1、資產(chǎn)評估 分享會（一） 土地價值評估方法與案例實操 分享人：陳明明 2018.04 PART1:土地價值評估方法科普 市場比較法 收益還原法 假設(shè)開發(fā)法 PART2:土地價值評估案例實操 杭州金誠大廈土地價值評估 無錫太悅地塊土地價值評估 CONTENTS 成本逼近法 基準(zhǔn)地價修正法 常用土地價值評估方法解析 3 市場比較法 收益還原法 假設(shè)開發(fā)法 成本逼近法 市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場 比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比 較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合

2、理價格的方法。 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格 的方法。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就 表現(xiàn)為土地價格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存 入銀行而每年獲得的利息量。 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納 的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無 收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。 基本公式：地價= = 土地取得費 + + 土地開發(fā)費 + +

3、稅費 + + 利潤 + + 土地增值收益。 假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè) 費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個 潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。 基本公式：地價= =房產(chǎn)總售價- -建筑費用- -專業(yè)費用- -利息- -銷售費用- -稅費 - -開發(fā)商利潤 基準(zhǔn)地價修正法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地 基準(zhǔn)地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域 中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗

4、地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗 地價格。 各類土地價值評估方法比較 4 方法 市場比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法/剩余法成本逼近法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 比較項目 主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代 評估對象 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新開發(fā)土地 土地 適用范圍 適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動 產(chǎn)估價 適宜有收益的土地或建筑 物 有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、 再開發(fā)價值 建筑物或新開發(fā)地 已有基準(zhǔn)地價和宗地價 格修正系數(shù)表 限制 1.無類似交易案例，或無市場交易時， 難以評估2.必須考

5、 慮所有差異的項目，并加以適當(dāng)修正 3.必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性 1.對無收益不動產(chǎn)評估困難 2.收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確 3.還原利率必須適當(dāng) 1.對不適宜建筑或無再開發(fā)價值 土地評估困難 2.房價預(yù)測難以準(zhǔn)確 3.開發(fā)費用難以準(zhǔn)確 1.不適宜于已建成地或已開發(fā)地 2.成本不等于價格 不適宜于無基準(zhǔn)地價區(qū)域 理論基礎(chǔ) 1.依實例地價格，比較求評估地價格 2.無理論基礎(chǔ)，但實用 1.未來純收益還原現(xiàn)值即為 價格 2.有理論基礎(chǔ) 1.地價=房地價-建筑成本-利潤利 息 2.建筑價=房地價-地價 3.有理論基礎(chǔ) 1.建筑價=重置成本-折舊 2.新開發(fā)地價=土地取得費+開發(fā)費 +利潤+利息+區(qū)位修

6、正 宗地價=基準(zhǔn)價（1區(qū) 域及個別因素修正系數(shù)） 批租年期系數(shù)時間修正 系數(shù) 估計程序 1.收集適當(dāng)交易實例 2.查證交易條件狀況、包括價格、支 付條件、動機及宗地條件 3.實例交易情況修正 4.實例期日修正 5.實例區(qū)域及個別因素修正6. 判定比較價格 1.估計總收益 2.估計總費用 3.計算純收益 4.選定還原利率 5.計算收益價格 1.估計開發(fā)完成后房地售價 2.估計建筑費用 3.估計各項稅費 4.計算地價 1.確定土地征用拆遷費 2.確定開發(fā)費 3.確定利潤 4.確定利息 5.計算成本價格 6.位置修正 1.查定基準(zhǔn)地價 2.查證評估地塊條件 3.查定各項修正系數(shù) 4.修正出宗地價 現(xiàn)

7、實性評估結(jié)果與市價相近，最具現(xiàn)實性評估結(jié)果與市價稍有偏差接近市價評估結(jié)果與市價常有偏差接近市價 掌握難易易難易容易易，適于多宗地估價 評估結(jié)果比較價格收益價格剩余價格成本累加價格比較價格 市場比較法 5 基本原理 市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估 價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適 當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩 宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。 適用范圍 主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。 測算公式 PDPBABDE 式中：PD待估宗地價格； PB比較

