1、第一章 總 論 第一節 概 述 項目名稱：無錫東方物流配送中心及超市項目 建設單位：無錫商業大廈股份有限公司 法定代表人：潘霄燕 項目負責人：席國良 項目聯系人：張賢 聯系地址：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話：0510-2700313 傳 真：0510-2700159 郵 編：214001 一、項目建設單位基本情況 無錫商業大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創立于 1999 年 9 月，由原江蘇無錫商業大廈有限公司整體變更而來，是由江蘇 無錫商業大廈集團有限公司(占總股本 90%)為主發起人聯合無錫 市商業實業有限公司、無錫市商業建設發展公司、無錫商業對外貿 易公司、無錫天鵬集團公司

2、組建的現代大型百貨零售企業，注冊資 本 6869 萬元，2000 年末總資產 27519 萬元。股份公司擁有營業面 積 2 萬平方米，員工 1050 余人，是無錫市名牌商店、江蘇省文明單 位、全國百城萬店無假貨示范點，2000 年主營收入 8.6 億元，利潤 總額 4339 萬元。 1、 、經經營營概概況況 （1）經營場所 股份公司是無錫市最大的商業零售企業，地處無錫市黃金地段 三陽廣場，地理位置優越。股份公司主營場所占地面積 1.23 萬平方 米，建筑面積 4 萬平方米，營業面積 2 萬平方米，擁有五層營業大 樓，設五個賣場。 （2）經營范圍 國內貿易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制

3、，摩托 車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務，商品包裝， 倉儲服務，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經濟信息咨詢服務， 廣告、網絡技術轉讓及咨詢服務，軟件開發、銷售。主要銷售對象為 無錫市及其周邊的城鄉居民、企事業單位等。 （3）銷售品種 主要從事零售兼批發業務，主要銷售品種有洗化用品、服裝、 紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用 品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。 （4）經營業績 股份公司目前與 1000 余家名優產品生產廠家建立了穩定的業 務關系，擁有 150 多種品牌的總經銷、總代理權，銷售額占股份公 司總銷售的 29%。股份公司 200

4、0 年銷售額超過 300 萬元的品牌有 32 個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、 帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制 品，西門子、海信電器等；超過 800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產品的銷售均 超過 2000 萬元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質量管理。股份公 司近年還連續獲得省“最佳形象企業”、全國“計量物價優秀企業”等 稱號，并成為國內首批、無錫第一個獲得“全國百城萬店無假貨活 動示范店”的企業。 近兩年來，股份公司實現銷售總額在江蘇省零售市場均排在首 位

5、。股份公司在 2000 年實現主營業務收入 85679.2 萬元，占全市批 發零售貿易業實現總額的 3.2%，位居全市商場企業第一位，其中品 牌商品的銷售總額占無錫市大型企業整體銷售額的 50%以上，有 近 50 個家用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公 司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表 1-1。 表 1-1 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項 目1998年1999年2000年平均增長率 銷售總額（萬元）60308800828567919% 凈利潤（萬元）18592766286826% 2、 、股股份份公公司司財財務務狀狀況況 近年來股份公司經營良性發展，財務狀況良好，

6、資金周轉正常， 資產負債率 68.9%，股份公司信用等級 AA 級，被授信開具 8000 萬 元額度商業承兌匯票的資格，為股份公司進一步發展打下了良好的 基礎。股份公司近三年財務狀況詳見表 1-2。 表 1-2 股份公司近三年財務狀況表 項 目1998年末1999年末2000年末 總資產（萬元）215472443027519 資產負債率（%）68.9261.2768.92 主營業務收入（萬元）603088008285679 主營業務利潤（萬元）93661156111345 凈利潤（萬元）185927662868 凈資產收益率（%）27.7729.2433.53 3、 、股股份份公公司司對對外外

7、股股權權投投資資情情況況 目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八 佰伴商業大廈超市有限公司、無錫商業大廈集團二百電器商廈公司、 無錫東方藥業有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業。 4、 、股股份份公公司司發發展展規規劃劃 （1）發展戰略 面對國內和國際商業行業的日趨激烈的競爭，股份公司將立足 主業并致力于傳統零售百貨業態的提升，利用股票發行等方式籌集 發展資金，進行物流中心及其配套的生產基地建設，同時通過建造 東方汽車城，形成股份公司連鎖經營的架構，培育新的利潤增長點。 與此同時，學習并借鑒國內外先進的管理經驗、營銷理念、促銷方 式，通過提高流通企業的組織化程度，

