1、目錄目錄 目錄.1 4.6 營銷管理.2 4.6.1 營銷管理制度.2 4.6.2 銷售管理辦法.10 4.6.3 推廣宣傳管理辦法.21 4.6.4 展示接待管理辦法.29 4.6.5 銷售簽約與回款管理辦法.38 4.6.6 客戶數據管理辦法.57 4.6 營銷管理營銷管理 4.6.1 營銷管理制度營銷管理制度 中鐵房地產集團西南有限公司 營銷管理制度 中鐵房地產集團西南有限公司 營銷管理制度 第一章總則 第一條 第一章總則 第一條為規范營銷管理工作，建立系統、科學的營銷管理 體系，明確營銷管理的組織機構和職責，規范營銷管理流程，推 進營銷管理制度化、規范化，對關鍵節點嚴格控制，確保營銷工

2、 作順利完成， 同時樹立公司良好形象， 提升品牌知名度， 根據 中 國鐵建房地產集團有限公司營銷管理辦法（地生產201728 號）和其他有關規定，結合本公司的實際情況，制定本制度。 第二條第二條本制度適用于中鐵房地產集團西南有限公司 （下稱 “區域公司”）及其事業部、項目公司（下稱“所屬各單位”）。 第二章 管理部門及職責第二章 管理部門及職責 第三條第三條營銷策劃中心負責公司市場調研、定位策劃、營銷 推廣、銷售管理等工作，保證公司經營管理的順利開展，營銷策 劃中心主要職責為： （一）市場調研：各事業部（項目公司）負責所在城市的市 場調研工作， 并將調研信息及數據及時上報區域營銷策劃中心由 其

3、負責匯總整理； （二）定位策劃：各事業部（項目公司）完成項目定位策劃 后上報區域營銷策劃中心，審核通過后提報“專題會議”決策； （三）營銷推廣：各事業部（項目公司）按月（年）度上報 營銷推廣/費用計劃、項目營銷推廣總案于區域營銷策劃中心， 經審批后方可執行；對月度營銷推廣計劃執行效果進行評估總 結，報區域營銷策劃中心備案；區域營銷策劃中心定期對各事業 部（項目公司）在售項目的營銷推廣效果及費效比進行檢查，并 在區域公司內排名通報； （四）銷售管理：各事業部（項目公司）按月/節點要求上 報銷售/回款計劃、項目開盤方案（總結）、現場優惠方案于區 域營銷策劃中心審批；區域營銷策劃中心定期對各事業部（

4、項目 公司） 在售項目的銷售指標完成情況及銷售服務品質執行情況進 行檢查，并在區域公司內排名通報。 第三章 市場調研及市場定位第三章 市場調研及市場定位 第一節第一節 項目可行性研究階段 第四條第四條在項目可行性研究階段營銷策劃中心作為支持部 門，主要完成以下工作： （一）支持完成土地取得前的市場分析工作； （二）支持完成土地取得前的定位深化工作。 第五條第五條支持完成土地取得前的市場分析工作。 在取得土地 前期階段，根據戰略拓展中心提供地塊技術指標，營銷策劃中心 完成土地可行性研究報告市場部分內容及項目土地周邊市場分 析、競爭項目分析、客戶分析及初步定位等。 第六條第六條支持完成土地取得前的

5、定位深化工作。 項目定位主 要應用于項目方案，為項目方案初步設計提供直接依據，項目定 位報告必須包含市場分析、 客戶定位和產品定位， 主要內容如下： （一）市場分析包括區域宏觀和微觀分析，主要有區域近期 市場供求走勢分析、區域內二手房供求走勢分析、典型競爭項目 分析、片區供應特征。 （二）客戶定位包括在結合地塊 SWOT 分析，對區域客戶 進行細分；選擇目標客戶群體，并描述客戶特征和需求，為項目 市場定位提供依據。 （三）產品定位包括項目開發主題、項目開發節奏和目標價 格、產品配比、配套設施、景觀定位。 第二節 項目前期準備階段 第七條 第二節 項目前期準備階段 第七條整體營銷策略報告、 開盤

6、前銷售工作計劃由營銷策 劃中心主導，設計技術中心、項目部、物業客服部、生產管理中 心、財務部配合，主要配合內容如下： （一）設計技術中心提供項目整體規劃（建筑、園林景觀）、 產品設計、銷售示范區和樣板間區域等的設計方案及效果示意 圖， 以及各方案設計中的優勢及特點， 各設計單位的詳細介紹等。 （二）項目部提供項目整體施工計劃等。 （三）物業客服部提供項目的物業服務標準、物業公司名稱 及介紹等。 （四）生產管理中心提供項目經濟測算指標及費用指標，以 及配合營銷策劃中心完成合作單位的選定等。 （五）財務部提供項目的回款要求、項目土地抵押、在建工 程抵押情況、資金監管銀行資料等。 第八條第八條營銷代

