1、中梁產品策略 中梁投資策略和阿米巴經營模式 中梁發展戰略簡介 研究結論與啟示 PART 1 中梁發展戰略簡介 公司簡介 上海中梁集團有限公司（以下簡稱“中梁”）成立于1993年，取“行世間大道，做中國棟梁”之意，是一家以房地產開發 為主業的集團公司，具有中國房地產開發企業一級資質，起步溫州，總部上海，布局以三四線城市為主，多年穩居中國房地 產百強企業，躋身綜合實力40強，成長性TOP10，融資能力TOP10 圖：中梁的戰略布局和項目分布圖 數據來源均為：公司官網、同策咨詢研究部 高品質 立足市 場 高周轉 加速前 進步伐 高授信 降低融 資成本 高成長 催生規 模 高關懷 凝聚組 織 五高房企

2、 主要發展歷程 中梁1993年從溫州起步， 伴隨著中國城鎮化進程，24年間經歷過市場大起大落，洞悉房地產全過程開發、運營、銷售 數據來源：公司官網、同策咨詢研究部 起步溫州 ITS THE DEFAULT TEXT 銷售額破三百億，遷都上海 完成銷售額從百億到三百億的跨越；首 發公司債，募集資金13.5億人民幣；總 部遷移到上海，開啟全國擴張戰略 房地產百強39位，成長性企 業TOP10，融資能TOP10 銷售額突破100億大關 聚焦長三角 以超過3000套的銷售量和超過100億元的銷售 額，占據溫州市場總量的1/3以及溫州總銷售 額的四成。成為溫州房地產市場的“領頭雁” 進入江蘇，布局長三角

3、 1993年楊劍創立溫州華成房地產 開發有限公司，作為中梁的前身 布局長三角 進入上海，聚焦長三角 沖刺規模 銷售業績 中梁2016年完成銷售金額337億元，同比增長100.6%，實現了從百億到三百億的跨越式增長。的銷售目標為500 億元（內部600億元），1月到6月，已經完成銷售金額354.7億元，在上半年房企銷售榜單中位居26位，僅僅用半 年時間就已經超過去年全年的銷售業績，完成了年度目標的70.9% 圖：中梁近五年銷售情況（億元） 數據來源：公司官網、同策咨詢研究部 132 131 168 337 354.7 -0.76% 28.24% 100.60% -20% 0% 20% 40% 6

4、0% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 201701-06 銷售金額 增長率 今年以來，無論是單月還是月度總銷售額中梁一直都穩居TOP30 年份 銷售金額（億元） 排名 2013 132 2014 131 61 2015 168 60 2016 337 40 2017 354.7 26 圖：中梁近五年銷售金額及排名 布局策略 中梁副總裁周鳳學 中梁創始人、董事長兼總裁楊劍 中梁堅持自己的特色和原則，圍繞高周轉做很多事，包 括從土地投資開始不拿大地宗、不拿高價地，到 現在為止拿的最大的地宗也就15

5、億左右，小的地宗兩 個億的也有，不需要分期開發 中梁區域布局的標準是一線城市的周邊城市、二線城 市的郊區、三線或者弱二線的主城區、四線城市的核 心地段。一方面，一二線城市的溢出效應，讓一線城 市和二線郊區的新房需求大，另一方面，標桿企業未 必有興趣去三四線城市，這讓當地的拿地成本不高 中梁的城市布局策略為：深耕長三角、面向華東、輻射全國。絕大部分項目都分布在長三角的重點三四線城市，在不斷深入 長三角以及華東區域布局的同時，還進一步擴展了湖南、四川、河南等省市，穩步推進規模擴展和全國化進程 楊劍比喻：如果布局全國一二線城市是開大奔，布局三四線是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MIN

6、I，我還是大有機會 土地儲備 2016年，中梁共計拿下68宗優質地塊，榮獲“2016年房地產土儲實力TOP10”，1月到6月，新增土儲49宗，規 劃建筑面積583.74萬平方米，總成交金額201.36億元，平均溢價率61.26%，相比2016年銷售面積96.51萬平方米，土地 儲備充分，為未來帶來充足的發展空間 圖：中梁1月到6月的新增土儲宗數和規劃建筑面積（宗，萬平方米） 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 13 3 7 9 11 6 152.06 36.52 69.07 122.93 142.3 60.87 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2017-01 201

7、7-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 土地宗數 規劃建筑面積 圖：中梁榮獲“2016年房地產土儲實力TOP10” 運營策略 中梁的運營模式為“快進快出、小步快跑、低開高走”，針對首次開盤項目，執行“456”的運營模式，針對續期項目，推 進“321”模式，實現快速周轉 4個月開 盤 5個月現 金流回正 6個月再 投資 圖：“456”模式時間示意圖 圖：首期開盤至續期供貨的間隔時間示意圖 沖刺1個月 常態2個月 紅線3個月 拿地 時間：2015.7.2 金額：14.3億元 樓面價：5586元/平方 米 級別：區域總價地王 銷售 首次開盤：2015.12.12 加

