1、成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 集團(tuán)簽約明源 啟動信息化 集團(tuán)成本分?jǐn)偣芾碇敢?關(guān)于實施2014版目標(biāo)成 本科目和表格模板的通知 修訂全成本季度考核辦法 目標(biāo)成本管理辦法 項目合約規(guī)劃工作指引 關(guān)于落實成本策劃工 作的通知 2014年4月 2014年9月 2014年11月 2014年12月 關(guān)于落實結(jié)構(gòu)限額設(shè)計管 理工作的通知 實施系統(tǒng)預(yù)警與強(qiáng)控 發(fā)布新投資版目標(biāo)成本測算表 發(fā)布全成本數(shù)據(jù)庫 2015年4月 2015年6月 2015年7月 2015年10月 集團(tuán)全成本管理制度體系日臻完善 2016年1月 全成本管理線條架構(gòu)調(diào)整 修訂全成本季度考核辦法 成本管理中

2、心-內(nèi)部資料請勿外傳 2016年 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 2014201520162017 理得清 預(yù)得準(zhǔn) 深推控得住 前置管控前置管控-過程管控過程管控- 后評估后評估 幫扶項目實現(xiàn)成本受控 助力項目達(dá)成經(jīng)營指標(biāo) 2017全成本管理目標(biāo)邁向“深推控得住” 工作目標(biāo) 支持項目控制成本爭利潤 幫助項目實現(xiàn)目標(biāo)拿獎金 重點轉(zhuǎn)為落地做實控得住 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 全成本管理認(rèn)識1 前置管控重要性2 2 目 錄 成本全過程管控3 3 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 Mysoft 明源 成

3、本是一堆數(shù)據(jù)！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本是一堆數(shù)據(jù)指標(biāo)！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本超目標(biāo)成本幅度 平均值：+10% 目標(biāo)凈利率下降幅度 平均值：-30% 成本的有效節(jié)余就是利潤！ 整體情況 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本項目含量變化綜合單價成本變化備注 鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m 混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計算，梁板約占50%。 模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。 砌體（m3/m2）0.0074803.2

4、0砌體含量按0.2考慮。 抹灰（m2/m2）0.133243.20內(nèi)外墻抹灰按4.0考慮。 外墻（m2/m2）0.040502.00外墻系數(shù)按1.2考慮。 成本變化合計19.31 假設(shè)：層高能否增（減）10cm？ 結(jié)論：每增加10cm層高、單方造價增加約20元/m2 測算條件： 層高3.0m，主要變化在豎向構(gòu)件，扣除梁板相關(guān)比例，暫不考慮機(jī)電工程變化 成本是項目經(jīng)營管理決策依據(jù)！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 花該花的錢，辦該辦的事 全成本管理，以項目經(jīng)營為中心 保證現(xiàn)金流 成本管控 促進(jìn)銷售 保障利潤 成本管理目標(biāo) 成本不超支 利潤有保障 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 全成本管理，是目標(biāo)

5、管理 全成本管理 企業(yè)根據(jù)特定時期的經(jīng)營目標(biāo)確定成本管理目標(biāo) 由各級管理者在其職權(quán)范圍內(nèi)、運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理 對各種影響成本的因素和條件采取一系列測算、調(diào)節(jié)和監(jiān)控等專業(yè)管控措施 以保證經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。 全成本管理 (Total Cost Management,TCM) 主主要要責(zé)任任 控制控制 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 全成本管理認(rèn)識1 前置管控重要性2 2 目 錄 成本全過程管控3 3 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本階段 可售面積 (m2) 預(yù)計總收入 （萬元） 總開發(fā)成本 (萬元) 總利潤 （萬元） 利潤率 （%） 拿地版目標(biāo)成本380,427 301,53423133