7、理和廣告設計公司的招標、投標、定標相關 工作按照集團文件 中國鐵建房地產集團有限公司策劃和銷售代 理招標投標管理辦法（地生產201726 號）執行。 第四章 營銷推廣第四章 營銷推廣 第一節 項目營銷推廣總案 第九條 第一節 項目營銷推廣總案 第九條項目營銷推廣總案包括：品牌推廣計劃、媒介推廣 計劃、形象包裝策略等，由事業部（項目公司）營銷部發起，經 區域營銷策劃中心審批后，提報事業部（項目公司） “專題會 議”決策。 第十條第十條項目營銷推廣總案重點側重項目形象建立， 內容需 包括： （一）項目視覺識別系統、項目案名、道路名稱、組團名稱 等 VI 核心及組合方式。 （二）VI 延展及包裝運用

8、：工地環境包裝、賣場包裝方案。 （三）項目賣點的提煉和表現：賣點表現形式、廣告文案、 項目品牌計劃。 （四）項目營銷策略及推廣方式：推廣策略、推廣方式、推 廣手段。 （五）媒介策略：媒介分析、媒介組合、投放頻率及規模、 費用估算。 （六） 軟性新聞、 路演及公關活動策略： 軟文的設定和操作、 項目路演、公關活動策略。 （七）目標客群推廣分析。 （八）價格定位及分期策略。 第十一條第十一條項目營銷推廣總案作為項目重要資料必須完成 決策后及時報區域營銷策劃中心備案。 第二節 項目年度營銷推廣方案 第十二條 第二節 項目年度營銷推廣方案 第十二條項目年度營銷推廣方案是根據上一年度的營銷 推廣工作所作

9、的總結和結合下一年度營銷目標而做的總體營銷 思路和指導思想，在年度指標確定后，由事業部（項目公司）營 銷部發起， 經區域營銷策劃中心審批后， 提報事業部 （項目公司） “專題會議”決策。 第十三條第十三條年度營銷推廣方案內容包括： （一）上一年度總結、上一年度指標完成情況、項目品牌塑 造情況、推廣效果分析、推廣費用分析、價格實現分析及策略分 析、營銷阻力及應對措施分析。 （二）下一年度營銷推廣方案：下一年度市場動態分析營銷 目標及指標分解、產品推售策略、推廣策略。 第十四條第十四條項目年度營銷推廣方案作為項目重要資料必須 完成決策后及時報區域營銷策劃中心備案。 第三節 項目年度銷售第三節 項目

10、年度銷售/回款計劃 第十五條 回款計劃 第十五條項目年度銷售/回款計劃是根據全盤開發計劃的 總體營銷思路和指導思想，由事業部（項目公司）營銷部發起， 報區域營銷策劃中心審核，經分管領導復審后，報區域公司總經 理決策。 第十六條第十六條項目年度銷售/回款計劃調整（超計劃）由事業 部（項目公司）營銷部發起，報區域營銷策劃中心審核，經分管 領導復審后，報區域公司總經理決策。 第四節 項目年度營銷費用計劃 第十七條 第四節 項目年度營銷費用計劃 第十七條項目年度營銷費用計劃是指項目整體銷售期間 的費用使用計劃，包括：年度代理費用、年度硬推廣費用、年度 軟推廣費用、年度發生固定費用等。由事業部（項目公司

11、）營銷 部發起，報區域營銷策劃中心審核，經分管領導復審后，報區域 公司總經理決策。 第十八條第十八條項目年度營銷費用計劃調整（超計劃）是指年度 營銷費用超過計劃進行調整，包括：代理費用、硬推廣費用、軟 推廣費用、 發生固定費用等。 由事業部 （項目公司） 營銷部發起， 報區域營銷策劃中心審核，經分管領導復審后，報區域公司總經 理決策。 第五章 銷售執行第五章 銷售執行 第一節 項目開盤前階段 第十九條 第一節 項目開盤前階段 第十九條階段營銷推廣方案、階段銷售計劃、開盤活動方 案等由事業部（項目公司）營銷部發起，經區域營銷策劃中心審 批后，提報事業部“專題會議”決策，決策后及時報區域營銷策 劃

12、中心備案。項目部、設計部、成本合約部、物業客服部和財務 部配合，配合事項如下： （一）設計部提供項目物料戶型圖和合同戶型圖； （二）項目部提供項目交房標準； （三）成本合約部選定合作資源單位等； （四）物業客服部提供預售證辦理所需的物業類資料，項目 開盤現場物業服務及安保等方面支持； （五）財務部提供預售證辦理所需的監管協議，項目貸款銀 行及現場收款開票等支持。 第二十條第二十條案名及 VI 系統由事業部（項目公司）營銷部發 起，經事業部決策通過后報區域品牌部，區域公司審核通過后報 送集團公司審批。案名及 VI 系統作為項目重要資料必須完成審 批后及時報區域營銷策劃中心備案。 第二十一條第二十

13、一條定價方案需要成本合約部提供經濟測算指標 等相關數據，項目部提供施工計劃、房產測繪成果報告等。 第二十二條第二十二條預售許可證辦理，由各事業部（項目公司）自 行安排開展工作。 第二十三條第二十三條銷售合同類文本由所屬各單位本級法律人員 提供范本，營銷部門組織前期部、項目部、營銷部、財務部、設 計部和物業客服部、 審計法務部確定銷售合同類文本各項內容并 完成審批。所屬各單位按流程完成合同范本評審后，報區域公司 營銷策劃中心備案。 在產品狀態發生變化后， 事業部 （項目公司） 原使用合同模版必須依上述流程做出相應調整，規避法律風險， 例如：期房銷售轉為現房銷售。 第二節 項目持銷階段 第二十四條