8、推時間：2015.12.27 房源：兩次共家推984 套 單價：14300元/平方米 去化情況：去化9成 銷售額：17.4億元 圖：中梁龍灣首府去化詳解 多渠道融資 與銀行、金融機構達成戰略合作關系 首發公司債，融資途徑拓寬 “地產“地產+金融”金融” 雙輪驅動雙輪驅動 2016年，銀行授信方面：獲得中國銀行、 中國建設銀行、民生銀行、浦發銀行等20 多家銀行累計授信800億元；金融機構合 作方面，與安信信托、杭金投集團、鼎信 長城等達成戰略合作 2016年首次公開發行公司債券，募集資金 達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率 6.8%，信用級別為AA級 以房地產為核心，金融為工具，打造以房

9、 地產為核心的生態運作系統，通過成立私 募基金管理公司梁商資本，主動進軍 金融行業，充分發揮自身特有優勢，圍繞 “產融結合”，布局地產金融 中梁秉承“開放、開拓、開創、共享”的合作機制，持續強化各渠道、機構資源整合的深度與廣度，在多渠道擴大融資規模 的同時，持續降低融資成本，2016年全年綜合融資成本控制在9%左右，未來還將不斷提升融資能力和企業抗風險能力 組織框架 中梁分為集團總部和區域公司，集團總部由12個部門構成，目前有31個區域公司（其中7個正在籌建中） 數據來源：公司官網、同策咨詢研究部 董事長/總裁 北 區 域 公 司 營 銷 客 服 中 心 產 品 研 發 中 心 投 資 發 展

10、 中 心 營 銷 客 服 中 心 項 目 管 理 中 心 運 營 內 控 中 心 財 務 管 理 中 心 融 資 管 理 中 心 法 務 事 務 中 心 人 力 資 源 中 心 行 政 管 理 中 心 監 察 審 計 部 品 牌 文 化 部 集團總部 南 區 域 公 司 甌 紹 區 域 公 司 杭 金 衢 區 域 公 司 杭 甬 區 域 公 司 新 蘇 區 域 公 司 嘉 湖 區 域 公 司 蘇 錫 區 域 公 司 蘇 中 區 域 公 司 杭 州 區 域 公 司 安 徽 區 域 公 司 福 建 區 域 公 司 淮 揚 區 域 公 司 淮 海 區 域 公 司 中 梁 萬 筑 公 司 常 潤 區

11、域 公 司 東 區 域 公 司 贛 北 區 域 公 司 皖 北 區 域 公 司 四 川 區 域 公 司 贛 南 區 域 公 司 商 業 地 產 區 域 公 司 安 徽 商 業 區 域 公 司 廣 西 區 域 公 司 籌 湖 北 區 域 公 司 籌 江 蘇 商 業 區 域 公 司 籌 重 慶 區 域 公 司 籌 長 株 潭 區 域 公 司 籌 懷 川 渝 區 域 公 司 籌 河 北 區 域 公 司 籌 中 心 區 域 公 司 區域公司 集團決策委員會 董事長辦公室 對外事務部 審批督辦部 副總裁 企業文化 中梁的價值觀體系由使命、愿景、價值觀、組織文化、經營理念所構成。公司的核心價值觀為：開創共

12、享 價值觀 愿景 打造高素質經營人才，創造專業 化投資集團，通過打造精英人才 發展壯大，促進企業經營發展， 努力成為500強 戰略規劃是一切經營的前提；組 織阿米巴文化；充分授權、經營 即算賬、算賬即定價；為命運而 戰的經營人才 經營理念 使命 共創價值，讓四季心情綻放 組織文化 公正、公平、公開、簡單 開放、開拓、開創、共享 企業文化 中梁要求總部具有“鷹”的眼界，要求區域具有“狐”的策略，要求在項目上有“狼”性執行力 要求總部要有“鷹”的眼界，對宏觀市場，對整個布局的研究，要求 戰略清晰、精準、人員精干、制度精細 要求區域要有“狐”的策略，經營者要會算帳，能做“強”區域，在 規模、人員、執

13、行以及競爭力上都要強 要求在項目上有“狼”性執行力，緊盯目標，執行要到位，把自己的 事做好強 人才建設 中梁特別強調精兵強將，并致力于培養、打造一批與公司一起成長、發展、為命運而戰的經營人才。重視人才的選、育、 用、留，重視差異化管理，堅持“高標準、高要求、高激勵、高成長、高淘汰”的五高人才標準 目前中梁在職員工3000多人。集團 中心負責人、區域董事長、區域及 事業部核心團隊及中高層崗位人才 ，絕大多數來自房地產TOP30的優 秀人才。2016年，人員招聘總量就 達到1000人，還會啟動幾場 大規模的招聘活動 品牌建設 中梁確立了“價值地產創造者”的地產品牌定位，倡導“為生活創造價值”，踐行

