1、深圳盛平村深圳盛平村 項目詳細可行性研究項目詳細可行性研究報告報告 第一部分第一部分 項目概況 第二部分第二部分 宏觀環境分析 第三部分第三部分 房地產市場分析 第四部分第四部分 項目初步定位 第五部分第五部分 項目初步設計方案 第六部分第六部分 項目開發計劃 第七部分第七部分 項目效益測算 第八部分第八部分 綜合建議 目錄目錄 1.1 1.1 區位條件區位條件 1.2 1.2 規劃條件規劃條件 1.3 1.3 項目現狀項目現狀 1.4 1.4 項目背景項目背景 項目概況項目概況 第一部分第一部分 1.1 1.1 區位條件區位條件項目位臵項目位臵 深圳為組團式結構，龍崗中心城定位為深圳五個副中

2、心之一，深圳特區擴容給整個龍崗區帶來機遇。 該項目位于龍崗區的盛平社區第二工業區，龍崗區龍崗中心城，龍城街道盛龍路以南、碧新路以西、 龍崗河以北。 前海前海 中心中心 羅湖羅湖 中心中心 福田福田 光光 明明 龍龍 華華 龍龍 崗崗 鹽鹽 田田 坪坪 山山 項目距離規劃的地鐵12號線龍園站不足500米， 距離遠洋新干線項目約800米。 碧碧 新新 路路 龍崗河龍崗河 盛龍路盛龍路 本 案 龍園路站龍園路站 1.1 1.1 區位條件區位條件周邊交通周邊交通 本項目緊鄰地鐵12號線，距離3號線 南聯站約800米； 在2011年5月修改通過的深圳市城 市軌道交通近期建設規劃（2010- 2016）中

3、，12號線調整為四期線路， 預計于2017年后動工。龍崗區常務副區 長鐘新明表示，地鐵12號線將提前到 2015年前建設。 地塊北側的盛龍路為龍翔大道的延伸段，本案實施 階段將會進行擴建； 本案臨龍崗“四橫三縱”中龍翔大道、龍平西路、龍翔大道、龍平西路、 龍城大道，龍城大道，沿碧新路可迅速進入北通道、深惠路。 龍平西路：龍崗主干道，連接中心城到坪地； 地鐵地鐵3 3號線號線 地鐵地鐵1212號線號線 地鐵地鐵1616號線號線 回龍埔回龍埔 遠洋新干線遠洋新干線 本案本案 北通道北通道 龍平西路龍平西路 龍翔大道龍翔大道 深惠深惠路路 碧新路碧新路 龍龍 城城 大大 道道 盛龍路盛龍路 1.1

4、1.1 區位條件區位條件周邊配套周邊配套 項目周邊居住便利、配套齊全，1公里范圍內，包括了多家銀行、商場、學校、醫院門診等，可 以滿足日常生活工作的需要。 酒店：酒店：皇冠假日酒 店、新全盛酒店、 喜之星商務酒店 學校：學校：興泰實驗學 校、深圳豐麗學校、 平岡中學 銀行：銀行：農業銀行、 工商銀行、農商銀 行、東亞銀行 商業商業：樂購、新一 佳、美宜佳 皇冠假日酒店 興泰實驗學校 新全盛酒店 喜之星商務酒店 工商銀行 東亞銀行 農商銀行 工商銀行 龍崗中心 醫院 新一佳 美宜佳 樂購 深圳豐麗學校 平岡中學 1.2 1.2 規劃條件規劃條件 項目總占地為10萬平米，其中非農指標5.9萬平米，

5、公共利益用地3.5萬平米； 后續開發過程中我司需根據開發策略以及方案申報的難易程度進行權衡，選擇合適的方案進行申報 （可研以主推方案為主）；（可研以主推方案為主）； 主推方案（平米）主推方案（平米） 備選方案（平米）備選方案（平米） 項目占地面積 10萬 10萬 建設用地面積 5.7萬 5.7萬 容積率 4.96 6.29 地上建筑面積 282970 359027 住宅 167400 88162 街鋪 25784 34103 集中商業 0 24600 辦公 0 81800 公寓 21134 72500 保障房 22812 12022 回遷商業 6000 6000 回遷辦公 38000 3800