14、 第二節 項目持銷階段 第二十四條事業部 （項目公司） 按月度上報營銷推廣方案、 銷售計劃、營銷費用計劃于區域營銷策劃中心，經審批通過后方 可執行。 第二十五條第二十五條事業部（項目公司）營銷部主要完成項目節點 性營銷方案、促銷方案、活動方案等，報區域營銷策劃中心審批 通過后方可執行。成本合約部配合活動合同招標，物業客服部配 合活動現場秩序維護。 第六章 附則第六章 附則 第二十六條第二十六條本管理辦法由區域公司營銷策劃中心負責解 釋。本管理辦法自發布之日起施行。本辦法印發前區域公司已有 的管理規定與本辦法有沖突的，以本辦法規定為準 。 4.6.2 銷售管理辦法銷售管理辦法 中鐵房地產集團西南

15、有限公司 銷售管理辦法 第一章總則 第一條為規范銷售管理工作，建立系統、科學的銷售管理 體系，防范銷售風險，確保區域公司銷售管理工作有序開展，根 據 中國鐵建房地產集團有限公司銷售管理辦法（地生產 2017 209 號）和其他有關規定， 結合本公司的實際情況， 制定本辦法。 第二條 本辦法所稱銷售管理，是指在房地產銷售過程 中，項目進行的推廣宣傳、展示接待、認購簽約等環節的管 理工作。 第三條 本辦法適用于區域公司所屬事業部、項目公司 （下稱“所屬各單位”）在房地產開發過程中的銷售管理。 第四條 事業部（項目公司）是銷售管理的主責單位， 負責下屬項目的銷售管理工作。營銷策劃中心負責全區域銷 售

16、業務的指導、檢查和監督。 第五條 事業部（項目公司）應根據本辦法要求建立銷 售管理體系，負責政策解讀、審核審批、危機處理等工作， 明確推廣宣傳、展示接待、認購簽約等環節的審批流程和審 批人員，確保項目銷售管理工作的規范有序開展。 第六條 區域公司將通過可追溯的方式開展銷售管理工 作，事業部（項目公司）營銷部應收集、整理、保管因銷售 管理而獲取和形成的各種文件材料，確保各項管理行為有據 可查。 第二章 推廣宣傳 第七條 推廣宣傳是指通過戶外廣告、電視、電臺、報 紙、網絡、圍擋、短信、發布會等媒介傳遞品牌形象、樓盤 信息、銷售價格等行為。 第八條 事業部（項目公司）應確定項目的免責聲明， 并在推廣

17、宣傳的媒介上予以注明或聲明。項目推廣宣傳的內 容必須經過法律審核流程后方能發布。具體管理要求詳見 中鐵房地產西南有限公司推廣宣傳管理辦法。 第九條 事業部（項目公司）須規范項目的推廣宣傳方 式和內容，區域公司將不定期開展巡視檢查工作，確保項目 的推廣宣傳工作按公司管理要求規范運作。具體管理要求詳 見附件二案場銷售管理自查表。 第三章 展示接待 第十條 展示接待是指在售樓處或臨時售樓處通過公示 牌、沙盤、展示區、樣板間、現場活動、接待人員介紹等方 式傳遞樓盤信息或競品信息的行為。 第十一條 事業部（項目公司）應按照國家和地方政府 的相關規定，在開盤銷售時公示必要的樓盤信息。 第十二條 事業部（項

18、目公司）須確定項目的免責聲明， 并在沙盤、展示區、樣板間的顯著位置予以標注。 第十三條 事業部（項目公司）在組織現場活動時應制 定危機處理預案，防范失火、倒塌、踩踏等公共安全風險。 上述關于展示接待的具體管理要求詳見中鐵房地產西 南有限公司展示接待管理辦法。 第四章 認購簽約 第十四條 認購簽約是指按照程序批準的價格，與客戶 簽訂商品房認購協議和商品房買賣合同的行為。 第十五條 事業部（項目公司）應確定項目銷售價格的 審批流程和審批人員，并按照集團開盤方案管理辦法的規定 報請或審批項目的住宅或商業、車位銷售均價。因市場變化 等原因，需要調整項目銷售均價時，應按照集團開盤方案管 理辦法的規定重新

19、審批。 第十六條 事業部（項目公司）應建立簽訂商品房買賣 合同的審批流程，確保項目實際銷售價格不低于審批后的銷 售均價和銷售底價。商品房買賣合同的審批流程表參見附件 一銷售合同類文本評審表 第十七條 區域公司統一制定項目的認購協議，認購協 議中包含違約責任條款，事業部（項目公司）嚴格遵照執行。 若發現部分條款與地方政策沖突，應及時報區域公司審計法 務部修訂，經簽字審批后下發執行，同時報區域營銷策劃中 心備案。 上述關于認購簽約的具體管理要求詳見中鐵房地產集 團西南有限公司銷售簽約與回款管理辦法。 第五章 附則 第十八條本管理辦法由區域公司營銷策劃中心負責解釋。 本管理辦法自發布之日起施行。 本

