1、1 新疆友好（集團）股份有限公司 烏蘇市友好超市大賣場項目市場分析暨可行性研究報告 新疆友好（集團）股份有限公司 烏蘇市友好超市大賣場項目市場分析暨可行性研究報告 一、塔城地區(qū)及烏蘇市概況 （一）塔城地區(qū)簡介 一、塔城地區(qū)及烏蘇市概況 （一）塔城地區(qū)簡介 塔城地區(qū)位于新疆維吾爾自治區(qū)的西北部、 伊犁哈薩克自治州的 中部。東北與阿勒泰地區(qū)相鄰，東部與昌吉回族自治州及石河子市相 連，南與巴音郭楞蒙古自治州和伊犁地區(qū)為鄰，西南毗鄰博爾塔拉蒙 古自治州，西北部與哈薩克斯坦共和國接壤，邊境線長 480 公里，總 面積 10.45 萬平方公里，約占全疆總面積的 6.5%。 2012 年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 （

2、GDP） 409.3 億元比上年增長 16.2%。 全年社會消費品零售總額 52.52 億元，同比增長 12.5%。在崗職工年 平均貨幣工資 33461 元，增長 21%。城鎮(zhèn)居民可支配收入 16464 元， 增長 16.8%。 （二）塔城地區(qū)行政區(qū)域劃分 （二）塔城地區(qū)行政區(qū)域劃分 塔城地區(qū)轄塔城市、 烏蘇市、 額敏縣、 裕民縣、 托里縣、 沙灣縣、 和布克賽爾蒙古自治縣。塔城市是新疆塔城地委、行署所在地，距烏 魯木齊 637 公里。區(qū)內還有新疆生產(chǎn)建設兵團農七、八、九、十師所 屬的 36 個農墾團場。油城克拉瑪依處在地區(qū)境內中央腹地。目前建 有 39 個鄉(xiāng)、27 個鎮(zhèn)，8 個街道辦事處。

3、2 （三）塔城地區(qū) 2012 年主要數(shù)據(jù) （三）塔城地區(qū) 2012 年主要數(shù)據(jù) 2012 年， 塔城地區(qū)生產(chǎn)總值 （GDP） 409.3 億元， 比上年增長 16.2%。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 95.99 億元，增長 7.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2008200920102011201220082009201020112012 塔城地區(qū)GDP和社會消費品零售總額（單位：億元）塔城地區(qū)GDP和社會消費品零售總額（單位：億元） 社會消費品零售總額社會消費

4、品零售總額生產(chǎn)總值GDP生產(chǎn)總值GDP 242.2 300.2 352.2 409.3 242.2 300.2 352.2 409.3 31.7536.97 40.7 46.68 52.52 31.7536.97 40.7 46.68 52.52 212.5212.5 3 值185.2億元， 增長21.9%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值128.2億元， 增長14.1%。 2012 年，塔城地區(qū)全年社會消費品零售總額 52.52 億元，同比 增長 12.5%。按經(jīng)營地劃分，城鎮(zhèn)零售額為 37.1 億元，增長 11.7%， 占整個市場的比重為70.6%； 鄉(xiāng)村零售額為15.42億元， 增長14.64%。 按行

5、業(yè)劃分，批發(fā)和零售業(yè)零售額為 43.95 億元，增長 10.9%；住宿 和餐飲業(yè)零售額為 8.57 億元，增長 21.22%。 （四）2012 年塔城地區(qū)疆內經(jīng)濟排名 （四）2012 年塔城地區(qū)疆內經(jīng)濟排名 單位（萬元） 1、2012 年塔城地區(qū) GDP 在全疆各地州排名第八位，但增長速度 較快，連續(xù)四年增長幅度超過 16%； 2、塔城地區(qū)資源豐富，經(jīng)濟發(fā)展主要依托農業(yè)及工業(yè)，2012 年 4 第一產(chǎn)業(yè)及第二產(chǎn)業(yè)在全疆各地州排名分別位于第六及第七位； 3、第三產(chǎn)業(yè)主要指服務業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是衡量一個地 區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展程度的重要標志，2012 年塔城地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值 在在全疆各地州排名第

