翰文外灘中高檔大盤房地產項目營銷準備方案（44頁）.ppt
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翰文外灘中高檔大盤房地產項目營銷準備方案（44頁）.ppt
1、翰文外灘項目營銷準備階段溝通*大盤營銷階段操作思路- 2 -項目界定城市新區.中高檔.大盤關鍵詞1.中高檔價值實現關鍵詞2.大盤節奏控制、大盤力大盤營銷階段操作思路- 3 -營銷的基本問題“中高檔”價值實現 復合化價值大規模樓盤開發要保持可持續性，住區具備生長和自我循環的能力，需要區域價值、產品價值、配套價值、人文價值的復合化發展 價值脈沖式上升大盤價值分階段釋放：從區域價值、產品價值、社區價值、到人文價值，最終形成文化競爭，大盤持續的賣點始終是綜合素質和社區文化價值的影響因素是綜合的，包括區域的不斷成熟、社區內部的不斷成長、客戶認知與品牌的形成大盤營銷階段操作思路- 4 -營銷的基本問題大盤
2、節奏控制、大盤力 大盤開發，利潤來源于開發節奏，80%的利潤來自于20%的產品大盤營銷階段操作思路- 5 -利潤來源于節奏控制：案例（華僑城波托菲諾）3-419時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所啟動區與分期開發：價值一路走高，追求終極利潤型首期開發周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產品線開發規模均較小，設施投入強度大，社區環境成功營造后，項目三條產
3、品線同時放量增長一倍。現金流產品與高利潤產品大盤營銷階段操作思路- 6 -經營大盤如同經營企業，經營大盤如同經營企業，經營能力重于產品能力經營能力重于產品能力大盤營銷階段操作思路- 7 -大盤營銷規律總結形象年主流年明星年價值年黃金年營銷主題階段背景關鍵問題策略關鍵詞定義區域，建立市場影響力l大盤“震撼點”效應l強勢推廣、特色概念深入人心l通過官方聲音、社會公信力引導主流市場輿論l影響力打造突破區域界線，克服競爭常規思路1.抓大放小2.強勢（No.1）3.政府營銷營銷策略形象未樹立首期銷售，現金流和成功銷售是第一目標快速成交、現金流為王1.擴大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價比l立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性l通過足夠大的展示區、震撼點制造賣壓l提升客戶預期價格，以略低于預期價格的實際價格發售，l借強勢營銷機會處理問題產品節點刺激，保持持續競爭力1.推出創新產品及產品
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