8、實現集約化經營，使其發展 成為無錫地區最大的物流中心，從而達到優化社會資源配置、創造 規模效益、推進流通科技進步、實現物流產業化的目的，立足蘇南 并進而形成輻射整個華東地區的商品流通集散中心。 股份公司的發展戰略是“以零售百貨為主導，以連鎖經營為主 體， 以物流配送為重點，以電子商務為手段，建設現代商業企業”。 股份公司將立足傳統零售百貨業，通過收購、兼并等資本運營的手 段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經營架構；通過實施現代化 的物流配送措施，實現內部交易成本的最低化與市場范圍的放大； 同時輔之以承載信息流的電子商務手段，實現商品及服務結構、物 流功能、營銷方式等的升級，形成發展“大流通、大

9、市場、大商業”的 格局，實現股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份 公司的可持續性發展努力建成新型的現代化商業企業目標。 （2）經營目標 股份公司 2001-2002 年的規劃為：在 2002 年使主營業務收入 達到 11.7 億元規模，年利潤總額預計達到 5510 萬元，繼續保持在 江蘇省百貨零售企業的領先地位；股份公司在做大主業的同時，以 汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區初步建設成以股份公司為 中心的商業連鎖經營網絡，其中汽車銷售達到 5 億元規模，并取得 10-15 只國內外著名品牌的地區代理權；股份公司進一步完成內部 物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第三方物流，在 20

10、02 年底 前初步形成現代化、科學化的商業企業形態。 二、項目背景 近年來，股份公司已經實現了產權多元化、運作規范化、功能 完善化、規模最大化的改制目標并在領導班子基本素質、市場份額、 基礎管理水平、員工素質、技術裝備更新水平、行業影響力以及長 期發展能力等多方面有了極大提升，為了應對我國加入 WTO 以后 完全放開的市場和國內外商業行業日趨激烈的競爭，股份公司決定 打破傳統的商業經營模式，積極探索新的經營業態領域，發展多元 化經營，全方位拓展發展空間，培育新的經濟增長點。股份公司正 抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久 發展。 建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現股

11、份公司發展 戰略而實施的主要建設項目之一，為此股份公司進行了大量前期準 備工作。國家發展計劃委員會已以計經貿2000999 號文批復同意 “無錫東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入無錫商業大廈 股份有限公司擬上市申報項目。 三、可行性研究報告編制依據 1、國家經貿易委等六部委國經貿運行（2001）189 號關于加快 我國現代物流發展的若干意見; 2、國家計委和建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數 （第二版）； 3、國家發展計劃委員會計經貿2000999 號關于無錫東方物 流配送中心及超市項目建議書的批復； 4、股份公司與有關方的土地租賃協議與土地及附屬建筑設備 的收購協議； 5、專業評

12、估機構的土地評估報告及資產評估報告； 6、股東大會關于同意募集資金投向的決議； 7、國家、省、市有關統計調查資料； 8、國家有關設計規范、標準； 9、項目單位提供的有關資料； 10、研究過程中實際調查及收集的其它資料； 11、無錫市商貿流通業發展 “十五”規劃； 12、項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報告的 委托合同； 四、可行性報告主要研究內容 本報告在調查研究的基礎上，以當前無錫商業大廈股份有限公 司實際經營及發展需要為基礎，對建設無錫東方物流配送中心及超 市項目進行可行性研究。項目可行性研究的主要內容包括： 1、項目建設的必要性和意義： 2、項目市場分析和預測； 3、項目主要

13、經營內容和規模； 4、項目主要建設規模和功能； 5、項目投資估算； 6、經濟效益分析及評價。 第二節 研究結論 一、主要研究結論 1、“物流中心”是現代商品流通領域發展的必然結果，是提高 經濟效益的新型業態和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發展的 產業政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發展計劃委員會計 經貿2000999 號文批復同意建設無錫東方物流配送中心及超市項 目。 2、無錫是江蘇蘇南地區的經濟中心和交通樞紐城市，是商品 流通重要的集散地，具有發展商品市場經濟的區域優勢。建設物流 中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區經濟的發展起到重要作 用。 3、投資建設現代化物流配送中心及超市，