20、辦法印發前區域公司已有的管 理規定與本辦法有沖突的，以本辦法規定為準 。 附件一銷售合同類文本評審表 附件二案場銷售管理自查表 附件一 ： 銷售合同類文本評審表銷售合同類文本評審表 事業部 項目名稱 事業部 項目名稱 舉例：北湖事業部 北湖國際城 銷售合同類 文本名稱 *項目商品房買賣合同(住宅/車位/商業) 合同附圖(住宅/車位/商業) 商品房買賣合同補充協議(住宅/車位/商業) 商品房認購書(住宅/車位/商業) 商品房買賣合同附件不利因素提示(住宅/車位/商業) 其他（） 合同模版 編號 合同模版 編號 舉例：成都北湖 預售 精裝 未交付房 合同（住宅）001 本次開盤節點 時間 本次開盤

21、節點 時間 2017- 10 -22 相關證照 獲取情況 相關證照 獲取情況 國土證施工許可證規劃許可證 規劃用地許可證預售許可證 情況簡述情況簡述 現房 預售 未交付 已交付 精裝修 清水 本次評審 樓棟范疇 本次評審 樓棟范疇 舉例：北湖國際城 7# 一期 4/5/8/9 棟 住宅公寓 本次節點預售 證取證范疇 本次節點預售 證取證范疇 舉例：北湖國際城 7# 一期 4/棟 住宅 公寓 付款方式付款方式 一次性分期 商貸（含公積金）商貸（不含公積金） 附件附件 北湖國際城一期住宅 續開開盤方案 備注備注是否收取非房款類費用款項 聯系人聯系人/職務職務/ 提報日期提報日期 舉例：張三 項目營

22、銷 負責人 2017- 10 -2 評審部門評審部門主要評審條目主要評審條目評審意見評審意見 負責人簽 字 負責人簽 字/日期日期 前期部前期部 “出賣人”項；項目建設依據；商品房銷售依 據；規劃變更的約定；交付條件；市政基礎設 施和其他設施的承諾； 條面積差異處理； 附件： 共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明； 附件： 二商品房買賣合同補充協議中與上述相 關內容；合同中的其它相關內容 項目部項目部 確定具體交付日期； 買受人所購商品房的基本 情況；規劃變更的約定；交付條件；市政基礎 設施和其他設施的承諾；逾期交房責任；商品 房質量、 裝飾、 設備標準約定； 住宅保修責任； 商品房節能措施

23、； 關于精裝修相關約定及交付 標準；委托裝修改造協議；附件：房屋平面圖 及在整個樓棟中位置圖；附件：裝飾和設備標 準約定；附件：商品房買賣合同補充協議中與 上述相關內容；合同中其它相關內容 設計技術中心 或設計部 設計技術中心 或設計部 買受人所購商品房的基本情況； 設計變更的約 定；面積差異處理；商品房質量、裝飾、設備 標準的約定；商品房節能措施；關于精裝修的 相關約定及交付標準；委托裝修改造協議；附 件：房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖；附 件： 裝飾和設備標準的約定； 附件： 特別提示； 附件： 商品房買賣合同補充協議中與上述相關 內容；合同中的其它相關內容 物業客服部物業客服部 交付條

24、件；逾期交房責任；交接手續；商品房 質量、裝飾、設備標準的約定；住宅保修責任 使用承諾；產權登記；共有權益的約定；附屬 建筑物、構筑物的約定；前期物業服務；專項 維修基金；不可抗力；爭議解決方式；委托裝 修改造協議；附件：裝飾和設備標準的約定； 附件：物業服務；附件：特別提示；附件：商 品房買賣合同補充協議中與上述相關內容； 合 同中的其它相關內容 財務部財務部 抵押情況；付款方式及期限；產權糾紛；逾期 付款責任；面積差異處理；交接手續；關于公 積金的相關約定；附件：該商品房取得抵押； 同意銷售的證明及抵押當事人相關約定；附 件：計價方式與房款其他約定；附件：付款方 式及期限的約定；附件：商品

25、房買賣合同補充 協議中與上述相關內容； 合同中其它相關內容 成本合約部成本合約部合同中涉及成本采購類相關條款內容 營銷策劃中心 營銷管理部 營銷策劃中心 營銷管理部 合同相關條款內容 商業運營中心商業運營中心合同相關條款內容 審計法務部審計法務部合同相關條款內容 項目部負責人項目部負責人 確認各部門評審意見； 確定集中交付日期 本批次樓棟交付日期： 年月日 審計法務部審計法務部 營銷策劃中心 負責人 營銷策劃中心 負責人 商業運營中心 負責人 商業運營中心 負責人 事業部總經理事業部總經理簽發 附件二: 案場銷售管理自查表案場銷售管理自查表 組織自查部門：組織自查部門：自查項目/機構：自查項目

