1、河南區域財務資金部 丁望高 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 股權收購款 0.56億 2014.8.28 2015.12.31 2015.8.22 2015.8.29 2014.10.10 2015.4.01 展示區開放 同步派籌 2015.8.15 盛大開盤 月份9101112合計放款率 金額2.33.33.40.69.692% 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 一、項目資金管理的主要環節 二、鄭州項目回款實例分享 三、小結 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 談判籌碼 碧桂園為政府招 商項目，快速納 稅，易出成效 簽訂土地合同前，取得組合土地發票，分
2、期支付 例：鄭州土地款分期支付，同心共享減少投入560萬。 打包支付、減免某項規費，獲取政府文書證明 例：許昌項目基礎設施配套費免交 不監管；少監管；資金使用綠色通道 土地款 行政 規費 監控 資金 重點進賬 已提取重 點 重點提取 占比 非重點進賬 已提取非重 點 非重點提取 占比 總進賬 累計已提 取 可提取重點 可提取非重 點 地塊一3%-20%不等- - - - 地塊二3%-20%不等- - - - - 地塊三3%-20%不等- - - - - - - - - - - - - - - - 小計 至X月X日可提取重點進賬信息非重點進賬信息總進賬信息 監管余額 （隨時更新） 重點監管比例
3、XX項目監管資金收支情況表 X X 項 目 項目標段賬號 工程部：需做好全周期工程款支出預估 開發部：結合報建情況，做好行政規費支出計劃 營銷部：做好推貨計劃和簽約安排， 財務部：做好稅費預測，匯總項目整體收支預算 項目總：督促各部門按財務要求時間完成 做好項目成本策劃，優化設計和施工方案 例子：地下車位的優化，地下2,600元/平方，架空或 半架空僅1,750元/平方，架空面積5.3萬平方，降低 成本4,500萬(影響區域同心共享利潤分紅173萬) 成本策劃 資金測算 鄭州項目開盤前 總流入- 其中：樓款流入- 總流出11,600 其中：土地款5,621 行政規費1,909 工程材料3,73
4、3 稅款支出64 薪酬福利1,001 銷管費用374 其他支出807 經營活動現金流凈額-11,600 保證“456” 內部資料 土地使用稅 財稅（2008）186號 合同約定交付土地次月；合同簽訂的次月 200畝（三等地10元）：由1月31日調為2月1日 1個月節約土地使用稅11萬 耕地占用稅 耕地占用稅條理、實施細則；國稅發（2007）129號 土地性質、納稅主體；臨時租用場地 必須在合同中加注“非基本農田”否則會加征50%； 租賃土地如果為耕地亦要交：浠水70畝，117萬 房產稅 暫行條例：房產余值計算 財稅（2005）181號：具備房屋功能的地下室 占地只算基地面積，其他分攤苑區 少建
5、地下室，結算價值減少 合理稅收籌劃：能為企業創收，增加利潤，使項目效益最大化。 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 給我一個支點,我可以撬動整個地球。 阿基米德 內部資料 定義 對房地產開發企業發放的用于項目開發建 設的中長期貸款 審批 前提 三證齊全（國土證、用地規劃許可證、 工程規劃許可證） 、環評、立項批復 審批 時間 一般三證齊全后2-3個月 開發 貸款 開發貸款 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 商票 保貼 施工方 保理 項目公司開具商業承兌匯票給施工方，施工方 到指定的銀行貼現，然后銀行把扣除貼現利息后 的貼
6、現資金放款給施工方的業務。 銀行收購施工方對項目公司的應收賬款，由項 目公司和施工方雙方出具確認函，然后項目公司、 施工方、銀行簽訂三方協議的保理業務。 施 工 方 融 資 施工方融資 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 假設XX項目：2015/1/1第一次資金投入，六個月后貸入第一筆資金5,000萬， 2015/10/1開盤， 10/31順利實現成就共享獎勵計提。 假設 貸入 時間 貸入 金額 年化 自有資金投入 截止12月31 日累計簽約 累計 凈利潤 截止12月31 日獎勵計提 獎勵 增加 項目實際2015/7/1 5,000 2,50050,0006,0001,050- 假
7、設貸款 提前3個月貸入 2015/4/1 5,000 1,25050,0005,9251,1106% 開發貸款 備注：貸款利息按8%計算：5000*8%/12*3=100萬，凈利潤減少100*（1-25%） =75萬 內部資料 先談后建，控制付款節奏，減少前期投入 實力強大、表現優秀的施工單位 墊資建設展示區 編制方案版目標成本，優化成本控制 方案版目標成本，作為項目全周期成本控制的紅線； 提高工程師成本意識，“不拘一格降成本”，擠利潤。 預判市場形勢，審慎使用中長期 根據市場形勢，適當控制低首付比重； 降低項目回款風險，減輕回款壓力。 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 引入按揭