14、將促使無錫商業大 廈股份有限公司由大商場經營進一步涉足連鎖經營、超級市場、無 店鋪銷售等業態，推動股份公司由傳統物流商業企業向現代物流商 業企業的發展。優化企業內部資產資源整合，集中采購，集中配送， 建立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業進貨價格競爭力， 還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業的規模經濟效益得 以大幅度提高。同時物流配送的發展將成為股份公司新的經營服務 產業“第三方物流產業”，為股份公司拓展新的業務空間和利潤增 長點，實現股份公司在降低物質消耗、提高勞動生產率以外的“第 三利潤源”等方面奠定基礎。 4、項目方案包括年經營額約 6.09 億元的大型超市和物流配送 中心。其

15、中物流配送中心年貨物流通量達到彩電 10 萬臺、空調 10 萬臺，其它家電 30 萬件，其它大宗商品 30 萬件，一般商品 80 萬件。 5、工程建設內容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔 助配套設施工程總建筑面積 48620m2，其中：超市賣場面積 12000m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。項目 總投資 19300 萬元，其中：固定資產投資總額為 17650 萬元，鋪底 流動資金 1650 萬元。 6、經綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部 投資財務內部收益率為 22.00%（所得稅后），高于基準收益率，以 8%為 折現率計算的全部投資財

16、務凈現值為 21551 萬元（所得稅后），大 于零。全部投資回收期為 5.70 年（所得稅后，含建設期），符合投資 回收的期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務上 可行，有較好的經濟效益。 二、主要經濟技術指標 本項目主要技術經濟指標詳見表 1-3。 表 1-3 項目主要技術經濟指標表 序號指標名稱單位數值備 注 一 主要技術指標 1 總用地面積 m247400 2 總建筑面積 m248620 2.1物流配送中心及超市大樓m247970 其中超市賣場面積12000m2， 倉儲及配送面積16000m2 2.2 輔助配套設施用房 m2650 包括冷凍機房、變電室、泵房、 鍋爐房、發電機

17、房等用房 3建筑密度%41.4 4 容積率 1.03 續上表 序號指標名稱單位數值備 注 5 綠化率 %30 6 建設周期 年1 7 勞動定員 人800 二 主要經濟指標 8 項目總投資 萬元19300 資金來源全部為股票上市募 集資金 8.1 固定資產投資總額 萬元17650 8.2 鋪底流動資金 萬元1650 9 營業收入 萬元60918正常年 10 營業稅金及附加 萬元1593正常年 11 總成本費用 萬元53214正常年 12 經營成本 萬元52060正常年 13 利潤總額 萬元6111正常年 14所得稅萬元2017正常年 15 稅后利潤 萬元4094正常年 16 未分配利潤 萬元34

18、80正常年 17 投資利潤率 %31.66 18 投資利稅率 %39.92 19 主要財務評價指標 19.1 全部投資財務內部收益率 所得稅前%31.08 所得稅后%22.00 自有資金內部收益率 %24.67 19.2 全部投資財務凈現值 評價基準8% 所得稅前萬元36663 所得稅后萬元21551 自有資金財務凈現值 萬元23160 19.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49 含建設期1年 所得稅后年5.70 含建設期1年 自有資金投資回收期 年5.13 含建設期1年 19.4 盈虧平衡點(生產能力) %25.68 三、存在的問題及建議 1、項目的建設投資、運行成本和經營收入對本項目實現

19、預期 效果的影響均較大。建議在項目的建設、經營過程中注意加強工程 建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避 免項目的固定資產投資、營業收入和成本支出出現較大的負面波動， 而影響項目的預期效果。 2、物流配送中心建成后，應首先將股份公司現有內部商業儲 運盡可能統一納入其中，集中強化內部采購體系，實現購銷分離， 同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區的區域性 物流配送中心。 第二章 項目建設必要性及意義 一、我國及江蘇省物流事業發展的需要 物資流通是由多種要素組成的一大系統，它為適應社會化大生 產既深度分工又廣泛協作的要求應運而生，通過加速實現商品流動 社會化與現代化

20、，達到以較低的流通消耗獲取最大限度經濟效益的 目標，從而在國民經濟中占有重要的地位和作用。 現代物流體系包括把消費品從生產線終點有效地移動到有關 消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產線始點等的 廣泛活動，即生活資料與生產資料的流通兩大類。該體系力求在總 成本盡可能最低的前提下，通過信息、網絡、運輸、存儲等諸多因素 的協調以及商品包裝等手段實現既定物流目標，從而保證企業實現 利潤最大化。它通過市場及營銷網絡有機地銜接消費、銷售、運輸、 供給、生產、開發等社會化大生產的各個環節，建立合理的供應鏈， 使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進現代物流產業 的形成與發展。 現代物流產業