6、5268618.91% 調(diào)整版目標(biāo)成本368,537 266,64024394010541.13.95% 差額 -11,890-34,89412,605-16,320-4.96% 某項目開盤后分析： 預(yù)計總收入下降3.49億元 預(yù)計總成本超支1.26億元 項目凈利潤率下調(diào)幅度56% 目標(biāo)成本制定不科學(xué)，成本策劃管理不到位，直接導(dǎo)致后期成本失控 案例 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本增加原因一： 項目前期定位不嚴(yán)謹(jǐn) 導(dǎo)致后期方案調(diào)整致總成本上升3891萬元（總收入未實現(xiàn)溢價）， 可售單方上升105.58元/m2 定位調(diào)整項 拿地測算目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本 差額 （萬元）工程量單價 總價工程量

7、單價總價 洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提升 127591600 7655 127591740 9442 1786 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提升3596650234 3596860309 76 公寓方案變更3596 1682605 35962379856 251 綠化工程60967.9280 1707 76783454 34861779 合計3891 標(biāo)準(zhǔn)提升： 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整， 衛(wèi)浴由惠達(dá)改科勒 方案調(diào)整： 原方案按3m平層公寓，新方案調(diào)整為5.5mLOFT公寓。 綠化調(diào)整：目標(biāo)方案按普通低標(biāo)準(zhǔn)項目考慮，后提高標(biāo)準(zhǔn) 增加成本構(gòu)成因素分析 項目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 成本管

8、理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本項目 拿地測算執(zhí)行版目標(biāo)成本 差額 （萬元） 工程量 單價 總價工程量 單價總價 樁基礎(chǔ)工程374360 150 5615 372397 350 13034 7419 臨時板房1156 588 68 68 臨時圍擋7800 200 156 156 臨時公寓樣板房1000 1100 110 110 合計7752 基礎(chǔ)工程： 目標(biāo)成本對地質(zhì)因素調(diào)研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質(zhì)情況很差，成本增加200元/m2 。 臨時設(shè)施： 前期測算認(rèn)為，不需建設(shè)臨時板房，圍板廣告包裝計入營銷費(fèi)用。 開工后增加3項臨時設(shè)施成本，費(fèi)用合計334萬。 超支原因二： 不確定因

9、素測算缺漏 導(dǎo)致總成本上升7752萬元，可售單方上升210.35元/m2 增加成本構(gòu)成因素分析 項目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本項目 拿地測算目標(biāo)成本差額 （萬元） 工程量單價總價工程量單價總價 拆遷補(bǔ)償-0 -454 454 人防工程費(fèi)491517 24 1180 -1713 533 鋁合金門窗154295 77 1188 154295 179 2762 1574 供電工程491516 190 9339 491516 201 9884 545 供電設(shè)計-0 -151 151 供水工程380429 35 133

10、2 380429 67 2565 1234 配電房-16 -270 254 合計4744 拆遷補(bǔ)償：拿地設(shè)定凈地交付，實際增加拆遷補(bǔ)償、耕地占用稅 人防工程：目標(biāo)成本按繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，實際自建 門窗工程：目標(biāo)成本按鋁合金門窗，實際當(dāng)?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門窗。 市政配套：供電未考慮設(shè)計費(fèi)；供水未考慮設(shè)計費(fèi)、設(shè)施建設(shè)費(fèi)和運(yùn)營維護(hù)費(fèi) 超支原因三： 地方政策調(diào)研不準(zhǔn)確 導(dǎo)致實際成本上升4744萬元，可售單方上升128.73元/m2 增加成本構(gòu)成因素分析 項目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 超支原因四： 紅線外成本疏漏 導(dǎo)

11、致總成本上升332萬元，可售單方上升9元/m2 綜合樓入口處: 紅線外需建沿河園建綠化工程 在方案階段未明確、目標(biāo)成本未列支 直接導(dǎo)致成本超支332萬元 增加成本構(gòu)成因素分析 項目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 前置管控措施1 讓目標(biāo)成本合理 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 專項測算說明：做好不確定因素的專項測算 確定性因素：用指標(biāo)、用建造標(biāo)準(zhǔn)，甚至用經(jīng)驗或?qū)?biāo)數(shù)據(jù) 不確定因素：必須靠專業(yè)測算 上會/審批 前期調(diào)研 新項目綜合信息調(diào) 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 初步規(guī)劃專項測算目標(biāo)編制復(fù)核審核 項目產(chǎn)品方案 項