6、0 配套 1840 1840 地下車庫 9.5萬 13萬 1.3 1.3 項目現狀項目現狀 地塊北側為盛龍路，規劃為龍翔大道的延伸路，西側為政府規劃的綠化用地，南側為龍崗河，東 側為碧新路 地塊內現為工業廠房，廠房建設年代久遠屬于老工業區，工業產業主要為三來一補產業，包括板 材、造紙、陶瓷制造等。廠房大部分在80-90年代建造，主要為磚混及框架結構，局部為擴建的簡易 鐵皮房； 本案 龍崗河對岸 地塊內部 河邊道路 1.4 1.4 項目背景項目背景項目歷史項目歷史 歷史規劃 2008年由龍城街道辦申請進行改造， http:/ 根據當時規劃改造后容積率3.2，業態包括了住宅、商業以及 配套設施；

7、拆遷補償方案包括異地安臵(每拆除1平米廠房異地補償兩平 米廠房)、貨幣補償(根據建筑類型，不超過2500元/平米)、原 地回遷安臵(每平米廠房補償0.5平米住宅)三種方式； 根據當時的統計結果：項目地塊上磚混及砼結構廠房 106310.39平米，簡易鐵皮房廠房 16272平米。 2011年國土局對該地塊重新進行了規劃，在2011年7月18日將 其納入2011年深圳市城市更新規劃制訂計劃第二批計劃，計 劃拆除重建用地面積100243平方米，根據規定須在2012年7月 14日之前完成項目更新單元規劃的編制，且規劃需由市更新 半核準，納入深圳市城市更新年度實施計劃后方可實施。 http:/ htm

8、2012年3月21日，龍崗區政府在盛平村舉行拆遷啟動儀式，拆 遷進度有望大幅加快 http:/ 1.4 1.4 項目背景項目背景交易流程交易流程 目標公司樂安房地產有限公司目標公司樂安房地產有限公司，為當前盛平村舊改項目的申報主體：為當前盛平村舊改項目的申報主體： 目標公司當前由地業公司100%控股，我司在簽署協議15個工作日內獲得目標公司51%的股權； 在獲得實施主體資格后獲得目標公司其余49%的股權。 交易流程 資金支付交易節點 簽署框架協議 設立共管賬戶 獲得目標公司51%股權 2012年12月31日前完成拆遷， 2013年3月28日前目標公司取得 實施主體資格 獲得目標公司100%股權

9、 項目開發完畢 15個工作日內 簽署框架協議 共管12750萬元 支付12750萬元，共管資金退回 支付剩余13250萬元股權轉讓款， 剩余5000萬交易溢價，2700萬定 金，總計20950萬 項目開發完畢，收回前期 2700萬定金 15個工作日內 補交地價7000萬， 項目入市 根據拆遷進度支付拆 遷補償款23000萬 1.4 1.4 項目背景項目背景交易對價交易對價 項目獲取對價：項目獲取對價由拆遷補償款、權益轉讓溢價、補繳地價和回遷物業4部分構成; 項目2013年2季度之前的前期費用、土地款需股東支持，后續開發資金可以通過銀行借款及銷售回 款覆蓋； 當前有合作意向的投資者包括：DLJ基

10、金、遠津基金、大信臵業。 主推方案 備選方案 現金支付部分 拆遷補償款 23000萬 23000萬 權益轉讓溢價 30000萬 30000萬 補繳地價 7000萬 18000萬 實物返還部分 4.4萬平米回遷物業建設成本 （寫字樓3.8萬，商業0.6萬，其 中寫字樓為乙級標準） 25355萬 26922萬 土地成本總計 85355萬 97922萬 可售面積（扣除回遷物業） 237130平米 313187平米 折合可售單方折合可售單方 36003600元元/ /平米平米 31273127元元/ /平米平米 溢價不能成本化可售單方 4232元/平米 3606元/平米 風險一：目標公司尚未取得目標項

11、目改造開發主體資格 應對措施：目標公司向政府部門申請目標項目改造實施主體確認的前提是目標項目更新單元規 劃獲得批準，且目標公司與項目范圍內所有權利人均簽訂拆遷補償安臵協議。（1）在后續協議中 約定對方確保目標公司為目標項目唯一的改造開發主體，若有其他方主張權利所引起的責任全部 由對方承擔；（2）協調盛平公司盡快提供經公證的同意盛平公司簽訂重建合同及拆遷補償協 議的股東大會決議文件；（3）股權轉讓后加快推動以目標公司為簽約主體的拆遷工作，早日完成 拆遷；盡快完成規劃編制，在2012年7月14日之前完成規劃編制的申報；（4）第二期款項支付與 目標公司取得改造開發主體資格掛鉤，并設定完成限期及對應的