21、在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通 組織形式，也是現代市場營銷方式的有效載體。其中，第三方物流 業更是得到了迅猛而蓬勃的發展。 因此，隨著我國加入 WTO 步伐的不斷加快和國內企業對物流 成本控制的日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元 化，我國物流業的發展具有廣闊空間。在吸收發達國家成功經驗的 基礎上，結合中國國情，建設并發展具有特色的我國商業領域新型 運行業態物流產業，達到科學合理地利用經營資源、加快物流 周轉的目的，從而提高國家整體經濟效益。 為促進我國物流事業發展的需要，國家“十五”規劃已將物流配 送列為重點發展的產業。江蘇省為促進省內物流發展及物流布局的 需要，在“十

22、五”規劃中也明確指出：要積極培育和發展現代化大型 區域性物流中心，推進區域物流中心網絡工程，加快南京、無錫、蘇 州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設， 以區域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區域性綜合物流中心。 無錫在商貿流通業“十五”發展規劃也明確提出：要建立全國性、區 域性、地區性的市場，要發展大配送、大賣場、大連銷，形成立足無 錫，面向華東、輻射長江三角洲地區的大商圈，并與國際市場連接， 形成多層次、多功能、通暢、高效、可調控的市場體系。因此，本項 目的建設，將是我國、江蘇省尤其是無錫物流事業進一步發展的需 要。 二、我國及無錫超市業發展的需要 隨著我國改革開放進程

23、的不斷深入，國內商業流通領域吸引外 資進入了一個新階段。1992 年 7 月，我國政府出臺了關于商業零 售領域利用外資問題的批復的文件，批準在北京、上海、天津、廣 州、大連、青島等 6 個城市和 5 個經濟特區進行中外合資合作零售 企業試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993 年 3 月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產資料批 發領域列入對外開放的范圍；1995 年，國家對外開放連鎖經營形式， 批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業試點；1995 年 6 月， 外商投資產業指導目錄中，又將商業零售、批發和物資供銷從以 前的禁止類列入現在的限制類，允許有限度地利用

24、外資。因此，越 來越多的外國零售企業進入中國零售市場。在進入的外商零售企業 中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店 （如德國的麥德龍、荷蘭的萬客隆）；便利店（如日本的羅森）；超大 型購物中心（如香港特區的新東安百貨）；商品批發集散中心（如香 港特區的利聯倉行）；標準化食品超市等。 超市在世界發達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現 代化大型商業形態，具有自選購物、流通成本低、節約購買時間等 優點，因而即使在新商業經營形態層出不窮的發達國家，它仍占據 著不可替代的地位，成為現代大型零售業的主要形式。據統計 1991 年美國 38 種零售業態中，超市銷售額以 29.1%的

25、比例而高居榜首 （百貨僅占 7.25%），同年日本各種超市銷售額也占 18.5%（便利店 占 5%，百貨店占 8.1%）。因此，超市在發達國家的商業發展中占有 重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、 法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯營，以尋求更大 的發展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環境較好，國外大 型超市集團紛紛把中國作為拓寬發展領域的投資熱點。 我國超市始于八十年代初，當時只是一些營業面積較小，經營 品種較少的商店，雖曾產生過一定的轟動效應，但終因市場問題而 導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經濟發展的加 快、居民收入的增加以及先進技術、

26、管理方法的應用，超市這種現 代化商業零售形態再度在中國大地興起，并得到迅猛發展。 隨著改革開放的不斷深入和市場經濟運行體制的逐步完善，無 錫的超市業也得到了迅速的發展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫 城，繼無錫八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福 等國際大型超市也將陸續亮相無錫。面對國外超市在國內市場的迅 速發展，國內超市也必然要積極改造基礎設施，擴大服務場所，引 進新的經營理念、經營模式、服務形式，不斷提高自身參與市場競 爭的能力。因此，本項目的建設將是無錫超市業尤其是無錫國內超 市業進一步發展的需要。 三、無錫商業大廈股份有限公司發展的需要 無錫商業大廈股份有限公司在做好百貨零