6、七位； 4、 2012年第三產(chǎn)業(yè)增加值排名前六位的地州分別是烏魯木齊市、 伊犁哈薩克自治州、阿克蘇地區(qū)、昌吉回族自治州、喀什地區(qū)、巴音 郭楞蒙古自治州， 目前友好集團已在上述地州開設或即將開設商業(yè)網(wǎng) 點， 塔城地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為友好集團的 進駐提供了良好的契機。 （四）烏蘇市簡介 （四）烏蘇市簡介 如圖所示： 為烏蘇市所在地，距烏魯木齊 268 公里，是通往霍爾果斯、巴 克圖、阿拉山口口岸的重要門戶，與國家石化基地獨山子、新型商貿城市奎屯形 成北疆“金三角” 。 5 烏蘇， 蒙古語譯為 “水” 。 烏蘇市位于新疆維吾爾自治區(qū)西北部， 天山北麓，準噶爾盆地西南緣，距自治區(qū)

7、首府烏魯木齊市 268 公里， 是新疆城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中二級中心城市。全市總面積 164431 平方千 米，總人口 22.89 萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 8 萬人。 烏蘇市在新疆經(jīng)濟發(fā)展格局中占有重要地位， 是北疆鐵路沿線城 鎮(zhèn)群和天山北坡經(jīng)濟構成中的核心部分，與奎屯、獨山子構成北疆地 區(qū)的“金三角” 。 （五）烏蘇市 2012 年主要經(jīng)濟數(shù)據(jù) （五）烏蘇市 2012 年主要經(jīng)濟數(shù)據(jù) 單位：億元 2 2012年， 烏蘇市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值124.68億元， 比上年增長24.3% （按 2010 年可比價格計算，下同） 。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 25.13 億 元，增長 7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 77.12

8、 億元，增長 34%，三次產(chǎn)業(yè)結 構之比分別由上年 225919 調整為 206218。人均生產(chǎn)總值 54459 元。 6 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 10.46 億元，增長 14.6%，其中城 市零售額4.65億元， 增長15.6%;市以下零售額5.81億元， 增長13.7%。 各行業(yè)中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 8.42 億元，增長 14.5%;住宿餐飲 業(yè)零售額 2.04 億元。 （六）天山北坡經(jīng)濟帶發(fā)展概況（六）天山北坡經(jīng)濟帶發(fā)展概況 天山北坡經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃于 2011 年 7 月由自治區(qū)政府上報 國家發(fā)改委并于 2012 年 11 月 20 日獲得國務院正式批復，天山北坡 經(jīng)濟帶東起哈密

9、，西至伊寧，東西相距一千多公里，聚集了新疆 60% 的經(jīng)濟總量，是新疆現(xiàn)代工業(yè)、農業(yè)、交通信息、教育科技等最為發(fā) 達的核心區(qū)域，對全疆經(jīng)濟起著重要的帶動、輻射和示范作用。作為 國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)， 天山北坡經(jīng)濟帶被列為西部地區(qū)重 點培育的新的增長極之一，將從多方面推動北疆地區(qū)的快速發(fā)展。 7 （七）北疆“金三角”烏蘇、奎屯、獨山子 （七）北疆“金三角”烏蘇、奎屯、獨山子 在新疆天山北坡經(jīng)濟帶城市群中，烏蘇市與比鄰的奎屯市、獨山 子區(qū)構成北疆地區(qū)的 “金三角” 。 它們是新疆未來城鎮(zhèn)重點發(fā)展區(qū)域， 具有良好的地緣優(yōu)勢，能夠產(chǎn)業(yè)互補，優(yōu)勢互補，相互依托，自治區(qū) 努力將“金三角”區(qū)域發(fā)展成

10、為北疆經(jīng)濟交通和商貿、信息中心，共 同承擔起對伊犁、博樂、塔城和阿勒泰的經(jīng)濟輻射作用。 目前友好集團已完成“金三角”區(qū)域奎屯市和獨山子區(qū)的商業(yè)網(wǎng) 點布設，2008 年 9 月 6 日獨山子金盛時尚百貨成功開業(yè)，2012 年 4 月 29 日奎屯友好時尚購物中心隆重開業(yè)；烏蘇友好超市大賣場項目 開設后將完善友好集團在“金三角”區(qū)域內的商業(yè)連鎖網(wǎng)絡。 （八）烏蘇市城市發(fā)展概況 （八）烏蘇市城市發(fā)展概況 近年來， 烏蘇市緊緊抓住西部大開發(fā)和遼寧營口市對口支援烏蘇 的機遇，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，狠抓新城區(qū)建設和老城區(qū)改造，加大招 8 商引資和重大項目引進力度，實施了一大批投資金額大、關注度高的 項目落地建

