1、GCS45010-2012 II 目錄 前言 . I 第一部分項(xiàng)目全成本管理體系概述 . 1 1 范圍與定義 . 1 1.1 范圍 . 1 1.2 項(xiàng)目全成本管理定義 . 1 1.3 總體流程圖 . 1 2 項(xiàng)目全成本構(gòu)成要素 . 2 2.1 土地成本 . 2 2.2 前期費(fèi)用 . 2 2.3 工程成本 . 2 2.4 期間費(fèi)用 . 2 2.5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 . 2 3 項(xiàng)目全成本關(guān)鍵影響因素 . 3 3.1 總則 . 3 3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 . 3 3.3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo) . 3 3.4 管理資源投入 . 4 3.5 項(xiàng)目融資與稅務(wù)籌劃 . 5 4 項(xiàng)目全成本管理評(píng)價(jià)指標(biāo) . 6 4.1

2、總則 . 6 4.2 銷售凈利率 . 6 4.3 目標(biāo)成本達(dá)成率 . 6 4.4 凈現(xiàn)值（NPV） . 6 4.5 內(nèi)部收益率（IRR） . 6 5 項(xiàng)目全成本管理方法：目標(biāo)管理 . 8 5.1 總則 . 8 5.2 目標(biāo)確定 . 8 5.3 過(guò)程管理 . 9 5.4 考核評(píng)估 . 9 GCS45010-2012 III 第二部分項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 . 10 6 拓展階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 . 10 6.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的確定 . 10 6.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 . 10 6.3 管理資源投入計(jì)劃的確定 . 11 6.4 融資計(jì)劃的確定與稅務(wù)籌劃 . 12 6.5 拓展版管理目標(biāo)

3、書(shū)的編制 . 14 6.6 記錄清單 . 17 7 方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 . 18 7.1 管理目標(biāo)深化 . 18 7.2 方案設(shè)計(jì)指標(biāo)復(fù)核 . 18 7.3 方案版管理目標(biāo)書(shū)的編制 . 18 7.4 項(xiàng)目合約規(guī)劃的編制 . 19 7.5 動(dòng)態(tài)成本初始化 . 19 7.6 記錄清單 . 20 8 初步設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 . 21 8.1 管理目標(biāo)深化 . 21 8.2 初步設(shè)計(jì)指標(biāo)復(fù)核 . 21 8.3 初設(shè)版管理目標(biāo)書(shū)的編制 . 21 8.4 動(dòng)態(tài)成本修訂 . 22 8.5 記錄清單 . 22 9 施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 . 23 9.1 管理目

4、標(biāo)的深化 . 23 9.2 施工圖設(shè)計(jì)指標(biāo)復(fù)核 . 23 9.3 施工圖版管理目標(biāo)書(shū)的編制 . 23 9.4 動(dòng)態(tài)成本修訂 . 24 9.5 記錄清單 . 24 第三部分項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的過(guò)程管理 . 25 10 管理責(zé)任的分解 . 25 10.1 總則 . 25 GCS45010-2012 IV 10.2 管理責(zé)任的分工 . 25 10.3 管理責(zé)任狀的簽訂 . 26 10.4 記錄清單 . 26 11 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 . 27 11.1 職責(zé) . 27 11.2 管理要點(diǎn). 27 11.3 記錄清單. 27 12 土地費(fèi)用管理 . 28 13 前期費(fèi)用管理 . 29 13.1 前期費(fèi)用

5、管理部門(mén) . 29 13.2 開(kāi)工前期階段 . 29 13.3 工程前期階段 . 30 13.4 銷售前期階段 . 30 13.5 交付前期階段 . 31 14 工程成本管理 . 32 14.1 工程招標(biāo)階段 . 32 14.2 合同簽訂階段 . 37 14.3 工程施工階段 . 38 14.4 工程結(jié)算階段 . 44 15 期間費(fèi)用管理 . 46 15.1 財(cái)務(wù)費(fèi)用管理 . 46 15.2 管理費(fèi)用管理 . 46 15.3 銷售費(fèi)用管理 . 46 16 營(yíng)業(yè)稅金及附加管理 . 48 17 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟蹤 . 49 17.1 工作計(jì)劃的動(dòng)態(tài)跟蹤 . 49 17.2 目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)

6、跟蹤 . 49 17.3 無(wú)效成本管理 . 51 17.4 預(yù)警與強(qiáng)控 . 53 17.5 項(xiàng)目全成本管理月報(bào)表 . 56 GCS45010-2012 V 17.6 記錄清單 . 56 18 日常成本工作管理作業(yè)指引 . 58 18.1 造價(jià)咨詢單位管理 . 58 18.2 銷售面積復(fù)核 . 60 18.3 成本資料管理 . 61 18.4 成本信息庫(kù)建設(shè) . 62 18.5 項(xiàng)目成本工作檢查 . 63 第四部分項(xiàng)目全成本管理后評(píng)估 . 66 19 交付階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的驗(yàn)證 . 66 19.1 管理目標(biāo)實(shí)際完成情況的確認(rèn) . 66 19.2 項(xiàng)目結(jié)算費(fèi)用表的編制 . 66 19.3 交

7、付版管理目標(biāo)書(shū)的編制 . 66 19.4 記錄清單 . 67 20 項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě) . 68 20.1 總則 . 68 20.2 成本資料歸集 . 68 20.3 綜合分析 . 68 20.4 項(xiàng)目成本后評(píng)估審批 . 69 20.5 經(jīng)驗(yàn)推廣 . 69 20.6 記錄清單 . 69 21 附錄 . 70 GCS45010-2012 1 項(xiàng)目全成本管理手冊(cè) 第一部分項(xiàng)目全成本管理體系概述 1 范圍與定義 1.1 范圍 本管理手冊(cè)規(guī)范了項(xiàng)目全成本管理各節(jié)點(diǎn)的工作要求、工作流程、報(bào)批事項(xiàng)及管理 審批權(quán)限。 本管理手冊(cè)適用于綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）本部、區(qū)域公 司（含城市