12、目初步規(guī)劃方案 項目開發(fā)建設(shè)計劃 大型土石方測算結(jié)果 基坑支護(hù)測算結(jié)算 其它專項測算結(jié)果 編制思路 前期調(diào)研說明： 四方位全面關(guān)注：地上、地下、紅線內(nèi)、紅線外 地方性規(guī)定重點跟進(jìn)：收費(fèi)、減免、返還、公建 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 上會/審批 前期調(diào)研 新項目綜合信息調(diào) 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 初步規(guī)劃專項測算目標(biāo)編制復(fù)核審核 項目產(chǎn)品方案 項目初步規(guī)劃方案 項目開發(fā)建設(shè)計劃 大型土石方測算結(jié)果 基坑支護(hù)測算結(jié)算 其它專項測算結(jié)果 工程類量價指標(biāo)填報 非工程類量價指標(biāo)填報 全成本匯總 部門分工復(fù)核 成本專題會審 編制思路 分工明確、落實責(zé)任 規(guī)劃指標(biāo)：區(qū)域設(shè)計負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn) 銷

13、售計劃：區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn) 全 成 本：區(qū)域成本負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn) 財務(wù)指標(biāo)：區(qū)域財務(wù)負(fù)責(zé)人確認(rèn) 目標(biāo)編制重點事項： 不漏項、有依據(jù)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確合理 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 編制參考：全成本數(shù)據(jù)庫 片區(qū)劃分： 華南片區(qū)包括廣清、江中、惠深、佛肇、莞深、粵東和海南區(qū)域； 華東片區(qū)包括滬蘇、江蘇、安徽、浙江、江西、福建和山東區(qū)域； 華中片區(qū)包括河南、湖北和湖南區(qū)域； 西南片區(qū)包括貴州、云南、重慶、四川和陜西區(qū)域； 東北片區(qū)包括東北和內(nèi)蒙古區(qū)域； 華北片區(qū)包括津晉冀、環(huán)北京區(qū)域; 西北片區(qū)包括西北和陜西區(qū)域 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 配送數(shù)據(jù)庫和建造標(biāo)準(zhǔn)指引，幫助項目 實施成本適配 管控

14、有的放矢 全國建造標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)版）及建造標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控 全國營銷（營銷類）成本統(tǒng)計與指引 全國行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)匯編與指引 全國三費(fèi)及間接費(fèi)專項統(tǒng)計與指引 項目規(guī)劃指標(biāo)專項統(tǒng)計分析與指引 引導(dǎo)成本適配和優(yōu)化 2016主要管控措施之一：建立建造標(biāo)準(zhǔn) 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 前置管控措施2 把成本策劃做細(xì) 個人認(rèn)為 成本策劃 是以項目成本管理直接責(zé)任人的角色，依據(jù)經(jīng)營 責(zé)任書要求 就如何確保經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成或超預(yù)期完成 在項目開工前 制定的全過程成本管控方案 精心策劃在前、狠抓落實在后 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 目錄與思路 第一部份項目經(jīng)營指標(biāo) 第二部份項目成本策劃 第三部份成本管控策略 項目基

15、本情況 項目經(jīng)營指標(biāo) 項目目標(biāo)成本 項目定位策劃 分模塊成本策劃 重點事項成本策劃 成本風(fēng)險預(yù)控 合約規(guī)劃管控 責(zé)任成本分解 成本管控規(guī)劃 模板體現(xiàn)基本思路 明確 經(jīng)營目標(biāo) 制定 管控方案 清晰 管控責(zé)任 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 明確經(jīng)營目標(biāo) - -目標(biāo)利潤目標(biāo)利潤 - -目標(biāo)成本目標(biāo)成本 制定管控方案 - -減法與加法減法與加法 - -風(fēng)險與預(yù)控風(fēng)險與預(yù)控 清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本 - -過程監(jiān)控過程監(jiān)控 以目標(biāo)為起點 以目標(biāo)為終點 銷售目標(biāo)-是否符合市場條件 成本目標(biāo)-是否適配且能實現(xiàn) 利潤目標(biāo)-是否符合集團(tuán)要求 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 明確經(jīng)營目標(biāo) - -目標(biāo)