12、違約責任。 風險二：對方履約能力 應對措施：（1）要求其提供有擔保能力的第三方擔保，首次股權轉讓完成后要求其所持49%股 權質押給我方；（2）從盡調結果來看，對方及其擔保方總資產超過24億元、凈資產近17億元，實 力較強，具備責任承擔能力；（3）過程中關注對方及擔保方的財務狀況、擔保方承擔保證責任的 能力，以及對方承擔賠償責任的能力。 1.4 1.4 項目背景項目背景風險提示風險提示 風險三：規劃方案能否通過審批 應對措施：（1）利用新干線項目與政府方面建立起來的良好關系，加強與政府方面的溝通； （2）規劃方案通過為確認實施主體資格前臵要求，而實施主體資格的確認與末期款項支付掛鉤， 故可發揮合

13、作方在本土與政府方面的良好關系，合同已明確合作方有協助完成方案審批之義務。 風險四：對方不能按時完成拆遷 應對措施：（1）在首次股轉后，我方即可介入拆遷，可監控進度；（2）拆遷與末期款項支付 掛鉤，并設定不能按時完成的違約罰則（一般違約（5萬元/日）及根本違約（1500萬元）。 風險五：拆遷成本突破預算 應對措施：（1）合同約定包干價，突破包干價對方負責承擔，我方可在未付對價款中扣除； （2）合同設定獎勵措施，節余獎勵給對方，提高其控制積極性；（3）在首次股轉后我方介入， 可監控付款情況，適時預警。 1.4 1.4 項目背景項目背景風險提示風險提示 2.1 2.1 城市發展規劃城市發展規劃 2

14、.2 2.2 城市經濟研究城市經濟研究 2.3 2.3 區域發展規劃區域發展規劃 2.4 2.4 區域經濟研究區域經濟研究 2.5 2.5 龍崗的機遇龍崗的機遇 宏觀環境分析宏觀環境分析 第二部分第二部分 2.1 2.1 城市發展規劃城市發展規劃 前海前海 中心中心 福田羅福田羅 湖中心湖中心 光明光明 龍華龍華 龍崗龍崗 鹽田鹽田 坪山坪山 規劃確定2個城市主中心，5個城市副中心（龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田），各中心之間用高 速路與快速路相連。 2010年5月31日，中央批準了深圳擴大特區版圖的申請。深圳特區范圍延伸至全市，特區總面積 將由現在的395平方公里擴容為1948平方公里，接近香

15、港面積的兩倍（香港總面積為1103平方公 里）。并于2010年7月1日起執行。寶安、龍坂、龍崗進入快速發展時期。 2.2 2.2 城市經濟研究城市經濟研究人口與收入人口與收入 城市 2011年常住 人口總數（萬人） 北京 2018.6 上海 2347.5 天津 1354.6 廣州 1270 深圳 1046.7 2011年末，深圳市常住人口1046.74萬，其中戶籍人口267.90萬人，根據規劃2015年底在冊戶籍人口將 達400萬，預計將會極大推動當地房地產市場的發展。 根據深圳出租屋綜管辦統計，20112011年年1010月底月底，登記在冊的非戶 籍人口為1280萬，戶籍人口274.7萬，總

16、人口超過1500萬 深圳市城鎮人均可支配收入位列北上廣深等一線城市首位， 2011年人均可支配收入超過36000元，人均儲蓄余額、GDP和可支 配收入均保持較快增長，具有較強的消費能力。 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 元 人均GDP 人均儲蓄額 人均可支配收入 30000 31000 32000 33000 34000 35000 36000 37000 北京 上海 廣州 深圳 元 一線城市人均可支配收入對比一線城市人均可支配收入對比 2010 2011 2.32.

