海口盈濱海灣莊園項目整體定位與發展戰略方案（156頁）.ppt
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海口盈濱海灣莊園項目整體定位與發展戰略方案（156頁）.ppt
1、1我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以客戶的目標為導向以客戶的目標為導向目標目標p通過高性價比的創新產品，創建民生置業在海口的通過高性價比的創新產品，創建民生置業在海口的品牌價值品牌價值p實現合理的利潤回報，不追求最高利潤回報實現合理的利潤回報，不追求最高利潤回報p控制項目成本控制項目成本p為管理層提供別墅福利為管理層提供別墅福利2項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素因素p項目處于海口市與澄邁縣交界處，附近無成規模的商品房供應項目處于海口市與澄邁縣交界處，附近無成規模的商品房供應p總占地面積總占地面積16
2、311631畝畝 規劃容積率規劃容積率0.380.38（上限（上限0.50.5）；建筑密度）；建筑密度17%；綠化率；綠化率50%50% 取地成本取地成本5 5萬萬/ /畝畝p啟動資金無約束，總投資啟動資金無約束，總投資3個億個億p2005年年底完成規劃設計等前期工作及公司內部認購、年年底完成規劃設計等前期工作及公司內部認購、2006年年4月報建、月報建、2006年年底推出第一期、整個項目年年底推出第一期、整個項目3年完工年完工 u所在區域市場供給匱乏u地塊由三塊土地構成u資金約束u總開發周期3年3項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分第一階段（中期）項目整體定位與發展戰略2005/07
3、/21工作工作最終成果最終成果區域（海口及周邊區域）宏觀經濟背景研究海口市土地市場、房地產市場調研對政府官員、專家及消費者深度訪談項目的優劣勢分析和價值判斷項目的經濟測算海口市房地產市場調查分析結果項目的市場定位與發展戰略 （中稿）提交整體報告（終稿） 根據客戶建議深化研究，完善報告第一階段（終期）提交終稿2005/08/23第二階段啟動區策略第三階段營銷戰略至今工作2005/09/64思維導圖思維導圖陌生區域大盤開發共陌生區域大盤開發共通的關鍵因素分析通的關鍵因素分析發展策略發展策略項目解析項目解析功能配比功能配比市場分析市場分析項目定位項目定位案例分析案例分析客戶分析競爭分析經濟測算經濟測算項目解析項目解析5項目解析項目解析6海口房地產經過發展周期的低谷及復蘇期，海口房地產經過發展周期的低谷及復蘇期，現正步入穩定發展期現正步入穩定發展期 88 89 90 91 92 93 94 95
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