1、“城市細胞城市細胞”型社區型社區 商商 業業 計計 劃劃 書書 二零一八年二零一八年 商業計劃書 2 目錄目錄 第一章第一章 執行摘要執行摘要 第二章第二章 市場分析市場分析 第三章第三章 產品與服務產品與服務 第四章第四章 商業模式商業模式 第五章第五章 戰略規劃戰略規劃 第六章第六章 營銷策略營銷策略 第七章第七章 組織結構和管理團隊組織結構和管理團隊 第八章第八章 融資方案融資方案 第九章第九章 財務預測財務預測 第十章第十章 風險分析風險分析 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 3 第一章第一章 執行摘要執行摘要 1.1 項目名稱項目名稱“城市細胞”型社區“城

2、市細胞”型社區 細胞是生命活動的基本單位，它既能獨立地完成自己的新陳代謝，又可以與 許多細胞一起，通過細胞間液，形成組織，共同完成特定的功能。未來的城市， 能以“細胞”為基本單位完成細胞內的循環，又如細胞增殖一樣形成有機組織。 只有像生命體一樣，與大自然和諧共處，才能真正達到可持續發展，生生不息。 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 4 “城市細胞”型社區包含了生活、工作、娛樂、公共服務等人活動的所有有 機部分，而這些部分合理和極極緊湊緊湊地結合，使居住者無需出社區就能完成日常生 活的循環。 “城市細胞”型社區典型案例分析 典型案例 1 中國故宮 一個中國的為滿足居住

3、、生活、工作等需求所建設的美好家園。 典型案例 2 英國白金漢宮 一個國外建設的充分滿足居住和工作需求的場所。 不管人類如何發展，人類心中理想生活的大方向不變追求生活極致追求生活極致。 “城市細胞”型社區如故宮般有亭臺樓榭，花鳥魚蟲，有菜園果園，有從“城市細胞”型社區如故宮般有亭臺樓榭，花鳥魚蟲，有菜園果園，有從 幼兒到高中的教育，有工業和科技研發區，更有知識寶庫幼兒到高中的教育，有工業和科技研發區，更有知識寶庫紙質和電子圖書紙質和電子圖書 館，以及各類服務設施給居住者極致享受館，以及各類服務設施給居住者極致享受便捷的服務、愉悅的工作、便捷的服務、愉悅的工作、 高雅的生活。高雅的生活。 1.2

4、 項目單位項目單位 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 1.3 商業模式商業模式 分析市場定制產品以技術為核心構筑平臺整合資源打造品牌 面向市場 1.4 盈利模式盈利模式 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 5 技術服務盈利技術服務盈利+ +平臺服務盈利平臺服務盈利 1.5 市場分析市場分析 國家新型城鎮化規劃（20142020 年）指出，未來 15 年，我國人口流 動仍然活躍，人口集聚進一步增強。預計 2016-2030 年，農村向城鎮累計轉移人 口約 2 億人，轉移勢頭有所減弱，城鎮化水平持續提高。 城鎮化水平的不斷提高，要求我們的城市建設，首先要解決大量人口進城后 人

5、們的工作、生活、子女教育、老人養老等問題，其次還要讓城市綠色、健康、 可持續的發展。“城市細胞”型社區正是為了滿足這樣的要求而量身設計。 雖然“細胞城市”和“城市細胞”是未來的趨勢，這樣的名詞也早已被提出， 但是其具體做法與細節尚屬模糊，真正做到社區即微小城市，社區就能滿足人們 生活各個方面需求的， 大而泛的倒有一些， 小而精的幾乎沒有。 而我們所做的 “城 市細胞”型社區正是要做到小而精。 1.6 戰略規劃戰略規劃 打造團隊項目落地建設完成項目營銷運營服務整合平臺項目 推廣品牌完善 1.7 融資需求融資需求 建設團隊建設團隊+ +產品宣傳產品宣傳+ +項目落地項目落地 1.8 投資效益投資效

6、益 項目周期：2424 個月。 投資效益：年資本金利率約 55%55%。 第二章第二章 市場分析市場分析 2.1 宏觀環境分析宏觀環境分析 城鎮化是伴隨工業化發展，非農產業在城鎮集聚、農村人口向城鎮集中的自 然歷史過程，是人類社會發展的客觀趨勢，是國家現代化的重要標志。我國城鎮 化是在人口多、資源相對短缺、生態環境比較脆弱、城鄉區域發展不平衡的背景 下推進的，這決定了我國必須從社會主義初級階段這個最大實際出發，遵循城鎮 化發展規律，走中國特色新型城鎮化道路。 改革開放以來，伴隨著工業化進程加速，我國城鎮化經歷了一個起點低、速 度快的發展過程。2017 年我國城鎮化率達到 56.1%，城鎮常住人

