山西大同鑫城國際城市綜合體項目運營發展及初步規劃設計建議（52頁）.ppt
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山西大同鑫城國際城市綜合體項目運營發展及初步規劃設計建議（52頁）.ppt
1、大同鑫城國際運營發展及初步規劃設計建議XINCHENG INTERNATIONAL目錄/CONTENTS項目開發限制條件分析項目開發運營發展思路規劃調整建議項目開發約束條件分析項目開發運營目標分析項目發展背景因素分析NO.01項目開發限制條件分析項目開發約束條件分析宗地條件分析宗地位置：大同御河西岸華岳路北側；宗地四至：東鄰濱河路；南鄰S2地塊； 西鄰24米規劃路；北鄰48米規劃路；使用性質：商業用地兼容居住用地；出讓年限：商業40年；居住70年。用地強度指標規劃面積：239862.27平方米， 其中S1地塊37951.17平方米，代征城市道路面積10966.40平方米；使用性質：S1地塊為商
2、業用地（C2），兼容居住用地（R2）；使用強度：S1地塊容積率：4.0；建筑密度不大于40%；綠化要求：S1地塊綠地率不小于20%；建筑規模：S1地塊應控制在150000以內；建筑高度：S1地塊不大于50米；交通設置：地塊內各組團的主要車行出入口應布置在地塊西側規劃路一側；停車泊位：S1地塊內擬建項目應按不少于1個/百平方米建筑面積設置機動車停車場 4個/百平方米建筑面積設置自行車停車場。核心矛盾：核心矛盾：容積率與建筑高度容積率與建筑高度停車位建設條件高停車位建設條件高商業居住產品關系商業居住產品關系項目開發約束條件分析附加開發條件回遷安置：回遷安置：安置云中家園、 裕馨賓館商住樓商住樓住戶
3、15戶，面積1610.19平方米；安置商業商業拆遷面積9896.47平方米。配套要求：配套要求：地塊配置社區服務管理中心、社區醫療中心及公共廁所。項目開發運營目標分析開發目標及相關聯因素規劃現狀地上四層沿南向滿鋪集中商業，商業上層及地塊北側布置塔式SOHO商住兩用公寓開發目標前期通過部分產品線實現快速回款，后期再行追求利潤回報，在風險可控的前提下實現利潤回報商業：最大限度的挖掘地塊商業價值，盡量多出可出售商業面積，盡可能實現100%的銷售率，但須保證前期部分商業快速的變現其他產品：保證產品線整體的市場可容納性，部分產品可實現快速變現并部分產品可拔高項目的整體形象，實現項目整體利潤的提升開發目標取地成本400萬元/畝考慮到項目北側的市民廣場規劃，政府不希望北側布置雜亂核心矛盾：核心矛盾：可售性商業布置困難可售性商業布置困難北側商業價值的實現北側商業價值的實現商業外產品線的組合商業外產品線的組
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