17、3 區域發展規劃區域發展規劃龍崗中心城龍崗中心城 龍崗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城區的組成部分，東部發展軸的綜合服務中心，本項 目位于“深圳11個功能組團之一” 龍崗中心組團。 龍崗中心組團發展的關鍵點： 區域中心: 具備大量市政配套和巨大發展空間的龍崗中心城毋庸臵疑地成為區域中心。 核心功能: 區域的核心城市功能可以歸結為“行政、居住、會展、商貿”。 發展規模：人口到2020年控制規模為74萬人（實際已突破100萬）。用地規模為2020年規劃83.98平方 公里。 輻射通道: 與市中心、惠州、東莞南部、山海組團的更便捷的、多層次的聯系通道。地鐵三號線的 開通，更使龍崗中心城與深圳其

18、他中心進入30分鐘生活圈。 地鐵3號線的開通、龍崗深圳次中心地位的確定、大運會的召開使得龍崗在深圳、珠三角的地位逐 步提升。 深圳的龍崗 珠三角的龍崗 國際的龍崗 2 2. .3 3 區域發展規劃區域發展規劃龍崗中心城龍崗中心城 大運商圈 主中心：主中心： 重點發展行政、 商務中心 副中心：副中心： 重點發展商業文 化中心、高尚住 區和直銷市場區 副中心：副中心： 重點發展生活配 套、商業服務 龍崗中心組團包括一個主中心：龍崗中心商圈，兩個副中心：老鎮商圈、大運商圈； 項目位于老鎮商圈，根據政府2009年編制的法定圖則，地塊為二類住宅用地。 2.4 2.4 區域區域經濟研究經濟研究總體特征總體

19、特征 2011年龍崗GDP達2157億元（含坪山新區、大鵬新區），連續多年保持10%以上的增速，在深圳各 區中已經遠高于羅湖，并在2011年超過福田。 通信設備、計算機及其他電子設備制造業，電氣機械及器材制造業和電力、熱力的生產和供應業是 龍崗區三大支柱產業。 2011年龍崗第二產業占67%，第三產業占33%，根據規劃至2015年龍崗第二產業比重將降至60%，第 三產業比重提升至40%。 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 20052006200720082

20、00920102011 億元 龍崗各個產業龍崗各個產業GDPGDP對比對比 第三產業 第二產業 第一產業 GDP增長率 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 20052006200720082009201020112012 億元 深圳各區深圳各區GDPGDP對比對比 福田 羅湖 鹽田 南山 寶安 龍崗 2.4 2.4 區域區域經濟研究經濟研究龍崗人口與收入龍崗人口與收入 龍崗龍崗人口人口、人均、人均GDPGDP和可支配收入增長態勢和可支配收入增長態勢良好，居民良好，居民消費力逐步消費力逐步增強，預示增強，預示著龍崗著龍崗人民生活已經人民生活已經 趕上深圳市先進

21、水平。趕上深圳市先進水平。 龍崗區2010年11月（第六次人口普查）常住人口204萬 人；占全市比例為20%，常住人口中非戶籍人口居多， 占81%。 龍崗區人均GDP和人均可支配收入呈穩定快速增長趨 勢；與全市的人均水平差距不斷縮小。 2011年深圳市人均可支配收入達3.65萬元，龍崗區人均 可支配收入為3.17萬元，同比增長13.3%。 15000 20000 25000 30000 35000 40000 20052006200720082009201020112012 龍崗區與深圳人均可支配收入對比（元）龍崗區與深圳人均可支配收入對比（元） 深圳市 龍崗區 15000 35000 550

22、00 75000 95000 115000 135000 2005200620072008200920102011 龍崗區與深圳人均龍崗區與深圳人均GDPGDP（元）（元） 深圳市 龍崗區 常住人口常住人口 戶籍人口戶籍人口 非戶籍人口非戶籍人口 全市 1046.74 267.90 778.85 福田區 132.52 66.70 65.82 羅湖區 93.10 47.96 45.14 南山區 109.99 54.92 55.07 鹽田區 21.10 4.70 16.40 寶安區 406.14 46.17 359.97 龍崗區 203.91 38.06 165.85 光明新區 48.69 5.6

23、5 43.04 坪山新區 31.28 3.73 27.55 2.5 2.5 龍崗的機遇龍崗的機遇 內外一體化：特區擴容，關內外一體化，大運會的成功舉辦，龍崗作為城市次中心，城市面貌大幅 改善；深莞惠經濟圈逐漸成型，交通一體化規劃落地，龍崗戰略中心地位凸顯。 軌道交通升級：地鐵3號線的開通引領龍崗進入深圳城市中心30分鐘生活圈，多條地鐵線路規劃建 設中，深莞惠交通一體化規劃打造三地1小時通勤圈。 城市配套完善：香港中文大學、深圳中學等名校落戶龍崗促進教育品質提升，大運會頂級設施及 “三城一館”的規劃建設有力完善文化休閑的配套，主推當地產業升級。 產業輻射優勢：龍崗優越的地理位臵輻射整個粵東，戰略