7、口達到 7.7 億。 “十二五” 時期， 我國城鎮化率年均提高 1.23 個百分點， 每年城鎮人口增加 2000 萬。從城市規模看，我國已有 653 個城市，城區人口超過 100 萬的城市已經達到 140 多個。 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 6 數據來源：國家統計局網站 2.2 行業痛點行業痛點 2.2.1 房地產商房地產商痛點痛點 一是拿地模式（土地），二是生意模式（盈利），三是合作模式（生態）。 拿地模式的痛點拿地模式的痛點，即如何能定向獲取土地。這個痛點來自于兩個方面，一是 定向摘牌，二是批量獲取。 土地市場整體越來越透明，定向獲取土地的操作空間越來越小

8、。目前比較典 型的是上海采取的復合招拍掛，通過實質上的招標出讓，定向出讓給符合條件的 競買人。但這種模式并不能實現 100%排他：從程序上講，復合招拍掛要求有至 少 2 個競買人通過第一輪招標、進入第二輪競價環節，除非是提前尋找到合作伙 伴“配合演出”，否則仍然要面臨競價風險。 二是批量獲取。大部分城市對單次掛牌的地塊規模有限制，難以一次性獲取 成片區的土地。一個產業地產項目動輒上百萬平的規模，在不突破現有規則的前 提下，只能通過分批次掛牌獲取土地。當然在政府極力支持的情況下，政策都是 可以爭取的，比如目前常見的某某文旅城、特色小鎮等就能做到一次性捆綁數宗 地塊、定向摘得數萬平的土地。 生意模

9、式的痛點生意模式的痛點，即如何實現項目的經濟價值。傳統的地產開項目以銷售型 業態為主，但現實中已經越來越難以實現。 我們不得不努力去分析產業自身的生意邏輯。產業部分的角色，將從一個成 本中心轉變為利潤中心，從全項目的負擔變成新的贏利點。如何去發掘一個新業 態的經濟價值？不僅是商業、辦公、產業園，更可能是物流、文旅、孵化器、演 藝、博覽等等。 合作模式的痛點合作模式的痛點，即開發商與產業伙伴合作中的角色定位。“產業+地產” 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 7 合作模式具有明顯的偶然性與不牢固性，地產開發商的不可替代性較弱。 在地方政府眼里，開發商不僅是一個中間商，更

10、是一個掠奪者。中間商，即 開發商客觀上起到了穿針引線的作用，幫助地方政府引入心儀的產業資源；掠奪 者，即房地產客觀上成為了產業資源的幫手，從地方政府手里攫取了土地資源。 政府雖然引入了產業資源，同時也付出了一定的成本，至于這個成本的高低，則 在于開發商具體能導入什么樣的產業。 在產業資源眼里， 如何選擇開發商的合作伙伴上， 產業資源亦有一定的困擾。 大多數的開發商都是相似的，之所以選擇 A 而不是 B，并沒有太多站得住腳的理 由。 2.2.2 消費者痛點消費者痛點 1.1.工作地與居住地分離，居住品質不高。工作地與居住地分離，居住品質不高。 2.2.學校數量有限，買得起房孩子上不了學。學校數量

11、有限，買得起房孩子上不了學。 就北京與全國的學校人均占有率相比， 全國的普通小學為 1.28 （所/萬人） ， 而北京的為 0.45（所/萬人），香港的為 0.69（所/萬人），全國中學為 0.36（所 /萬人），而北京為 0.29（所/萬人），香港的為 1.23（所/萬人）。明顯，就全 國而言，城市（北京）的學校配比率低于全國平均水平，而與城鎮化較為成熟的 香港相比，北京的學校配比率也是遠低于香港的，因此，在城鎮化的進程中，學 校的配比遠沒有跟上人口的增長。 2 2016016 全國和北京全國和北京、香港香港的的中小學中小學數量數量 項目 全國 北京 香港 總人口 138271（萬人） 21

