1、空間設計及規劃建議方案空間設計及規劃建議方案觀觀 湖湖 時時 代代 國國 際際 城城（初（初 案）案）位置：觀湖時代廣場位于德州解放路位置：觀湖時代廣場位于德州解放路占地面積：占地占地面積：占地21000左右左右.建筑面積建筑面積150000容積率：建議在容積率：建議在7.5左右；左右；本案準備在德州解放路黃金位置投資建設時本案準備在德州解放路黃金位置投資建設時代代.觀湖廣場，總投資觀湖廣場，總投資2.6億元，前期開發投億元，前期開發投資資3000萬元，萬元， 對于商業地產項目而言，項目定位是以商業項目所在城市、區域的商業發展態勢為背景，結合項目自身的開發特點，依據項目所在城市、區域的消費市場
2、情況、消費人群特點和主要商圈的人口購買力的結構特點，以商業市場自身的供應規模和供應特點為參照，來確定項目未來的檔次、主題、商業形態及最終的目標消費者。若要確保本項目成功，市場定位必須能符合商圈現有及未來人口的消費力、需要及期望。 商業項目在定位中應該明確商業項目在定位中應該明確：以商業項目所在城市、區域的經濟發展水平為基礎，依據項目主要商圈的人口規模及結構特點，結合項目所在區域的發展特點、商業市場情況以及未來的發展趨勢，明確項目的檔次或市場地位。在確定的項目檔次定位上，依據城市及區域商業發展的特點和趨勢，明確項目應該為何種“產品”，所面對的目標客戶范圍，本“產品”與競爭產品的不同之處這種不同之
3、處應當對經營者、最終消費者具有巨大的吸引力，而且是其他競爭者在短期內無法復制的。商業地產開發最重要的也是唯一的原則就是最大限度滿足消費市場的需求，消費市場的需求是決定開發商、零售商、專業機構決策項目未來最核心的元素。因此，商業物業的定位關鍵就是要準確確定項目的目標消費者及其檔次，從而確定消費者的心理特點，只有充分滿足消費者的利益需求，才能保證商業項目的開發取得真正的成功。1 1、 本項目商業設計要求和“區域商業中心”的定位相符，在周邊城市中較為先進的城市綜合體形態為載體，集“購物、餐飲、休閑、娛樂”為一體。2 2、 本商業作為德州 “大型”、“規模化”的商業綜合體出現，要求規劃的各功能區之間協調互補，增強商業魅力。3 3、 商業規劃設計要充分考慮步行街的人車自然分流，動線設置合理順暢，并且要避免噪聲、汽車廢氣等對步行街購物環境質量的影響。4 4、 外街與綜合體過渡自然，不能太生硬，如可以考
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