1、松芝萬象城D/E棟營銷方案2013.1.16PART 1 營銷背景與競爭分析n合肥市場現有公寓主要分為普通居住公寓和商辦公寓兩種性質，高端公寓稀少n合肥公寓市場現有產品實際的市場功能定位主要為“寫字樓及住宅的低端替換型物業”。房地產市場的整體發展階段決定合肥公寓市場以性價比路線為主流。n70年產權公寓，以2.9-3m平層層高為主，挑高產品多為早期審批項目，數量較少；n產品面積區間集中在30-80，少量超80大戶型，主力戶型面積集中在40-65之間；n精裝產品數量稍遜于毛坯產品，但有增多趨勢，精裝產品可能成為未來公寓產品的一種方向。合肥典型公寓項目未來將提供約80.95萬方的供應量，其中已上市未
2、銷售的部分約54.65萬方，未推出的量約26.3萬方；公寓市場/客群分析第一層第二層第三層投資性客群自住型客群第一圈層：來源：項目所在區域客戶；關注點：低總價，學區，區域成熟度；購房目的：自住與投資兼有，當前市場自住客戶較明顯。第二圈層：來源：合肥大區域；關注點：低總價，區域配套，升值潛力；購房目的：自住與投資兼有，投資客比例較大。第三圈層：來源：其他市區及省外；關注點：區域成熟度，升值潛力；購房目的：多為看中收益率的投資客，少量的回鄉置業客戶。第一圈層：來源：項目所在區域客戶；關注點：低總價，附加值，區域成熟度；購房目的：辦公與投資兼有，以投資客為主，兼顧自住辦公的客戶。第二圈層：來源：合肥
3、市其他區域；關注點：低總價，區域配套，升值潛力；購房目的：投資客戶為主，部分辦公使用客戶。第三圈層：來源：其他市區及省外；關注點：區域成熟度，升值潛力，附加值；購房目的：多為看中收益率的投資客，少量的辦公客戶。總結：當前客戶集中在25-35歲之間，多為看中公寓的住宅性質、低總價、學區。總結：當前客戶集中在30-45歲之間，投資客戶占有較大比例，部分為辦公自用，多看項目的收益率、區域成熟度、產品附加值。5面積控制及功能布局的合理；復式、挑高、贈送等創新形成區域商務價值；交通便捷；未來升值空間生活的便利大中型商業輻射滿足投資需求保障過渡型自住客戶的居住便利需求投資客戶關注的核心是能夠帶來高投資回報的產品價值基礎和持續增值空間，因此對產品地段、配套的關注甚至超越產品本身。客群分析福樂門福樂門n福樂門目前在售1#、2#樓東側和東北角房源，折后價在6800元/平米，面積在38-53平米。按揭98折，
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