14、“共創價值，讓四季心情綻放”的企業使 命。推出了引起外界非常關注的一個價值魔方，價值魔方有六個面：客戶層面、員工層面、合作伙伴、股東、政府、社會 精英生活 營造者 員工價值 成就者 投資價值 共享者 行業價值 共創者 區域價值 引領者 社會價值 擔當者 價值地產創造者 2016年10月，中梁在嘉興舉辦了主題為“大道中梁 幸會嘉興”的集團品牌戰略發布會暨產品發 布會，中國社會科學院研究生院、清華大學教授、博導，原國家環境保護局第一副局長，原建設 部政策研究中心主任，建設部專家委員會副主任委員程振華；住建部中國科學研究會秘書長、研 究員顧文選；中國人民解放軍總參謀部老干部局副局長、中華民族文化委員

15、會副會長馮廣場；全 國政協報副主編、兩會聯絡組副組長周白宇；國家民族事務委員會委員、中國西部研究發展促進 會專家委員、調研智庫常務副主任徐紅巖等特邀嘉賓及100余家全國媒體和嘉興各界精英名流共聚 一堂，見證嘉興前所未見的地產盛宴 發展戰略 板宗為孵 化器 為不動產為 重點 以房地產為 核心 以金融板宗 為中樞 核心 重點 孵化器 國內一流 的新型城 鎮化集團 中樞 中梁的年度主題為“戰略引領、沖刺規模、苦練內功、擁抱資本”，重申了以住宅為核心的不動產主業，制定了全 周期下的發展方針：“全結構布局、全結構模板、輪動彈鋼琴、倒逼練內功”。發布了五年發展戰略：的銷售目標 是500億（內部600億），

16、2021年銷售額沖刺1600億，資產管理規模達3000億，進入全國標桿性企業20強的目標 三年計劃 經營/職能戰略 總體戰略 目標體系 做強子分公司 子分公司三年戰略行動計劃：深耕老區域，擴展新區域 十大戰略職能 投資、產品、成本、營 銷、人力、財務、融資、 品牌文化、運營、分控 戰略定位 發展模式 新型城鎮化投資集團 資本經營與產業經營結合 產業組合 房地產、商業、金 控、投資、不動 產、輕資產運營服 務 銷售目標：500億 （內部600億） 2021年銷售目標：1600 億（資產規模300億） PART 2 中梁產品策略 高品質的產品策略 中梁董事長楊劍說過：房地產企業，要客戶導向，最務實

17、的就是打造產品，關心產品品質 對于產品力的重視，首先體現為結合市場需求和區域文化對產品策略的精準把控。在項目前 期規劃環節，就以敏銳的市場嗅覺把握客戶需求，并結合當地文化，對產品進行精準定位 在確立了產品定位后，便開始有的放矢，不斷在產品品質上下功夫。為了促使項目能夠成為 引領市場的品質標桿，傾注大量的精力和成本，以保障項目品質 除了過硬的物理品質（區域配套、建筑選材、園林景觀、戶型空間等），還特別注重產品的 精神內核讓產品真正具有智慧和溫度，為居住者服務 三四線不缺房子，但缺好的產品。中梁在三四線城市能做到如此大的規模，在于其產品得到了客戶的認可 產品標準體系 中梁建立了 “33NX”產品標

18、準體系，確立了百達翡麗、浪琴和勞力士3種產品模式，每種產品模式規劃有3條產品線，每 條產品線分別由N個標準化模宗構成，并結合中梁項目布局形成X個城市的戶型寶庫，最終實現中梁標準化產品線在各級市 場的全覆蓋、微創新和快落地 百達翡麗模式 波段型市場 浪琴模式 外溢型市場 勞力士模式 封閉型市場 中梁產品戰略 以手表為名，看中的就是 其經典、精確、匠心，這 三點也是中梁產品線設計 當中經典的元素 中梁的產品標準體系基本覆蓋了剛需、改善、高端等主流需求，滿足了不同消費群體的需求，使得產品在同類產品中具有一定的競爭力 住宅產品線 中梁 中梁目前項目布局比重最大的、適用于封閉市場的勞力士產品模式下有御系

19、、國系、香系三大產品線，各產品線在土地屬 性、客戶特征、產品價值和成本配置等方面各自交圈，并以不同的立面風格特征強化客戶對各產品線的印象和認知。目前這 三條產品線在各地項目中均有較好落地，初步樹立起中梁在封閉市場的產品品牌形象 勞 力 士 模 式 御系 中式王府 國系 法式古典 香系 ArtDeco 整體設計貫徹“王府氣派、中式手 法、現代演繹”理念，形成 “新而不 洋、中而不古”的王府中式建筑風格 中梁壹號院、獨墅御湖 風格 靈活多變，尊崇古典建筑的分割比 例，三段式的基座莊重而沉穩，以序 列感凸顯了法式風格給人帶來的高貴 感受 簡潔流暢，顯示建筑高貴而內斂，優雅 而不動聲色的文化信息 中梁