24、性高興技術產業的發展，帶動莞惠地區協 同發展。 城市配套 完善 內外一體 化 軌道交通 升級 產業輻射 優勢 22 3.1 3.1 城市房地產市場分析城市房地產市場分析 3.2 3.2 區域房地產市場分析區域房地產市場分析 3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析 3.4 3.4 深圳深圳近期開盤熱銷項目近期開盤熱銷項目 3.5 3.5 市場分析市場分析小結小結 房地產市場分析房地產市場分析 第三部分第三部分 3.1 3.1 城市房地產市場分析城市房地產市場分析土地市場（一）土地市場（一） 深圳市土地供應極度稀缺，成交量波深圳市土地供應極度稀缺，成交量波 動大，呈下降趨勢；動大，呈下降

25、趨勢； 土地價格振蕩上漲，樓面地價預期將土地價格振蕩上漲，樓面地價預期將 突破突破50005000元元/ /平米；平米； 2005200620072008200920102011 總占地面積(萬m2) 5911642916015059 總建筑面積(萬m2) 129291144344187281161 成交總價(億元) 30995311011212172 樓面地價(元/m2) 2341341833603187569143124583 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 深圳深圳20052005- -20

26、112011年商住用地成交和價格走勢年商住用地成交和價格走勢 歷年歷年深圳深圳 市土地成市土地成 交交情況情況 數據來源：深圳市規劃和國土資源委員會 http:/ 區域 占地面積 （平米） 建筑面積 （平米） 成交價 （萬元） 樓面價 （元/平米） 寶安區新安街道 11633 71030 69400 9771 南山區后海中心區 5567 47300 54100 11438 南山區后海中心區 2892 39600 36700 9268 舊城改造舊城改造項目成為深圳未來房地產項目成為深圳未來房地產開發開發 的主要土地的主要土地來源；來源； 2012年1-4月份深圳已經完成兩批城市更新 規劃的草案，

27、總占地面積138萬平米，根據計 劃12年總拆除重建用地面積111.7萬平米。 深圳城市更新用地規模已經遠超公開市場 的招拍掛。 20122012年年1 1- -5 5月，深圳僅成交三幅商服用月，深圳僅成交三幅商服用 地，地，樓面樓面價均超過價均超過90009000元元/ /平米平米。 開發商開發商 公布日期公布日期 位臵位臵 項目名稱項目名稱 用地面積用地面積 （平米）（平米） 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 中糧 5月31日 寶安 22區中糧工業園舊改 4.1萬 萬科 5月25日 福田 南園新村舊改 2.7萬 20萬 京基 4月13日 羅湖 水貝村舊改 5.37萬 - 華潤 4月22日

28、龍崗 李朗社區 50萬 - 備注：在萬科宣布簽署南園新村合作開發協議之后，佳兆業在5月31日也聲稱5年前即在跟進南 園新村舊改，并已經與片區內216戶業主簽訂拆遷補償協議，經過調查佳兆業與萬科所指地塊 為南園片區的相鄰地塊。 20122012年年5 5月月2525日國土資源部、廣東省政府在深圳全部啟動深圳土地管日國土資源部、廣東省政府在深圳全部啟動深圳土地管理制度改革理制度改革 綜合試點，綜合試點，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用稅收手段來對 土地收益分配鏈條進行調整，縮短土地供給到商品房供給的周期，加大城市土地 產權的確權力度，縮短非住宅用地改變利用性質的審批流程和周期。 公

29、開市場土地資源稀缺，各大開發商都積極參與城市舊改項目以獲取土地公開市場土地資源稀缺，各大開發商都積極參與城市舊改項目以獲取土地： 3.1 3.1 城市城市房地產市場分析房地產市場分析土地市場（二）土地市場（二） 3.1 3.1 城市房地產市場分析城市房地產市場分析商品房市場（一）商品房市場（一） 深圳市商品房成交量波動較大，深圳市商品房成交量波動較大，20112011年量、價年量、價 雙回落；雙回落； 深圳商品房批售面積逐年降低深圳商品房批售面積逐年降低, , 20112011年比年比20062006年年 下降下降51%51%，創下新低，創下新低； 2006200720082009201020

30、11 商品房成交面積(萬m2) 798555418713363272 商品房批售面積(萬m2) 807646779572393391 商品房成交金額(億元) 8057805401085757515 商品房成交均價(元/m2) 100901405012909152142085018967 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 200 400 600 800 1000 1200 深圳深圳20062006- -20112011年商品房成交情況年商品房成交情況 歷年歷年深深 圳市商圳市商 品房成品房成 交交情況情況 462 461 440 437 458 524 805 7