26、/機構：自查時間：自查時間：自查人員：自查人員： 序 號 序 號 自查事項自查事項檢查重點檢查重點 自查 有無 此種 情況 自查 有無 此種 情況 具體情 況描述 （據實 詳述） 具體情 況描述 （據實 詳述） 解 決 措 施 解 決 措 施 整改 完成 時間 整改 完成 時間 1 未取得預售許可證、現售 備案，以自己的名義或通 過房地產經紀機構、電商 平臺以認購、 預訂、排號、 發卡等方式向買受人收取 或變相收取定金、預訂款 等費用 無預售許可證銷售、變 相收取預訂金、定金、 電商收費 2 取得預售許可證、現售備 案后，未在十日內對外開 盤銷售，或以分批次、分 樓座銷售、虛假預定、房 屋抵押

27、等方式，不一次性 公開銷售全部準售房源， 捂盤惜售或變相囤積房源 取得預售許可證 10 日 內開盤，開盤必須全開 推售，不得捂盤惜售 3 委托未備案的房產經紀機 構代理銷售商品房 查房產經紀機構代理 的持證資格 4 委托房地產經紀機構代理 銷售而未簽訂委托協議， 或委托超過 3 家房地產經 紀機構代理銷售商品房 禁止未簽合同的房地 產經紀機構入場 禁止超過 3 家房地產經 紀機構入場 5 未按申報價格明碼標價， 或者采取多種方式標價、 標價內容不一致 必須按申報價格標價 6 在申報價格之外加價銷售 房屋或與中介機構、房產 電商、 裝修公司等其他 經 營單位合作，在房價款之 外額外收取費用 在申

28、報價格之外加價 銷售房屋或房價款之 外額外收取費用 7 銷售已設定抵押的商品房 而不履行告知義務，未書 面告知購房人 已辦抵押的商品房必 須書面告知購房人 8 不通過全市統一的網簽系 統網簽商品房認購協議、 未使用網簽認購協議、 商品房買賣（預售、現 商品房買賣（預售、 現售） 合同 售）合同 9 銷售現場未及時更新房屋 銷售狀態， 發布虛假已售、 待售房源信息 及時更新銷售公示房 源信息，不得發布虛假 已售、待售房源信息 10 虛報裝修費用，假借裝修 名義變相漲價 借裝修名義變相漲價， 裝修費虛高報價 11 將已作為商品房銷售合同 標的物的商品房再銷售給 他人 一房二售 12 沒有執行預售資

29、金監管， 違規使用預售款 私自挪用預售款 13 商業、辦公、工業研發等 用途的商品房項目按居住 使用功能進行虛假宣傳 對商業、辦公、工業等 房屋類型進行虛假宣 傳，例如誤導為住宅類 型 14 房地產經紀機構及其要支 機構未辦理經濟機構備案 而從事經營 查房產代理機構的持 證資格 15 代理銷售未取得預售許可 證、現售備案的商品房， 代理銷售商品房未與開發 企業簽訂委托協議、委托 后又進行層層轉委托、額 外收取購房人費用 代理銷售無預售許可 證商品房 未與開發房簽代理合 同就代理銷售其房屋 接受委托后進行轉托 銷售 額外收取購房人費用， 私下亂收費 16 發布虛假房源，囤積房源 惡意炒作，與開發

30、商或銷 售人員串通炒賣房號、哄 抬房價 發布假房源信息，與開 發商或銷售人員串通 惡意炒房 17 未在經營場所公示服務內 容、項目及收費標準 未在經營場所公示服 務內容、項目及收費標 準 18 強制交易，低買高賣賺取 差價 強制交易，低買高賣賺 取差價 19 為不符合交易條件的保障 性住房和無產權證的二手 住房、存在權屬爭議、處 于查封或其它形式限制產 權的房屋、違反規定改變 房屋使用性質等禁止 交 為禁止交易的房屋提 供經紀服務 易的房屋提供經紀服務 20 收取房款或者房屋交易的 押金、保證金、定金 除中介費外，不得收取 與房屋有關的任何費 用 21 為交易當事人規避房屋交 易稅費等非法目的

31、，就同 一房屋簽訂不同交易價款 的合同提供便利 協助客戶簽署與事實 不符的異價合同，進行 避稅 22 未取得預售或銷售許可 證，發布房地產廣告 必須持預售或銷售許 可證，才能發布廣告 23 取得預售或銷售許可證， 預售、現售廣告中未載明 開發企業名稱、預售或者 銷售許可證號 發布廣告內容中必須 包括開發企業名稱及 預售或銷售許可證號 24 將商品住房與車位、儲藏 室等捆綁銷售，或附加條 件等限定方式，迫使購房 人接受商品、服務價格 住宅與車位、儲藏室等 捆綁銷售，或附加條件 實現加價目的 25 發布虛假廣告、誤導消費 者，對服務和產品作虛假 宣傳 見下 26 發布廣告中含有升值或投 資回報承諾

32、 廣告中有投資有回報 描述或有投資回報率 計算等 27 出現融資或者變相融資的 內容 廣告中有融資描述 28 含有廣告主能夠為入住者 辦理戶口、就業、升學等 內容 廣告中不得承諾戶口、 就業、升學等內容 29 對規劃建設中的交通、商 業、文化教育設施以及其 他市政條件作誤導宣傳 廣告中不得發布規劃 建設中的交通、商業、 文化教育設施等市政 信息 30 面積未表明為建筑面積或 者套內建筑面積 建筑面積和套內面積 必須明確標識，不得誤 導 31 以項目到達某一具體參照 物的所需時間表示項目位 置 對距離描寫必須精準， 不得以時間作為參照 32 使用其他數據、 統計資料、 文摘、引用語不真實、不 所