20、首府、國賓1號、公館1號 香緹半島、公園天下、香緹國際 代表項目 住宅產品線 御系王府中式凝重沉穩 國系古典法式風格靈活多變 香系Artdeco風格經典簡約 商業產品線 中梁的商業產品線為百悅系，截止2016年8月，已在上海、杭州、蘇州、麗水、溫州、金華等地布局了11個百悅系項目。 中梁百悅城，旨在創造符合城市發展潮流、時尚繽紛、充滿活力的居住、生活、消費、娛樂于一體的綜合生活平臺，至 2021年，將以輕重資產結合的方式，深耕長三角，進軍全國，實現5年100城的戰略發展目標 產品線研發成果如何落地 量身定制開發中梁的產品標準應用平 臺，借助互聯網平臺實現標準化成果的 推廣和使用信息反饋，為產品

21、標準化的 迭代升級提供后臺數據支撐 從標準化成果的深度和廣度上保障標準化的無 死角、全覆蓋，確保每一宗土地都有可適用的 標準化產品. 從研發設計系統的組織及人員管理、制 度流程管理、成果管理、績效管理等方 面推進產品線標準應用 研發到落地研發到落地 確保每一宗土地都有可使用的 標準化產品 各方面推進產品標準化應用 開發產品標準應用平臺 產品理念 文化 生活 智能 健康 平價的奢華 體現在對建筑藝術的追 求，尊貴、品質感的立面 設計、主入口形象、景觀 綠量等 智能科技 對生活便利的追求，舒適 便捷、智能化科技生活 美好筑家 體現在對生活品質的追求， 戶型設計注重南北通透、采 光充沛、內部空間精致

22、實用 綠色環保 對綠色環保的追求，環保的建 筑材料、部品部件、讓客戶感 知到開發商的社會責任感 目前，大面寬和可變空間已成為戶型設計的主要發展趨勢，中梁也對此做了專題研究。空間可變性方面，以115平米戶型為例，同樣 的戶型結構，通過對隔墻的微小調整，可以滿足單身居、兩代居、雙孩居等不同功能需求 致力于精裝修產品研發 房地產市場已從黃金時代過渡到白銀時代，增長率不斷下降, 而家裝行業近年來仍能保持9%-10%的增長，精裝修產品研發 是中國房地產行業從毛坯產品交付到精裝產品交付趨勢演進上不可或缺的一環，也是開發商為購房業主提供的最有價值的增 值服務品種 數據顯示，目前國內真正做批量精裝修交付的房屋

23、也只占全國20% 2016年11月，浙江省頒布了要求全省房地產項目必須批量精裝后出售的新規 ，按照目前浙江省一手房銷量計算，全裝修交付后市場總量將達280億元/年， 增量可達220億元/年 中國建筑裝飾協會的數據里顯示，2015年行業總規模已經超過了4萬億元，但 是沒有任何一家裝修公司的年銷售額超過40億元，連1%的市場份額都不到 中梁對產品的研究已經進入新階段，精裝修是中梁未來的核心業務之一，2017 年中梁將有至少80萬平方米的可供出售面積采用批量精裝交付 致力于精裝修產品研發批量精裝修 中梁致力于精裝修產品研發，在浙江嘉興成立了約1800平方米，總投資約1000萬元的精裝修產品研發培訓基

24、地，從2016 年10月開始籌建到6月正式啟用，對比精裝修領域標桿房企萬科的十年精裝之路，中梁用了僅僅半年的時間，中梁 成為繼萬科、富力、世茂、旭輝等為數不多的房企之后，擁有自己產品研發基地的企業 4套精裝修標準 樣板房 2套標準化工藝 大堂 工藝工法區 材料部品區 培訓會議區 研發培訓基地 中梁的批量精裝跨度并不太大，并不像其他房地產公司一樣全覆蓋的目標客群，鎖定的是中端、高端、中高端和豪華四大類 型客戶 致力于精裝修產品研發批量精裝修 提供的服務 基礎業務 中端：D類600元/平方米的裝修標準，以年輕客群為目標，用地 中海風格來營造自由、開放又不失浪漫的裝修風格 中高端：C類800-900

25、元/平方米的裝修標準，主打舒適性，以 白色為主色調，注重功能和效果 高端：B類1000-1200元/平方米的裝修標準,為港式現代風，用 了大量壁紙，門框線等，在營造尊貴感的同時打造現代清澈感 豪華:A類1500-1600元/平方米的裝修標準，采用了美式經典的貝克 風，以高光石面、石材元素為主 增值服務 在為業主提供原有基礎業務之外，還提供了增值服務，業主可以自行 選擇附加安裝包，比如智能化家裝 4月中梁攜手全筑新軍成立上海中梁全筑住宅科技有限公司，利用雙方渠道資源整合，強強聯手共同開拓定制精裝市 場。現階段主要針對中梁地產的毛坯交付項目及精裝交付項目，分別提供定制精裝服務及軟硬裝增值服務，將來

