大連中信上海路商業項目目市場定位策劃方案（143頁）.ppt
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大連中信上海路商業項目目市場定位策劃方案（143頁）.ppt
1、大連中信上海路項目市場定位策劃提案 20 xx/12/1320 xx/12/13提案匯報框架總結論 總結論說明系統分析 用地 市場 發展商 規劃條件 政府政策 定位細化結論 市場 產品 操作是什么?（what）為什么?（why）怎么做?（how）總結論：復合型城市生態街區 復合多種物業類型、高檔為主并具有中一定彈性 城市從城市的角度定位的，開放的，24小時的 生態技術上可持續發展，不同功能之間互補與共生 街區道路與城市道路是連接的，具有引入人流功能的，各地塊相對獨立what核心要素分析？舊城中心/開放性高/線性空間區域升值價值深層挖掘風險分散吸引有效購買力 造勢復合城市公共空間亮點持有核心要素
2、主要目的主要手段區域認可度不高缺乏提升價值的現成資源地價高/成本高周邊價格低/高端競爭激烈高端消費不足單一物業面臨的市場風險大品牌/利潤/資金回收統一考慮what物業分布示意what物業分布示意what總平面圖what分析圖what剖面圖（地上地下）what分期開發建議what系統分析Why?為什么？what系統分析市場政府政策規劃條件發展商用地如何深入挖掘價值？如何創造城市意向（city image）？如何吸引有效購買力？如何操作？如何持續升值與繁榮？why城市尺度地塊內部why用地 規劃條件 市場 發展商 政府政策地段認可度不高CBD（中山廣場、天津街一帶）青泥洼西安路星海廣場老城區大連市
3、政府和體育場一定程度上有區域參考性高爾基路對于大連本地人和外地人其認可度并不高why本項目用地 規劃條件 市場 發展商 政府政策土地成本高 土地費用預計共6億元（其中土地出讓金為1661萬元） 樓面單價為3547元/平方米 單方成本在10000元/平方米左右why用地 規劃條件 市場 發展商 政府政策保留現狀建筑的成本高昂市政缺乏小獨棟別墅、危舊房改造，單體保留價值不高缺乏自然景觀why用地 規劃條件 市場 發展商 政府政策地段SWOT分析why用地 規劃條件 市場 發展商 政府政策why用地 規劃條件 市場 發展商 政府政策開放性、展示性、相對獨立性（14條城市街道）高架路、高爾基路、新華街、紀念路地塊分析why商業價值： 新華街（體育館、體育場南側）、高爾基路（城市主干道）商業價值最高8#成本高，12 #為學校，兩條高架路：對整個地塊的功能的連續性有一定影響14#城市綠地：可考慮作為城
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