12、73（萬人） 739（萬人） 普通小學 177633（所） 984（所） 513（所） 初中 36471（所） 341（所） 914（所） 高中 13818（所） 305（所） 數據來源：國家統計局網站（香港數據來自香港教育局網站 www.parent.edu.hk 個人統計） 3. 3. 圖書館、少年宮等公共設施較遠，不能很好地覆蓋和利用。圖書館、少年宮等公共設施較遠，不能很好地覆蓋和利用。 城鎮化水平越來越高，越來越多的人會在城市定居。但是現階段的人們有城鎮化水平越來越高，越來越多的人會在城市定居。但是現階段的人們有 多少是可以很好的工作和創業的？當人們有了良好的居住空間和環境后，又有多少

13、是可以很好的工作和創業的？當人們有了良好的居住空間和環境后，又有 多少家庭的子女教育和老人養老問題能較好的解決？多少家庭的子女教育和老人養老問題能較好的解決？工作和生活能很好的兼顧工作和生活能很好的兼顧 的社區又有多少？的社區又有多少？真正有幾個開發商真正有幾個開發商能能為購房者為購房者考慮考慮周全？周全？這都是現階段剛需這都是現階段剛需 購房消費者面臨的現實問題。購房消費者面臨的現實問題。 項目項目首要任務首要任務：旨在避免甚至消除：旨在避免甚至消除社會痛點，社會痛點，真正真正打動政府，幫政府排憂打動政府，幫政府排憂 解難。解難。 2.3 市場分析市場分析 2.3.1 目標市場定位目標市場定

14、位 精準目標消費人群是：有一定經濟基礎，工作、事業正處發展期，需要定居 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 8 城市，并且上有老下有小的中產階級。未婚或已婚未育者，有經濟實力的老人也 為一般目標人群。 2.3.2 市場需求市場需求 根據中原地產整理的數據，上海 2014 年購房人群中，25-44 歲人群的購買 房屋單價均高于其他年齡段， 也從一個角度表明了 25-44 歲年齡段人口充足的購 房能力。除了對于居住需求的提升之外，還來自于這個階段人口的購買力提升， 一方面來自于自身收入改善、家庭組合帶來的購買力增加，另一方面，父母資助 也減輕了購房負擔。 對于大多數中國家

15、庭而言， 房子具有十分重要的意義： 從消費屬性而言， “安 居樂業”的傳統理念一直為中國家庭所推崇，中國家庭強調“先買房再結婚”的 觀念， 導致了中國年輕人更早的置業年齡和更高的住房自有率； 從投資屬性而言， 中國人一直偏好房屋土地的資產，疊加投資渠道匱乏的制度環境，使得房屋投資 成為首選，成為家庭財富的最大組成部分；從“面子”這個似是而非的文化問題 角度，從數據上似乎也能得到解釋，胡潤百富統計的豪華車使用目的中，59%的 中國車主認為豪華車是身份的象征，而歐洲車主中僅占 24%，我們認為中國文化 對房屋、汽車等品類可能賦予了更多的含義。 雖然房地產的高峰期已過，但是在未來 20 年，住房的需

16、求量依然大，好的 產品依然有很好的發展潛力。 2.4 競爭對手分析競爭對手分析 主要競爭對手是品牌地產公司、地方政府城投公司。 品牌地產公司品牌地產公司 如萬科、 綠地、 碧桂園等。 目前這些品牌地產公司對我們構成的最大威脅是， 市場占有率占優。 我們的優勢是：輕裝上陣、決策靈活快速，核心決策者是在一線奮斗和生活 的設計師，更懂產品的核心價值和延伸價值。 城投公司城投公司 項目所在地各級地方政府的城投公司，這些公司與我們的主要競爭點在于： 他們是地方政府更信賴的嫡系公司，項目會被他們間接或直接拿去自己完成。 我們解決方案是：可以和城投公司合作，也可以再另找其他投資者。我們既 有極好的產品， 又

17、注重后期運營服務，我們的模式既能打動城投公司，也能打動 其他投資者。 第三章第三章 產品與服務產品與服務 3.1 核心價值核心價值 1.1.跟隨國家政策導向和城市發展趨勢。跟隨國家政策導向和城市發展趨勢。 2.2.避免避免行業痛點，解決消費者痛點。行業痛點，解決消費者痛點。 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 9 3.3.做更好的做更好的循環循環持續，打造新動能持續，打造新動能生態鏈社區。生態鏈社區。 4.4.以“細胞”社區為基本單位，以“細胞”社區為基本單位，既既具有自身“具有自身“循環循環”功能，”功能，又又可變化性復可變化性復 制和擴增。制和擴增。 3.2 產品