27、售主業和發展“品牌 經營戰略”的基礎上，緊緊依托主業，發展多元經營，成功躋身于全 國商業流通領域領先地位，在江蘇省同行業綜合經濟效益排名中位 居前列。股份公司注重產業結構升級，在從單一傳統百貨向連鎖超 市、電子商務等組合業態的轉型中已打下一定基礎；同時，股份公 司積極致力于產業結構延伸，成功開展相關多元經營，并成功開發 以進銷分離、進價核算、單品管理為基礎的計算機商品信息管理系 統，電子化、網絡化、現代化的管理格局已初見雛形。然而，面對即 將加入 WTO 所帶來的沖擊、挑戰和飛速發展的經濟形勢，企業的 生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制、規模、 技術、管理遠勝于己的外資商業企

28、業，股份公司的競爭力必將經受 更為嚴峻的考驗。為獲得進一步的發展，必須打破傳統的供銷經營 模式，確立大市場、大貿易、大流通的戰略思想，不僅要提高主業的 綜合經營效益，更應尋找契機，結合企業自身優勢并吸收先進的科 學管理技術，開拓新的利潤增長空間。 擬投資興建的無錫東方物流配送中心及超市是一個集現代化 物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉和交易的場 所，它的建成對股份公司的經營發展將產生重要作用： 第一、股份公司投資建設現代物流配送中心，可以解決當前各 經營實體多頭對外向供貨廠（商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各 自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題。 通過網絡平臺

29、和信息技術連接企業各經營網點，優化企業內部 資產資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業進貨 價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理 和交換網絡將上游產品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將 物流與信息流有機結合，可以實現商品流通信息的集中化，同時可 利用 POS、ECR 等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商 品供應保障體系，從而使企業的規模經濟效益得以大幅度提高。 第二、組建現代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百 業電子商務網進一步發展的“物流瓶頸”。 目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質量的物流服 務，大大削弱了通過電子商務網瞬間完成的

30、電子商務所節約的時間、 費用和顧客對所提供服務的滿意程度。一旦突破了這一“物流瓶頸”， 建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質量 的服務需求，股份公司的電子商務將會產生質的飛躍。 第三、投資興建現代物流配送中心，將促使股份公司的物流業 務向社會化專業化方向轉變，推進股份公司經營業態由企業物流向 社會化專業物流的轉變，使物流配送最終發展成為股份公司新的經 營服務產業“第三方物流產業”，為股份公司拓展新的業務空間 和利潤增長點，實現股份公司在降低物質消耗、提高勞動生產率以 外的“第三利潤源”。 第四、無錫乃江蘇蘇南地區經濟中心與交通樞紐，歷來是著名 的商品集散地，有著得天獨厚的水

31、（大運河、長江）、陸（公路、鐵路、 車站、碼頭、港口）、空（機場）立體交通網絡和地理位置優勢；市區 及周邊地區經濟發達，大眾消費水平較高且需求多樣化。因此，股 份公司投資建設現代物流配送中心具有極大的地域優勢。 總之，順應市場流通規模不斷擴大、流通集約化程度日益提高 的趨勢，投資建設現代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場 經營進一步涉足連鎖經營、超級市場、無店鋪銷售等業態，推動股 份公司由傳統物流商業企業向現代物流商業企業的發展。未來的物 流配送中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業務， 滿足內部的物流配送需求，還可以開發社會化物流配送服務，使股 份公司既為上游企業提供高效率物流

32、業務，又能滿足下游客戶日益 上升的“多品種、小批量、多次數”的物流需求，從而實現發展成為 無錫市乃至蘇南、華東地區物流配送基地的戰略目標。 第三章 投資環境及市場環境分析 第一節 投資環境分析 股份公司所在地無錫是一座著名的商都，由于地處長江、京杭 大運河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。 明清以來，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區重要的 商品貿易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿易業作為第三產 業的支柱之一，獲得了日新月異的長足發展。古老的商都煥發出青 春與現代的氣息，步入了全國十五個經濟中心城市行列。 無錫水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國內