8、公司，下同）及其所管理的所有項(xiàng)目公司。 1.2 項(xiàng)目全成本管理定義 項(xiàng)目全成本管理，即根據(jù)項(xiàng)目的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目全成本 各項(xiàng)構(gòu)成要素進(jìn)行的有效預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、跟蹤、調(diào)整、分析和考核等一系列管理活 動(dòng)。 項(xiàng)目全成本管理的意義，在于強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理、提高管理精細(xì)化水平、實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 利潤(rùn)、達(dá)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 項(xiàng)目全成本管理，組織上需全員參與，時(shí)間上涵蓋項(xiàng)目拓展到交付使用的全過(guò)程， 管理對(duì)象上則涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入的各項(xiàng)資源。 1.3 總體流程圖 項(xiàng)目全成本管理包括從項(xiàng)目拓展階段確定經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、整體現(xiàn)金流計(jì)劃和目標(biāo)成 本等各項(xiàng)管理目標(biāo)，到項(xiàng)目交付后進(jìn)行考核評(píng)估的全過(guò)程，詳見(jiàn)“附錄 A：

9、項(xiàng)目全成本 管理總體流程圖” 。 GCS45010-2012 2 2 項(xiàng)目全成本構(gòu)成要素 2.1 土地成本 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大市政 配套費(fèi)、土地契稅及其他土地費(fèi)用。 2.2 前期費(fèi)用 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、三通一平、臨時(shí)設(shè)施、委 托監(jiān)理、造價(jià)咨詢等發(fā)生的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、前期工程費(fèi)等。 2.3 工程成本 包括建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、公共配套工程費(fèi)、弱電 工程費(fèi)、工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 2.4 期間費(fèi)用 2.4.1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括生

10、產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、 擔(dān)保費(fèi)等。 按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在產(chǎn)品完工前，融資費(fèi)用資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不作為期間費(fèi)用。 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用含資本化融資費(fèi)用，包括項(xiàng)目投入的自有資金在占用期 間以約定的利率計(jì)算的利息成本。 2.4.2 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指項(xiàng)目公司為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括管理人員 薪酬及福利費(fèi)、車輛費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、攤銷費(fèi)、折舊費(fèi)等。 2.4.3 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用指項(xiàng)目公司在銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代 理的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售代理費(fèi)、傭金、冠名費(fèi)、廣告

11、策劃服務(wù)費(fèi)、房展會(huì)費(fèi)用、營(yíng)銷 活動(dòng)費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售物料制作費(fèi)等。 2.5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。 GCS45010-2012 3 3 項(xiàng)目全成本關(guān)鍵影響因素 3.1 總則 可有效控制的影響項(xiàng)目成本（除土地成本外）的關(guān)鍵因素有：項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、管理資源投入、融資與稅務(wù)籌劃等。 3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素， 對(duì)項(xiàng)目全成本尤其是工程成本會(huì)產(chǎn)生顯著影響。不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的 不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。因此，需要深入細(xì)致地開(kāi)展項(xiàng)目前期市場(chǎng) 調(diào)研

12、，根據(jù)調(diào)研情況確定產(chǎn)品定位，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目 成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。 3.3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 3.3.1 產(chǎn)品品質(zhì)目標(biāo) 不同的產(chǎn)品品質(zhì)必然對(duì)應(yīng)不同的成本標(biāo)準(zhǔn)。綠城堅(jiān)持走第一品級(jí)精致品質(zhì)之路，將 居民“居住滿意度第一”作為公司的永恒追求。綠城房產(chǎn)品有其獨(dú)特的符號(hào)、氣質(zhì)和精 神。綠城推行的工程營(yíng)造強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、工程精細(xì)化管理要求、施工工藝工法標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn) 工程節(jié)點(diǎn)做法等，體現(xiàn)了超前的品質(zhì)管理理念和要求，同時(shí)也要求以合理的成本投入作 為支撐。 3.3.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和整體現(xiàn)金流，顯著影響了項(xiàng)目的管理費(fèi)用 和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 制定

13、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的本質(zhì)，是在項(xiàng)目啟動(dòng)前，統(tǒng)籌公司各專業(yè)資源，梳理項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)思路、預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提出應(yīng)對(duì)策略。同時(shí)，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，從項(xiàng)目 整體考慮，進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃全景推演，權(quán)衡確定各期計(jì)劃。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃表現(xiàn)為 一系列的工作計(jì)劃，按制訂周期分類，主要包括項(xiàng)目框架性計(jì)劃、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、 項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等；按專業(yè)分類，主要包括項(xiàng)目銷售計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃、工程施工 計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃等。 3.3.3 項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo) 利潤(rùn)=總收入-總成本，在項(xiàng)目銷售收入目標(biāo)確定后，可根據(jù)利潤(rùn)目標(biāo)確定項(xiàng)目總成 本上限。 GCS45010-2012 4 利潤(rùn)目標(biāo)需要經(jīng)過(guò)充分的前期市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)項(xiàng)目

14、銷售收入與成本支出的反復(fù)平衡 來(lái)確定。利潤(rùn)目標(biāo)一經(jīng)確定，應(yīng)成為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行動(dòng)依據(jù)。 3.4 管理資源投入 3.4.1 本體資源投入 項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及人員配置應(yīng)堅(jiān)持“任務(wù)導(dǎo)向、精簡(jiǎn)整合、統(tǒng)一管理”原則。在 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，較高的人員素質(zhì)和管理組織可以減少失誤、提升效率、降低成本。項(xiàng) 目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度， 按照委托協(xié)議簽訂后階段、 項(xiàng)目開(kāi)工階段、 主體結(jié)頂階段、 統(tǒng)籌調(diào)配階段逐步設(shè)立各管理職能線并進(jìn)行人員的配置。具體配置標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn) GCS14011 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) 。 3.4.2 品牌資源投入 綠城長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的不懈追求，使“綠城”成為備受客戶信賴的全國(guó) 知名品牌。項(xiàng)目

15、實(shí)施過(guò)程中，需提前規(guī)劃各項(xiàng)品牌落地標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作及相應(yīng)的資源投入，通 過(guò)“綠城”企業(yè)品牌的導(dǎo)入、落地及項(xiàng)目自身品牌的打造，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。 3.4.3 園區(qū)服務(wù)及物管資源投入 3.4.3.1 綠城園區(qū)生活服務(wù)體系 綠城園區(qū)生活服務(wù)體系，是一套以滿足人的身體、精神需求為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)提供包 括健康、文化教育、居家生活三大服務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)而不斷持續(xù)影響和提升園區(qū)業(yè)主生活品 質(zhì)的綜合全面的服務(wù)體系， 是園區(qū)物業(yè)管理的升級(jí)換代， 更是房產(chǎn)品價(jià)值的延展和提升。 需提前規(guī)劃項(xiàng)目各項(xiàng)園區(qū)服務(wù)硬件設(shè)施的建造及相應(yīng)的資源投入。 3.4.3.2 物業(yè)前期介入 物業(yè)前期介入指物業(yè)公司在接管物業(yè)之前的各個(gè)階段（項(xiàng)目拓展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、