33、有數據、文獻引用必 須真實、有憑據，不得 準確或未表明出處偽造虛構 33 對價格有表示的，未清楚 表示為實際的銷售價格， 明示價格的有效期限 涉及價格必須標示出 折實價，并注明有效期 34 涉及貸款服務的，未載明 提供貸款的銀行名稱及貸 款額度、年期 涉及貸款，必須載明， 合作銀行及其貸款額 度、年限 35 涉及房地產價格評估的， 未表明評估單位、估價師 和評估時間 涉及房產價格評估的， 應表明評估單位、估價 師和評估時間 36 含有風水、占卜等封建迷 信內容，對項目情況進行 的說明、渲染有悖社會良 好風尚 含有風水、占卜等封建 迷信內容 37 利用其他項目的形象、環 境作為本項目的效果 項目

34、形象圖、效果圖套 圖借用，欺騙消費者 38 房地產經紀機構及分支機 構無照經營 必須持證經營 39 利用自制格式合同不公平 條款免除經營者責任、加 重購房者責任、排除購房 者權利； 自制格式合同，增加的 不公平條款無效 40 通過偽造、變造合同，盜 用、冒用他人名義訂立合 同， 提供虛假擔保，偽造、 變造或以作廢的文件等騙 取購房者訂立合同等合同 欺詐行為 合同偽造、合同他人代 簽，提供虛假擔保、文 件造假等涉嫌合同欺 詐 41 強制提供代辦服務、捆綁 收費 強制提供代辦服務、捆 綁收費 42 開發企業和經紀機構唆 使、 協助當事人偽造戶籍、 社保、婚姻、貸款等證明 規避限購、限貸政策牟取 非

35、法利益，以虛假材料和 不正當手段騙取購房資格 開發商和經紀機構唆 使、協助當事人偽造證 件、材料等規避政策、 牟利 43 開發企業和經紀機構捏造 市場政策變化謠言，在微 信、微博等媒體散布虛假 信息，造謠滋事、炒賣房 號，制造 “恐慌”氣氛， 嚴重擾亂市場秩序 利用微信、微博散布漲 價信息，炒高市場價 格，炒房賣號 44 開發企業和經紀機構泄露 或不當使用客戶信息 客戶信息泄密或不當 使用 45 暴力阻撓或暴力威脅有關 部門執行公務 46 房地產開發企業銷售商品 房不按規定明碼標價或房 地產經紀機構提供中介服 務不按規定標明收費標準 開發企業不按規定明碼 標價或經紀機構不按規 定標明收費標準

36、47 房地產開發企業或房地產 經紀機構通過捏造或散布 漲價信息惡意炒作、哄抬 房價，操縱市場價格等 通過捏造或散布漲價信 息惡意炒作、哄抬房價， 操縱市場價格等 48 房地產開發企業違反一房 一價規定，標價之外加價 出售房屋或者收取未標明 費用 違反一房一價規定，標價 外加價售房或收取未標 明費用 49 房地產開發企業虛構原 價，不標示或含糊標示價 格附加條件，利用虛假信 息、虛假折扣等使人誤解 的標價方式或價格手段進 行價格欺詐 虛構原價，不標示或含糊 標示價格附加條件，進行 價格欺詐 4.6.3 推廣宣傳管理辦法推廣宣傳管理辦法 中鐵房地產集團西南有限公司 推廣宣傳管理辦法 中鐵房地產集團

37、西南有限公司 推廣宣傳管理辦法 第一章總則第一章總則 第一條第一條為規范營銷管理過程中推廣宣傳工作，建立系統、 科學的管理體系，確保區域公司推廣宣傳工作符合集團中國鐵 建房地產集團有限公司銷售管理辦法 （地生產2017209 號） 有關制度要求，特制定本管理辦法。 第二條第二條本辦法適用于區域公司所屬事業部、項目公司 （下稱“所屬各單位”）營銷推廣宣傳的指導工作。 第二章推廣宣傳原則第二章推廣宣傳原則 第三條第三條事業部（項目公司）廣告宣傳須符合廣告法、 房地產廣告發布規定 等國家和地方政府關于廣告宣傳的相關 政策規定，不得浮夸或虛構、偽造事實，不得使用未經授權或涉 嫌侵權的圖片或文字、稿件、

38、廣告字體等。 第四條第四條凡廣告宣傳類產品， 均須在廣告制作等相關單位的 合作合同中進行責任約定，如果宣傳產品出現侵權、盜用等法律 糾紛，或因廣告形式、內容違規，遭致行政處罰的責任均由制作 方或合作方承擔。 第三章 廣告宣傳分類 第五條 第三章 廣告宣傳分類 第五條廣告宣傳分類 一、宣傳展示 包括但不限于：項目宣傳手冊、物業服務手冊、產品說明書 等 二、廣告宣傳 包括但不限于：海報、戶外廣告、圍檔、電視、電臺、報紙、 網絡 、短信、宣傳單頁、戶型圖單頁、電梯廣告等 三、微信、微博、APP 等營銷軟件推廣 包括但不限于：文字、圖片等 四、現場應用 包括但不限于：現場展板、導視體系、吊旗、桁架廣告

