長沙梅溪湖區住宅項目營銷推廣方案（76頁）.ppt
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長沙梅溪湖區住宅項目營銷推廣方案（76頁）.ppt
1、中建梅溪項目策略執行提案S-C-Q模型：從背景過渡到目標需要解決的問題S我們有什么？（項目背景及外部背景）R2我們的目標（核心目標：12個月時間，銷售4個億？）Q核心問題是什么？項目的核心價值為產品、資源和地段；別墅產品相對稀缺，但基于目前長沙市場同類型近似總價產品去化的速度，實現年4萬方以上的去化存在壓力。聯排別墅為長沙溢價產品，但在目前下行環境和明顯競爭下，本案實現高價存在一定壓力。總體2012年實現銷售5.0億；高價：別墅年去化均價達到12000元/平米以上。高量：年去化面積4萬平米以上，遠超出長沙市場同類型項目的去化速度。12高價問題？高量問題？如何實現高量高價？我們研究兩個經典成功案
2、例中信 紅樹灣高量操作案例4年共經歷六次推售，實現銷售總面積30.7萬，總套數1543套，銷售金額41.75億，實現均價1.36萬元/S-C-Q模型：從背景過渡到目標需要解決的問題中信 紅樹灣04-07年，從求生到霸主核心要素灣區物業 比肩全球【掌控同類市場的話語權】讓項目占據市場制高點讓對手無法復制，同時揭示項目所有構成元素的高標準高壓競爭下的品牌占位策略2004年2007年高壓競爭下的品牌占位策略中信 紅樹灣找準定位，提前搶麥n紅樹灣一期產品結構多樣但戶型面積基本屬于大平面豪宅范疇，同期市場的同質化是比較嚴重的；n作為直接競爭對手，紅樹西岸的產品由于大量高標智能化配置，導致競爭力下降。n第
3、一對手紅樹西岸支撐片區總價天花板，掩護紅樹灣出貨；n紅樹灣集中炒作片區價值，保持與紅樹西岸的距離，快速出貨；n提前入市，形象率先占位。高壓競爭下的品牌占位策略中信 紅樹灣領導片區炒作，超越片區競爭n捆綁利好巨額廣告當時“15公里濱海長廊的國際招標”正在進行中，引起了廣大市民的關注，項目趁勢進行系列軟文炒作；n“中信=紅樹灣”重新定義片區，提出“灣區”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，引起關注；n明確區域價值個盤價值，將競爭對手鎖定豪宅第一極的華僑城和香蜜湖區域，建立區域間的競爭；用純粹富人區和灣區概念主打傳統豪宅區域。中信紅樹灣品牌占位平面表現示例不以單項目為出發點，區域價值大于項目價值，區域市場地位大于項目試產地位灣區物業 比肩全球，它締造的是一個灣區的夢想在高度領導力下的溢價策略長沙萬達廣場高價操作案例2011年共經歷兩次推售（不含商業），實現銷售總面積7.8萬，總套
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