11、設。 2013 年，烏蘇市重點建設項目共 55 個，當年計劃總投資 42.4 億元，其中：列入地區(qū)重點項目 43 個，當年計劃投資 31.5 億元；烏 蘇本級重點項目 12 個，當年計劃投資 10.9 億元。包括烏蘇市新天 地友好啤酒廣場等 23 個重點項目在烏蘇市新城區(qū)集中開工建設， 項目總投資 31.7 億元，2013 年預計完成投資 16.7 億元。 （九）烏蘇市城市發(fā)展規(guī)劃 （九）烏蘇市城市發(fā)展規(guī)劃 1、城市定位 當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展以工業(yè)為重點，未來向文化產(chǎn)業(yè)、服務產(chǎn)業(yè)、生態(tài) 產(chǎn)業(yè)方向轉變。近期和遠期規(guī)劃相結合，把未來烏蘇建設成金三角乃 至北疆地區(qū)環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)展的生態(tài)宜居的現(xiàn)代化城市。

12、9 2、城市用地發(fā)展方向 城市重點向南向東集中發(fā)展，其他方向以填補建設、調整改造為 主。結合工業(yè)區(qū)向東發(fā)展新城區(qū)，完善老城區(qū)。 （十）烏蘇市旅游業(yè)發(fā)展思路（十）烏蘇市旅游業(yè)發(fā)展思路 烏蘇市旅游業(yè)主要以啤酒文化和周末休閑為核心。按照“整合資 源，挖掘潛力，突出文化，塑造特色”的思路，以烏蘇啤酒節(jié)和“農 家樂”為載體，突出城市休閑游、生態(tài)觀光游和民俗風情游，著力打 造精品旅游線，全面提升旅游業(yè)的整體水平。 每年將精心組織烏蘇啤酒節(jié)，適時開展豐富多彩的群眾性的文化 體育活動，使烏蘇啤酒節(jié)成為弘揚烏蘇精神、傳播先進文化、繁榮傳 統(tǒng)文化的載體，成為提升餐飲娛樂、交通運輸、商貿服務等第三產(chǎn)業(yè) 的龍頭。把烏

13、蘇啤酒節(jié)與旅游、城建有機結合，以城建帶節(jié)日，以節(jié) 日促旅游，以旅游促經(jīng)濟。 （十一）烏蘇啤酒節(jié) （十一）烏蘇啤酒節(jié) 烏蘇啤酒節(jié)自 2008 年舉辦，目前已成功舉辦六屆，2010 年正式 升格為自治區(qū)級品牌節(jié)慶活動，連續(xù)成功舉辦六屆的新疆烏蘇啤酒節(jié) 10 已成為烏蘇市一張靚麗的名片。 自烏蘇啤酒節(jié)舉辦以來， 烏蘇市旅游業(yè)快速發(fā)展， 同時帶動餐飲、 住宿、交通等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2012 年全年共接待游客 76 萬人次，實現(xiàn)旅 游綜合收入 1.16 億元，分別增長 24.59、54.97。2013 新疆烏蘇 啤酒節(jié)，接待游客 16.2 萬人次，旅游綜合收入再創(chuàng)新高，達到 6810 萬元，進一步印證了新疆烏

14、蘇啤酒節(jié)的成長與發(fā)展，更說明了烏蘇市 旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的勢頭。 二、項目情況說明 （一）項目簡介 二、項目情況說明 （一）項目簡介 新疆友好（集團）股份有限公司烏蘇市友好超市大賣場項目位于 烏蘇市新區(qū)黃河路 1111 號，該項目產(chǎn)權所有人為烏蘇宏源時代房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人：孟慶斌。現(xiàn)友好集團擬租賃地下一層 至地上一層面積共 21000 的商業(yè)房產(chǎn)以開設友好超市大賣場。 烏蘇新天地友好啤酒廣場于 2013 年 4 月 2 日開工建設，項目總 投資 6.3 億元，占地面積 113.83 畝，總建筑面積 13.2 萬，項目建 設包含超市大賣場、啤酒廣場、商務寫字樓、五星級會所、影院、兒 1