18、與服務產品與服務 1. 1. 以教育為以教育為依托依托，圍繞孩子，圍繞孩子創業者創業者老人的軸線關系，打造產品；老人的軸線關系，打造產品； 2. 2. 以產品為基礎，整合多方資源，利益共享，以產品為基礎，整合多方資源，利益共享，風險共擔，打造一站式服務風險共擔，打造一站式服務 平臺。平臺。 3. 3. 以平臺為產品，擴大影響，服務社會，服務更多人。以平臺為產品，擴大影響，服務社會，服務更多人。 3.3 消費者體驗消費者體驗 在首個項目未落地之前， 暫時以多媒體影音及實體模型的形式供消費者進行 了解體驗。 在首個項目營銷階段，需要與更專業的營銷團隊協商確定。 3.4 產品優勢產品優勢 產品與其他

19、競爭對手對比 項目 本項目 競爭對手 產品優勢 良褚文化村、萬科城、 恒大城、萬達城等 細胞社區 萬科、恒大等 服務半徑更合理、目標人群 更精準 其他特色小鎮 碧桂園、綠城等 規模更集中高效、適應范圍 更廣 棚戶區改造 開發商、城投公 司等 更高端、更完善 其他類項目 其他 運營模式更適合當下社會經 濟發展（發展經濟新動能） 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 10 第四章第四章 商業模式商業模式 4.1 項目定位項目定位 經典產品，共享共贏。經典產品，共享共贏。 4.2 商業模式商業模式 分析市場：針對社會痛點，對市場消費群體做精準定位，為定位消費者做產 品定制；

20、定制產品：更專業、更貼心、更完美； 以技術為核心：將技術作為項目發展的核心； 構筑平臺：搭建一個有核心技術的服務平臺； 整合資源：圍繞項目做多方位（政府、企業、個體）資源整合。 打造品牌：高標準，更長遠，打造經典產品； 面向市場：好產品就有好市場，引領整個行業的發展。 4.3 業務模式業務模式 4.3.1 出奇制勝； 為尋求市場突破，目前階段在業務板塊暫不考慮大規模推廣，在我們的優勢 尚不能快速、直接變成經濟效益時，力求出奇制勝。 業務目標定位：精準、高效。業務目標定位：精準、高效。 4.3.2 市場部或其他核心成員建議的其他更優模式。 4.4 盈利模式盈利模式 4.4.1 設計費盈利 項目落

21、地后，產生設計費盈利。設計費按國家發布的工程勘察設計收費管 理規定2002 版修訂版來計算收取合理設計費，并開具正規發票及繳納正常稅 費。 4.4.2 項目建設服務費盈利 項目建設完成后，營銷后期，產生服務費盈利。此服務費按合同規定比例合 理收取并合理按國家稅費標準繳納稅費。 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 11 第五章第五章 戰略規劃戰略規劃 5.1 核心競爭力核心競爭力品質與服務品質與服務 品質：麻雀雖小五臟俱全，濃縮精華濃縮精華，普惠普惠大眾大眾。 服務：高質量的服務不僅需要體貼周到，更更需要智慧需要智慧（旨在長遠循環）（旨在長遠循環）。 5.2 競爭壁壘競

22、爭壁壘 產品價格與市場高端產品看齊；創業型人才優先優待，普通人群設立門檻。 5.3 戰略目標戰略目標 量身設計戰略：針對目標人群，所有細節做到量身設計。量身設計戰略：針對目標人群，所有細節做到量身設計。 戰略目標：大膽創新、引領潮流，掌握定價權。戰略目標：大膽創新、引領潮流，掌握定價權。 5.4 發展規劃發展規劃 團隊：打造核心團隊，首個項目落地前，核心團隊成員需眾志成城，不畏艱 難，堅持到底，在殘酷的現實中呵護和相信我們的產品。 項目落地：此階段關系到整個項目的成敗。 項目落地分兩個市場目標：土地市場和金融市場。 1）土地市場：主要為政府層面，主要難點為前期接觸會比較頻繁，資金成 本消耗相對