8、案例價格； A待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù) 比較案例宗地情況指數(shù) B待估宗地估價期日地價指數(shù)比較案例宗地交易日期指數(shù) D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E待估宗地個別因素條件指數(shù)比較案例宗地個別因素條件指數(shù) 操作步驟 1. 廣泛搜集宗地交易實例； 2. 選取比較實例（一般2-3個為宜）； 3. 建立價格可比基礎(chǔ)； 4. 進行交易情況修正； 5. 進行交易日期修正； 6. 進行區(qū)域因素修正； 7. 進行個別因素修正； 8. 求出比準(zhǔn)價格。 搜集交易實例的途徑 1. 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料； 2. 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的

9、信息； 3. 以購買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息； 4. 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5. 同行之間相互提供信息資料； 6. 其他途徑獲取資料。 得出修正系數(shù)A、B、C、D 確定對標(biāo)項目交易地價PB 多個PD價格取平均值 市場比較法 6 搜集交易實例的內(nèi)容 1. 交易雙方情況及交易目的 2. 交易實例的狀況 一般應(yīng)包括： (1) 坐落位置、形狀與面積； (2) 地質(zhì)條件； (3) 購物、交通等環(huán)境條件； (4) 土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途； (5) 有關(guān)地上建筑物的基本情況； (6) 權(quán)利狀況和土地使用年限等。 3. 成交價格 4. 付款方式 5. 成

10、交日期 （PS: 對于搜集到的每一個交易實例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤！） 選擇比較實例原則 一般原則是同類型規(guī)劃用途、距離待估地3公里范圍內(nèi)（同地段/同區(qū)域）、 交易日期在評估日1-2年內(nèi)為宜。 將各個交易實例狀 況進行匯總，以表 格形式呈現(xiàn)。 修正系數(shù)確定 1.交易情況修正 按經(jīng)驗值敲定修正系數(shù)，一般拍賣比常規(guī)價高5%，協(xié)議出讓比常規(guī)價低5%。 2. 交易日期修正 將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。 主要用地價指數(shù)進行修正，修正公式為：VE=V0Q/Q0 式中：VE：估價期日宗地價格V0：交易期日宗地價格Q：估價期日地價指數(shù)Q0：交 易期日地價指數(shù) 3. 區(qū)域因素修

11、正 按地段、配套等進行相應(yīng)修正，主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用 設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚 程度等。 4. 個別因素修正主要是臨街道路、地塊形狀、寬深比等因素，修正 系數(shù)可查個別因素修正系數(shù)表。 （PS：各項修正不超過20%，總修正不超過30%。） 年期修正系數(shù)表（資料收集） 7 使用年期12345 修正系數(shù)0.07040.13620.1976 0.25500.3087 使用年期678910 修正系數(shù)0.35880.40560.44930.49010.5283 使用年期1112131415 修正系數(shù)0.56400.59730.6284 0.657

12、50.6846 使用年期1617181920 修正系數(shù)0.71000.73370.75580.77650.7959 使用年期2122232425 修正系數(shù)0.81390.8308 0.84660.8613 0.8750 使用年期2627282930 修正系數(shù)0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435 修正系數(shù)0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940 修正系數(shù)0.97800.98410.98970.99501.0000 商業(yè)用地宗地使用年期修正系數(shù)表： 使用年期12345 修正系數(shù)0.05950.

13、11550.1683 0.21790.2646 使用年期678910 修正系數(shù)0.30860.3500 0.38900.42570.4603 使用年期1112131415 修正系數(shù)0.49280.52340.55220.5793 0.6049 使用年期1617181920 修正系數(shù)0.62890.6515 0.67280.6929 0.7118 使用年期2122232425 修正系數(shù)0.72950.74630.76200.7768 0.7908 使用年期2627282930 修正系數(shù)0.80390.8163 0.82790.83890.8492 使用年期3132333435 修正系數(shù)0.858