15、1 童游樂城、水療城、步行街等。其中啤酒廣場已作為 2013 年烏蘇啤 酒節(jié)主會場投入使用，其余部分預計于 2015 年全部建成。 （二）項目基本情況（二）項目基本情況 1、區(qū)位 該項目位于烏蘇市新市區(qū)黃河路烏蘇“新天地友好啤酒廣場” 內，項目所在區(qū)域為烏蘇市未來重點發(fā)展地段，周邊政府單位、商住 小區(qū)林立，商業(yè)配套設施完善，地理位置優(yōu)越。 2、面積. 該項目分為地下一層至地上一層，使用性質為商業(yè)，面積共計： 21000 。地下一層約 20000 ，地上一層約 1000 。. （三）項目合作方案 （三）項目合作方案 1、合作方式：租賃； 2、 租賃期限： 15 年， 自 2015 年 10 月

16、1 日起至 2030 年 9 月 30 日止； 12 3、裝修改造期：1 年，自 2015 年 10 月 1 日至 2016 年 9 月 30 日。 4、租金方案： （1）租金起算日：2016 年 10 月 1 日； （2）含稅起始租金單價：0.6 元/天/； （3）支付方式：租金按年支付，每一承租年度為一個租賃期； 第二年至第五年為 4 期，每期含稅租金單價：0.6 元/天/； 第六年至第十年為 5 期，每期含稅租金單價：0.7 元/天/； 第十一年至第十五年為 5 期， 每期含稅租金單價： 0.8 元/天/； 十六年平均租金單價為 0.66 元/天/。 （4）十五年租金總額：7588350

17、0 元。 （四）項目區(qū)位示意圖 （四）項目區(qū)位示意圖 如圖所示： 項目位于文景路與黃河西路交匯處， 距烏蘇市人民政府僅500米， 周邊有烏蘇市公安局、質監(jiān)局、財政局、中級人民法院、及烏蘇第一中學等政府 機關、企事業(yè)單等位。 13 （五）項目 1.5 公里范圍政府單位及住宅小區(qū)示意圖 （五）項目 1.5 公里范圍政府單位及住宅小區(qū)示意圖 如圖所示： 項目 1.5 公里范圍內共有 4 家企事業(yè)單位、 1 家中學 （師生約 7500 人） 、10 個住宅小區(qū)（約 11500 戶住戶） 三、項目綜合分析 （一）烏蘇市商業(yè)環(huán)境分析 三、項目綜合分析 （一）烏蘇市商業(yè)環(huán)境分析 14 烏蘇市經(jīng)濟發(fā)展主要依托

18、工業(yè)及農牧業(yè)， 商業(yè)發(fā)展較為滯后， 自 2008 年開始，第三產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段。目前烏蘇市無大型綜合性購物中 心、商業(yè)以市場、臨街店鋪為主，規(guī)模相對較大的超市僅有雪融超市及 婁樓超市。 1、雪融超市 雪融超市位于北京東路名品廣場負一層，面積約 3500 ，主要 以食品、家居用品、服裝、文具、家用電器為主，是烏蘇市目前最大 的超市賣場，但配套設施不完善、經(jīng)營檔次較低，商品種類較少。 2、婁樓超市 婁樓超市位于北京東路博建市場對面，面積約 1000 ，主要經(jīng) 營食品、家居用品、文具，該超市配套設施不完善、經(jīng)營環(huán)境較差， 檔次較低。 15 （二）項目 SWOT 分析（二）項目 SWOT 分析 1

19、、項目優(yōu)勢 （1）區(qū)位優(yōu)勢 1、項目優(yōu)勢 （1）區(qū)位優(yōu)勢 烏蘇市東距烏魯木齊 268 公里，西至阿拉山口 260 公里，處于天 山北坡經(jīng)濟帶中心，312 國道和北疆鐵路由東向西貫穿全境，是天山 北部重要的交通樞紐，通往霍爾果斯、巴克圖、阿拉山口口岸的重要 門戶。 （2）旅游資源豐富 （2）旅游資源豐富 烏蘇區(qū)域內有雪山、森林、草原、沙漠等豐富的旅游資源，2012 年全年共接待游客 76 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入 1.16 億元。每年一 度的烏蘇啤酒節(jié)現(xiàn)已成為烏蘇市重要的對外宣傳窗口 2013年烏蘇啤 酒節(jié)接待游客16.2萬人次， 旅游綜合收入再創(chuàng)新高， 達到6810萬元， 更說明了烏蘇市旅游業(yè)