16、施工 建設(shè)、開(kāi)盤(pán)銷售及交付階段）即參與介入，提供咨詢服務(wù)，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物 業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓盤(pán)設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布局、房 屋租賃經(jīng)營(yíng)、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等方面提供建設(shè)性意見(jiàn)，確保房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和建設(shè)質(zhì) 量為交付使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。需提前規(guī)劃項(xiàng)目物業(yè)前期介入的實(shí)施及相應(yīng) 的資源投入。 3.4.4 技術(shù)資源投入 綠城多年來(lái)已經(jīng)形成了強(qiáng)大的專業(yè)資源整合與品質(zhì)把控能力，具備了豐富的產(chǎn)品研 發(fā)能力與成熟產(chǎn)品營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)，積累了豐富的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目信息、產(chǎn)品信息、供應(yīng)商資源和管 GCS45010-2012 5 理經(jīng)驗(yàn)，建立了涵蓋項(xiàng)目管理、營(yíng)銷、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、發(fā)展、行政方

17、面的完備的標(biāo)準(zhǔn)化管 理體系。公司本部各職能中心和部門(mén)，多角度全方位地對(duì)各項(xiàng)目公司提供技術(shù)支撐和服 務(wù)指導(dǎo)。公司與國(guó)內(nèi)外眾多優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位、材料設(shè)備供貨單位、施工單位及咨詢單位 等建立了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，可以為各項(xiàng)目公司提供廣泛的供方資料。以上所有技術(shù) 資源的保障，可以弱化人為因素對(duì)品質(zhì)的影響，提升開(kāi)發(fā)效率，有效降低成本。 3.5 項(xiàng)目融資與稅務(wù)籌劃 3.5.1 項(xiàng)目融資 項(xiàng)目融資， 是指項(xiàng)目公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、 資金擁有狀況， 以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā) 展的需要， 通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策， 采用一定的方式， 從一定的渠道向公司的投資者和債 權(quán)人籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常經(jīng)營(yíng)需要的理

18、財(cái)行為。融資方式有項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)貸款、信托融資、委托貸款、融資租賃、外部借款等。 項(xiàng)目融資方案，是影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的重要因素。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要根據(jù)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售及回籠計(jì)劃、支付計(jì)劃等制定融資計(jì)劃，既要確保項(xiàng)目的現(xiàn)金流能夠 支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，又要對(duì)帳戶上的多余金額進(jìn)行籌劃，盤(pán)活存量資金。 3.5.2 稅務(wù)籌劃 稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)的前提下，在納稅行為發(fā)生之前，通過(guò)對(duì)納稅 主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)的交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排，以達(dá)到不多 繳稅或遞延納稅等減輕稅負(fù)目的一系列籌劃活動(dòng)。項(xiàng)目拿地之前，就應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情 況，對(duì)各稅種進(jìn)行測(cè)算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點(diǎn)。

19、 要重點(diǎn)關(guān)注土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過(guò)提前謀劃，達(dá)到相對(duì)最優(yōu)的稅前成本分 攤方式，使得稅負(fù)相對(duì)最低，同時(shí)結(jié)合公司稅負(fù)的變化，制定權(quán)衡相應(yīng)的銷售策略，從 而保證項(xiàng)目合理利潤(rùn)，穩(wěn)健高效開(kāi)發(fā)。 GCS45010-2012 6 4 項(xiàng)目全成本管理評(píng)價(jià)指標(biāo) 4.1 總則 從項(xiàng)目全成本構(gòu)成要素及關(guān)鍵影響因素可以看出，影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的要素很多， 且各要素之間相互關(guān)聯(lián)，當(dāng)某一項(xiàng)成本要素發(fā)生變化時(shí)，需要系統(tǒng)、全面地對(duì)其他成本 要素進(jìn)行測(cè)算。比如項(xiàng)目搶工產(chǎn)生的搶工費(fèi)會(huì)加大項(xiàng)目的工程成本，此時(shí)應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目提 前銷售對(duì)降低財(cái)務(wù)成本的有利影響；項(xiàng)目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點(diǎn)附近時(shí)， 要測(cè)算稅負(fù)與售價(jià)的敏感性。

20、項(xiàng)目全成本管理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為銷售凈利率、 目標(biāo)成本達(dá)成率、 凈現(xiàn)值 （NPV） 、 內(nèi)部收益率（IRR）四類，計(jì)算公式見(jiàn)“附錄 B：相關(guān)指標(biāo)計(jì)算公式” 。 4.2 銷售凈利率 銷售凈利率，是指按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，核算出來(lái)的稅后凈利潤(rùn)與總收入的比值。 4.3 目標(biāo)成本達(dá)成率 目標(biāo)成本達(dá)成率，是指動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的比值，其中動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本均不 包括土地成本。 4.4 凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值，是指用一個(gè)預(yù)定的基準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率） ，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的凈現(xiàn)金流 量折現(xiàn)為測(cè)算時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。 凈現(xiàn)值在考慮資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，直接以貨幣額明確直觀地表示項(xiàng)目的盈利水 平。在相同基準(zhǔn)折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)

21、值越大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性就越好。如果不考慮其他因素， 從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度，凈現(xiàn)值為正值時(shí)，項(xiàng)目是可接受的；如果凈現(xiàn)值為負(fù)值，理論上項(xiàng) 目是不可接受的。由于項(xiàng)目應(yīng)考慮的因素較多，因此應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目情況。 基準(zhǔn)折現(xiàn)率在項(xiàng)目拓展時(shí)確定，一般取零風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的利率（如存款利率） ，如果 CPI 遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的存款利率，也可采用 CPI。基準(zhǔn)折現(xiàn)率一經(jīng)確定，不做調(diào)整。 4.5 內(nèi)部收益率（IRR） 內(nèi)部收益率，是使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率反映項(xiàng)目盈利能力，內(nèi)部收益率越大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性就越好。內(nèi)部收益 率完全取決于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，不受基準(zhǔn)折現(xiàn)率等外部參數(shù)影響。如不考慮其他因素，