26、希望服務那 些有潛力、但能力還不完全足夠的中小型房企 上海全筑建筑裝飾集團股份有限公司 全筑新軍 中梁地產 上海中梁全筑住宅科技有限公司 50% 50% 于2015年3月20日主板上市，是上 海裝飾裝修行業內第一家上市公司 致力于精裝修產品研發定制精裝修 中梁相關設計人員指出，所有的批量精裝會逐漸走向定制化批量精裝，中梁 主要布局在三、四線城市，定制系統是精裝修重點發展業務 全能收 納系統 貼心廚 房系統 高端品 牌系統 舒適衛 浴系統 定制升 級系統 細節優 居系統 智能生 活系統 匠心品 控系統 綠色健 康系統 中梁產品研發中心總經理：甘來，曾就 職于旭輝集團設計部集團副總監，勵德 建筑設

27、計有限公司合伙人及設計總監； 同濟大學建筑系碩士研究生、博士研究 生，國家一級注冊建筑設計師 中梁在居住需求方面已經從1.0時代躍升至3.0 時代。這一階段客戶關注居住功能和舒適度同 時，對空間需求開始呈現全面性，功能更加細 分和個性化，追求有限空間的高效利用，并關 心配套服務代理的居住體驗感 圖：中梁九大精裝匠心系統 中梁為客戶打造了9大精裝匠心系統，對產品的進一步完善與優化正是中梁地產打造“有價值的品質地產”的決心，優質的 產品和服務是中梁實現千億乃至更遠目標的根本保障 致力于精裝修產品研發 四需 安全 舒適 健康 智能 六感 視 溫 聽 觸 嗅 味 中梁始終堅持以市場為導向的高品質產品，

28、切實提升客戶體驗，為生活創造全新價值。在批量精裝修的理解與定位上，認為 精裝修應該具備四大特征：必須是宜居的、必須是人性化的、必須是優雅的、必須是節能環保的，同時用“四需六感”來平 衡客戶需求 致力于精裝修產品研發 PART 3 中梁投資策略和阿米巴經營模式 投資策略 中梁的投資策略為“深耕長三角、面向華東、輻射全國”，大部分項目都分布在長三角經濟圈的重點三四線城市， 上半年的新增土儲中也繼續以長三角和華東地區的三四線城市為主戰場 中梁集團投資發展中心總經理李和栗表示， 中梁將繼續以三四線城市為主戰場，逐 步實現由浙南區域向長三角省際擴張的步伐，有 效進入華東強二線城市，全面推進全國戰略布局

29、。原浙江小眾市場繼續下沉、覆蓋、創新；開拓 蘇中、蘇北，皖北、中西部強地級市小眾市場， 江蘇地級市全面覆蓋，擇機進入熱點城市；加強 關注江浙周邊（安徽、江西、福建），擇機進入 中西部省會或重點市場 圖：中梁1月到6月的新增土儲宗數按城市分布情況 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 投資策略 圖：中梁1月到6月的新增土儲宗數按城市分布情況（宗） 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 中梁上半年新增土地儲備49宗，在深耕浙江、江蘇區域的基礎上，戰略性布局了江西、安徽、福建、河南、湖南、 四川等省份的三四線城市 浙江省 江西省 江蘇省 安徽省 福建、河南、湖南、四川 紅色表示首進該城市 0 1 2 3

30、 4 5 投資策略 中梁上半年花費201.36億元，以平均溢價率61.26%拿的49宗地中，其中有17宗地的溢價率在100%以上，最高的 溢價率為189.26%，有10宗的溢價率在50%-100%之間，整體來看溢價率較高。此外占地面積超過10萬平方米的只有2 宗，偏好小而美的地塊 圖：中梁1月到6月的新增土儲平均溢價率超過100%的地塊情況 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 從中梁2017上半年的新增 土儲來看，溢價率較高， 與中梁以往宣稱的“不拿 高價地”的作風頗為不同 ，這與中梁要擴大規模， 2021年挺入全國標桿性企 業20強的戰略目標有關 地塊名稱 城市 規劃用途 占地面積(萬) 規

31、劃建筑面積(萬) 總成交金額(億元) 平均樓面價(元/) 平均溢價率(%) 仁和路北、齊山路東、幸福路南、望月路西 亳州 住宅用地 5.59 11.18 3.15 2817 112.12 仁和路北、望月路東、幸福路南、北蒙大道西 亳州 住宅用地 6.59 13.18 3.68 2791 120.89 華陽路西側金桂路南側地塊 常州 綜合用地(含住宅) 8.87 22.18 11.47 5172 146.29 迎賓大道以北、伍塘安置點南側地塊 撫州 住宅用地 4.31 9.48 3.29 3469 149.24 位于七彩大道南側 贛州 商業/辦公用地 5.2 13.52 2.7 2000 100