31、80 540 1085 757 515 0 200 400 600 800 1000 1200 200620072008200920102011 深圳深圳20062006- -20112011年商房地產開發投資與銷售情況年商房地產開發投資與銷售情況 房地產開發投資額(億元) 商品房銷售金額(億元) 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 成交套數 成交均價 3.1 3.1 城市房地產市場分析城市房地產市場分析商品房商品房市場（二）市場（二） 0 5000 10000 15000 20000

32、25000 30000 0 100000 200000 300000 400000 500000 2010/1/1 2010/3/1 2010/5/1 2010/7/1 2010/9/1 2010/11/1 2011/1/1 2011/3/1 2011/5/1 2011/7/1 2011/9/1 2011/11/1 2012/1/1 2012/3/1 2012/5/1 商品住宅成交商品住宅成交 商品住宅成交面積 商品住宅成交均價 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35

33、000 40000 商業成交商業成交 商業成交面積 商業成交均價 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2010/1/1 2010/3/1 2010/5/1 2010/7/1 2010/9/1 2010/11/1 2011/1/1 2011/3/1 2011/5/1 2011/7/1 2011/9/1 2011/11/1 2012/1/1 2012/3/1 2012/5/1 寫字樓成交寫字樓成交 寫字樓成交面積 寫字樓成交均價 各類物業成交量：各類物業成交量

34、： 商品住宅近兩個月的成交量已經逐步回升至11 年上半年的水平； 寫字樓的成交在10年井噴后迅速回落，11年下 半年以來多次單月零成交，進入12年后成交量 回升； 各類物業成交價格：各類物業成交價格： 商品住宅成交價格趨于穩定，維持在17000- 18000元/平米； 3.1 3.1 城市房地產市場分析城市房地產市場分析房地產政策房地產政策 限購令限購令: :深圳限購令于2010年9月30日晚啟動,原定2011年年底取消,日前,政府部門表示 未收到取消通知,將繼續嚴格執行該政策將繼續嚴格執行該政策 本市戶籍居民家庭，限購2套住房； 能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民

35、家庭，限購1套住房； 暫停在本市擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭、 在本市購房； 限價令限價令: :由“價格增幅不超過GDP增幅（即10%的增長率）”升級為”月度零增長月度零增長” 在目前限價的條件下，將市場上的住宅產品按面積大小統一分為90平米以下, 90-144平米,144平 米以上，來限定均價，即要求三種面積段戶型成交均價每月環比零增長,新入市項目參考周邊項 目,現售樓盤和商務公寓暫不受限制。 限貸令限貸令: :針對首套和改善臵業實施差別化的信貸政策,首套最低首付三成,二套房最低首 付六成 針對限購政策的影響，深圳客戶應對方法：針對限購政策的影響，

36、深圳客戶應對方法： 1、父母為子女購房； 2、使用親戚名額買房； 3、使用公司名義購買； 4、購買不限購的商務公寓。 3.2 3.2 區域區域房地產市場分析房地產市場分析龍崗土地市場（一）龍崗土地市場（一） 土地土地供應供應：出讓面積有逐年下降的趨勢，2011年不足5萬平米； 土地土地價格價格：2010年部分地區住宅用地樓面地價突破6000元/平米； 市場走勢：市場走勢： 2011年受調控政策影響及土地放量制約，土地成交不活躍，隨著住宅市場 交易放量，2012年后半段土地成交可能出現回暖 20112011年深圳年深圳各區土地出讓面積（各區土地出讓面積（萬萬） 20052006200720082

37、00920102011 用地面積（萬） 17.553.12411.57.8414.87 建筑面積（萬） 45.1132.271.328.330.983.520.44 成交總價（億元） 10.335.819.67.4836.26.2 樓面地價(元/） 2278271027552598258643363034 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 20 40 60 80 100 120 140 萬萬/ /億元億元 20052005- -20112011年龍崗土地出讓情況年龍崗土地出讓情況 分區分區 寶安區寶安區 龍崗區龍崗區 光明