14、90.86810.87670.8848 0.8924 使用年期3637383940 修正系數(shù)0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期 4142434445 修正系數(shù)0.92960.9346 0.93930.9437 0.9479 使用年期 4647484950 修正系數(shù)0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期 5152535455 修正系數(shù)0.96820.97100.97350.97590.9782 使用年期 5657585960 修正系數(shù)0.98040.98240.98430.98610.9877 使用年期 6162636465

15、修正系數(shù)0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期 6667686970 修正系數(shù)0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系數(shù)表： 使用年期12345 修正系數(shù)0.05780.11240.16400.21290.2591 使用年期678910 修正系數(shù)0.30280.34420.38330.42030.4553 使用年期1112131415 修正系數(shù)0.48830.51960.54920.57720.6037 使用年期1617181920 修正系數(shù)0.62870.65240.67480.69600.7160 使用年期2

16、122232425 修正系數(shù)0.73500.7529 0.76990.78590.8011 使用年期2627282930 修正系數(shù)0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435 修正系數(shù)0.87630.88650.89630.90540.9141 使用年期3637383940 修正系數(shù)0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445 修正系數(shù)0.95720.96310.96860.9739 0.9789 使用年期4647484950 修正系數(shù)0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工

17、業(yè)用地使用年期修正系數(shù)表： 年期修正公式為： Vt=V0K 式中： Vt：年期修正后宗地價格 V0：年期修正前比較實例價格 K：年期修正系數(shù) K=11/（1+r）m/ 11/ （1+r）n （18） 式中： r:土地還原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比較實例的使用年期 土地使用權(quán)年期是指土地交 易中契約約定的土地使用權(quán)年 限。土地使用權(quán)年期的長短， 直接影響可利用土地并獲相應(yīng) 土地收益的年限。 容積率修正系數(shù)表（資料收集） 8 XX市住宅用地容積率修正系數(shù)表 容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) 10.68572.70.9734.41.3821 1.10.6992.80.9764.5

18、1.412 1.20.7162.90.9894.61.4365 1.30.733314.71.4533 1.40.75143.11.0144.81.4698 1.50.76193.21.0364.91.4968 1.60.77813.31.06151.52 1.70.79623.41.0865.11.5352 1.80.8193.51.11485.21.5498 1.90.83463.61.14165.31.5555 20.85633.71.16855.41.5625 2.10.87233.81.19795.51.574 2.20.89023.91.2335.61.5822 2.30.9061

19、41.2635.71.5904 2.40.92884.11.29365.81.594 2.50.94124.21.32435.91.5985 2.60.95674.31.352661.6012 商業(yè)用地宗地容積率修正系數(shù)表： 住宅用地宗地容積率修正系數(shù)表： 收益還原法 9 基本原理 將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其 統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土 地未來地租的資本化是其基本原理。 適用范圍 只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。 不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。 測算公式 P=a/r1-1/(1+r)m 式中： P有限

20、年期土地收益價格； a年土地純收益； r土地還原利率； m土地使用年期。 操作步驟 1搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料； 2估算年總收益； 3估算年總費用； 4計算年純收益； 5確定還原利率； 6選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格； 7確定待估宗地地價。 各類型土地還原利率表： 一般建筑物還原利率比土地還原利率高2%-3% 收集項目經(jīng)驗各類數(shù)據(jù)， 得出年純收益 可根據(jù)行業(yè)平均收益水 平X年經(jīng)營收入 還原率科普 10 土地還原率 土地還原率=土地年純收益/土地價格。 可以通過市場比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。 還原率 (1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的

21、還 原率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純 收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時，所選用的還原率，必須 是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。 (2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對 應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的 還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。 (3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下， 土地還原率比建筑物還原率低23個百分點。 綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。 若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原

22、率。計算公式如下： 公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B) 公式2：r=r1L十(r2+d)B/(L十B) 式中：r綜合還原率； r1土地還原率； r2建筑物還原率； L地價； B建筑物價格； d建筑物折舊率。 上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折 舊前的純收益的情況。 土地還原率取當(dāng)年中國人民銀行存款利率值加上估價師認(rèn)為在估價時點所需的附加 值。個人一般取6%-10% 假設(shè)開發(fā)法 11 基本原理 在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本 及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的 方法。 適用范圍 適用