23、較大， 考慮到初始階段的困難， 此部分前期篩選需要精挑細選， 數據、 政策保證準確無誤切實可行，核查后定位需要精準，溝通談判需要高效。 2）金融市場：主要為金融服務機構。 建設完成：項目建設完成的質量好與壞、品質的高與低關系到未來品牌的打 造和口碑，更是未來品牌核心競爭力的重要組成部分。 項目營銷： 正所謂好東西不愁賣， 只要前期市場定位準確， 產品質量品質高， 價位定價可行。 運營服務：此階段的運營服務主要以物業管理為主導，統領教育、文化科技 等，結合金融服務，有計劃、有目標的循序漸進，用心用腦做好服務。（此階段 難度系數高可控） 整合平臺：當首個項目完成以后，我們的團隊已經與多個合作方完成

24、合作， 同是為了品牌的打造， 我們需要與一些信譽度高的優質合作方建立長遠的合作關 系，整合優質資源建立相對穩固的平臺，打造強大的品牌。 項目推廣：完善項目產品中的弊端和瑕疵，衍生第二代產品，開始更明確更 市場化地進行項目推廣建設。 品牌完善：品牌的完善無止境，需要堅持發展時的初心，保持謙遜，追求卓 越。 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 12 第六章第六章 營銷策略營銷策略 6.1 項目推廣策略項目推廣策略 項目推廣采用線上+線下的推廣策略。 6.1.1 線上推廣渠道線上推廣渠道 線上推廣渠道主要包括：建設項目 APP 個性平臺、邀請媒體制作訪談節目、 建設網站。

25、6.1.2 線下推廣渠道線下推廣渠道 制作精美畫冊、禮品等贈送推廣（由推廣團隊專業策劃和執行）。 6.1 招商加盟策略招商加盟策略 針對項目，當模式成熟，從局部至整體考慮招商加盟策略。 第七章第七章 組織結構和管理團隊組織結構和管理團隊 7.1 組織結構組織結構 公司組織結構：為一個中心多個分支的組織結構形式。 中心管理部門：綜合管理部綜合管理部 平行分支部門：財務部、市場部、開發服務部、設計研發部、工程服務部、財務部、市場部、開發服務部、設計研發部、工程服務部、 園林服務部、后勤保障部。園林服務部、后勤保障部。 7.2 管理團隊管理團隊 董事會董事會 董事長董事長 執行董事執行董事 總經理總

26、經理 總經理助理總經理助理 部門經理部門經理 項目室主任項目室主任 第八章第八章 融資方案融資方案 8.1 融資方式融資方式 (1)股權融資方式 方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 13 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公 司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得 高額投資回報的一種投資方式。 (2)債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的 期限。 (3)債轉股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資

27、方在借貸期間內或借貸期結束 時，按相應的比例折算成相應的股份。 (4)房地產信托融資 (5)多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資 方式為主方式為主, ,在中后期階段可以運用股權、債權方式。在中后期階段可以運用股權、債權方式。 8.2 融資期限和價格融資期限和價格 融資期限：融資期限：2424 個月；融資價格：個月；融資價格：30%30%公司股份。公司股份。 8.3 融資金額融資金額300 萬元人民幣。萬元人民幣。 8.4 資金使用計劃資金使用計劃（詳見附表 1投資計劃表） 8.5 退

28、出機制退出機制 A A、股權方式融資的退出、股權方式融資的退出 項目進行中投資方退出： 第一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份； 第 二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份； 第三 種投資方享受整個項目的分紅。 B B、債權方式融資退出、債權方式融資退出 項目進行中投資方退出，可以用違約金的形式控制； 項目完成投資方退出，按時還本付息。 第九章第九章 財務預測財務預測 9.1 財務假設財務假設 假設對象：焱創公司及主推產品項目 假設周期：24 個月 9.2 財務預測財務預測 9.2.1 收入預測收入預測 （詳見附表 2項目設計費回款計劃表） 9

29、.2.2 成本預測成本預測 （詳見附表 4公司運營成本估算表） 9.2.3 利潤預測利潤預測 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 14 （詳見附表 5損益及利潤表） 9.2.4 現金流量預測現金流量預測 （詳見附表 6現金流量表） 第十章第十章 風險分析風險分析 10.1 風險風險分析分析 A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔 投資資金成本，及追加資金成本; B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風 險; C、破產風險; D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險; E、融資者為掌控全局經營，在回購