39、、燈 箱廣告等 五、大型公關活動 包括但不限于：品牌發布會、產品發布會、圈層論壇活動等 第四章廣告宣傳審批流程第四章廣告宣傳審批流程 第六條第六條廣告宣傳審批流程如下： 序號分類/審批時間 廣告/ 活動 公司 項目 策劃 經理 發布 媒體 其它 涉及 部門 項目營 銷負責 人 營銷 部負 責人 法務 人員 事業 部總 經理 1宣傳展示類 審批時限（日）0.50.5111 2 廣告宣傳物料類 審批時限（日）0.50.50.5111 3 微信推廣類 審批時限（日）0.50.50.50.5 4 現場應用物料類 審批時限（日）0.510.5 5 大型公關活動 審批時限（日）0.50.511111 所有

40、審批流程，由事業部（項目公司）營銷部門發起，審批 流程中，涉及“廣告/活動公司”、“發布媒體”的審批，進行 線下審批即可，不參與事業部（項目公司）內部審批流程，各環 節設置的審批時限、審批順序可據實自行調整。審批流程文件詳 見附件一通用審批表。 第七條第七條戶型圖、項目總平圖、車位圖、樓書、商鋪圖等涉 及設計、施工類的廣告宣傳物料，必須經項目部、設計部等部門 紙質版會簽， 按各部門負責人意見修訂后， 方可制作并投入使用， 會簽稿存檔。 第八條第八條推廣內容涉及工程類的，包括文字、設計稿等，例 如：使用樓體圖片或文字描述工程進度的，須項目部提供圖、文 資料，或由營銷部提供圖、文資料報項目部紙質版

41、簽字確認，確 保描述無誤后方可投入使用。 第九條第九條所有廣告宣傳類物料須完成審批流程， 獲得所有審 批部門（人）同意后，方可制作并投入使用。如審批過程中有審 批部門（人）提出意見，須修訂后重新開始審批流程。 第十條第十條現場應用物料，微信、微博、APP 等營銷軟件推廣 須參考區域公司審計法務部下發的 關于房地產廣告的相關法律 規范摘要及運用注意事項 進行自查， 項目營銷負責人負責審核， 通過后方可制作并投入使用。 第五章廣告宣傳文檔管理流程第五章廣告宣傳文檔管理流程 第十一條第十一條審核文件按電子版和紙質版按月分類保管、 存檔 登記（過程稿不需要存檔）。 一、電子版存檔：微信稿及單圖、微博稿

42、及單圖、戶外、圍 擋、 導視、 網絡宣傳稿、 大型公關活動方案及相關宣傳圖文稿件、 展架畫面等。電子存檔須按分類命名，命名應包括使用時間、項 目名稱、廣告宣傳稿件類別，例如：20170101 成都西派城戶型 圖 A/B/C。 二、紙質版與電子版同步存檔：樓書、戶型圖、項目總平、 車位圖、商鋪圖紙及所有會簽文本等。 第十二條第十二條事業部（項目公司）營銷部為廣告宣傳審批文檔 存檔責任部門， 電子存檔文件應每季度刻盤存檔， 統一分類保管， 并按推廣發布順序做好臺帳登記，以備各級檢查或法律事務使 用。 第十三條第十三條事業部（項目公司）營銷部應定期開展自查，確 認手續完善、文檔（文本文檔及電子文檔）

43、完整、存檔及時。 第六章督導檢查第六章督導檢查 第十四條第十四條廣告宣傳內部檢查 區域營銷策劃中心將不定期開展檢查工作， 確保審批及存檔 工作按制度嚴格執行。 發現問題， 及時糾偏并給出指導處理意見， 并出具檢查報告呈報區域領導審閱。 第十五條第十五條廣告宣傳外部檢查 事業部（項目公司）應注意媒體資源整合及維護，并注意收 集各類渠道信息，一旦發現負面言論或事件，應立即做出應急反 應，并嚴格參照中國鐵建股份有限公司輿情處理辦法地黨 通知（2017）11 號，迅速將所有信息統一匯總至事業部（項目 公司）營銷部負責人處，由營銷部負責人進行輿情分級及風險預 判，并呈報相關領導及部門，并積極整合、梳理相

44、關媒體渠道， 迅速控制輿論方向及擴散速度，協助配合妥善解決。 第十六條第十六條違規處理 事業部（項目公司）在廣告宣傳過程中發生以下行為： 一、制作投入使用的圖文與審批的圖文不符； 二、使用不具有資質或未達公司合作要求的廣告制作公司； 三、未完成審批流程就投入使用； 四、使用未經授權的圖、文、稿件、字體，涉嫌侵權； 五、宣傳圖文不符合國家或地方政策相關法律、法規； 六、 產品制作過程中發現錯誤卻不予以糾偏并要求廣告制作 公司重新制作，導致展示圖文失真，影響閱讀，或給公司品牌宣 傳帶來不好影響，或給公司帶來經濟損失； 七、對輿情遲報、瞞報、謊報，并因組織不力、處置不當或 未及時處理，導致公司品牌受

