山東青島海爾優城邦中小戶型住宅項目營銷執行方案（34頁）.ppt
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山東青島海爾優城邦中小戶型住宅項目營銷執行方案（34頁）.ppt
1、海爾優城邦2011營銷保障計劃2011年4月1項目目標體系品牌目標產品目標數字目標海爾地產新民生美居代表作海爾集團產業鏈資源嫁接的示范項目本年度實現住宅銷售額15億元海爾優城邦2Reporting System市場解析 項目自身解析 營銷執行策略及落地保障 項目價值梳理3 第一章 市場解析整體市場價穩量跌供應持續走低市場存量增加區域差異較大觀望濃厚，形勢嚴峻三月份全市住宅整體走勢：環比有所上升，但成交套數同比下降19.6%， 成交面積同比下降21.8%；成交均價環比下降11.7%，同比上升4.5%；政策影響凸顯，非限購區域即墨、膠南成交占比較大；三月份全市供應、存量走勢：新增供應量面積環比下降
2、 11.6%，市場存量面積環比增加0.2%。5區域市場中小戶型存量大成交略有上揚存量有所上升供應持續走低三月份李滄住宅整體走勢：受政策房入市影響，成交量面積環比上升17.2%，成交均價變化不大；三月份李滄供應、存量走勢：新增供應量同比降幅較大，市場存量面積同比上升24.3%。成交低迷，不容樂觀在售項目潛在項目售罄項目中海清江華府萬科藍山含章花園金光麗園寶龍城市廣場偉東幸福之城山河城青島新城市板塊李滄CLD示范區存量及規模：區域整體放量大，競爭項目較多，且布局分散；形態及面積：在售項目主力面積區間為80-120平米，較為集中，產品以小高層、高層住宅為主；銷售價格：單價9000-12500元/平（
3、毛坯），總價為80-110萬元（毛坯）。客戶群：市區外溢型客群約占44% ；區域內首置客戶約占31%，區域內改善型客戶約占20% 。區域市場特征區域市場在售項目產品同質化嚴重；區域供應主力面積為85-90，與本項目競爭較大；精裝修漸成趨勢，主流單價1300元/左右。大中型規模社區為主平均容積率2.3，主要形態為小高層、高層精裝修漸成趨勢，主流單價1300元/左右單價9000元/；總價盡量控制在80萬以內（毛坯）單價12500/左右；總價控制在110萬（毛坯）85-90套二套三常規型、緊湊型為絕對主力毛坯為主，項目品質感較低8區域市場潛在供應主要競品主要競品4-7月份，區域內市場放量較為集中；產品同質化嚴重，競爭激烈；8-10月份，市場放量相對較少，是項目較佳的入市機會。9119區域市場個案分析開盤當日，9#樓去化約為60%，11#樓去化率約為25%。原因：政策影響，造成客戶觀望；價格抗性較
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