30、時利益出讓增加風險; F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。 10.2 風險化解方案風險化解方案 A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算; B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款 的專款專用; C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還 款能力; D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 15 附表附表 1： 投資計劃表投資計劃表 單位 萬元 序號 項目名稱 投資額 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 季季

31、第第 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 一 場地租賃成本 28.80 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 二 場地裝修費用 30.00 30.00 三 辦公家具費 12.00 12.00 四 打印機網絡機費 1.90 1.90 五 出差電腦 1.80 1.80 六 會議室投影機 0.80 0.80 七 繪圖電腦 16.00 16.00 八 電話機 0.60 0.60 九 出差投影儀 0.50 0.50 十 人員工資 1080.00 18.00 72.00 90.00 180.00 180.00 180.00 180

32、.00 180.00 十一 業務拓展費 144.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 十二 產品制作費 14.60 2.92 4.38 7.30 十三 辦公耗材 8.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 十四 外援設計費 69.00 13.80 20.70 34.50 十五 團隊激勵費 24.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 十六 不可預見費 40.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00

33、 十七 可研費用 69.00 17.25 17.25 17.25 6.90 10.35 十八 合計 1593.801593.80 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 公司前公司前 8 8 個季度總投資估算表個季度總投資估算表 序號序號 項目名稱項目名稱 總額（萬元）總額（萬元） 占總投資比例占總投資比例 一 辦公場地租賃費 57.60 3.5% 二 前期裝修及辦公設備 64.60 3.9% 三 人員工資 1,080.00 65.2%65.2% 四 財務備用金 69.76 4.2% 五 產品制作及外援費 83.60 5.

34、0% 六 業務費用 192.00 11.6%11.6% 七 可研費用 69.00 4.2% 八 不可預見費 40.00 2.4% 九 合 計 1,656.56 100.0% 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 16 附表附表 2： 資金來源與運用表資金來源與運用表 單位：萬元 序號序號 季度季度 項目項目 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 4 季季 第第 5 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 一 資金來源 160.00 150.00 141.10 721.05 345.00 276.00 393.

35、30 458.85 1 經營活動產生的現金來源 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 458.85 1.1 設計收入 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 458.85 1.2 出租收入 1.3 其他收入 2 籌資活動產生的現金來源 10.00 10.00 2.1 自有資金 10.00 10.00 2.2 借款融資 2.3 其他負債 3 股權融資 150.00150.00 150.00150.00 其它來源 二 資金運用 152.77 151.53 138.99 355.29 290.55 254.67 298.85 623.23

36、 1 公司運營期成本 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 2 經營期當期發生運營成本 3 財務備用金 3.93 21.63 10.35 8.28 11.80 13.77 4 設計稅費 10.49 57.68 27.60 22.08 31.46 36.71 5 企業所得稅 -2.63 16.98 18.15 7.11 31.48 45.21 6 盈余公積 7 應付利潤 8 融資本金償還 300.00 9 融資利息支付 三 盈余資金 7.23 -1.53 2.11 365.76 54.45 21.33 94.45 -164

37、.38 四 累計盈余資金 7.23 5.70 7.81 373.57373.57 428.02 449.35 543.80 379.42379.42 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 17 附表附表 3： 現金流量表（全部投資）現金流量表（全部投資） 單位： 萬元 序號序號 季度季度 項目項目 合計合計 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 4 季季 第第 5 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 1 現金流入 2,325.30 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 45

38、8.85 1.1 設計收入 2,325.30 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 458.85 1.2 服務收入 1.3 其他收入 2 現金流出 1,965.88 152.77 151.53 138.99 355.29 290.55 254.67 298.85 323.23 2.1 公司運營成本 1,593.80 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 2.2 運營期當期成本 2.3 財務備用金 69.76 3.93 21.63 10.35 8.28 11.80 13.77 2.4 設計稅

39、費 186.02 10.49 57.68 27.60 22.08 31.46 36.71 2.5 企業所得稅 116.30 -2.63 16.98 18.15 7.11 31.48 45.21 3 凈現金流量 359.42 -152.77 -151.53 -7.89 365.76 54.45 21.33 94.45 135.62 4 累計凈現金流量 -152.77 -304.30 -312.19 53.57 108.02 129.35 223.80 359.42 5 凈現值 308.71 -152.77 -148.64 -7.59 345.24 50.42 19.37 84.15 118.53