20、蓬勃發(fā)展的勢頭。 16 （3）地段優(yōu)勢 （3）地段優(yōu)勢 該項目地處烏蘇市城東新區(qū)，屬城市發(fā)展的重點區(qū)域；啤酒廣場 為城市主要人流聚集地，承辦各類大型活動，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu) 勢明顯。 （4）價格優(yōu)勢 （4）價格優(yōu)勢 該項目起始租金單價為 0.6 元/天/ ，平均租金單價低,，僅為 0.66 元/天/， 項目裝修改造期為 1 年， 自 2015 年 10 月 1 日至 2016 年 9 月 30 日，有利于縮短市場培育期。 （5）填補市場空白 （5）填補市場空白 烏蘇市目前尚無大型超市賣場，市場空缺巨大，本項目將填補周 邊市場空缺，方便居民購物生活。 （6）連鎖經(jīng)營優(yōu)勢 （6）連鎖經(jīng)營優(yōu)勢 友

21、好集團在烏魯木齊及全疆各地擁有多個營業(yè)網(wǎng)點， 已初步形成 連鎖經(jīng)營規(guī)模，擁有會員卡的客戶在全疆各地均可消費，龐大的會員 群體將成為消費的主體。 2、項目劣勢 （1）人口總量較少 2、項目劣勢 （1）人口總量較少 目前烏蘇市人口總量較少，但旅游人數(shù)較多，2012 年全年共接 待游客 76 萬人次，按照烏蘇市城市發(fā)展規(guī)劃 ，至 2015 年，烏蘇 市總人口達到近 30 萬人，城鎮(zhèn)人口達 24 萬人，城市化水平達 80%； 至 2030 年，烏蘇市總人達到近 55 萬人，人口集中居住在市區(qū)、新城 區(qū)、新市鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務區(qū)，實現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化。 17 （2）周邊入住率較低 （2）周邊入住率較低 該項目地

22、處烏蘇市新區(qū)， 周邊部分商業(yè)商業(yè)住宅小區(qū)尚未建設完 成，目前入住率較低，但隨著新區(qū)發(fā)展速度的加快，公共配套設施逐 步完善，該區(qū)域消費能力將逐漸凸顯。 3、項目機會 （1）政策誘導商業(yè)走向 3、項目機會 （1）政策誘導商業(yè)走向 2012 年 5 月 17 日國務院召開新疆工作座談會，明確提出了下一 階段新疆工作的指導思想、主要目標和重點任務，對于推動新疆跨越 式發(fā)展具有十分重要的戰(zhàn)略意義。2010 年西部大開發(fā)工作會議在京 舉行，會議提出了支持天山北坡經(jīng)濟區(qū)發(fā)展，形成對周邊地區(qū)具有輻 射和帶動作用的戰(zhàn)略思想。 隨著各項政策的深入落實和居民收入的不 斷提高，新疆的社會消費品零售總額將會呈現(xiàn)出飛速增

23、長態(tài)勢，新疆 的零售業(yè)也將迎來新的發(fā)展機遇。 （2）城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 （2）城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 在烏蘇市城市發(fā)展規(guī)劃的影響下， 新城區(qū)將成為城市發(fā)展的重點 區(qū)域，烏蘇市商業(yè)發(fā)展空間潛力巨大，對于本項目極為有利。 4、項目威脅 （1）競爭者 4、項目威脅 （1）競爭者 目前烏蘇市僅有雪融超市及婁樓超市兩家規(guī)模相對較大的超市， 但配套設施不完善，經(jīng)營檔次較低，商品種類單一，對本項目威脅較 小。 18 四、項目財務分析 四、項目財務分析 該項目為地下一層至地上一層，總面積約 21000 ；擬開設友好 超市大賣場， 租賃期限 15 年。 項目預算期 10 年， 投資金額 10,209.23 萬元

24、，預計第 4 年開始盈利，項目靜態(tài)投資回收期為 7 年。 項目預測基于以下幾個假設： 項目預測基于以下幾個假設： 1、烏蘇店經(jīng)營面積為 21000 ，將采用超市業(yè)態(tài)經(jīng)營模式； 2、商業(yè)零售收入預測指標，即第一年銷售 15,000 萬元，第 2-3 年銷 售年遞增為 26%、 第 4-5 年年遞增為 20%、 第 6-7 年起年遞增為 18%、 第 8 年遞增為 15%、第 9-10 年起年遞增為 10%； 3、項目投資后，預計實現(xiàn)的銷售及毛利率指標應大于或等于財務測 算數(shù)，費用水平應控制在測算數(shù)以內才能達到項目預算結果； 4、該投資項目所需資金應控制在預測范圍內； 5、該項目在培育期內，友好集

