2013江灣項目舊廠房改造商業定位策劃方案（48頁）.pdf
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2013江灣項目舊廠房改造商業定位策劃方案（48頁）.pdf
1、上海寶山區逸仙路舊廠房改造 商業項目定位報告 中外運江灣項目- 舊廠房改造 商業項目定位報告 本項目的開發期望 唯一性 盈利最大化 形象 品牌 成長型 本項目的位置、開發背景決定了本項目必須有良好的形象 本項目應該引入成熟品牌實現增值，并提高項目知名度 項目本身舊廠房特征注定其唯一性，并在此基礎上主打特色牌 在滿足上述條件下，本項目實現最大的盈利，增加稅收 持有的物業應具有成長價值 整體定位框架 對逸仙路舊廠房改造項目核心問題界定 研究項目地塊自身優劣，合理分析項目獨特性 結合項目現狀，迎合市場需求，明確項目定位 在舊廠房改造基礎上，挖掘改造亮點 結合主題定位，提供景觀打造建議 選擇合理合適的
2、主題進行植入，提升項目檔次 項目 定位 低密度體驗式教育主題商業中心 地塊價值思考 地塊現狀條件分析 打造 建議 整體改造原則 生活購物廣場 業態 落位 核心集中商業區 高端物業區 景觀建議 改造亮點 入口景觀化，引入人流 軌交站頭與項目的過渡設計 內部空中軌道（便捷性、趣味性） 景觀打造原則 外圍公園打造建議 內部景觀打造建議 項目周邊分析 地塊的唯一性、獨特性 地塊本身對商業的支撐 小鐵軌變身打造 移動T臺對景觀的意義 教育為引擎（五個案例） 附帶百貨、餐飲 冰雪主題會所、精品酒店 目錄 舊廠房改造案例借鑒 財務測算 財務測算 招商 招商情況 地塊的獨特性、唯一性 PART 1 項目地塊優
3、劣分析 外部分析 內部分析 定位分析 項目定位支持條件分析 市場基礎情況分析 項目內部基礎條件分析 項目周邊分析總結 項目輻射范圍內，遍布大型居住區，居住氛圍成熟度高，潛在客戶容量大，為商業發展提供有力條件 市場容量大 區域內有成熟 商業中心 區域內有成熟商業中心分布，項目的商業輻射力受限，不容易沖擊城市集中商業 區域內高校、中小學分布較多，除了為項目提供消費支持外，也有豐富的教師資源，為項目教育主題的展開提供支持 So，區域型生活商業中心 有極好的發展條件 教育氛圍濃厚 外部分析 內部分析 定位分析 項目定位支持條件分析 市場基礎情況分析 項目內部基礎條件分析 地塊定位分析項目支持點分析 基礎定位分析：基礎定位分析： 區域生活娛樂中心 支持點：從市場分析結論可知，項目周邊數額巨大的基礎消費人群，和軌道交通對人口導入的影響，以及周邊商業的競爭環境分析，決定了項目雖然不能成為大型城市中心型商
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