38、新區光明新區 坪山新區坪山新區 南山區南山區 出讓面積出讓面積 19.66 4.87 7.79 3.52 22.27 政府出讓土地政府出讓土地 3.2 3.2 區域區域房地產市場分析房地產市場分析龍崗土地市場（二）龍崗土地市場（二） 數據來源：深圳市規劃和國土資源委員會 http:/ 編號編號 出讓時間出讓時間 出讓出讓 方式方式 總用地總用地 面積面積 ( () ) 總建筑總建筑 面積面積( () ) 容積率容積率 土地屬性土地屬性 成交總成交總 價價( (萬元萬元) ) 樓面地價樓面地價 目前開發商目前開發商 備注備注 1 1 2011/2/24 掛牌 4.1 22380 0.5 旅館業服

39、務業 游樂設施用地 13900 6211 深圳市浪騎游艇會有限公司 偏遠，50年旅游用地。 2 2 2011/5/26 掛牌 4.9 204350 4.2 居住用地 62000 3034 深圳中海地產有限公司 安居型商品房，限價8000-9000,65平 米以下大于90%。 3 3 2010/12/16 掛牌 4.7 149700 3.2 居住用地 94500 6313 6313 仁恒臵地（深圳）有限公司 不臨地鐵口，三角型地塊，成交價比 起拍溢價57%。容積率3.2。規模小 4 4 2010/11/12 掛牌 3.9 117950 3.0 居住用地 64500 5468 金地（集團）股份有限

40、公司 較偏遠，不規則地塊 5 5 2010/10/15 掛牌 5.3 122160 2.3 居住用地 74200 6074 6074 中糧地產集團深圳房地產開 發有限公司 偏遠，極不規則地塊 6 6 2010/3/3 掛牌 20 441065 2.2 居住用地 66500 1508 深圳市比亞迪汽車有限公司 汽車產業扶持用地，銷售出租僅限 汽車產業人才，10年不得出售。 7 7 2010/3/2 6.7 3.6 0.5 旅館業用地 62200 17181 深圳市中港淘寶城投資有限 公司 偏遠，50年旅游用地。 本案本案 政府出讓土地政府出讓土地 數據來源：深圳市規劃和國土資源委員會 http:

41、/ 從從20112011年深圳實行城市更新年深圳實行城市更新 工作計劃常態化申報至今，深圳共公告城市更新計劃工作計劃常態化申報至今，深圳共公告城市更新計劃7 7批，其批，其 中中1313個項目位于龍崗，拆除重建用地面積達個項目位于龍崗，拆除重建用地面積達233233萬平米，遠高于公開市場土地供應。萬平米，遠高于公開市場土地供應。 街道/社區 單元名稱 申報主體 擬拆除重建用地面 積（平方米） 坪地街道坪西、新生社區 坪地長美嶺工業區更新單元 深圳市茂駿投資有限公司 140267 布吉街道水徑社區 布吉大眾山工業區更新單元 深圳市廣勝達建筑工程有限公司 16638 龍崗街道南聯社區 龍崗街道南聯

42、第二工業區更新單元 深圳市南聯股份合作公司 60828 龍城街道 龍崗區龍城街道盛平第二工業區更新 單元 深圳市盛平股份合作公司 100243 葵涌街道 龍崗區葵涌街道高源社區譚屋圍片區 更新單元 深圳市葵涌高源股份合作公司 71137 龍崗街道 龍崗區龍城、龍崗街道龍騰工業區 （一期）城市更新單元 中信華南（集團）深圳有限公司 691055 坂田街道 龍崗區坂田街道大光勘更新單元 深圳市大光勘股份合作公司 88884 龍城街道 龍崗區龍城街道鴻基工業區更新單元 深圳市鴻基（集團）股份有限公司 11386 坂田街道 榮興工業園城市更新單元 深圳市榮興（集團）股份有限公司 22760 坂田街道

43、新圍仔城市更新單元 深圳中鐵粵豐臵業有限公司 55357 龍城街道 龍騰工業區（二期）城市更新單元 中信華南（集團）深圳有限公司 393144 坂田街道 寶吉工業區（華為片區GX03更新單 元西片） 寶吉工藝品（深圳）有限公司 335901 龍崗街道 楊梅崗、格水村（拆除范圍增補）更 新單元 深圳市龍崗區龍崗股份合作公司 350244 3.2 3.2 區域區域房地產市場分析房地產市場分析龍崗土地市場（三）龍崗土地市場（三） 舊改舊改項目土地項目土地 3.2 3.2 區域區域房地產市場分析房地產市場分析龍崗土地市場（四）龍崗土地市場（四） 編號編號 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 項目項