25、團的經(jīng)營保持相對穩(wěn)定； 6、資金來源：以集團公司自有資金方式取得； 一）項目總投資為：10,209.23 萬元 一）項目總投資為：10,209.23 萬元 1、裝修改造投入： 4,100.00 萬元 2、設備購置及消防費用： 505.00 萬元 3、電子設備購置： 168.68 萬元 4、房產(chǎn)租賃費： 5,135.55 萬元 5、營運資金： 300.00 萬元 19 二）10 年經(jīng)營預測 1、經(jīng)營測算方法： 1、經(jīng)營測算方法： 1）以第一年銷售 15000 萬元，第 2-3 年銷售年遞增為 26%、第 4-5 年年遞增為 20%、第 6-7 年起年遞增為 18%、第 8 年遞增為 15%、第

26、9-10 年起年遞增為 10%；第 1-5 年商品綜合毛利率分別為 11.50%、 12.50%、 13.50%、 14.00%、 14.50%， 第 6-10 年分別為 14.50%、 15.00%、 15.00%、16.00%、16.50% 進行預測； 2）本測算未考慮除商業(yè)零售外的其它經(jīng)營模式收入及毛利等； 2、費用測算方法： 2、費用測算方法： 1）折舊：其中房產(chǎn)裝修改造費用以 15 年折舊期，殘值率為 5%的方 法計提折舊，年折舊為 259.67 萬元 (裝修改造費用 4100 萬元)，其 余設備設施等年折舊費用為 65.75 萬元； 2）工資、福利及社保：首年工資費用 760.16

27、 萬元，之后年工資費用 逐年增長 3%進行測算 項目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 工資 760.16 782.97 806.45 830.65 855.57 工會經(jīng)費及職 教費 26.61 27.40 28.23 29.07 29.94 五險一金 325.35 335.11 345.16 355.52 366.18 合計 1,112.12 1,145.48 1,179.84 1,215.24 1,251.70 項目 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 合計 工資 881.23 907.67 934.90 962.95 991.84 8,

28、714.39 工會經(jīng)費及職 教費 30.84 31.77 32.72 33.70 34.71 305.00 五險一金 377.17 388.48 400.14 412.14 424.51 3,729.76 合計 1,289.25 1,327.92 1,367.76 1,408.79 1,451.06 12,749.16 20 3）水電費：按 100 元/年/預測 水電費 面積 單價(元/) 第 1-10 年（萬元/年） 21000 100.00 210.00 4）采暖費：按 22 元/平米，年費用 46.20 萬元，員工采暖費年費用 按 213 人測算，年費用 17.57 萬元； 5）財務費用

29、： 信用卡手續(xù)費：以項目商業(yè)銷售預測數(shù)及信用卡占銷售比重 27.5%為 依據(jù)測算,超市業(yè)態(tài)費率 0.38%。 利潤方面： 第一年銷售預測為 15，000 萬元 利潤方面： 第一年銷售預測為 15，000 萬元 利潤測算表 單位:萬元 凈利潤 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 -1,156.27 -681.50 -31.51 618.84 1,280.71 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 合計 1,667.86 2,523.03 3,219.53 4,171.70 4,963.18 16,575.58 項目靜態(tài)投資回收期為 7 年。 五、綜

30、述 項目靜態(tài)投資回收期為 7 年。 五、綜述 新疆友好集團烏蘇市友好超市大賣場項目是在國家大環(huán)境政策 及友好集團第二個五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃期的背景下，擬在塔城地區(qū)烏蘇 市通過租賃位于文景路與黃河路交匯處的商業(yè)房產(chǎn)，開設地下一層至 地上一層總建筑面積約 21000 的超市大賣場。該項目將成為烏蘇市 首家中高端超市大賣場， 憑借豐富的商品品種、 完善的配套服務體系， 給予烏蘇市居民更多的選擇，滿足當?shù)鼐用駥τ诟邔哟胃惺艿馁徫?21 需求，同時將會變革城市商業(yè)格局，提升城市商業(yè)品位，鑄就城市商 業(yè)標桿。 該項目房產(chǎn)租賃期限為 15 年，預計于 2015 年 10 月 1 日進行房 產(chǎn)交付。 經(jīng)財務等部門的測算， 該項目預計總投資 10,209.23 萬元 （項 目預算期為 10 年） ，第 4 年可盈利，項目靜態(tài)投資回收期為 7 年。 新疆友好（集團）股份公司 2014 年 3 月 12 日