16、利潤目標(biāo)利潤 - -目標(biāo)成本目標(biāo)成本 制定管控方案 - -減法與加法減法與加法 - -風(fēng)險與預(yù)控風(fēng)險與預(yù)控 清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本 - -過程監(jiān)控過程監(jiān)控 重點難點管控措施 加法減法保障利潤 重點在哪-制定比選方案或適配標(biāo)準(zhǔn) 難點在哪-制定解決措施或優(yōu)化方案 風(fēng)險在哪-準(zhǔn)備應(yīng)對預(yù)案或風(fēng)險成本 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 明確經(jīng)營目標(biāo) - -目標(biāo)利潤目標(biāo)利潤 - -目標(biāo)成本目標(biāo)成本 制定管控方案 - -減法與加法減法與加法 - -風(fēng)險與預(yù)控風(fēng)險與預(yù)控 清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本 - -過程監(jiān)控過程監(jiān)控 責(zé)任分工一對一 策劃方案分節(jié)點 過程監(jiān)控保目標(biāo) 成本分解-合約規(guī)劃

17、承上啟下 目標(biāo)分解-節(jié)點細(xì)分中期檢查 責(zé)任分解-成本指標(biāo)分工負(fù)責(zé) 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 前置管控措施3 將合約規(guī)劃做實 合約規(guī)劃承上啟下 成本分解指引招采 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 2016版項目合約規(guī)劃基準(zhǔn)模板V2.0 序號 成本科目代碼及名稱合約規(guī)劃名稱合同名稱合同編號合同范圍 簽約 形式 招標(biāo) 方式 費(fèi)用規(guī)劃招標(biāo)計劃 備注備注 科目代碼 科目名稱 （紅色為工程類） 1.科目分拆為多個合約規(guī)劃 的要全部列出（以合同為單 位）。 2.根據(jù)項目實際完善此列。 1.此列需明確具體的合同。 2.同一個合同名稱須一致； 不同合同，合同名稱須區(qū) 分。 1.按集團(tuán)統(tǒng)一要求進(jìn)行編 號。 2

18、.同一個合同編號必須一 致。 填寫合同的邊界范圍、 對應(yīng)的棟號等信息。 固定總價/ 固定單價 招標(biāo)/議標(biāo) /直接委托 單位 工程量 規(guī)劃單 價 規(guī)劃金 額 招標(biāo) 控制金額 招標(biāo)立項 時間 規(guī)劃進(jìn)場 時間 10101土地成本土地成本 201.01土地出讓金 3土地出讓金 401.02 拆遷補(bǔ)償及相關(guān) 費(fèi)用 5 拆遷補(bǔ)償合同及 相關(guān)費(fèi)用 601.03契稅 7契稅 80202 行政事業(yè)性收費(fèi)行政事業(yè)性收費(fèi) 與前期工程費(fèi)用與前期工程費(fèi)用 902.01行政事業(yè)性收費(fèi) 1002.01.01報批報建費(fèi) 1102.01.01.01 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配 套費(fèi) 12 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配 套費(fèi) 1302.01.01.02人

19、防易地建設(shè)費(fèi) 14人防易地建設(shè)費(fèi) 1502.01.01.03城市建設(shè)基金 第一步目標(biāo)成本分解成合約 第二步目標(biāo)成本+合約，分解成本費(fèi)用 第三步合約+規(guī)劃金額，分解招標(biāo)計劃 合約規(guī)劃解析 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 目標(biāo)成本 成本策劃 合約規(guī)劃 前置管控“三大步” 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 主要事項措施落地目標(biāo) 目標(biāo)成本科學(xué)合理-目標(biāo)交底 開工前成本策劃+目標(biāo)成本 招標(biāo)前合約規(guī)劃+標(biāo)前測算 實施前方案測算+目標(biāo)對比 成本策劃成本適配-方案交底 合約規(guī)劃合約受控-指標(biāo)交底 項目落地 區(qū)域交底 總部監(jiān)控 前置測算，引導(dǎo)項目做實目標(biāo)管理 目標(biāo)交底，實現(xiàn)過程分析成本預(yù)控 成本受控 經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)

