山東威海孔雀城綜合商業項目營銷回顧及營銷推廣方案（84頁）.pdf
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山東威海孔雀城綜合商業項目營銷回顧及營銷推廣方案（84頁）.pdf
1、威海孔雀城營銷回顧及 12年末與13年營銷推廣方案 二、項目定位篇 五、營銷執行篇 一、全面分析篇 四、營銷策略篇 1.1外部分析 1.1.1市場分析 1.1.2案例分析 1.2項目回顧 1.2.1定位分析 1.2.2銷售分析 1.2.3回顧結論 2.1目標區域鎖定 2.2目標客戶定位 2.3項目定位 2.2項目核心價值 2.3項目推廣形象 4.1策略總括 4.2成果要素 4.3產品策略 4.4價格策略 4.5渠道策略 4.6促銷策略 三、任務目標篇 3.1任務目標 3.2任務分解 5.1年度營銷節奏 5.2階段營銷安排 5.3年度費用安排 一、全面分析篇1.1外部分析*1.1.1市場分析 1
2、、中國海岸線總長度3.2萬公里,其中大陸海岸線1.8萬公里。18000公里的海岸線中，適宜居住的海岸線更是只有1800公里，按照13億人口的比例計算我國的人均海岸線僅有1.3厘米！ 2、南方濱海地產受政策影響起步早，以旅游度假為主； 3、北方沿海城市更適合移居度假，由于政策及開發較晚，區域價值、品牌知名度相對較低，客群檔次及消費能力比較弱，因此南海新區具有很大的發展空間。 一、全面分析篇1.1外部分析*1.1.1市場分析 威海： 華夏城 保利凱旋 華潤灣九里 乳山： 香港平遠國際 長城文化苑 碧海苑 海陽： 盛世雙帆 曦島假日 中央海岸 寶龍城 青島： 世茂諾沙灣 保利海上羅蘭 榮成： 洲際
3、石島：鳳凰湖 蓬萊： 半島藍灣 海郡一號 龍口： 碧海尚城 煙臺： 葡醍海灣 南海新區： 江南城 清島灣 山東半島濱海地產在全國有影響力的不多； 青煙威市區與縣區濱海地產客群不同，區域配套和價值有待提升，產品單一，銷售模式單一混亂；推廣面鋪的應該更廣，創造更多的銷售機會成為目前及未來海濱地產的推廣趨勢。 項目體量 以中小體量開發為主，生活配套目前不夠完善 產品形態 以歐式建筑為主，小戶型、低總價的戶型為去化主流 銷售形式 現房為主，期房銷售易出現市場抗性，采用分銷代理模式，代理傭金約16%-20% 銷售均價 一線海景均價9000元左右,二線海景均價5000元左右，總價30萬左右去化最快 客群情況 外地購房者為市場主力消費群體，以東北、山東、河南、江浙區域為主，客群相對較低端 購買習慣 購買客群主要考慮稀缺的海洋資源，以度假、養老、投資為主 傳播渠道 傳播渠道以網絡、派單、口碑傳播為主，業主
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