嶺秀山南商業項目價格制定方案前期策劃（18頁）.ppt
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嶺秀山南商業項目價格制定方案前期策劃（18頁）.ppt
1、嶺秀山南商業價格制定方案項目定價基礎項目定價策略核心均價測算56目錄3項目定價基礎4周邊樓盤商業金地滟瀾山金街5 滟瀾山金街位于滟瀾山小區內部，部分為獨立建筑，部分為別墅一層部分； 金街主打西班牙風情街區，但并沒有完整的業態規劃和店鋪包裝； 項目商鋪已基本售罄，但出租情況并不理想，業主租金報價均在 2540元/月；獨立建筑別墅一層6周邊樓盤商業西湖春天財滿街財滿街位于西湖春天小區東門，主要是為小區提供生活配套，入駐店鋪多為社區超市、彩票站、手機充值站等。7周邊樓盤商業西湖春天北側商街北側商街位于西湖春天小區北側，巢湖二中正門對面，位置優越。商鋪單層層高6.3米，可分隔。8周邊樓盤商業廣弘城凡爾
2、賽街凡爾賽街位于廣弘城西側，數量較少，作為小區配套存在。目前已基本售罄，未有商家入駐。9周邊樓盤商業廣弘城北側商街北側商街位于廣弘城北側沿街部分，目前已有少量商家入駐。10周邊樓盤商業山南印象11商業租售總覽12山南首批商業推出于2010年8月，2年時間，出租率低空置率高，商業氛圍不易形成；目前大多數街區都缺乏完整的業態規劃，只是將商鋪作為小區配套使用；單層小面積商業去化速度快，雙層大面積商業去化速度緩慢，可見投資者對“商鋪投資”仍有一定的信心；山南商鋪租金水平較低，約20-35元/月，租金水平上漲幅度非常小；暫時沒有任何實行返租銷售政策的項目；投資者活躍，租金回報低可見，山南區塊雖然目前發展
3、仍有待成熟，但投資者對區塊商業投資仍有信心。13項目定價策略14項目定價策略 因山南區塊租賃體系尚未成型，租金回報率太低，因此采用租金還原法定價缺乏參考意義。 在這里我們采用市場比較法測算核心均價：選取周邊四個可比性高的項目的商鋪，設置不同的權重，對四家商鋪核心均價進行測算本項目一拖二商鋪價格。 市場比較法15四期商鋪與競爭樓盤打分表： 市場比較法16價格表制定17市場比較法測算：根據市場比較法計算本項目一拖二商鋪的合理市場價格應約為13000元/ 。另外，由于本項目北街三層、四層均為商業，價格約為一拖二商鋪價格的一半，及三、四層均價位6500元/。綜上所述，本項目商鋪均價約為10000元/ 。五年返租回報率20%：未經出租直接銷售，缺乏養鋪時間，價格空間十分有限，且目前市場該類商鋪出租價格與出租率均很低，可售型商鋪的銷售結果都不理想，本項目5年予以20%比例返還，項目銷售價格估值約為12
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