廊坊廊分香河片區別墅項目經營方案（34頁）.ppt
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廊坊廊分香河片區別墅項目經營方案（34頁）.ppt
1、2012年8月26日廊分香河片區項目經營方案目錄21.項目經營目標2.項目定位及方案3.項目開發策略4.項目營銷策略5.項目工程策略6.成本及采購策略7.項目組織建設香河片區13年房源項目1 經營目標1.2 經營目標土地獲取分解單位：畝1.3 經營目標有效貨值分解單位：億元1.4 經營目標有效房源分解1.5 經營目標開工單位：萬平米1.6 經營目標復工單位：萬平米1.7 經營目標交房單位：套 萬通紫藤堡富力新城孔雀城洋房入市聯排190-230200240萬聯排200210216226萬富力首開聯排在售存量約4.5萬聯排5.2萬高層48.7萬4期5期 推盤晚于富力，與萬科同時期入市，要滿足快銷回
2、款，五期須有優質產品支撐2 孔五期項目定位入市時間分析一期三期二期規劃：966畝用地中大規模用地缺少整體規劃，對長期開發的支撐不足大運河孔雀城整體規劃缺乏大格局的概念，導致配套與資源偏弱商業配套：由于缺乏整體布局，966畝的配套也主要集中在一期，商業配套主要為大公館底商及幼兒園資源：集中景觀資源偏少，已交房區域展示性偏差2 孔五期項目定位劣勢分析產品：現有聯排的臺地設計，使產品具備了一個地下室及車庫，但從現場實際來看車庫的面寬窄，層高不足，地下室的采光效果偏差臺地設計增加賣點，但同時存在部分問題2 孔五期項目定位現產品分析交通條件大規劃配套主題形象總價標桿標桿產品 在總布局無法改變的前提下，五
3、期可著重在產品總價關系上發力，同時通過適量補充配套設施突出主題形象2 孔五期項目定位總結支付能力產品的關系非優質聯排存在風險p萬通紫藤堡小面積三層聯排無贈送空間，導致空間壓抑p鴻坤項目類洋房產品的底躍因采光問題滯銷p200250萬總價內，無論是客戶的別墅感受還是開發商的經濟性，聯排產品的均好性最佳p優質別墅感產品在總價上難以控制，客戶支付能力有限p低別墅感產品存在種種難以優化的劣勢，只可做輔助產品項目策略：優質聯排可確定為本項目的最優房源2 孔五期項目定位策略相對便宜：控制總價p控制成本（集團標準），總價相對便宜，并保證23%利潤率p取消地下室，壓縮成本p大幅增加地上贈送空間，彌補地下室的取消p優質聯排最大化原則p適度補充休閑功能，提升形象項目策略：“最優房源”絕對好相對便宜，進一步完善項目形象絕對好：產品力作
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