20、 2016主要管控措施之一：做實管控前置 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 全成本管理認(rèn)識1 前置管控重要性2 2 目 錄 成本全過程管控3 3 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 項目 定價版動態(tài)梳理 利潤變化利潤變動原因 總收入 （億元） 總成本 （億元） 總利潤額 （萬元） 利潤率 （%） 總收入 （億元） 總成本 （億元） 總利潤額 （萬元） 利潤率 （%） 16.75 6.37 3800 5.6%6.70 6.46 2433 3.6%-2.0%1.銷售費(fèi)用增加：如*增加1509萬元、*增 加1286萬元、*增加643萬元； 2.開發(fā)間接費(fèi)（含前期物業(yè)介入費(fèi))增加： 如*增加1046萬元、*

21、增加1277萬元、* 增加1500萬元、*增加1420萬元、*增加 904萬元； 3.綜合樓、樣板房裝修成本增加：如*增加 1150萬元、*增加443萬元、*增加431萬 元、*增加439萬元。 27.11 6.39 7200 10.1%7.03 6.53 4960 7.1%-1.3% 317.43 16.74 6900 4.0%18.50 17.46 10358 5.6%2.6% 416.23 13.97 22648 14.0%15.53 14.10 14271 9.2%-4.2% 57.40 6.11 12900 17.4%7.55 6.77 7811 10.3%-6.6% 66.74 5

22、.95 7914 11.7%7.23 6.68 5410 7.5%-4.3% 管理效果怎么樣 數(shù)據(jù)在說話 區(qū)域?qū)嶋H案例 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 注：該統(tǒng)計數(shù)據(jù)為部份歷史數(shù)據(jù)，不代表整體情況 分析項目 銷售定價 直接預(yù)虧項目 統(tǒng)計總項目數(shù)（資料齊全）79 預(yù)虧項目數(shù)量（個）22 占比14% 預(yù)虧超-5%的項目數(shù)（個）15 預(yù)虧超-10%的項目數(shù)（個）10 在建已定價成本利潤率與多版本目標(biāo)成本對比 （79個項目資料齊全） 方案版 與投資版對比 定價 與投資版對比 定價 與方案版對比 動態(tài)成本利潤率 與定價成本對比 動態(tài)成本利潤率 與投資版成本對比 利潤率 增

23、加 利潤率 持平 利潤率 下降 利潤率 增加 利潤率 持平 利潤率 下降 利潤率 增加 利潤率 持平 利潤率 下降 利潤率 增加 利潤率 持平 利潤率 下降 利潤率 增加 利潤率 持平 利潤率 下降 項目數(shù)量（個）117611038542187638616011761 占比（%）14%9%77%10%3%87%31%13%56%24%38%38%14%9%77% 降幅比超5%項目數(shù)（個）5783502557 降幅比超10%項目數(shù)（個）568237756 數(shù)據(jù)會說話！ 看成本管理水平現(xiàn)狀！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 成本超支-利潤下降的原因思考： 成本管理機(jī)制！？ 目標(biāo)成本制定？！ 過程動

24、態(tài)管控？！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 過程管控解析 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 不確定因素 通過協(xié)調(diào)、溝通、測算 將不確定的成本風(fēng)險因素控制在預(yù)期成本范圍內(nèi) 確定因素 通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，減少拆改等系統(tǒng)性成本超支 通過限額設(shè)計、方案優(yōu)化、建造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置減少不必要的成本浪費(fèi) 在滿足品質(zhì)的條件下達(dá)到成本最優(yōu) 過程成本管控兩大方向： 成本可控不超 成本優(yōu)化節(jié)余 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 施工前 合同金額不超目標(biāo)成本合同金額不超目標(biāo)成本 過程中 動態(tài)成本不超目標(biāo)成本動態(tài)成本不超目標(biāo)成本 結(jié)算前 結(jié)算成本不超目標(biāo)成本結(jié)算成本不超目標(biāo)成本 過程管控三大節(jié)點簡析過程管控三大節(jié)點簡析 成本管理中