8、 銀行思路 根據項目公司 預估貨值及按 揭體量，確定 合作銀行的數 量，并最終確 定按揭合作銀 行。 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 提前預售 提早預售 預 售 保 證 金 預 售 保 證 金 內部資料 月初盤 點到期 未收款 落實到 跟辦顧 問 客戶細分 一般客戶： 滯納金 建議客戶轉名、轉樓、轉付款方式解決逾期款項； 逾期超3月予以退樓處理，并收取總樓款15%的違約金 員工關系： “誰”的關系“誰”去追，落實責任。 政府關系： 項目總及開發部負責追收。 項目資金管理小組 定期召開項目追款會議，月末制定追款目標，分解至 每周，落實到部門，責任到人，定期總結，攻堅克難。 原因分
9、類原因細分責任部門-對象 資料不全或需補交樓款 未到政府問詢或未繳交維修基金 不具備貸款資格 額度不足 審批速度慢 合同備案及預抵押登記 公積金貸款 提前預售未達到放款條件 合同備案及預抵押未送件 銀行原因 政府原因 客戶原因 公司原因 營銷中心-客戶 財務-銀行 開發部-房管/公積金 項目部/營銷中心 內部資料 監 控 資 金 公關政府 內部資料 樓款回籠 貸款流入 本金 利息 早收 快收 多收 晚支 少支 不支 項目資金管理小組 需高度重視每月資 金計劃，并嚴格落 實，引入獎罰機制 高質量的資金計劃，是項目能過上“不差錢”日子的基礎！ 資 金 流 入 資 金 支 出 經 營 支 出 還 貸
10、 支 出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 一、項目資金管理的主要環節 二、鄭州項目回款實例分享 三、小結 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 3天4億5家 銀行工作人員凌晨1點加班錄資料鄭州項目銀行按揭交流群 內部資料 公證處現場辦公 不用業主跑銀行、房管局 房管局現場辦公 辦理預抵押、出回執 開盤當天，刷卡、開票、簽約、簽按揭合同、辦理抵押公證同步進行 銀行現場辦公 征信、按揭資料一起審 內部資料 集中簽約集中整理合同集中合同備案 集中化戰略，爭分奪秒促回款 內部資料 小批量認購小批量備案 小批量送審 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 通過折扣的差異
11、引導客戶選擇對公司回款有利的付款方式 內部資料 項目于15年8月22日別墅開盤，8月29日洋房開盤，其中8棟高層洋房誠意 認購，實現不打樁賣樓，且未交任何保證金。 必須有一個能攻堅的開發經理，如果實在沒有，項目總自己能快速頂上！ 內部資料 中行 建行 工行 農行 郵儲 1、分封規則：按銀行額度大小、個貸規模大小及審核流程嚴格程度綜合考慮； 2、洋房避免積壓，別墅避開審核嚴的銀行。 所 有 樓 棟 按 揭 銀 行 簽 約 分 布 內部資料 鄭州項目簽約體量大（1891多套），低首付按揭占比高（80%以上） 當日最高放款：9,253萬 開盤3個月放款：8.99億 當前累計放款：9.80億 信 群交
12、流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 親自參與 熟悉開盤流程 了解營銷 關注籌貨比 預估銷售 關注細節 落實物料 政府代收費用 制定簽約流程表 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 大兵團作戰模式 短期高效、人員不固定 財務統一管理，人員穩定 不利于大規模追款 一崗多人，分工明確 雙重管理，不利統籌 對標同行，去粗取精，加強回款，穩生命線 內部資料 一、項目資金管理的主要環節 二、鄭州項目回款實例分享 三、小結 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 開發部營銷中心工程部 財務部財務部 項目資金管理小組 組長：項目總，主責人 主要職責：分配協調，結果管理 副組長：項目財務負責人，主導人 主要職責：過程跟蹤，落實獎罰 主要成員：其他部門負責人，分責人 主要職責：積極配合，落實細節 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 草船借箭 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 現金為王現金為王 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享
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