32、.3 南水新區A-10地塊 贛州 綜合用地(含住宅) 4.36 10.89 4.94 4535 135.48 贛州經開區章貢王路南西側，金嶺西大道北側 贛州 住宅用地 5.52 12.14 3.69 3042 112.7 新干縣城北濱江大道以東、東華路以南 吉安 住宅用地 2.36 5.9 1.36 2312 114.09 丹陽路與新華路交叉口西北角地塊 寧波 住宅用地 1.92 9.62 2.7 2804 100.07 赤岸大道東側、東利路南側、牛瀨路西側 寧德 綜合用地(含住宅) 6.69 15.38 5.25 3413 132.6 大棚塢2016-3號出讓地塊 衢州 住宅用地 6.98

33、8.37 3.56 4252 155.11 西區碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西 衢州 綜合用地(含住宅) 8.53 16.21 16.95 10455 160.77 寶蓋鎮塘后村 泉州 住宅用地 2.44 7.31 2.67 3658 100.37 學院路南側、園東路西側 宿遷 商業/辦公用地 7.4 14.8 3.41 2303 119.29 靈溪鎮體育場路以西，惠達路以南，江濱路以北 溫州 住宅用地 2.7 6.76 7.7 11395 133.09 信陽市羊山新區新三十二街與新五路交叉口西北角 信陽 綜合用地(含住宅) 9.64 25.07 5.96 2377 147.2

34、銀山路東 徐州 住宅用地 7.45 18.62 6.46 3472 189.26 中梁上半年拿的49宗地中，除了招拍掛，還以收購、合作開發等方式獲得土地 投資策略 地塊名稱 城市 規劃用途 占地面積(萬) 規劃建筑面積(萬) 總成交金額(億元) 平均樓面價(元/) 平均溢價率(%) 土地權益(%) 迎賓大道以北、伍塘安置點南側地塊 撫州 住宅用地 4.31 9.48 3.29 3469 149.24 - 南水新區A-08d 贛州 住宅用地 2.52 6.56 1.86 2833 56.37 - 人民東路南側、旌孝街北側（西地塊） 金華 綜合用地(含住宅) 1.52 3.04 1.85 6100

35、 10.61 25 八里湖大道以南、財富大道以西 九江 住宅用地 9.65 27.02 7.31 2705 37.98 40 永泰路以南、財富大道以西 九江 住宅用地 7.82 19.54 5.73 2934 37.36 - 青田縣甌南街道0101-03地塊 麗水 住宅用地 1.62 6.23 0.72 1152 0.14 - 縣開發區龍潭北路與春秋路交叉口東南側 六安 綜合用地(含住宅) 7.38 16.25 2.57 1582 5.45 - 皖西大道以北、安豐路以西 六安 綜合用地(含住宅) 9.39 20.65 5.65 2736 62.82 62.82 西區碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以

36、東、雙嶺中路以西 衢州 綜合用地(含住宅) 8.53 16.21 16.95 10455 160.77 35 東城街道方山路北側（原利民公司）地塊 臺州 商業/辦公用地 0.98 2.16 1.1 5091 46.67 - 翠湖四路以北、天山大道以東、翠湖五路以南、秀水河以西 銅陵 住宅用地 3.66 9.16 0.88 961 - - 甌北街道前牌村 溫州 住宅用地 1 2.45 0.97 3984 - 30 靈溪鎮體育場路以西，惠達路以南，江濱路以北 溫州 住宅用地 2.7 6.76 7.7 11395 133.09 - 城東街道后所村 溫州 綜合用地(含住宅) 3.1 9.29 3.55

37、 3824 0.42 - 塘下中心區D-4-4、D-4-5地塊，規劃一路以北，塘松路以西，趙宅河以南 溫州 綜合用地(含住宅) 5.84 19.87 13.24 6663 0.75 34 瑞安市莘塍街道中村村，富民南路以東、莘塍一幼以南 溫州 住宅用地 0.58 1.45 0.79 5450 95.11 - 宣城市寶城路與水陽江大道交叉口東北角 宣城 住宅用地 11.92 26.23 4.21 1605 0.17 - GZ035號地塊 揚州 住宅用地 9.06 16.31 5.1 3128 92.48 51 運河路西側、黃山路北側地塊 揚州 綜合用地(含住宅) 3.61 6.47 1.79 2

38、768 9.82 23 圖：中梁1月到6月的新增土儲涉及到合作開發的地塊情況 -表示情況未知 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 投資策略深耕長三角 深耕長三角是中梁一直以來堅持的投資戰略，中梁在浙江省寧波市拿地3宗、衢州市拿地2宗、麗水市拿地2宗、溫 州市拿地5宗，臺州市拿地2宗，金華市拿地2宗，首進江蘇省揚州市（2宗）、常州市（1宗），泰州市（1宗）、徐州市 （1宗），在無錫市拿地2宗，宿遷市拿地1宗，加速深耕長三角 5月，中梁聯合融信集團、宋都 集團成功攬獲浙江省衢州市西區雙嶺中 路以西（F5-2）地宗，總地價16.95億 元，總建筑面積約17萬平方米，規劃為 商住用地，中梁已在衢州布局

