讓公告應當由市、縣國 土資源管理部門發布。 招標出讓的，如投標人少于三人的， 出讓人應當終止招標活動。重新招 標或改用其他公開出讓的形式。掛 牌方式則無競買人人數的限制，拍 賣出讓是有些地方政府會在拍賣文 件中要求競買人不能少于三人。 法律規定，出讓人在招標拍賣 掛牌出讓公告中不得設

24、定影響 公平、公正競爭的限制條件。 但實踐中，各種條件設置五花 八門。甚至在一些省會城市也 很多設置條件的個案。 未按出讓合同約定繳清全部土地 出讓價款的，不得發放國有建設 用地使用權證書，也不得按出讓 價款繳納比例分割發放國有建設 用地使用權證書。 五、土地供應 （5）招拍掛宗地出讓面積匯限制（住宅項目） 小城市和建 制鎮 7公頃 中等城市 14公頃 大城市 20公頃 五、土地供應 如何進行土地分宗分證與分期付款 土地分宗、捆綁掛牌 分期支付土地款 競買保證金起始總價20% 首期：簽出讓合同后6個月內付清，或6個月內付 至50%，剩余50%一年內付清。 貨量：簽出讓合同后一年內付清，辦理預售

25、時可 提前付清。 分期付款不支付利息、適當利用延期付款因素。 單宗及捆綁出讓的宗地面積不得突破住宅用地宗 地出讓面積限制。 掛牌前完成，掛牌文件中確定。 規劃指標綜合平衡（政府書面同意）。 （6）招拍掛程序中的幾個價格 起始價底價基準地價 起始價是掛牌、拍賣出讓 土地時，在出讓公告中要 求競買人報價的起步價。 該價格同樣是由市、縣國 土資源管理部門或國有土 地使用權出讓協調決策機 構根據土地估價結果、產 業政策和土地市場情況等， 集體決策確定。 在招拍掛程序中，底價可 以設定，也可不設。如設 定底價的，該底價由市、 縣國土資源管理部門或國 有土地使用權出讓協調決 策機構根據土地估價結果、 產業

26、政策和土地市場情況 等，集體決策，綜合確定。 底價在出讓結束前應保密， 最終的競買人報價只有等 于或高于底價才能成交。 基準地價是政府對城鎮各 級土地或均質地域及其商 業、住宅、工業等土地利 用類型分別評估的土地使 用權平均價格，是各用途 土地的使用權區域平均價 格，由政府組織或委托評 估，評估結果須經政府認 可。各地的基準地價最終 由政府公布（多為地級 市）。 五、土地供應 五、土地供應 劃撥適用的條 件 國家機關用 地和軍事用 地 國家重點扶 持的能源、 交通、水利 等項目用地 法律、行政 法規規定的 其他用地 城市基礎設 施用地和公 益事業用地 3、國有土地劃撥 （1）劃撥適用的條件 五

27、、土地供應 （2）劃撥土地使用權轉讓 劃撥土地轉讓 報有批準權政 府審批 辦理出讓手續， 交納出讓金 由受讓方 辦理 可以不辦理出讓手續 ，轉讓方收益上繳國 家或者作其他處理 五、土地供應 案例：珠海唐家灣項目（劃撥土地） 集體留用地通過劃撥方式取得， 不能轉讓，也不能進行經營性開 發建設。 需要轉讓或進行經營性開發建設 的，需先補辦協議出讓手續，補 繳土地出讓金。 土地出讓 收入范圍 土地出讓的總成交 價款（不含契稅） 轉讓劃撥土地 的補繳地價款 抵押劃撥土地 的補繳地價款 轉讓房改房經適 房的補繳地價款 變更出讓合同 補繳的地價款國有土地 租賃收入 出租劃撥土地上 繳的土地收益 劃撥土地收

28、取的 征地補償費用 可由市縣財政部門征收， 也可由土地管理部門征收 上述收入全部納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律 通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。在 地方國庫中設立專項（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。 4、土地出讓收入的管理 五、土地供應 土地出讓收入的支出 征地和拆遷 補償支出 包括土地補償費、 安置補助費、地 上附著物和青苗 補償費、拆遷補 償費。 土地開發支 出 含因出讓土地涉及 的需要進行的相關 道路、供水、供電、 供氣、排水、通訊、 照明、土地平整等 基礎設施建設支出， 以及相關需要支付 的銀行貸款本息等 支

29、出。 支農支出 包括用于保持被征 地農民原有生活水 平補貼支出、補助 被征地農民社會保 障支出、農業土地 開發支出以及農村 基礎設施建設支出。 城市建設支 出 含完善國有土地使 用功能的配套設施 建設以及城市基礎 設施建設支出。具 體包括：城市道路、 橋涵、公共綠地、 公共廁所、消防設 施等基礎設施建設 支出。 其它支出 包括土地出讓業務 費、繳納新增建設 用地有償使用費、 國有土地收益基金 支出、城鎮廉租住 房保障支出以及支 付破產或改制國有 企業職工安置費用 等。 5 5、土地出讓支出的管理、土地出讓支出的管理 五、土地供應 2007年7月，天津新碧與 益陽管委會簽訂一級開發 合同，約定超

30、過出讓起始 價（28.41萬元/畝）的部 分作為天津新碧收益全額 支持給天津新碧作為地塊 內基礎設施的建設費用。 2007年7月 天津新碧與管委會簽訂補 充協議，約定成交價超過 45.91萬元/畝的部分，剔 除稅費后，支付給競得者 作為項目內公共配套設施 及基礎設施的建設費用。 2011年10月 我司以102萬的價格公 開得193畝土地，高新 區管委會通過下屬公 司將溢價款9600萬元 支付給我司項目公司。 2011年11月 國家審計署裁決：高新區 政府通過下屬公司向碧桂 園費返還土地出讓金，違 反國務院關于規范土地 使用權出讓收支管理的通 知。要求清理取消。 2013年7月 1、政府未以城市基 礎設施建設費用的 名義返還土地溢價 ； 2、政府返還溢價時 未經過預算-發包-審 核-撥款的程序。 案例：湖南某項目