25、心-內(nèi)部資料請勿外傳 施工前：對標(biāo)目標(biāo)成本，做實成本測算，鎖定前期風(fēng)險 重點提示： 圖紙方案對標(biāo)，預(yù)算指標(biāo)對 標(biāo)，招標(biāo)范圍對標(biāo) 風(fēng)險點關(guān)注： 地質(zhì)條件，0以下：樁基、土 護(hù)降、擋墻護(hù)坡，重大效果類 合同金額不超目標(biāo)成本 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 系統(tǒng)應(yīng)用案例 -滬蘇區(qū)域南通項目 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 問題處理與預(yù)警解除： 區(qū)域成控：發(fā)現(xiàn)問題，在ERP審批流程發(fā)起預(yù)警 項目團(tuán)隊：快速響應(yīng)，召集相關(guān)部門優(yōu)化方案 預(yù)警解除：最終合同總價488萬元 目標(biāo)成本超支571萬元 合同為開口合同“按實結(jié)算”，易超合同結(jié)算 成本超支！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 南通一期綠化工程成本超支預(yù)警

26、和風(fēng)險解除 系統(tǒng)監(jiān)控與風(fēng)險預(yù)警： 目標(biāo)成本：一期綠化工程目標(biāo)成本為1956萬元。 動態(tài)成本：示范區(qū)綠化合同金額為1978.8萬元（未上線） 合同列示示范區(qū)綠化面積為32980m2 風(fēng)險預(yù)警：示范區(qū)合同金額1978.8萬元總目標(biāo)成本超支1956萬元 成本超支！ 問題處理與預(yù)警解除： 區(qū)域成控：線上動態(tài)預(yù)警 項目團(tuán)隊：聯(lián)合順茵優(yōu)化方案，復(fù)核綠化工作量 預(yù)警解除：復(fù)核后綠化面積21000m2重簽合同1200萬元 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 南通項目成本信息化系統(tǒng)應(yīng)用效果： 南通項目上述兩項管控措施 共節(jié)約成本約884萬元（單方降低約49.86元/方）項目凈利增加663.6萬元，利潤率增加0.46

27、% 線上信息反饋，線下即時分析，監(jiān)控成本風(fēng)險，引導(dǎo)問題解決 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 施工前- 前置測算，開工前做實成本測算 關(guān)注：方案測算+標(biāo)底清單+施工圖預(yù)算+簽證變更測算 目標(biāo)管理，用算出來的結(jié)果-對比目標(biāo)，指導(dǎo)管控 關(guān)注：不確定因素，尤其是0以下+示范區(qū)+紅線外 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 施工前 合同金額不超目標(biāo)成本合同金額不超目標(biāo)成本 過程中 動態(tài)成本不超目標(biāo)成本動態(tài)成本不超目標(biāo)成本 結(jié)算前 結(jié)算成本不超目標(biāo)成本結(jié)算成本不超目標(biāo)成本 過程管控三大節(jié)點簡析過程管控三大節(jié)點簡析 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 動態(tài)成本不超目標(biāo)成本 過程中：指標(biāo)分解、責(zé)任到人、動態(tài)準(zhǔn)確、及時預(yù)

28、警 重點提示： 專人管控，控制方案落地偏差 關(guān)鍵節(jié)點數(shù)據(jù)體檢，超支預(yù)警 控制簽證變更 風(fēng)險點關(guān)注： 示范區(qū)和紅線外，政府配套落地 性，政府優(yōu)惠減免返還政策落地 性，大市政，內(nèi)外公裝標(biāo)準(zhǔn)、景 觀環(huán)境是否適配 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 項目成本明細(xì)表項目成本明細(xì)表 項目：*碧桂園-一期一區(qū) 制表日期：制表日期：2014/12/16 20:35:34 科目 目標(biāo)成本（元）動態(tài)成本（元）動態(tài)成本偏差率 動態(tài)成本構(gòu)成 （已發(fā)生） 動態(tài)成本構(gòu)成 （待發(fā)生） 規(guī)劃余量已發(fā)生占比 合計合計%合計合計% AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B 全成本 6,015,044,693.256,021