22、從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度，當(dāng)內(nèi)部收益率大于投資者要求的最低投資回報(bào)率時(shí)，項(xiàng)目可行；當(dāng) 內(nèi)部收益率低于投資者要求的最低投資回報(bào)率時(shí)，項(xiàng)目不可行。實(shí)際執(zhí)行中，如果無(wú)法 GCS45010-2012 7 確定投資者要求的最低投資回報(bào)率，可根據(jù)投資者的融資成本，或社會(huì)一般要求的投資 回報(bào)率作為最低投資回報(bào)率。 GCS45010-2012 8 5 項(xiàng)目全成本管理方法：目標(biāo)管理 5.1 總則 目標(biāo)管理是一種以目標(biāo)為導(dǎo)向的管理辦法， 其基本程序分為三步： 首先是確定目標(biāo)， 其次是對(duì)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行控制，最后是對(duì)控制效果進(jìn)行考核評(píng)估。其中，目標(biāo)的合理確定 至關(guān)重要。 通過(guò)項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的制定、實(shí)施、監(jiān)控、改進(jìn)的 PDC

23、A 流程，對(duì)項(xiàng)目全成本 的各項(xiàng)構(gòu)成要素進(jìn)行有效管理， 以此保障項(xiàng)目品質(zhì)、 進(jìn)度、 利潤(rùn)等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。 5.2 全成本管理目標(biāo)的確定 5.2.1 強(qiáng)化目標(biāo)的指導(dǎo)作用 為強(qiáng)化全成本管理目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際指導(dǎo)作用，在項(xiàng)目拓展階段即應(yīng)確定項(xiàng)目全成 本管理目標(biāo)，并通過(guò)項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 的審批進(jìn)行確認(rèn)。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，首先要確定項(xiàng)目全成本管理整體目標(biāo)，再做分期目標(biāo)，且分期目標(biāo)要符合整體目標(biāo) 的要求。 在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段需要對(duì)管理目標(biāo)持續(xù)進(jìn)行細(xì)化、完善，并 分別編制項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（方案版） 、 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（初設(shè)版） 和 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（施工圖版）

24、。 【當(dāng)項(xiàng)目不進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，或初步設(shè)計(jì)與施工圖 設(shè)計(jì)之間的間隔時(shí)間少于 30 天時(shí)，經(jīng)公司分管產(chǎn)品執(zhí)行總裁審批同意，可以不編制項(xiàng) 目全成本管理目標(biāo)書(shū)（初設(shè)版） 。 】 5.2.2 重視經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的支撐 重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃對(duì)目標(biāo)成本的支撐作用。統(tǒng)籌考慮運(yùn)營(yíng)管理線的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì) 劃，營(yíng)銷管理線的市場(chǎng)調(diào)研、推盤(pán)計(jì)劃、定價(jià)方案，本體管理線的組織架構(gòu)、人員配置、 薪酬預(yù)算，工程管理線的品質(zhì)目標(biāo)、進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)造管理，財(cái)務(wù)管理線的現(xiàn)金流目標(biāo)、 融資計(jì)劃、稅務(wù)籌劃，組織各職能線聯(lián)動(dòng)開(kāi)展全成本管理，制定管理目標(biāo)。通過(guò)目標(biāo)成 本這條主線，建立各職能線聯(lián)動(dòng)機(jī)制。 各職能線的工作計(jì)劃，應(yīng)成為目標(biāo)成本落地的保障措施，成為

25、對(duì)各職能線考核的依 據(jù)。同時(shí)，項(xiàng)目目標(biāo)成本定稿前，應(yīng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與目標(biāo)成本的多輪調(diào)整與修訂。 5.2.3 考慮風(fēng)險(xiǎn)、控制偏差 制定項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)時(shí)，為應(yīng)對(duì)后續(xù)可能出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素（如水文、 地質(zhì)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素）引起的工程成本調(diào)整，目標(biāo)成本中應(yīng)設(shè)置工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)， GCS45010-2012 9 費(fèi)率按 3%，取費(fèi)基數(shù)為建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、公共配套 工程費(fèi)及弱電工程費(fèi)等工程六科目成本之和。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素 導(dǎo)致工程實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，超支部分金額可在工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)中列支，但須監(jiān) 控工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的使用情況，避免工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)在結(jié)算

26、前過(guò)早過(guò)度使用，降低最終 實(shí)際成本超出目標(biāo)成本的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目拓展階段全成本管理目標(biāo)審批確定后，后續(xù)各階段的調(diào)整，應(yīng)以項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率 不降低 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率 不降低為前提。同時(shí)，成熟產(chǎn)品的方案版、初設(shè)版、施工圖版（不含土地成本） ，與拓展 版目標(biāo)成本（不含土地成本）的允許偏差均不得超出3%，創(chuàng)新產(chǎn)品不得超出5%。 5.3 全成本管理目標(biāo)的過(guò)程管理 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)審批完成后，項(xiàng)目公司須圍繞項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的落 地，強(qiáng)化各專項(xiàng)工作計(jì)劃的執(zhí)行；將各項(xiàng)管理目標(biāo)進(jìn)行分解，明確責(zé)任管理職能線，按 年度簽訂管理責(zé)任狀；各職能線高效協(xié)同、聯(lián)動(dòng)管理，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的項(xiàng)目 全成本管理目標(biāo)管控體系，并加強(qiáng)

27、管理的規(guī)范性，保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，須對(duì)項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的達(dá)成情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)超支或預(yù) 估將發(fā)生超支的成本項(xiàng)，應(yīng)分析原因、采取措施，確保整體目標(biāo)的受控。過(guò)程中申請(qǐng)調(diào) 整目標(biāo)的，嚴(yán)格審批，強(qiáng)化目標(biāo)的嚴(yán)肅性。 5.4 全成本管理目標(biāo)的考核評(píng)估 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)須強(qiáng)化執(zhí)行力，確保項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的達(dá)成；針對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)的達(dá) 成情況，按年度管理責(zé)任狀進(jìn)行年度績(jī)效考核。具體考核程序及考核結(jié)果的應(yīng)用，詳見(jiàn) GCS31030 項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)管理考核標(biāo)準(zhǔn) 、 GCS45005 項(xiàng)目年度成本管理考核標(biāo)準(zhǔn) 。 同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)根據(jù)外部環(huán)境及市場(chǎng)的變化，靈活應(yīng)變， 及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)