33、 游客。無錫市作為蘇南地區重要的商品貿易中心，社會經濟文化水 平較為發達。據統計資料，2000 年，無錫市經濟呈現出快速發展的 態勢，經濟增長速度和經濟總量規模躍上新臺級，運行質量明顯提 高。全年實現國內生產總值 1200.2 億元，比上年增長 11.2%，增幅 比全省平均水平高 0.6 個百分點，比全國平均水平高 3.2 個百分點。 人均國內生產總值 27653 元，比上年增長 10.8%。無錫市居民消費 購買力十分旺盛，市區城鎮居民人均可支配收入 8603 元（全國城鎮 居民人均可支配收入則為 6280 元），農民人均純收入 5256 元，城 鄉居民儲蓄存款余額 553.94 億元。200

34、0 年全市人均城鄉居民消費 支出 6975 元，比上年增長 11.3%，共實現社會消費品零售總額 351.51 億元，比上年增長 9.2%。恩格爾系數由 1999 年的 43.1%降 低到 2000 年的 41.8%，居民耐用消費品逐漸向高檔化發展，轎車等 高檔消費品也逐漸進入高收入城鎮居民家庭。無錫市 1995-2000 年 主要年份國民經濟主要經濟指標詳見表 3-1。2000 年無錫市財貿經 濟主要指標完成情況見表 3-2。 表 3-1 無錫市 1995-2000 年主要年份國民經濟主要經濟指標表 指 標199519961997199819992000 人口429.19430.82432.

35、29432.21433.40434.61 國內生產總值(億元)761.11870.01960.011052.01 1138.01 1200.20 人均國內生產總值(元)177512023222245243382629427653 社會消費品零售總額外(億元)207.73254.95281.30300.14321.85351.51 職工平均工資（元）7192805086119068986710966 農民平均年純收入(元)397645104849501851265256 城鎮居民人均可支配收入(元)574565006935717879208603 城鄉居民儲蓄存款余額(億元)153.17227.

36、65379.96467.46530.77553.94 表 3-2 2000 年無錫市財貿經濟主要指標完成情況 指 標完成情況增幅 一、財政收入112.06億元23.9% 其中：地方財政收入55.71億元28.5% 二、金融系統存款余額1078.35億元11.8% 其中：城鄉居民儲蓄553.94億元4.4% 金融系統貸款余額712.39億元17.4% 三、社會消費品零售額351.51億元9.2% 其中：市區164.41億元11.4% 江陰市70.26億元9.0% 宜興市58.80億元6.9% 錫山市58.04億元6.1% 四、物價指數 商品零售價格指數98.6 居民消費價格指數100.0 五、城

37、鄉集市貿易成交額220.33億元8.2% 六、蔬菜生產 市屬蔬菜基地產量13.44萬噸 七、“三二一”工程 三大市場群成交額133.17億元 二大商業集團銷售額41.38億元 中山路營銷總額149億元 其中：商業服務業零售額74億元 “九五”期間，無錫市經濟建設各種項事業取得了令人矚目的成 就。國民經濟保持了持續快速健康發展的良好勢頭，國內生產總值 由 1995 年的 761 億元增加到 2000 年的 1200 億元，年均增長 11.8%； 人均國內生產總值由 1995 年的 17751 元增加到 2000 年的 27653 元，社會主義市場經濟運行機制初步建立?！笆濉逼陂g無錫市經濟 和社

38、會發展的總體要求地富民強市。要把實現人民富裕幸福作為現 代化建設的根本出發點和立足點，把增強綜合實力，提高發展水平、 提升城市地位、促進社會全面進步作為加快改革和發展的著力點， 把無錫經濟總量較大的優勢進一步發展為綜合競爭力的優勢，讓人 民從發展中得到更多的實惠。圍繞富民強市的總要求，“十五”時期 無錫市經濟和社會發展的主要目標是：國民經濟保持較快的增長， 經濟結構戰略性調整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一 步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經濟運行機制；城鄉 居民收入持續增加，生活質量有較大的改善，過上比較富裕的生活。 “十五”期間，無錫市國內生產總值年均增長在 10%以上（預

39、期調控 目標）；到 2010 年，無錫市國內生產總值在 2000 年的基礎上增長 1.5 倍左右，經濟社會發展和人民富裕程度達到或接近世界中等發達國 家和地區水平，在江蘇省內率先基本實現現代化。 第二節 市場環境分析 一、超市市場環境分析 隨著改革開放的不斷深入和市場經濟運行體制的逐步完善，無 錫的商業經濟得到了長足的發展，經濟規模和效益持續快速增長， 商業網點建設的速度也越來越快。無錫已成為蘇南地區重要的商貿 中心城市。 無錫的商貿活動十分活躍，2000 年社會消費品零售額近 351.51 億元，比上年同期增長 9.2%，其中，城鎮消費品零售額 242.18 億元，比上年同期增長 12.5%