23、于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形： （1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價； （2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價； （3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。 測算公式 VA(BC） 式中： V待估土地的價格 A總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值 B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C開發(fā)商合理利潤 操作步驟 1. 調(diào)查待估宗地的基本情況； 2. 選擇待估宗地的最有效利用方式； 3. 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排； 4. 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值； 5. 估算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售 的稅費。 6.估算待估宗地的土地

24、價格。 房地產(chǎn)開發(fā)項目（常用情景） 基本公式： 土地價格房屋的預(yù)期總售價建筑開發(fā)總成本利潤稅收 利息 地產(chǎn)開發(fā)利潤率： 一般地產(chǎn)開發(fā)無風(fēng)險利潤率為15%，正常預(yù)期利潤率為20%，預(yù) 期利潤率為30%。 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用表格 12 單價單位相關(guān)說明取費標(biāo)準(zhǔn) 一.開發(fā)成本4012元/平方米 勘查設(shè)計和前期工程費+建筑安裝工程費+室外工程費+其他費用 1、勘察設(shè)計和前期工程費170元/平方米 含可行性研究費，施工現(xiàn)場三通一平費，規(guī)劃設(shè)計費，工程設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、地質(zhì)勘探費、環(huán)境影響評價費及綜合管網(wǎng)設(shè)計費等，以建筑安裝 工程費為基數(shù)，一般按5%-10%的比例確定，本次評估根據(jù)估價對象項目規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)

25、等因素本次評估取5% 5% 2、建筑安裝工程費3400元/平方米 基礎(chǔ)工程費用+結(jié)構(gòu)工程費用+設(shè)備安裝和裝飾工程費用 a.基礎(chǔ)工程費用400元/平方米 根據(jù)估價對象所在區(qū)域地質(zhì)狀況及估價對象結(jié)構(gòu)、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程內(nèi)容等因素，根據(jù)現(xiàn)行XX市建設(shè)工程預(yù)算定額（2001年）， 建筑市場價格水平等因素綜合考慮估價對象建筑安裝工程費。 b.結(jié)構(gòu)工程費用2000元/平方米 c.設(shè)備安裝和裝飾工程費用1000元/平方米 3、室外工程費340元/平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費 a.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費340元/平方米 以建筑安裝工程費為基數(shù)，一般按5%-15%的比例綜合確定。根據(jù)估價人員現(xiàn)場

26、勘查，估價對象所在項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、 園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，故取值為10% 10% b.公共配套設(shè)施建設(shè)費0元/平方米 以建筑安裝工程費為基數(shù)，一般按5%-10%的比例綜合確定。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在項目為獨立建筑，并未建設(shè)相關(guān)公共配套設(shè)施， 故取值為0。 0 4、其他費用102元/平方米 包括臨時用地費、臨時設(shè)施費、招標(biāo)代理費、工程監(jiān)理費、竣工驗收費、房產(chǎn)測繪費及其他。以上各項費用以建筑安裝工程費為基數(shù)，一般按1%- 3%的比例確定，根據(jù)委托方提供的資料及委托方的介紹，本次評估取3% 3% 二、管理費用120 元/平方米 指房地產(chǎn)開

27、發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要開支，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。評估綜合考慮估價對 象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)發(fā)展水平、社會平均工資水平等影響因素，以開發(fā)成本為基數(shù)，一般按2%-5%的比例計算。本次評估根據(jù)估價 對象所在區(qū)域經(jīng)濟狀況等因素按2%計取 3% 三、銷售費用83 元/平方米 企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，按開發(fā)成本和管理費用之和的2%計算 2% 四、投資利息112 元/平方米 為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及

28、企業(yè)籌 資發(fā)生的其它財務(wù)費用。設(shè)定項目在購買土地后即開始建設(shè)，建筑物開發(fā)建設(shè)周期為1年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在建設(shè)周期內(nèi)均勻投入， 按單利計算，（開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）貸款利率/2，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布的基準(zhǔn)利率計取 5.31% 五、投資利潤1265 元/平方米 根據(jù)XX市同類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值、規(guī)模、用途、類似房地產(chǎn)競爭狀況等影響因素取值，投資 利潤率取開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的百分比 30% 六、銷售稅費325 元/平方米 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，估價對象位于朝陽區(qū)，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，按評估值的5.