28、方向與開(kāi)發(fā)節(jié)奏，相應(yīng)調(diào)整全成本管理目標(biāo)并報(bào)批后執(zhí)行。 GCS45010-2012 10 第二部分項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 6 拓展階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 6.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的確定 公司項(xiàng)目拓展管理線獲取項(xiàng)目信息，進(jìn)行項(xiàng)目初選，項(xiàng)目初選要求詳見(jiàn) GCS21013 委托管理項(xiàng)目初選標(biāo)準(zhǔn) 。 通過(guò)初選的擬拓展項(xiàng)目，由拓展管理線組織實(shí)地踏勘及市場(chǎng)調(diào)研。在項(xiàng)目實(shí)地踏勘 及市場(chǎng)調(diào)研完成后，拓展管理線進(jìn)行“城市解讀和項(xiàng)目屬性分析” ，營(yíng)銷管理線進(jìn)行“市 場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品定位分析” ，規(guī)劃設(shè)計(jì)線進(jìn)行“設(shè)計(jì)用地分析”并確定產(chǎn)品強(qiáng)排方案。詳 見(jiàn) GCS21014項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位作業(yè)指引 。 6.2

29、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 6.2.1 確定項(xiàng)目品質(zhì)目標(biāo) 項(xiàng)目品質(zhì)要求直接影響工程成本，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目戰(zhàn)略要求和產(chǎn)品定位，明確工程是否 需要參加創(chuàng)優(yōu)評(píng)獎(jiǎng)（國(guó)家、省、市優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)） ，選擇對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，確定外立面、公共部位 精裝修、戶內(nèi)精裝修、景觀、設(shè)備等檔次標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論項(xiàng)目檔次標(biāo)準(zhǔn)如何確定，必須堅(jiān)持 第一品級(jí)“精致品質(zhì)”原則，貫徹公司精細(xì)化管理、標(biāo)準(zhǔn)工程節(jié)點(diǎn)和工藝工法等品質(zhì)管 理標(biāo)準(zhǔn)和要求。 6.2.2 確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 通過(guò)統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)，按照壓縮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、盡快實(shí)現(xiàn)資金自平衡、確保 現(xiàn)金流安全的原則，從緊編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，盡早實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)工及首次開(kāi)盤(pán)，降低項(xiàng)目 財(cái)務(wù)成本及各項(xiàng)管理費(fèi)用。 確定項(xiàng)目框架

30、性開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)，可以參照 GCS34004項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 進(jìn)度計(jì)劃編制及控制指引 、GCS31011項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控標(biāo)準(zhǔn) 。 確定項(xiàng)目銷售與回籠計(jì)劃時(shí)，需要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平、土地出讓情況、市場(chǎng)存量房源數(shù)量、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格策略及銷售情況、同類樓 盤(pán)二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)及成交情況，以及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目成本預(yù)算（土地成本應(yīng)以定價(jià) 時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算依據(jù)） 及項(xiàng)目營(yíng)銷策略等因素， 并明確項(xiàng)目定價(jià)方法、 銷售價(jià)格、 銷控方式、付款方式（一次性、按揭或分期付款等） 。 GCS45010-2012 11 6.2.3 確定項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo) 確定項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)時(shí)，應(yīng)綜合考

31、慮項(xiàng)目地價(jià)、資金來(lái)源、拿地時(shí)間、預(yù)期銷售價(jià)格 等因素。銷售價(jià)格須結(jié)合當(dāng)?shù)仡愃茦潜P(pán)價(jià)格、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)等因素進(jìn)行合理判斷，不得 人為高估銷售價(jià)格以增加項(xiàng)目利潤(rùn)，當(dāng)預(yù)估銷售價(jià)格超出在售類似樓盤(pán)價(jià)格 20%時(shí)應(yīng)有 充分理由。項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)經(jīng)委托方確認(rèn)及公司評(píng)審后作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)，不得隨 意調(diào)整。 6.3 管理資源投入計(jì)劃的確定 6.3.1 確定人員編制計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，按照 GCS14011標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目公司組織 架構(gòu)和人員配置，并在委托合同簽訂后、項(xiàng)目開(kāi)工、主體結(jié)頂、項(xiàng)目交付等不同節(jié)點(diǎn)， 確定人員到位與撤離時(shí)間， 進(jìn)而測(cè)算工資性費(fèi)用。 其中薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn) GCS14090

32、薪 酬管理標(biāo)準(zhǔn) 、GCS14100福利管理標(biāo)準(zhǔn) 、GCS14051員工進(jìn)修學(xué)習(xí)管理標(biāo)準(zhǔn) 。 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及人員到位計(jì)劃， 明確固定資產(chǎn)品種規(guī)格、 價(jià)格檔次、 購(gòu)入原因、 購(gòu)入時(shí)間、購(gòu)入數(shù)量等購(gòu)置計(jì)劃，并測(cè)算固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用。詳見(jiàn) GCS13050資產(chǎn)物 品管理標(biāo)準(zhǔn) 。 6.3.2 確定品牌推廣計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃，明確綠城品牌導(dǎo)入、媒體組合、市場(chǎng)導(dǎo)入及案場(chǎng)設(shè)置等營(yíng)銷推 廣計(jì)劃，進(jìn)而測(cè)算冠名費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告策劃服務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、房展會(huì)費(fèi)、營(yíng)銷活 動(dòng)費(fèi)、銷售物料制作費(fèi)等銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用應(yīng)綜合考慮當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成熟度、 品牌知名度、當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷費(fèi)率水平等因素，原則上跟銷售收入掛鉤，既要為營(yíng)

33、銷效果提供 保障，又要考慮節(jié)約成本。 表 1 年度營(yíng)銷費(fèi)率參考標(biāo)準(zhǔn) 表 1 年度營(yíng)銷費(fèi)率參考標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 序號(hào) 類別 類別 營(yíng)銷推廣費(fèi)率 營(yíng)銷推廣費(fèi)率 1 1 省內(nèi)品牌成熟區(qū)域項(xiàng)目 0.3-0.6% 2 2 省內(nèi)其他區(qū)域項(xiàng)目 0.4-0.6% 3 3 省外品牌成熟區(qū)域項(xiàng)目 0.4-0.6% 4 4 省外新進(jìn)入城市項(xiàng)目、新項(xiàng)目0.8%以下 5 5 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目、難點(diǎn)項(xiàng)目 單獨(dú)制訂 6 6 尾盤(pán)項(xiàng)目 有交付任務(wù) 50 萬(wàn)，無(wú)交付任務(wù) 30 萬(wàn) GCS45010-2012 12 6.3.3 確定園區(qū)服務(wù)及物管介入計(jì)劃 6.3.3.1 確定園區(qū)服務(wù)計(jì)劃 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即應(yīng)導(dǎo)入園區(qū)生活服務(wù)體系，根據(jù)項(xiàng)