39、四子 6月，中梁拿下浙江省寧波市慈溪 觀海衛 I 201537#-B地宗，該地宗位于 觀海衛新城板宗，占地面積44974平方米， 用地性質為純住宅。至此，中梁在寧波已 經實現了十四盤齊耀的戰略局面 2月，中梁以總價3.89億元摘下江蘇 省泰州市靖江靖儲2017掛3號地宗，規劃建 筑面積62655平方米，是一幅優質的商住用 地 投資策略面向華東 中梁持續深化在江西、安徽、福建等地的投資布局，中梁首進江西省景德鎮市（1宗），撫州市（1宗）， 九江市（1宗），在吉安市拿地1宗，在贛州市拿地5宗，首進安徽省滁州市（1宗）、亳州市（2宗）、宣城市（1宗）、銅 陵（1宗）、六安市（2宗），在蕪湖市拿地1宗

40、，在淮北市拿地1宗，首進福建省寧德市（1宗），在泉州市拿地1宗 5月，中梁以總價1.3648億元拿下吉安 新干縣城北濱江大道以東、東華路以南 （DDH2017018號）地宗，該地宗位于吉安市 新干縣，距離中心城區僅1.5公里，用地面積 23608.2平方米，是一幅優質的商住地宗 5月，中梁以總價1.0388億元拿下 安徽省蕪湖市蕪湖縣星湖灣地宗，該地宗 用地面積34617平方米，位于蕪湖縣主城 區核心位置，這是中梁在蕪湖市落下的第 四子 5月，中梁以總價4.1627億元拿下 江西省景德鎮市昌南拓展區A-20地宗， 該地宗位于昌南拓展區，地宗用地面積 76730.97平方米，是一幅優質的商住地

41、宗。這是中梁首次進入景德鎮 投資策略輻射全國 來，中梁除了不斷深化在已進駐省份的投資布局，還持續開拓全新區域，先后挺進河南信陽、湖南長沙、四川達州， 逐步實現輻射全國的戰略 6月6日，中梁以1.46億元摘得湖南 長沙寧土（2017）016號地宗，該地宗位于 長沙下轄縣級市寧鄉市第十三中學北側，屬 于新城區，占比面積55397.3平方米 5月，中梁以總價5.9592億元摘獲河南省 信陽市羊山新區新三十二街與新五路交叉口西北 角地宗，該地宗占地面積96427.55平方米，是 一幅優質的商住地宗，戰略步伐首次挺進河南 4月，中梁以總價5.6606億元拿下 四川省達州市蓮花湖片區101.3畝地宗， 該

42、地宗東臨金龍大道、，用地面積67531 平方米，是一幅優質的二類住宅用地 投資策略如何篩選有價值的土地 關于如何篩選有價值的土地，中梁地產集團副總裁徐忠信先生表示中梁內部建立了一套嚴格高效的平價機制，稱為“戰略、 市場、財務”等三個漏斗 中梁負責在公開市場拿地的投拓團隊有300人，無論人數和覆 蓋面積都能排全國前三，經過區域初篩之后，中梁平均每周上 報到集團土地決策會的地達50塊左右 在拿地前，會深入研究市場周期和板塊輪動，在不同區域、城市間做 好結構，并根據市場發展規律，踏準節奏，做到“低拓高收”。為了 更精準地實現精選城市、精確拿地，結合中梁自身拓展需要，構建并 不斷完善了拿地模型、模板，

43、先后優化了城市準入模型、市場研究模 板、投資測算模板等等，進一步提高了投資效率和效益 投拓團隊超過300人，每周有50塊土地上會 董事長楊劍表示投拓團隊人員還可以再進一步擴充，因為這些人一年可能花掉兩三個億，但只要能拿到2塊合適的地，帶來的利潤就可以覆蓋 阿米巴經營模式 阿米巴模式是日本“經營之圣”稻盛和夫先生，受單細胞變形蟲“阿米巴”的繁殖生存方式所啟發，開創的一種新型經營模 式：把企業劃分成一個個小的團體組織，通過獨立核算制加以運作，在公司內部培養具備經營者意識的領導，實現全體員工 參與經營的全員參與型經營 傳統模式 阿米巴模式 模式 老式火車，80公里每小時 高速動車，300公里每小時