29、5%測算（營業(yè)稅為房地產(chǎn)價值的5%，城 市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%）。根據(jù)公式推導(dǎo)，銷售稅費= 開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤稅 率/(1-稅率) 5.50% 七、房屋成新率90% 通過理論成新率和實際觀察確定成新率綜合判定取平均值，理論成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；實際觀察成 新率根據(jù)現(xiàn)場查勘，該建筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀較好，使用正常判斷成新率為95%；綜合判斷該建筑物成新 率為（理論成新率+實際觀察成新率）/2=（95%+85%）/2=90% 90% 八、房屋

30、重置成新單價5325元/平方米 （開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費）x房屋成新率 九、房屋總價2663萬元 房屋重置成新單價乘以建筑面積,建筑面積為5000 項目開發(fā)成本測算應(yīng)用表格 13 XX項目開發(fā)成本測算 項目 單價（元/）計算面積（）總價（萬元）備注 1.前期項目費用 561.93 可行性研究費 1642206.42 建筑工程設(shè)計費 5064220321.10 包含建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等 配套工程設(shè)計費 2064220128.44 包含景觀設(shè)計、道路設(shè)計等 規(guī)劃設(shè)計費 106422064.22 地形測量與地質(zhì)測繪費 1.5642209.63 其他費用（檢測費等）

31、 56422032.11 2.前期工程費 10064220642.20 包含土地平整、臨時水電費等費用 3.基礎(chǔ)設(shè)施費 2494.90 道路工程 8006028482.24 水體景觀 6003129187.74 綠化景觀 400456231824.92 4.建筑安裝費用 20146.00 別墅 建設(shè)費用2000287805756.00 裝修費用50002878014390.00 5.項目開發(fā)管理費 1192.25 包含項目建設(shè)開發(fā)管理，人力管理，日常項目的協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌等成本，一般占項目總投資的5% 6.其他不可預(yù)見成本 751.12 （1）至（5）總和的3% 投資總額 25788.39 不包括拿

32、地成本，B區(qū)土地已于2008年以516元/拿下 成本逼近法 14 基本原理 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的 利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。 適用范圍 一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實 例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時，對于既無收益又很少 有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價項目 也比較適用。 操作步驟 1.判斷待估土地是否適用成本逼近法； 2.搜集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資料； 3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開

33、發(fā)費及相關(guān)的利 息、利潤； 4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權(quán)收益； 5.按地價公式求取待估土地的土地價格； 6.確定已開發(fā)土地的減價修正因素，確定待估土地的最終地價。 測算公式 新開發(fā)土地地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益 已開發(fā)土地地價=土地重新開發(fā)成本（開發(fā)原價）- 減價修正 成本逼近法應(yīng)用表格 15 成本逼近法應(yīng)用表格 項目單價單位備注取費標(biāo)準(zhǔn) 一、土地取得成本5846 元/平方米 （土地購買價格+土地取得稅費+土地開發(fā)成本）年期修正系數(shù) 1.土地購買價格6000元/平方米 根據(jù)周邊土地招拍掛市場及項目自身情況綜合確定 2.土地取得稅費183元