34、目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，明確項(xiàng)目園 區(qū)生活服務(wù)體系定位、功能設(shè)定、區(qū)位投放及硬件設(shè)施設(shè)備要求，同時(shí)編制業(yè)主體檢、 海豚計(jì)劃及紅葉行動(dòng)計(jì)劃，并測(cè)算園區(qū)服務(wù)體系費(fèi)用。硬件設(shè)施設(shè)備應(yīng)納入到工程營(yíng)造 過(guò)程中，明確項(xiàng)目交付后硬件設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)歸屬，原則上盡量利用社區(qū)用房安排園 區(qū)服務(wù)功能， 不占用或少占用可售面積。 應(yīng)充分挖掘園區(qū)生活服務(wù)體系商業(yè)模式的潛力， 保障項(xiàng)目交付后園區(qū)生活服務(wù)體系能夠維持自身的經(jīng)營(yíng)。 6.3.3.2 確定物管介入計(jì)劃 在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)造、銷售、交付等各階段，需要物管前期介入提供咨詢 服務(wù)。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定物管前期介入的具體范圍、內(nèi)容和時(shí)間，并測(cè)算物管前 期介入費(fèi)用及開(kāi)辦費(fèi)用

35、（交付前 3 個(gè)月支付） 。 注：綠城物業(yè)費(fèi)用參考標(biāo)準(zhǔn)：華北華中市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目不低于 20 萬(wàn)元年，長(zhǎng)期合作單位項(xiàng)目不 低于 25 萬(wàn)元年，其他新洽談項(xiàng)目不低于 30 萬(wàn)元年。 6.3.4 確定技術(shù)資源導(dǎo)入計(jì)劃 識(shí)別并導(dǎo)入項(xiàng)目適用的公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系。確定對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，并導(dǎo)入對(duì)標(biāo)項(xiàng)目管控經(jīng)驗(yàn)。 6.4 融資計(jì)劃的確定與稅務(wù)籌劃 6.4.1 確定項(xiàng)目融資計(jì)劃 6.4.1.1 確定項(xiàng)目支付計(jì)劃 項(xiàng)目支付計(jì)劃包含土地費(fèi)用支付計(jì)劃、前期費(fèi)用支付計(jì)劃、工程成本支付計(jì)劃、管 理費(fèi)用支付計(jì)劃、銷售費(fèi)用支付計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用支付計(jì)劃、營(yíng)業(yè)稅金及附加支付計(jì)劃， 支付計(jì)劃須與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度相匹配。 6.4.1.2 編制項(xiàng)目融

36、資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目銷售回籠計(jì)劃、項(xiàng)目支付計(jì)劃，編制項(xiàng)目融資計(jì)劃。其中融資方式應(yīng)依據(jù) 項(xiàng)目實(shí)際情況、 取得貸款可能性、 項(xiàng)目成本等因素確定； 融資金額應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目可抵押值， 項(xiàng)目總投資額的一定比例（30%65%） ，以及貸款銀行實(shí)際操作要求等綜合考慮；融資 利率應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目融資方式、行業(yè)正常融資水平、金融市場(chǎng)環(huán)境等因素確定，銀行融資一 般為基準(zhǔn)貸款利率上浮一定比例，信托成本一般在 12%左右等；融資期限應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)計(jì)劃確定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般要在項(xiàng)目取得四證后及項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前通過(guò)銀 GCS45010-2012 13 行貸款審批，并辦理完畢相應(yīng)抵押手續(xù)，貸款資金到位依據(jù)各家貸款銀行的貸款規(guī)模及

37、 監(jiān)管要求，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編排，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的授信期限一般要求在 2 年以上， 盡可能爭(zhēng)取 3 年或以上，以保證由于市場(chǎng)形勢(shì)的變化爭(zhēng)取到足夠的開(kāi)發(fā)與銷售周期。 項(xiàng)目融資計(jì)劃必須與項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃相匹配，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金平衡和 效益最大化，嚴(yán)禁為了項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)而人為調(diào)節(jié)收支計(jì)劃。 6.4.2 進(jìn)行項(xiàng)目稅務(wù)籌劃 稅務(wù)籌劃以土地增值稅、企業(yè)所得稅為重點(diǎn)。 對(duì)于土地費(fèi)用，尤其是通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購(gòu)等方式取得的土地，需要考慮取得 土地的費(fèi)用能否全部合法進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)行稅前列支及土地增值稅加計(jì)扣除。如 有涉及土地款通過(guò)各類財(cái)政補(bǔ)貼等形式返回及各類政策性搬遷補(bǔ)償?shù)龋瑒t一定先爭(zhēng)取取 得全額

38、土地款合同及發(fā)票，然后財(cái)政返回部分計(jì)入其它收入，而不能用凈額直接取得合 同與發(fā)票，同時(shí)爭(zhēng)取返還款以其他名義收取，不同形式的返還會(huì)導(dǎo)致不同形式的稅負(fù)； 通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及股權(quán)收購(gòu)取得，要事先籌劃好有土地溢價(jià)部分的成本列支，取得該部分 的合法發(fā)票在稅前列支；如果有拆遷的話，應(yīng)做好有關(guān)票據(jù)和拆遷形式的設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目不同物業(yè)之間，比如可售物業(yè)與不可售物業(yè)、普通住宅與非普通住宅之間的土 地費(fèi)用分?jǐn)偅瑢?duì)土地增值稅的影響巨大，尤其是綜合體項(xiàng)目、有大量不可售物業(yè)及持有 物業(yè)的項(xiàng)目。土地費(fèi)用分?jǐn)傄Y(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃方案，事先確定最優(yōu)成本分?jǐn)偪趶剑偟脑?則為自持物業(yè)要盡可能少的分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的增值率控制在 20

