上海崇明港西鎮地塊產品定位與規劃方案文本報告（116頁）.pdf
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上海崇明港西鎮地塊產品定位與規劃方案文本報告（116頁）.pdf
1、f二.：k.cr、9、i.、9k.c:1bo 二三o-.cei.ve of plc:1、核心溝通問題【問題一】崇明市場整體規劃概念趨同，客戶基礎薄弱，我們該去哪里找尋到只鐘情于我們的客戶？【問題二】本項目的容積率條件十分寬松，我們該選取哪個黃金分割點，能使本項目的收益最大，并且又安全可行？【問題三】崇明逐漸成為品牌企業的關注熱點，我們該如何在日趨激烈的競爭中找準自己的定位，確立鮮明的產品特色？步驟一： 項目的初步印象步驟二： 項目的客戶研判步驟三： 項目容積率確定 步驟四： 項目的總體定位核心導讀地塊印象崇明位于長江入?？?，上海東北角，與上海市區一江之隔的“懸外島嶼”。本地塊位于崇明新城以北，
2、港西鎮東南角，鼓浪嶼路以東，陳海公路以北400-500米。本項目本項目印象一：陌生的、印象一：陌生的、遠離上海大市場的崇明遠離上海大市場的崇明港西鎮港西鎮地塊印象地理位置地塊名稱地塊名稱土地面積（平土地面積（平方米）方米）用途用途容積率容積率港西鎮1街坊133/1157422.6居住0.3,0.5港西鎮1街坊133/2164953.2商業/居住0.3, 0.5匯總322375.8-印象二：中大型規模的、低密度的、綜合的社區印象二：中大型規模的、低密度的、綜合的社區地塊經濟指標地塊經濟指標目前崇明新城在售個案以及新推地塊的規模普遍在10萬平方米以下。對本項目而言，在崇明當地屬于中大規模項目。地塊
3、印象基礎技術指標地形規整平坦，規劃條件良好。植被水系豐富，地表覆蓋有林木、河塘、少量農舍。印象三：生態的、自然的土地印象三：生態的、自然的土地地塊印象地表特征鄉村田園風貌，河道、田野、農舍、林木環顧四周。配套缺失，生活配套完全依賴于10余分鐘車程之外的崇明縣城。鼓勵嶼路是項目對外連接的主要交通動線。印象四：偏僻的、孤獨的環境印象四：偏僻的、孤獨的環境地塊印象周邊環境本項目是和上海大市場脫離的；是和崇明本地主流市場脫離的。那么，我們的市場是什么？我們的市場是什么？地塊印象非第一居所型生態社區將非第一居所型生態社區將是項目定位的主方向！是項目定位的主方向！本項目客戶定位方向我們實地走訪了9個項目我們實地隨機采訪了36個客戶我們實地采訪了6個銷售經理我們實地拜訪了2個政府官員以崇明本地客戶或在崇明工作的外地人成為區域中的主要客源，基本占據八成以上。自2004年崇明長江隧橋的建設正式啟動以來，上海
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