石家莊宏吳大廈項目定位思路初步溝通方案(43頁).ppt
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全文頁數(shù):43頁
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石家莊宏吳大廈項目定位思路初步溝通方案(43頁).ppt
1、宏吳大廈項目定位思路初步溝通方案宏吳大廈項目定位思路初步溝通方案【項目基本情況】規(guī)劃占地:54畝 總建面積:4.4萬 商業(yè)面積:1.7萬 商務(wù)面積:1.5萬 地下建面:1.17萬 容積率:5.47問題問題1 1:如何使得商業(yè)價值最大化:如何使得商業(yè)價值最大化問題問題2 2:如何將最大化得商業(yè)銷售:如何將最大化得商業(yè)銷售問題問題3 3:如何尋找項目核心定位:如何尋找項目核心定位公寓部分相對本案來說,只是價格高低的問題公寓部分相對本案來說,只是價格高低的問題不是銷售的問題。不是銷售的問題。市場現(xiàn)實(shí)市場現(xiàn)實(shí)觀點(diǎn):觀點(diǎn):1 1個點(diǎn)的深入強(qiáng)過個點(diǎn)的深入強(qiáng)過100100點(diǎn)浮掠點(diǎn)浮掠! !如何強(qiáng)化商業(yè)如何強(qiáng)
2、化商業(yè)項目發(fā)展建議 商業(yè)部分項目商業(yè)核心問題-如何挖掘項目地塊價值,形成差異化競爭問題問題1 1:如何在非傳統(tǒng)商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力:如何在非傳統(tǒng)商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力問題問題2 2:如何形成差異化競爭:如何形成差異化競爭問題問題3 3:如何尋找項目核心定位:如何尋找項目核心定位v競爭激烈競爭激烈v項目處于非傳統(tǒng)商圈項目處于非傳統(tǒng)商圈市場現(xiàn)實(shí)市場現(xiàn)實(shí)首先我們從產(chǎn)品規(guī)劃上入手1:加大-1的商業(yè)面積,提升商業(yè)價值。 將-1開挖到綠地面積。 如紅線所視,具體開挖面積需和設(shè)計院溝通。 雙塔部分-1是聯(lián)通的,可增加使用面積。 ( 新規(guī)范,-1計入容積率)-1F 超市1F 賣場2F 賣場3
3、F 賣場4F 餐飲 游樂 培訓(xùn) -2F 停車如停車位不符合規(guī)范增加到局部-3F-1F超市1F2F3F4F 影院-2F停車5F 餐飲 游樂 培訓(xùn)5F以上 公寓 部分酒店式公寓【產(chǎn)品建議】其次我們對商業(yè)定位進(jìn)行研究商業(yè)未來定位的可能方向1F2F3F4-5F中大型餐飲以服飾成品為主的大型商場?方案方案方案方案跳脫目前綜合商場為主的思維方向商場未來定位方向小結(jié)1F2F3F4-5F+中大型餐飲以服飾為主的百貨商場跳脫目前綜合性商場為主的思維方向主題定位與其消費(fèi)客層分析 主題定位建議1或雖然消費(fèi)層涵蓋各個收入層,但易與一般商場商鋪雷同主題定位建議2可涵蓋各個收入層的家庭,且消費(fèi)潛力驚人消費(fèi)潛力分析全國白領(lǐng)家庭為8歲以下子女購買相關(guān)用品的支出占家庭月收入的30%左右,僅上海2001年的該項消費(fèi)總額就達(dá)192億人民幣。協(xié)同效應(yīng):達(dá)到商圈和諧,避免直接競爭造成對投資項目的損傷 資源共享:錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補(bǔ)