45、到負面影響； 八、其他給公司品牌造成不良影響或經濟損失的行為。 上述行為一經查出，事業部（項目公司）相關責任人將承擔 如下處罰： （一）違反上述第一、第二項規定，首次區域公司予以通報 批評，第二次違反，則當月績效考核不合格； （二）違反上述第三至第八項規定，當月績效考核為不合格 獎金直接罰沒，并在后期不予補齊； （三）給公司帶來重大經濟損失或嚴重負面影響的，公司將 按照有關規定追究相關人員經濟責任，并視情況對其予以降薪、 降級/職、辭退處罰，并對涉事部門及責任人員予以通報批評； （四）事業部（項目公司）在宣傳過程中造成公司重大經濟 損失或嚴重負面影響的，取消責任部門年度薪酬及職級調整、各 項年

46、度評優資格。 區域公司營銷策劃中心和審計法務部為此項工作督導檢查 部門，負責將檢查情況及時通報人力資源部，并由其負責后續執 行工作。 第七章附則第七章附則 第十七條第十七條本管理辦法由區域公司營銷策劃中心負責解釋。 本管理辦法自發布之日起施行。 本辦法印發前區域公司已有的管 理規定與本辦法有沖突的，以本辦法規定為準。 附件 1：通用審批表 附件 1： 通用文件審批表通用文件審批表 事業部名稱：項目名稱: 發起部門營銷部發起時間舉例：2017-10-01 文件名稱 審批內容 具體使用 地點或媒體名稱 項目策劃 簽字：會簽日期： 項目營銷負責人 簽字：會簽日期： 其它會簽部門 簽字：會簽日期： 其

47、它會簽部門 簽字：會簽日期： 其它會簽部門 簽字：會簽日期： 法務負責人 簽字：會簽日期： 事業部 營銷負責人 簽字：會簽日期： 事業部總經理 簽字：會簽日期： 4.6.4 展示接待管理辦法展示接待管理辦法 中鐵房地產集團西南有限公司 展示接待管理辦法 中鐵房地產集團西南有限公司 展示接待管理辦法 第一章總則第一章總則 第一條第一條為提升品牌形象，提高客戶滿意度，樹立企業口碑， 規范銷售現場管理工作，建立系統、科學的展示接待管理體系， 提升項目競爭力、執行力、服務質量，特制定本管理辦法。 第二條第二條本辦法適用于區域公司所屬事業部、項目公司 （下稱“所屬各單位”）銷售過程中展示接待的指導工作。

48、 第二章展示接待管理范疇第二章展示接待管理范疇 第三條第三條展示接待是指售樓處或臨時售樓處通過公示牌、 沙 盤、展示區、樣板間、現場活動、接待人員介紹等方式傳遞樓盤 信息或競品信息的行為。 第三章 示范空間展示管理第三章 示范空間展示管理 第四條第四條售樓處（含臨時接待點）及樣板間等示范空間是向 客戶展示產品直觀感受的場所，展示內容包括：品牌展示、企業 資質展示、銷售道具展示等。 第五條第五條環境展示指客戶進入示范空間后的“五感六覺”體 驗，六覺是指:視覺、聽覺、觸覺、嗅覺、味覺、知覺，五感是 指:尊重感、高貴感、安全感、舒適感、愉悅感，簡言之，客戶 通過六覺感知展示氛圍而獲得五感體驗，從而心

49、情愉悅，持續停 留，激發其購買欲望和行為。示范空間環境展示具體要求如下： （一）應在售樓處播放循環背景音樂。 （二）售樓處門口及案場內應考慮擺放應景花卉或植物盆 栽。 （三）售樓處應提供不少于 3 種飲品供客戶選用，并視情況 搭配糖果、水果或點心。樣板間等示范空間可視具體情況考慮提 供。 （四）具體執行參照售樓部物業服務合同標準執行。 以上展示按照集團開發系列：西派國際系列、山語城系列、 青秀城系列、原香小鎮系列、國際城系列從高到低進行費用級別 判定并執行。 第六條第六條展示分類 （一）品牌展示 所有在售項目均須在售樓處醒目位置設置“品牌墻”，專門 進行品牌宣傳推廣。 （二）企業資質展示 項目

50、公示的各類證照、文本信息（例如企業開發資質、施工 許可證、預售許可證等）。 （三）文本展示 包括但不限于：購房政策類、合同文本類，符合政府及相關 部門的展示要求。 （四）房源展示 按照國家和政府相關部門要求， 展示內容與實際銷售情況保 持一致，信息公開透明。 （五） 銷售道具展示 包括：沙盤、戶型模型、戶型單張、樓書等。 （六）物業類展示 展示內容包括但不限于：物業資質、物業服務合同、增值服 務介紹、品牌宣傳等，此部分展示資料由物業公司提供。 （七）特別公示 包括但不限于：項目不利因素、公積金貸款情況、 行業相關部門舉報電話等，均要求在顯著位置進行展示；水 景、臺階、陽臺、燈光等可能對客戶身體