34、/平方米 主要包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，但由于交易手續(xù)費所占比例較小，在此只考慮契稅及印花稅，根據(jù)XX市契稅管理規(guī)定及印花 稅相關(guān)規(guī)定，契稅稅率為3%，印花稅稅率為0.05%，取土地購買價的3.05%(契稅3%，印花稅0.05%) 3.05% 3.土地開發(fā)成本0元/平方米 由于現(xiàn)在招拍掛取得的土地多已經(jīng)是熟地，因此實際上土地開發(fā)成本已經(jīng)包含在土地取得成本里了，在此不在單獨計取 4.年期修正系數(shù)0.9455 年期修正系數(shù)=11/(1r)n（r為土地還原利率，取7%；n為土地剩余使用年期，估價對象出讓土地，土地剩余使用年限為43年） 43 7% 二、管理費用175 元/平方米 指房地產(chǎn)開發(fā)商

35、為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要開支，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。本次評估綜 合考慮估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)發(fā)展水平、社會平均工資水平等影響因素，以土地取得成本的3%計算 3% 三、銷售費用120 元/平方米 企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，按土地取得成本和管理費用之和的2%計算 2% 四、投資利息318 元/平方米 為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以 及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。設(shè)定項目在購買土地后即開始建設(shè)，開發(fā)建設(shè)

36、周期為1年，設(shè)定土地取得成本在項目開始建設(shè)時一次性投 入、管理費用、銷售費用在建設(shè)周期內(nèi)均勻投入，按單利計算，土地取得成本貸款利率+（管理費用+銷售費用）貸款利率/2，貸款利率 按當(dāng)期人民銀行公布的基準(zhǔn)利率計取 5.31% 五、投資利潤1842 元/平方米 根據(jù)XX市同類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值、規(guī)模、用途、類似房地產(chǎn)競爭狀況等影響因素取值 投資利潤率取土地取得成本、管理費用、銷售費用之和的百分比 30% 六、銷售稅費483 元/平方米 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，估價對象位于XX區(qū)，根據(jù)XX市相關(guān)規(guī)定，按評估值的5.5%測算（營業(yè)稅為房地產(chǎn)價

37、值的5% 城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%）。根據(jù)公式推導(dǎo)，銷售稅費= 土地取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+ 投資利潤稅率/(1-稅率) 5.50% 七、土地單價8664 元/平方米 土地取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費 八、土地總價4332萬元 土地單價乘以建筑面積/10000,建筑面積為5000平方米 5000 基準(zhǔn)地價修正法 16 基本原理 通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地 基準(zhǔn)地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。 適用范圍 適用于已公布基準(zhǔn)地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、 土地

38、抵押價格、課稅地價和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。 測算公式 土地價格=基準(zhǔn)地價(1K) 式中：基準(zhǔn)地價修正系數(shù) 操作步驟 1. 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料； 2. 確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準(zhǔn)地價； 3. 分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表； 4. 依據(jù)基準(zhǔn)地價地價影響因素指標(biāo)說明表和系數(shù)修正表計算基準(zhǔn)地價修正系 數(shù)； 5. 進行交易日期等其它修正； 6. 求出待估宗地地價。 修正因素 1.地價影響因素修正：根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價修正系 數(shù)表中查找各因素修正系數(shù) 2.期日修正：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日期必不相同，因此， 需

39、根據(jù)地價的變化程度進行期日修正。 3. 容積率修正 4. 年期修正 5. 土地開發(fā)程度修正：基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全估價區(qū)域的 平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。 區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)（商服） 17 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣 區(qū)域因素 繁華程度 距市級商業(yè)中 心距離(KM） 位于中心11,2)2，3）3 距區(qū)級商業(yè)中 心距離(KM） 位于中心0.50.5,1)1，2）2 距社區(qū)商業(yè)中 心距離(KM） 位于中心0.30.3,0.5)0.5，1）1 交通條件 周圍道路類型 300 米 內(nèi) 有 主 干道 500 米 內(nèi) 有 主 干道 500米內(nèi)有次 干道 500 米 外

40、有 次干道 - 距快速路匝口 距離(KM） 0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2 距停車場距離 (KM） 0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5 距軌道交通站 點距離(KM） 100 米 內(nèi) 有 兩 條以上線路的 站點 0.30.3,0.5)0.5，1）1 距公交站點距 離(KM） 200 米 內(nèi) 有 十 條以上線路的 站點 200 米 內(nèi) 有 五 條以上線路的 站點 0.30.3，0.5）0.5 距火車站距離 (KM） 0.20.2,0.5)- 距長途汽車站 距離(KM） 0.10.1,0.2)- 距客運碼頭距 離(KM） 0.20.2,0.5)- 基本設(shè)施狀況

