重慶涪陵百悅城商業項目定位與營銷推廣方案（106頁）.pdf
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重慶涪陵百悅城商業項目定位與營銷推廣方案（106頁）.pdf
1、香江豪庭二組團3號地塊定位與營銷推廣方案項目綜合研判總 綱本體認知地塊屬性基地區位宏觀分析涪陵概況基地特征及現狀基地區域發展項目商業定位項目商業規劃產品設計建議產品價格定位項目swot分析項目成本構成項目收入估算商用物業分析物業形態發展典型個案解題思路建筑設計啟示分析商業環境分析涪陵經濟發展涪陵商貿發展涪陵商圈經濟效益測算營銷推廣策略項目營銷模式盈虧平衡點分析敏感性分析整體營銷策略形象策略導入招商推進策略銷售推廣策略本體認知第一篇第一篇地塊屬性1基地區位2基地區位2基地特征及現狀3基地區域發展41.1-編編 號號土土 地地位位 置置建設用地總面積建設用地總面積( (平方米平方米) )土地土地用
2、途用途最高出讓年最高出讓年限限（年年）控控 制制 指指 標標 要要 求求容積率容積率( (地上總地上總建筑規模建筑規模) )建筑密度建筑密度綠化比例綠化比例 建筑高度建筑高度起始起始價價（萬元萬元）樓面價樓面價（元元/ /）2009-3號地塊南門山6456.6商業商業40年16073.0040%25%2425061559地塊屬性地上建筑樓層地上建筑樓層單層建筑面積單層建筑面積層高層高1層25823.52層25823.5商業用地性質，建筑用地面積為6456.6，總體量為1.6萬方左右。地上建筑樓層地上建筑樓層單層建筑面積單層建筑面積層高層高1層25824.5層圖圖表表1圖圖表表23層25823.
3、54層25823.55層25823.56層25823.57層5813合計1607324米2層25824.53層25824.54層25824.55層25824.5合計1291022.5米根據3號地塊控制指標分析，我司發現本案的建筑設計會因限規要求而存在兩個矛盾因素。一是建筑做滿容積率(圖表1)標示的建筑面積，則項目受限高的影響，單層樓的層高在3-3.5米，從商用物業的角度審視，層高會顯得非常局促，不適宜商業使用。二是如果將物業的層高設計成商業建筑比較適宜的標準層高4.5米（圖表2），則本案的建筑面積僅能做到12910平米，與容積率控制內的面積規模比，少建3163平米，這就為貴司帶來較大損失。因此，3號地塊控制指標存在的問題，勢必影響到項目的開發，望貴司對此作出權衡，并及時解決。1.2-基地區位項目基地位于南門山區域，中山東路與公園路和烏江路的兩個路口交匯處。緊靠建設中的涪陵大劇院和濱江大道，
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