40、 6 累計凈現值 -152.77 -301.41 -309.01 36.24 86.65 106.03 190.18 308.71308.71 計算指標： 財務內部收益率= 134.53% 財務凈現值= 動態投資回收期（年）= 1.061.06 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 18 附表附表 4： 公司運營成本估算表公司運營成本估算表 序號序號 項目名稱項目名稱 計算程式計算程式 單價單價 金額金額( (萬元）萬元） 備注備注 一 融資支出 二 辦公場地費 元/m2 58.80 300m2 2.1 辦公場地租賃成本 80.00 28.80 前 4 季度 2.2 前

41、期場地裝修費 1000.00 30.00 2.3 場地裝修設計費 2.4 場地基本維護費 前期費用小計 2.12.4 58.80 三 辦公基本費用 3.1 辦公家具費 400.00 12.00 400 元/m2 3.2 多功能打印機費 1.60 1.60 1 臺 3.3 電腦及其他設備費 19.30 3.3.1 出差電腦 2.00 1.80 移動電腦 3.3.2 辦公繪圖電腦 20.00 12.00 臺式機 3.3.3 普通辦公電腦 10.00 4.00 一體機 3.3.4 會議室投影機 1.00 0.80 3.3.5 出差便攜式投影儀 1.00 0.50 3.3.6 打印機辦公耗材 0.50

42、 3.3.7 日常辦公耗材 0.50 3.3.8 圖書資料 3.4 網絡交互機費 1.00 0.30 3.5 電話機 50.00 0.60 辦公設備小計 3.13.5 33.80 四 人員工資 360.00 360.00 前 4 季度含五險一金 五 業務拓展費 72.00 72.00 前 4 季度 六 其他費用 6.1 團隊激勵費 24.00 前 4 季度 6.1.1 拓展活動 6.2 項目可研費 1.00 34.50 可研報告書 6.3 外援設計費 2.00 69.00 分支專業協助完成 6.4 模型及多媒體制作費 120.00 9.60 動畫制作 6.5 宣傳制作費 5.00 圖冊、展板

43、6.6 不可預見費 20.00 前 4 季度 其他費用小計 6.16.7 162.10 七 合計 (二)(六) 686.70 八 總運營成本 (一)+(七) 745.50745.50 前 4 季度 商業計劃書 深圳焱創綠色建筑設計有限公司 版權所有 請勿外傳 19 附表附表 5： 損益及利潤表損益及利潤表 單位： 萬元 序號序號 項目項目 合計合計 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 季季 第第 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 1 設計收入 2,325.30 131.10 721.05 345.00 276.00 393.

44、30 458.85 2 運營成本 1,593.80 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 3 財務備用金 69.76 3.93 21.63 10.35 8.28 11.80 13.77 4 利息費用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 設計稅費 186.02 10.49 57.68 27.60 22.08 31.46 36.71 6 利潤總額 475.72 -152.77 -151.53 -10.52 382.73 72.60 28.44 125.94 180.8

45、3 7 補前期虧損 314.82 8 企業所得稅 118.93 -2.63 16.98 18.15 7.11 31.48 45.21 9 稅后利潤 356.79356.79 -152.77 -151.53 -7.89 50.94 54.45 21.33 94.45 135.62 附表附表 6： 項目設計費回款計劃表項目設計費回款計劃表 項目內容項目內容 設計面積設計面積(m2） 設計價格設計價格 （元（元/m2） 總價總價 （萬元）（萬元） 備注備注 設計 345000.00 40.00 1,380.00 計價格（2002）10 號 服務 - - 合計 345000.00 1,380.00 設

46、計收費率 95% 服務收費率 單個項目收入 1,311.00 其他設計收入 計算期 （季度） 收費比例 回款比例 回款金額 合計 設計費 服務費 設計 服務 設計 服務 第第 1 1 季度季度 第第 2 2 季度季度 第第 3 3 季度季度 10.00% 10.00% 131.10 首項目款 第第 4 4 季度季度 55.00% 55.00% 721.05 首項目款 第第 5 5 季度季度 25.00% 25.00% 345.00 首項目款 第第 6 6 季度季度 20.00% 20.00% 276.00 第二個項目款 第第 7 7 季度季度 30.00% 30.00% 393.30 第二個項目款 第第 8 8 季度季度 35.00% 35.00% 458.85 第二個項目款 合計合計 2,325.30 - 注：剩余 5%設計費作為公司留存資產，設計回款計劃綜合考慮設計費到賬比例及到賬時間。 聯系人：李先生 電話：13760360371