41、基礎(chǔ)設(shè)施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低 人口狀況 客流量（萬人 次/日） 高40較高（20-40 一 般 （ 10- 20 較 低 （ 3 ， 10 低3 城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利 個別因素 臨街道路類型臨街道路類型 主要商業(yè)繁華 道路的核心區(qū) 段 主要商業(yè)繁華 道路的非核心 區(qū)段以及周邊 支路 一 般 商 業(yè) 道 路 一般商業(yè)道 路的周邊支 路 交通性主干 道 臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地 袋地（嚴(yán)重 影響利用） 宗地形狀宗地形狀 規(guī)則，利用合 理 較規(guī)則，有利 于利用 無不利影響 不規(guī)則，影 響利用 不規(guī)則，嚴(yán) 重影響利用 宗地面積 宗地面

42、積（平 方米） 120008000,12000)(5000,8000)(1000,50001000 寬深比寬深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.3,0.80.3 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣 區(qū)域因素 繁華程度 距市級商業(yè)中心 距離5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4% 距區(qū)級商業(yè)中心 距離3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2% 距社區(qū)商業(yè)中心 距離2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2% 交通條件 周圍道路類型1.4%0.7%0.0%-0.7%- 距快速路匝口距 離0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3% 距停車場距離1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1%

43、距軌道交通站點 距離3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6% 距公交站點距離2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9% 距火車站距離0.6%0.3%- 距長途汽車站距 離0.6%0.3%- 距客運碼頭距離0.3%0.2%- 基本設(shè)施狀況 基礎(chǔ)設(shè)施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4% 人口狀況客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6% 城市規(guī)劃城市規(guī)劃2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4% 個別因素 臨街道路類型臨街道路類型10.0%5.0%0.0%-5.0% - 10.0% 臨街狀況臨街狀況10.0%5.0%0.0%-5.0% - 10.0% 宗地形狀宗地形狀3.0

44、%1.5%0.0%-1.5%-3.0% 宗地面積宗地面積6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 寬深比寬深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 指標(biāo)說明表修正系數(shù) 案例實操杭州金誠之星土地價值評估 18 估價對象概況 坐落位置：拱墅區(qū)大關(guān)路與上塘高架交叉口西南側(cè) 周邊概況：位于杭州運河商務(wù)區(qū)核心地段，是杭州地鐵3號線上蓋物業(yè)，周邊已建成遠(yuǎn)洋樂 堤港、遠(yuǎn)洋國際中心、綠地中央廣場等大型商業(yè)、商務(wù)設(shè)施 占地面積：26000平方米，即39畝 拿地情況：已于2016年10月被金誠集團以6億的價格拿下 容積率：4.8 土地用途：商服用地，用于商業(yè)、商務(wù)功能 開發(fā)業(yè)態(tài)：包括5A甲級寫字樓、五

45、星級酒店、臨街商業(yè)和綜合商務(wù)配套、高端公寓等業(yè)態(tài)的 綜合性區(qū)域地標(biāo)綜合體，其中的高級公寓將做成“共有產(chǎn)權(quán)”的住房模式 開發(fā)狀態(tài)：目前在建，預(yù)計2018年底完工 （本項目資料收集均來自網(wǎng)絡(luò)公開信息，可能存在不準(zhǔn)確的地方，本次地價估算僅作案例參考） 估價方式選擇 該項目位于杭州市區(qū)拱墅區(qū)，周邊土地價格在近兩年變動漲幅較大，同時周邊地區(qū)頻繁出讓土地，土地交易案例 較多，故建議選擇市場比較法進行預(yù)估，同時用基準(zhǔn)地價修正法進行估值佐證。如能拿到該項目建成后各類業(yè)態(tài) 的設(shè)置體量和運營模式，也可用收益還原法來估算土地價值。 市場比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法成本逼近法基準(zhǔn)地價修正法 金誠之星 案例B 案例實操杭