29、,487,089.03 0.10% 3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3% 開發(fā)成本 5,350,970,193.255,358,131,989.030.13%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3% 開發(fā)成本（不含三費(fèi)） 5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5% 土地成本 372,390,443.02372,390,443.020.00%2

30、71,527,060.78100,863,382.240.0072.9% 前期工程 383,091,872.91390,229,304.691.86%301,172,050.4289,057,254.27-7,137,431.7877.2% 建筑安裝 3,529,930,117.353,529,930,117.35 0.00% 2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6% 基礎(chǔ)設(shè)施 745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1% 公共配套設(shè)施 11,5

31、94,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4% 貸款利息 0.000.000.00%0.000.000.00 開發(fā)間接費(fèi)用 73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9% 其他費(fèi)用 0.000.000.00%0.000.000.00 財務(wù)費(fèi)用 5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5% 管理費(fèi)用 57,214,478.6757,214,478.670.00%11,

32、001,765.3746,212,713.300.0019.2% 營銷費(fèi)用 171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9% 稅金 442,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0% 所得稅 221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0% 動態(tài)成本不準(zhǔn)確，直接影響成本管理 案例1 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 主體建筑安裝工程 ，已經(jīng)發(fā)生67.6% 動態(tài)成本偏差率0.0%？ 規(guī)劃余量為0？ 主要原因分析-

33、監(jiān)控思路指引： 1、已發(fā)生合同：可能未及時刷新，未準(zhǔn)確預(yù)估簽證變更 2、待發(fā)生成本：可能機(jī)械按（目標(biāo)-已發(fā)生）思路預(yù)估 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 梳理后-項目成本明細(xì)表 項目：*碧桂園-一期一區(qū) 制表日期：制表日期：2015/3/19 2:19:50 科目 目標(biāo)成本 （元） 動態(tài)成本 （元） 動態(tài)成本 偏差率 動態(tài)成本構(gòu)成 （已發(fā)生） 動態(tài)成本構(gòu)成 （待發(fā)生） 規(guī)劃余量 已發(fā)生 占比 合計合計%合計合計% AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B 全成本 6,015,044,693.256,182,173,082.74 +2.77% 3,543,246,370.982,009,

34、972,911.76-202,249,089.4957% 開發(fā)成本 5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4964% 開發(fā)成本（不含三費(fèi)） 5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.651,874,195,724.54-202,249,089.4965% 土地成本 372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100% 前期工程 383,091,8

35、72.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988% 建筑安裝 3,529,930,117.353,761,737,563.62 +6.56% 2,434,617,901.391,327,119,662.23-231,807,446.2765% 基礎(chǔ)設(shè)施 745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535% 公共配套設(shè)施 11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.58

36、8,679,871.960.0025% 貸款利息 0.000.000.00%0.000.000.00 開發(fā)間接費(fèi)用 73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.00-393,970.46100% 其他費(fèi)用 0.000.000.00%0.000.000.00 財務(wù)費(fèi)用 5,721,447.875,721,447.870.00%145,628.425,575,819.450.003% 管理費(fèi)用 57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.360.0026% 營銷費(fèi)用 171,643,4

37、36.01171,643,436.010.00%84,029,344.6087,614,091.410.0049% 稅金 442,490,700.00467,781,800.005.71%0.000.000.000% 所得稅 221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.000.000.000% 通過自下而上的逐級排查和梳理，實現(xiàn)動態(tài)成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確 項目原動態(tài)成本偏差率為0，梳理后為超支2.77% 通過數(shù)據(jù)發(fā)出預(yù)警：建安超支！總成本已超支！需要采取控制措施！ 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 版本定價版201505檢查差異 說明 指標(biāo)可售單方總金額可售單方總金額可售單方

38、 總金額（萬元） 土石方工程43.85 2,209.26 73.47 3,701.76 29.62 1,492.50 按已發(fā)生合同梳理，請核實 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)8.92 449.48 -8.92 -449.48 按文件梳理，請核實 人防易地建設(shè)費(fèi)36.25 1,826.22 84.20 4,242.44 47.96 2,416.22 面積錯誤調(diào)整，請核實 版本定價版201505巡檢梳理差異 指標(biāo)可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬） 一、土地成本費(fèi)用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22 -0.43 -21.61 二、前期工程2

