彭州市德坤商業、住宅項目整體營銷方案（52頁）.ppt
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彭州市德坤商業、住宅項目整體營銷方案（52頁）.ppt
1、1德德 坤坤 項項 目整目整 體體 營營 銷銷 方方 案案2市場分析市場分析3區域市場分析區域市場分析 1.供需矛盾,銷售抗性大 2.區域版塊新增土地量,供大于求競爭白日化 3.乙烯工程的引入拉動了消費,對住宅拉動無力 宏觀市場風險評估宏觀市場風險評估 國家取消了住房產權70年年限,市場有契機 市場線分析市場線分析 市場現狀分析市場現狀分析4項目所在區域項目所在區域SWOT分析分析 SWOT1.彭州開發新區，版塊處于成長期，置信的進入將拉升房價2.大盤樹立(置信，華立集團，朋城實業，百信投資，祥瑞房產，航利集團等數十家知名地產企業都已經開發及圈地。)3.區域人口增加，商業空間很大1.空間鄰近藥
2、廠2.版塊不成熟3.區域內競爭白熱化4.彭州市民對新城區是否接受是版塊樓盤共同劣勢1.版塊成長期，增值價值高2.政府政策傾向性1.市場是否有如此大容量？2.彭州市場封閉投資客有抗性3.產品同質化嚴重4.商業供應量大，新區常住人口不多，造成商業運營隱患5區域內竟品分析區域內竟品分析竟品選擇竟品選擇(銷售周期與之重合的項目銷售周期與之重合的項目)國色天香國色天香置信丹郡置信丹郡 升華臺升華臺瀾庭麗景瀾庭麗景 新增地塊新增地塊 6竟品竟品SW分析分析國色天香國色天香S 呈現 品牌景觀產品規模口碑市場基礎全心品牌公司的加入產品線的改進面積控制物管在進行整頓樹立品牌投盤時機12月推出搶占供應市場W 一，
3、二期產品物管影響口碑 一二期花園洋房面積大結構不合理商業體量大形成商業氛圍要3-5年受市場容量困饒7置信丹郡置信丹郡 S 品牌 規劃 產品置信生活方式規模物管大型商業區四星酒點注重細節配套領先廣告資源占有政府對置信的支持力度置信是彭州政府簽約指定城市運營商W 商業對住宅的品質拉下 離藥廠更近 價格抗性因節約成本燥音尾氣大市場容量商業沒形成對住宅的影響很大8升華臺升華臺S 規劃商業配套齊全 團購 地段優越借勢間距寬景觀豐富 W 彭州第一個電梯項目承受市場更大風險開發策略失誤導致產品缺之競爭力（追求商業利益導致產品缺陷) 主力面積大（一梯四戶，一梯六戶面積140-150 ）價格策略與市場脫節（如：開盤價2000元而國色天香開盤價1850元）公攤面積大17%， 戶型設計不合理電梯公寓后期維護及維修費高后期物管費重銷售現場整體形象檔次低 9瀾庭麗景瀾庭麗景 S 價格開盤價1800元優惠幅度大戶型有
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