海口都市海岸商住樓項目可行性分析方案（46頁）.pdf
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海口都市海岸商住樓項目可行性分析方案（46頁）.pdf
1、1 / 46 “都市海岸”工程可 行 性 報 告2 / 46 目錄第一章市場及工程分析一、全國房地產形勢二、海口 2004年房地產市場發展趨勢三、工程區域狀況分析四、工程周邊可比樓盤分析五、本工程基本情況六、本工程定位第二章 投資估算與資金籌措一、工程投資估算二、工程資金籌措第三章工程利潤率預測一、銷售收入預測二、工程利潤率預測第四章貸款風險分析一、開發工程貸款風險因素綜述二、工程風險附表3 / 46 報 告 摘 要工程主要技術經濟指標一期工程用地34796M2一期規劃總建筑面積43156M2功能設定住宅樓層69 層，純商業為2 層一層架空做商業和會所2 層以上為住宅市場分析整體市場分析整體市
2、場開始復蘇，市場消化能力和需求潛力正在趨強 ,但市場供應速度遠大于市場吸納速度,空置面積有進一步加大趨勢,相應也增加風險性。區域市場分析海甸島作為政府規劃重點，在眾多利好市政規劃下，開發前景看好。鑒于區域樓盤以大戶型為主的情況下，小戶型住住宅的需求前景和消化潛力值得期待。戶型面積定位1 房面積 52-57M22 房面積 87-91M23 房面積 124-131M2檔次定位高檔住宅價格定位住宅均價3000 元/M2 商業均價5000 元/M2開發成本測算建設總投資9045 萬元單位面積平均完全成本2095 元/M2以上包括：土地使用出讓金、開發成本、銷售費用、利息、其它財務費用、銷售稅費基本方案
3、按基本售價全部銷售計，工程內部收益率54.1% 保守方案按基本售價 -10% ，工程內部收益率26.1% 綜合評價本工程無論從市場角度，還是財務角度來看，都具有較強可操作性，極具開發潛力。4 / 46 第一章市場及工程分析一. 全國房地產現狀2003 年月，國務院下發了被業界簡稱為號文的關于房地產市場持續健康發展的通知，其中對房地產業“支柱產業”地位的確定尤其引人注目。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵和放開。被稱為中國房地產市場發展新“五年計劃”的18 號文，進一步宣示了中國房地產業改革和發展的市場化方向，國家一直將房地產業當作基礎產業對待，在通知中，首次將房地產業列為國民經濟支柱產業，通知中說：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。”從“基礎產業”到“支柱產業”定性的改變，表明房地產行業在中國國民經濟中所占地位再一次被強化了。關于房地產地位，98 年國家曾明確提出要把房地
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