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淮安三亞路地塊項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議書（28頁(yè)）.doc

資源ID：258345 資源大小：964KB 全文頁(yè)數(shù)：28頁(yè)
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淮安三亞路地塊項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議書（28頁(yè)）.doc

1、淮淮安安三三亞亞路路項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議依據(jù)項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、市場(chǎng)情況，假設(shè)如下四個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃方案，進(jìn)行分析比對(duì)：1 1、方方案案一一商商業(yè)業(yè)小小高高層層高高層層1 1）2 2 層層沿沿街街商商鋪鋪3 3 層層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角集集中中商商業(yè)業(yè)（7000 7600 ）2 層沿街商鋪可充分利用翔宇大道、三亞路兩條主、次干道帶來(lái)的較大人流量，暫按出租為餐飲、服飾等設(shè)計(jì)，后期可據(jù)實(shí)際情況改造；沿翔宇大道商鋪考慮設(shè)置具有一定對(duì)外輻射力的服務(wù)項(xiàng)目，沿三亞路商鋪主要為社區(qū)自身生活配套；開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)大型超市等集中商業(yè)設(shè)施，而未來(lái)居住人口將不斷增加。翔宇大道和三亞路轉(zhuǎn)角集中商業(yè)可引進(jìn)大大型型超超市市或其

2、他類型商業(yè)，成為區(qū)域范圍內(nèi)的重要生活配套結(jié)集地。在提升本項(xiàng)目居住便利程度的同時(shí)，有助于項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。且開(kāi)發(fā)區(qū)眾多人口基數(shù)、翔宇大道來(lái)往人流也能夠支撐該商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。此方案可實(shí)現(xiàn)較多的商鋪?zhàn)馐勖娣e，但 3 層集中商業(yè)體量偏大，第三層出租經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。2 2）住住宅宅部部分分（116800 ）普通住宅形式，共 15 棟 45 個(gè)單元。其中，沿項(xiàng)目北邊界排布 4 棟 18 層高層住宅，地塊內(nèi)部設(shè)置 11 棟 111 層小高層住宅，轉(zhuǎn)角集中商業(yè)上方建設(shè) 1 棟 111 層小高層住宅。此規(guī)劃中盡可能多的排布住宅，增加住宅銷售面積，提高容積率，但小高層和高層在淮安市場(chǎng)的認(rèn)可度和接受度低

3、，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，3 3）容容積積率率1.95，接近指標(biāo)要求，銷售面積最大。方方案案一一經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算表表注注釋釋：投投入入部部分分土地價(jià)格： 2006 年 4 月 30 日本項(xiàng)目地塊掛牌成交，地塊面積 67359.40 ，土地用途綜合，容積率 2.0，成交價(jià)格 6030 萬(wàn)元，按照 6 60 0 萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝計(jì)算；前期費(fèi)用：包含各類規(guī)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)以及三通一平、服務(wù)費(fèi)等其它費(fèi)用。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按 99 元/平米計(jì)算，結(jié)建人防費(fèi)按 52 元/平米計(jì)算。建安工程費(fèi)用；含配套設(shè)施，土建及安裝工程。基礎(chǔ)設(shè)施包含公共給排水、通信、燃?xì)狻㈦娏Φ取Ｓ捎陧?xiàng)目地處郊區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，因此每平方米成本按較高值算，為 200 元/。道路景觀為地塊內(nèi)部景觀綠化和景觀道路建設(shè)成本，綠化面積按用地面積 35%計(jì)算。其它費(fèi)用均按照淮安市場(chǎng)行情粗略計(jì)算。住住宅宅收收入入部部分分住住宅宅銷銷售售價(jià)價(jià)格格

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