46、州金誠之星土地價值評估 19 市場比較法 STEP1:案例選擇，篩選金誠之星所在同一土地級別，距離在3公里之內(nèi)（為宜），時間在1年內(nèi)出讓的商服用地案例。 資料來源：杭州市國土資源局 案例A宗地信息：案例B宗地信息：案例C宗地信息： 金誠之星 案例A 案例C 案例實操杭州金誠之星土地價值評估 20 比較因素 待估宗地案例A案例B案例C 宗地信息 地價（元/平方米）641065508061153 容積率4.82.83.34.8 交易日期2018.04.252018.02.012017.09.132017.06.15 交易情況正常正常正常正常 地段等級四級四級四級四級 土地使用權(quán)年限38年40年40

47、年40年 土地使用權(quán)取得方 式掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓 區(qū)域因素 繁華程度區(qū)級商業(yè)中心社區(qū)級商業(yè)中心社區(qū)級商業(yè)中心區(qū)級商業(yè)中心 交通便捷度 高架附近、無地 鐵口地鐵口附近無地鐵口主干道附近 公共配套設(shè)施完備 程度五通一平五通一平五通一平五通一平 人口狀況人流量大人流量一般人流量一般人流量大 城市規(guī)劃限制無無無無 個別因素 臨街道路類型主干道、快速路主干道支路主干道 街道條件三面臨街兩面臨街一面臨街一面臨街 宗地形狀不規(guī)則長方形棱形正方形正方形 宗地面積（平方米）260003212186098269 案例信息匯總表： STEP2:確定3塊案例的交易價格 案例A：交易土地價格單價=6410

48、6元/平方米 案例B：交易土地價格單價=55080元/平方米 案例C：交易土地價格單價=61153元/平方米 STEP3:進行交易情況修正 三塊用地均在正常交易情況下進行土地出讓，修正系數(shù)均為1。 STEP4:進行交易日期修正 本次估價期日為2018年4月25日，與案例成交日不一致，需 要進行期日修正。根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測成果，杭州市2017年第 二季度的商服用地地價水平值為17805元/平方米，地價指數(shù) 為410； 2017年第三季度的商服用地地價水平值為18232元/ 平方米，地價指數(shù)為420； 2018年第一季度的商服用地地價 指數(shù)為18606元/平方米，地價指數(shù)為429。 案例A：交易時間

49、修正系數(shù)=429/410=1.046 案例B：交易時間修正系數(shù)=429/420=1.021 案例C：交易時間修正系數(shù)=429/429=1.000 影響因素評分待估宗地案例A案例B案例C 區(qū)域因素 繁華程度100102 102 100 交通便捷度10096 102 100 公共配套設(shè)施完備程度100100 100 100 人口狀況100102 102 98 城市規(guī)劃限制100100 100 99 個別因素 臨街道路類型100105 105 105 街道條件100105 105 105 宗地形狀10099 97 97 宗地面積（平方米）100106 100 103 綜合修正系數(shù)11.1477291

50、.1260031.070864 案例實操杭州金誠之星土地價值評估 21 STEP5:進行區(qū)域因素和個別因素修正 根據(jù)各案例與待估宗地的區(qū)位、交通情況等進行對比，評分標(biāo)準(zhǔn)分為5個等級（優(yōu)、 較優(yōu)、一般、較劣、劣），各案例修正系數(shù)如下： 案例A：區(qū)域、個別因素修正系數(shù)=1.147 案例B：區(qū)域、個別因素修正系數(shù)=1.126 案例C：區(qū)域、個別因素修正系數(shù)=1.071 STEP6:修正后三個比較案例的土地價格 計算公式： 待估宗地價格=比較案例價格交易情況修正系數(shù)交易期日修正系 數(shù)區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù) 案例A：待估宗地價格= 6410611.0461.147=76912元/平方米 案例B：待估