39、%以內(nèi)，除 標(biāo)準(zhǔn)普通住宅外的各形態(tài)物業(yè)的增值率保持接近。 項(xiàng)目土地增值稅清算單位，可以設(shè)計(jì)成按分期與按項(xiàng)目整體這兩種方式，其土地增 值稅的稅負(fù)會(huì)不相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際操作過(guò)程中對(duì)土地增值稅的分期或整體清算一般 以項(xiàng)目的立項(xiàng)文件為依據(jù)，若經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目整體清算稅負(fù)較低時(shí)，就要爭(zhēng)取整體立項(xiàng)。具 體各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行政策會(huì)有不同，須事先對(duì)當(dāng)?shù)囟愂照咔闆r進(jìn)行了解對(duì)應(yīng)操作，并 需要注意賬務(wù)中對(duì)分期的劃分也可能會(huì)被認(rèn)為是分期依據(jù)。 委托國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)， 委托方一般需承擔(dān)設(shè)計(jì)費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅及附加、 企業(yè)所得稅等。 應(yīng)要求設(shè)計(jì)方配合，嚴(yán)格設(shè)定合同中設(shè)計(jì)成果的歸屬、勞務(wù)地點(diǎn)等相關(guān)條款，爭(zhēng)取企業(yè) 所得稅能夠享受兩國(guó)稅收

40、協(xié)定的免稅待遇等。 項(xiàng)目銷售及回籠計(jì)劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按預(yù)收款繳納營(yíng)業(yè)稅及地增值稅，以及按照計(jì)稅毛 利率計(jì)算企業(yè)所得稅等。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理職能線的日常管理費(fèi)用是否直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 核算，應(yīng)根據(jù)預(yù)計(jì)的土地增值稅率、企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)率以及資金時(shí)間成本等提前做 GCS45010-2012 14 好測(cè)算。 預(yù)交土地增值稅情況下，預(yù)測(cè)清算應(yīng)退稅時(shí)，要提前做好土地增值稅的清算準(zhǔn)備并 及時(shí)申請(qǐng)退稅；如預(yù)測(cè)清算應(yīng)補(bǔ)稅時(shí)，應(yīng)盡量推遲清算時(shí)間點(diǎn)，同時(shí)及時(shí)催收未取得的 發(fā)票。 在土地增值稅清算年度，要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)所得稅的預(yù)繳金額，同時(shí)做好因繳納土地 增值稅而導(dǎo)致的企業(yè)所得稅退稅工作。 6.5 拓展版管理目標(biāo)書(shū)的編制 6.

41、5.1 編制辦法 a）在項(xiàng)目拓展階段，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研，明確產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、管理 資源投入計(jì)劃、融資與稅務(wù)籌劃，測(cè)算項(xiàng)目成本、收入情況及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，供 項(xiàng)目研判決策。委托建設(shè)合同簽訂后 10 個(gè)工作日內(nèi)并不遲于全景啟動(dòng)會(huì)（開(kāi)球 會(huì)）前 2 個(gè)工作日，編制項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 初稿。 b） 公司本部拓展的項(xiàng)目， 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū) （拓展版） 由公司本部組織編制； 區(qū)域公司拓展的項(xiàng)目，由區(qū)域公司組織編制。 c）拓展管理線負(fù)責(zé)項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 編制過(guò)程中各職能線的統(tǒng)籌 協(xié)調(diào)。拓展管理線可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展 版） 的具體填報(bào)內(nèi)容

42、和深度。 d）目標(biāo)成本編制過(guò)程中應(yīng)與委托方充分溝通，做好方案比選和解釋說(shuō)明工作，對(duì)委 托方的決策事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)請(qǐng)委托方進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。各版本目標(biāo)成本經(jīng)項(xiàng)目公司審批 并報(bào)委托方確認(rèn)后，報(bào)公司本部審批。經(jīng)審批的項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展 版） 將作為項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)基準(zhǔn)。 6.5.2 職責(zé)分工 6.5.2.1 公司本部/區(qū)域公司拓展管理線 a）負(fù)責(zé)與委托方的溝通聯(lián)絡(luò)。 b）確定項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 的填報(bào)范圍和深度，組織項(xiàng)目全成 本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 評(píng)審。 c）編制表格“B5 前期費(fèi)用支付計(jì)劃” 。 6.5.2.2 公司本部/區(qū)域公司成本管理線 a） 編制表格 “C1 目標(biāo)成本測(cè)算表”

43、、 “C2 土建明細(xì)表” 、 “C3 安裝明細(xì)表” 、 “C4 公 GCS45010-2012 15 共配套預(yù)算表” 、 “C5 面積明細(xì)表” 、 “B6 工程成本支付計(jì)劃” 。 b）提出控制性成本指標(biāo)（方案設(shè)計(jì)版） 建議。 6.5.2.3 公司本部/區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)管理線 編制表格“A2 整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃” 。 6.5.2.4 公司本部/區(qū)域公司營(yíng)銷管理線 a）開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，擬訂項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。 b）編制表格“B3 項(xiàng)目銷售與回籠計(jì)劃” 、 “B8 銷售費(fèi)用預(yù)算表” 。 6.5.2.5 公司本部/區(qū)域公司財(cái)務(wù)資金管理線 a）負(fù)責(zé)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃。 b） 編制表格 “B4 土地費(fèi)用支付計(jì)劃” 、 “B9

44、稅金支付計(jì)劃” 、 “B10 融資與還款計(jì)劃” 、 “C10 財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算表” 、 “C10-1 金融機(jī)構(gòu)借款利息預(yù)算” 、 “C10-2 其他借款利 息預(yù)算” 、 “C10-3 成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表” 、 “C11 土地增值稅預(yù)算表” 。 6.5.2.6 公司本部/區(qū)域公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理線 a）編制表格“A3 總平面圖” 、 “A4 總體概況” 、 “A5 當(dāng)期概況” 、 “A6 勘察設(shè)計(jì)計(jì) 劃” 。 b）需要時(shí)編制表格“C5 建安工程建造標(biāo)準(zhǔn)” 、 “C6 景觀工程建造標(biāo)準(zhǔn)” 、 “C7 公共 部位精裝修標(biāo)準(zhǔn)” 、 “C8 戶內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)” 。 c）明確并落實(shí)控制性成本指標(biāo)（方案設(shè)計(jì)版） 。 6.