39、13.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎(chǔ)設(shè)施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設(shè)施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發(fā)間接費(fèi)用99.27 5,001.62 102.00 5

40、,139.15 2.73 137.54 八、開發(fā)成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 提示提示 動態(tài)成本不準(zhǔn)確，直接影響成本管理 案例2 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 重點：樁基礎(chǔ)工程 目標(biāo)成本：只有超豪別墅按145元/m2計算，其他均未考慮樁基礎(chǔ)； 按實梳理：按進(jìn)度款實際支付金額反推產(chǎn)值，低層區(qū)200元/m2，高層區(qū)110元/m2。 提示提示 版本定價版201505巡檢梳理差異 指標(biāo)可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬） 一、土地成本費(fèi)用1,254.02 63,182.83 1,25

41、3.59 63,161.22 -0.43 -21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎(chǔ)設(shè)施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設(shè)施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0

42、.90 七、開發(fā)間接費(fèi)用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發(fā)成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 版本版本定價版定價版2015052020150520初步梳理初步梳理差異差異 指標(biāo)指標(biāo)可售可售單方單方總總金額金額可售可售單方單方總總金額金額可售可售單方單方 總金額（總金額（萬元）萬元） 小市政工程（含道路、排 水、邊坡） 351.52 17,710.95 400.39 20,173.32 48.87 2,462.36 供電工程

43、65.44 3,297.34 130.78 6,589.33 65.34 3,291.99 按已發(fā)生合同梳理，請核實按已發(fā)生合同梳理，請核實 提示提示 版本定價版201505巡檢梳理差異 指標(biāo)可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬） 一、土地成本費(fèi)用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22 -0.43 -21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,3

44、68.57 四、基礎(chǔ)設(shè)施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設(shè)施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發(fā)間接費(fèi)用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發(fā)成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 版本版本定

45、價版定價版2015052020150520初步梳理初步梳理差異差異 指標(biāo)指標(biāo)可售單方可售單方( (元）元） 總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方( (元）元）總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方( (元）元）總金額（萬）總金額（萬） 幼兒園及學(xué)校308.00 15,518.35 335.60 16,909.17 27.60 1,390.82 非人防地下車庫98.96 4,986.14 134.43 6,773.07 35.47 1,786.93 幼兒園、學(xué)校、地下室的前期、樁基礎(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)增加。 提示提示 版本定價版201505巡檢梳理差異 指標(biāo)可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額

46、（萬）可售單方 總金額（萬） 一、土地成本費(fèi)用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22 -0.43 -21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎(chǔ)設(shè)施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設(shè)施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404

47、.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發(fā)間接費(fèi)用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發(fā)成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 注：不包含高層區(qū)未建部分。注：不包含高層區(qū)未建部分。 版本版本定價版定價版201505201505初步初步梳理梳理差異差異 指標(biāo)指標(biāo)可售單方可售單方( (元）元） 總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方( (元）元） 總金額（萬）總金額（

48、萬）可售單方可售單方( (元）元） 總金額（萬）總金額（萬） 可可售面積售面積- -不含不含車位車位503,842.69 -503,842.69 - 一、土地成本費(fèi)用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22 -0.43 -21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎(chǔ)設(shè)施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,

49、018.48 五、公共配套設(shè)施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發(fā)間接費(fèi)用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發(fā)成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 九、管理與營銷費(fèi)用298.10 15,019.52 289.69 14,595.91 -8.41 -423.62 十、財務(wù)費(fèi)用65.00 3,274.9

50、8 65.36 3,293.19 0.36 18.21 十一、稅金及附加406.16 20,464.10 394.70 19,886.92 -11.46 -577.18 十二、土地增值稅212.62 10,712.81 133.13 6,707.44 -79.50 -4,005.37 十三、考慮稅十三、考慮稅費(fèi)成本費(fèi)成本6,169.91 310,866.30 6,477.60 326,369.21 307.69 15,502.91 售價7,452.49 375,488.10 7,242.29 364,897.65 -210.19 -10,590.44 凈利潤凈利潤961.93 48,466.3