44、理念 火車跑得快，全靠車頭帶 高速道上飛，節節車廂推 驅動力 領導驅動，只有一個動力系 統 全員驅動，每節車廂都有動 力系統 心態 為公司而干，打工心態 為自己干，自食其力的機制 特點 人員臃腫，無法客觀評價個 人貢獻 一個人也要干，貢獻多少一 目了然 執行力 多重領導，層層審批，執行 緩慢 全員經營，快速高效 結果 大我小我餓肚子 自己吃飽飯，公司快速走 中梁阿米巴 2015年8月，中梁在“稻盛阿米巴”基礎上，結合中國國情、房地產行業和中梁企業特色，開始實行“中梁阿米巴”，銷售 業績從2015年的168億元到2016年的337億元，短短一年便翻了接近一番，上半年完成銷售額354.7億元，半年

45、時 間便突破了去年一年的銷售量，中梁阿米巴模式成為中梁飛速發展的強大助推器 168 337 354.7 0 100 200 300 400 2015 2016 201701-06 數據來源：公司官網、同策咨詢研究部 分巴 激勵 核算 風控 完整的阿米巴模式，有自 身運行的體系，包含了分 巴、核算、激勵和風控四 個方面。中梁在多維度上 全面推進，才使得阿米巴 模式能夠快速落地運行， 并取得巨大成功 圖：中梁實行“阿米巴”以后的銷售情況（億元） 中梁阿米巴：分巴 2015年8月中梁以“精總部、強一線、小組織”為原則，劃分了“控股集團巴”、“區域集團巴”、“區域公司巴”的等多 級“阿米巴”，隨后一年

46、多的時間里，培植繁育了30多個“區域阿米巴”，在充分授權的基礎上，激活了各個“區域巴” 的經營活力 集團總部 作為企業發展的中樞神經，負責為區域公司制定標準和規則，整合資源，對區 域充分授權 區域 作為經營主體，對經營業績承擔第一責任，自主經營、獨立核算、自負盈虧 為了保持小組織的靈活性，限定區域公司的規模，有利于培養復合型人才，給 各級人才更多的成長空間 中梁阿米巴：核算 在阿米巴系統里，獨立核算是其能夠順利運行的核心基礎，中梁阿米巴在獨立核算的基礎上，創新和升級為自動結算 數據分析 分析過往的成本費用情況 定價規則 設計確定內部定價規則 獨立核算 各個“小巴”自主核算 圖：阿米巴獨立核算的

47、三個步驟 集團制作清單框架 區域“巴長”細分權重分配，完成 核算清單，形成公開透明的自動結 算系統，每個員工都可以根據工作 內容了解自己的工作貢獻 圖：中梁阿米巴的自動結算 比如區域的某個精裝修項目，在 規劃設計階段，設計總監審核圖 紙的過程中發現可以改進的細 節，經過圖紙優化和專家論證， 將該項目的成本節省了100萬。節 省的成本，會歸屬到相應“巴” 的利潤中，實施過程中具體的設 計、材料的節省則會細化到成本 菜單下的次級子目，在成就共享 時，就會按照相應的權重比例進 行分配 中梁提出“事業合伙人”、“成就共享”、“項目跟投”以及“費用包干”等層級激勵體系，激發所有員工的“老板意 識”，共同

48、參與經營，共享企業經營成果 SUCCESS 事業合伙人 通過內部契約協議的簽訂，實現 一些股份的開放，讓員工成為事 業合伙人 項目跟投 根據不同的級別，在不同的項目上有 不同的比例，集團有不同的配資 費用包干 項目產生的費用70%歸團隊，30%歸 企業，使團隊會自己主動節約費用 成就共享 每個項目內部資金結算之后，利 潤的20%分給項目團隊，30%- 50%分給區域董事長 中梁阿米巴：激勵 中梁阿米巴：風控 中梁共有員工3000余人，總部高度精煉，其中核心團隊及中高層崗位80%以上來自房地產TOP30企業的優秀人才，開展 “獵鷹計劃”、“新棟梁2.0”多渠道有針對性的人才尋找。限定一個區域發展

49、不超過12個項目、4個事業部，重點考核年 度銷售規模、利潤、回款等核心指標，同時實行末位淘汰制 核查 體系 核算 經營 品牌 貫徹 文化 學習 PART 4 研究結論與啟示 結論 布局策略：中梁的戰略布局是“深耕長三角，面向華東，輻射全國”，區域布局的標準是一線城市的周邊 城市、二線城市的郊區、三線或者弱二線的主城區、四線城市的核心地段，由于一線城市加緊調控，三四 線城市整體升溫利好，同時三四線城市的拿地成本較低，使得深耕三四線的中梁銷售業績飛速增長 高品質的產品策略：優質的產品和服務是中梁實現千億乃至更遠目標的根本保障，中梁建立了自身的產品 標準化體系，成立了自己的產品研發基地，與裝修公司成立平臺公司，打造九大精裝匠心系統，用“四需 六感”來平衡客戶需求 高周轉的運營策略：公司內部實行阿米巴經營模式，培養具備經營者意識的領導，實現全體員工參與經營 的全員參與型經營，這種自食其力自負盈虧的模式使得成本的到有效控制，大大提升了效率和利潤率；同 時針對