45、5.2.7 公司本部/區(qū)域公司本體管理線 編制表格“A1 年度總體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)” 、 “B7-1 項(xiàng)目人員編制計(jì)劃” 、 “B7-2 薪酬明細(xì)” 、 “B7-3 工資性費(fèi)用預(yù)算” 、 “B7-4 一般性可控費(fèi)用預(yù)算” 、 “B7-5 固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算表” 、 “B7-6 車輛使用費(fèi)用預(yù)算” 、 “B7-7 物管、前期、園區(qū)及代建費(fèi)用預(yù)算表” 、 “B7-8 不可 控費(fèi)用預(yù)算表” 。 6.5.2.8 編制程序 參考“附錄 E：項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)編制流程圖” 。 6.5.3 審批程序 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 在項(xiàng)目全景啟動(dòng)會(huì)上進(jìn)行評(píng)審，審批程序根據(jù) 公司現(xiàn)行審批權(quán)限執(zhí)行。 GCS45010-

46、2012 16 6.5.4 注意事項(xiàng) a）項(xiàng)目目標(biāo)成本的測(cè)算方法及成本分?jǐn)偡绞剑斠?jiàn)GCS45001項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算 指引和GCS45002成本分?jǐn)傋鳂I(yè)指引 。 b）對(duì)于多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，首先要填寫(xiě)“總體規(guī)劃指標(biāo)表” ，以便于采用其中的規(guī)劃 指標(biāo)值進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀镜臏y(cè)算。 c）測(cè)算前期費(fèi)用時(shí)，原始指標(biāo)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)表中數(shù)據(jù)靈活選用。為達(dá)到測(cè)算的準(zhǔn) 確性和精細(xì)化，應(yīng)避免籠統(tǒng)的使用項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)測(cè)算景觀、公共地塊等的成 本值。如規(guī)劃指標(biāo)表中已有環(huán)境面積指標(biāo)，在進(jìn)行“公共綠地景觀設(shè)計(jì)費(fèi)”測(cè)算 時(shí)，直接用該面積值，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標(biāo)。 d） 測(cè)算七通一平、 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用時(shí)， 應(yīng)將

47、場(chǎng)地情況、 擬定做法等測(cè)算依據(jù)填寫(xiě)完整， 以使測(cè)算更加準(zhǔn)確，同時(shí)也便于后期測(cè)算時(shí)的對(duì)比參考。 e）填寫(xiě)建造標(biāo)準(zhǔn)表時(shí)要注意表格最后一列備注的要求，建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量填寫(xiě)清楚、 準(zhǔn)確，確實(shí)無(wú)法給出具體標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)注明參照項(xiàng)目的名稱和內(nèi)容；如仍無(wú)法給出 參照項(xiàng)目的，須注明大致價(jià)格范圍或造價(jià)指標(biāo)。 f）填寫(xiě)精裝修、景觀工程建造標(biāo)準(zhǔn)表時(shí)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)工作深度，盡可能地將成本控 制指標(biāo)細(xì)分，通過(guò)細(xì)化成本控制指標(biāo)來(lái)指導(dǎo)后續(xù)精裝修、景觀工程設(shè)計(jì)，以及進(jìn) 行設(shè)計(jì)糾偏。 g）進(jìn)行營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)的測(cè)算時(shí)，應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費(fèi)用率及營(yíng)銷 設(shè)施建造費(fèi)占營(yíng)銷費(fèi)用總額的比例；測(cè)算銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總 額、

48、銷售費(fèi)用率及銷售費(fèi)用占營(yíng)銷費(fèi)用總額的比例。 h）地下車位出售的，車位應(yīng)作為單獨(dú)的核算對(duì)象進(jìn)行測(cè)算。地下車位應(yīng)承擔(dān)共同受 益的地下建筑及安裝工程費(fèi)用的部分成本，并承擔(dān)由車位 100%受益的工程成本 （如交通設(shè)施） 。車位不承擔(dān)前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)用、景觀環(huán)境工程費(fèi)用、公共 配套設(shè)施費(fèi)用、間接費(fèi)用的分?jǐn)偂?i）測(cè)算公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，若會(huì)所、學(xué)校等體量較大或裝修標(biāo)準(zhǔn)較高時(shí)，應(yīng)參照主 體建安工程科目設(shè)置測(cè)算科目， 對(duì)建筑、 安裝、 裝修等費(fèi)用進(jìn)行更為精細(xì)的測(cè)算， 以提高測(cè)算準(zhǔn)確度和控制精細(xì)度。 j） 目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目周期內(nèi)市場(chǎng)條件變化 （如人工費(fèi)、 材料費(fèi)用上漲） 對(duì)目標(biāo)成本的影響，同時(shí)重

49、點(diǎn)關(guān)注測(cè)算過(guò)程中的不確定內(nèi)容，如規(guī)劃方案對(duì)場(chǎng)區(qū) 土方工程的影響，地質(zhì)詳勘報(bào)告對(duì)地基處理、護(hù)坡、降水的影響，停車方案對(duì)成 GCS45010-2012 17 本的影響，銷售方案變化等。 k） 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中經(jīng)審批同意的所有成本變化， 均應(yīng)記錄在當(dāng)月成本動(dòng)態(tài)跟蹤表中， 反映目標(biāo)成本的變動(dòng)情況。原則上 5 萬(wàn)元（含）以內(nèi)（具體金額以代建管理合同 為準(zhǔn)）的工程變更由項(xiàng)目公司審批，5 萬(wàn)元以上的工程變更經(jīng)項(xiàng)目公司審批后報(bào) 委托方確認(rèn)。 6.6 記錄清單 a） 項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） b） 方案設(shè)計(jì)控制性成本指標(biāo) GCS45010-2012 18 7 方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)的確定 7.1 管

50、理目標(biāo)深化 建筑方案設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)綜合考慮市場(chǎng)情況變化、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整及方案設(shè)計(jì)成果等 因素，對(duì)項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)書(shū)（拓展版） 中的各項(xiàng)管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化與完善，重點(diǎn) 關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售與回籠計(jì)劃、管理資源投入計(jì)劃、融資計(jì)劃、稅務(wù)籌劃及建造 標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，使項(xiàng)目全成本管理目標(biāo)更加明確并貼近現(xiàn)實(shí)。 7.2 方案設(shè)計(jì)指標(biāo)復(fù)核 a）項(xiàng)目公司工程管理線組織各專業(yè)設(shè)計(jì)管理人員，將拓展階段確定的方案設(shè)計(jì)控制 性成本指標(biāo)下達(dá)給設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或設(shè)計(jì)合同中給出明確的控制數(shù)值， 并約定相應(yīng)檢驗(yàn)方法、獎(jiǎng)懲條款。 b）在下達(dá)方案設(shè)計(jì)控制性成本指標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目公司工程管理線各專業(yè)設(shè)計(jì)管理人員應(yīng) 參照以往經(jīng)驗(yàn)，就實(shí)現(xiàn)控