44、目 君悅龍庭君悅龍庭 尚模八意府尚模八意府 廣業成學府道花園廣業成學府道花園 深業紫麟山花園深業紫麟山花園 珠江廣場珠江廣場 土地屬性土地屬性 住宅住宅; ; 住宅住宅; ;商業（商商業（商 服）服）; ; 住宅住宅; ; 住宅住宅; ; 辦公辦公; ;商業（商商業（商 服）服）; ; 土地現狀土地現狀 全部開工全部開工 一期開工一期開工 全部開工全部開工 全部開工全部開工 全部開工全部開工 用地面積（）用地面積（） 6670866708 7772677726 3000030000 145467145467 5242952429 建筑面積（）建筑面積（） 168799168799 309349

45、309349 6600066000 203653203653 149242149242 容積率描述容積率描述 2.82.8 3.983.98 2.22.2 1.41.4 3.153.15 目前開發商目前開發商 龍光地產龍光地產 尚尚模模發展發展 廣廣業成業成投資投資 深業南方深業南方地產地產 珠江地產珠江地產 成交日期：成交日期： 2005/12/202005/12/20 2009/4/292009/4/29 2005/3/22005/3/2 2006/2/282006/2/28 2006/3/292006/3/29 成交成交總價（萬）總價（萬） 50,60050,600 80,00080,0

46、00 14,08814,088 77,00077,000 30,40030,400 成交樓面成交樓面價價 （元元/ /） 2,9982,998元元/ / 31643164元元/ / 2,1352,135元元/ / 3,7813,781元元/ / 2,0372,037元元/ / 龍崗中心城舊改項目成交情況龍崗中心城舊改項目成交情況 周邊項目多為2006年之前成交，樓樓 面地價面地價20002000- -38003800元元/ /平米；平米； 尚模地塊為09年獲取的舊改項目， 實際獲取樓面價樓面價約約31643164元元/ /平米平米； 珠江廣場項目為06年獲取，距離本 案較近，樓，樓面價為面價為

47、20372037元元./ ./平米平米。 本案 4 2 3 1 5 周邊項目土地情況周邊項目土地情況 深圳中心區域如羅湖、福田等 地已基本無新建商品房供應。 需求外溢與價格優勢推動龍 崗、寶安等地區成交量上漲。 相對羅湖、福田，龍崗目前處 于高量低價的態勢，潛力巨 大。 數據來源：深圳市房地產信息系統 http:/ 20062006- -20112011年，龍崗市場年，龍崗市場商品房年均成交面積達到商品房年均成交面積達到172172 萬萬平方米，平方米，受益于受益于中心城區需求外溢中心城區需求外溢因素，因素，占全市占全市總總 量比例逐級量比例逐級提高；提高； 20062006- -201120

48、11年，成交均價持續上漲，年，成交均價持續上漲，復合復合增長率超增長率超 2020%，1111年達到年達到1470014700元元/ /平米平米。 3.2 3.2 區域房地產市場分析區域房地產市場分析龍崗商品房市場（一）龍崗商品房市場（一） 整體情況整體情況 200620072008200920102011 成交面積（萬） 210171146237151119 成交均價（元/） 692810784913698221428814700 0 50 100 150 200 250 0 5000 10000 15000 20000 羅湖區 福田區 南山區 鹽田區 寶安區 龍崗區 全市 成交面積() 2

49、8406920773359191031819780331194245 2731861 成交套數 421154136881294116551342132020 成交均價(元) 25000301003520019500173001470019000 成交面積占全市百分比 1.00%3.40%12.30%3.80%35.80%43.70% 100.00% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 20112011年深圳市各區商品房成交情況年深圳市各

50、區商品房成交情況 20062006- -20112011年龍崗商品房成交走勢年龍崗商品房成交走勢 近年為迎合關內白領臵業龍崗的需求，龍崗市場供應主力近年為迎合關內白領臵業龍崗的需求，龍崗市場供應主力由大戶型改善型產品轉變為由大戶型改善型產品轉變為 中小戶型剛需產品且普遍贈送率高中小戶型剛需產品且普遍贈送率高； 供應：供應：2011年10月-2012年5月，龍崗中心城商品住宅供應7115套，以100平米以下二、三居剛需產 品為主，占比57%，其次為130-150平米的首改產品占18%； 需求：需求：2011年10月-2012年5月， 龍崗中心城商品住宅銷售1991套，均價約13000元/平米，7