40、；農村消費品零售額 109.33 億 元，比上年同期增長 2.6%。批發零售貿易業零售額 265.26 億元，比 上年同期增長 9.3%。市場零售物價指數為 98.6，居民消費價格指 數 100。目前，無錫市連鎖商業蓬勃發展，截止 2000 年末，全市共 有連鎖超市 82 家、連鎖網點 243 家，連鎖商業實現銷售額 15.6 億 元，比去年增長 25.3%。特色商業群體已具規模，中山路地區已成 為最繁華的商業集中之地，中山路商業區除股份公司外還有無錫八 佰伴商貿中心有限公司、無錫新世界百貨有限公司、無錫百盛商貿 有限公司、無錫第一百貨集團有限公司等大型商業企業，中山路商 業區商廈林立，購物設

41、施集中，使得中山路近年來一直成為無錫市 及其周邊地區消費者心中理想的購物場所。 2000 年無錫市零售額超億元的大中型商場 12 家（見表 3-3）， 2000 年無錫市超 10 億元商品市場 13 家（見表 3-4）。 無錫商業市場建設逐步規范，管理水平不斷提高，商業環境極 大改善。正在發揮其獨特的交通地理優勢和歷史文化名城地位，對 周邊地區輻射不斷增強，并逐漸成為華東地區重要的商品集散地和 貿易中心之一。 無錫超市隨商業的發展也聲速繁榮起來，目前無錫各類超市總 營業面積已超過 20 萬平方米，限額以上超級市場年營業額已達 48965 萬元。 根據對無錫市區居民的超市型商品性消費支出總量的分

42、析看， 無錫市區超市型商品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。 超市型商品性消費支出（超市型商品性消費支出界定為在居民商品 性消費支出中可能會在超市中消費并購買商品的支出，具體統計指 標包括：部分食品、衣著支出、部分設備用品及服務、部分娛樂文教 服務等。2000 年無錫市區區居民超市型商品性消費支出為 5096.29 萬元，無錫市區人口為 112.99 萬人。據此計算，無錫市區超市型商 品性消費支出總容量為 57.58 億元。再考慮到無錫市社會經濟的發 展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年無錫市區超市型商 品性消費支出總容量應在 60 億元以上。目前無錫市綜合性大型超 市不多，在無錫

43、市興建綜合性大型超市具備良好的發展環境。 表 3-32000 年無錫市超億元零售企業 序號企業名稱銷售額 1江蘇無錫商業大廈集團有限公司209453萬元 2無錫第一百貨（集團）有限公司88327萬元 3麥德龍錫山超市81335萬元 4無錫八佰伴商貿中心有限公司67289萬元 5天惠超市股份有限公司38842萬元 6宜興華地企業股份有限公司33154萬元 7江蘇蘇南商廈股份有限公司23832萬元 8江陰百貨大樓23470萬元 9新大洲空調大世界22541萬元 10無錫八佰伴商業大廈超市有限公司19758萬元 11無錫三陽百盛廣場有限公司15881萬元 12中百超市（配銷）有限公司14103萬元

44、表 3-42000 年無錫市超 10 億元商品市場 序號市場名稱成交額 1江南商品物資交易城70.00億元 2江蘇無錫生產資料交易市場29.38億元 3無錫市房地產交易市場27.89億元 4無錫華東汽車商城25.17億元 5江蘇無錫生產資料交易市場金屬材料現貨市場24.64億元 6華東石化物資交易市場23.74億元 7江陰食品城22.60億元 8無錫食品商城15.91億元 9廣益商城副食品批發市場15.80億元 10江陰紡織商場12.99億元 11江蘇無錫汽車交易市場11.49億元 12華東不銹鋼中心批發市場10.44億元 13招商城小商品服裝市場10.23億元 表 3-5 無錫主要超市名稱表

45、 序號名稱備注 1 上海錦江麥德龍購物中心錫山超市 2 無錫好買得超市公司 3 無錫華聯超市 4 無錫長發超市 5 無錫中信家家樂超市 6中百超市 7 無錫永安超市 8 無錫天惠超市 9 無錫匯華超市 10 無錫百業超市 11 無錫市糖煙酒超市 12 太平洋倉儲超市 13 湖濱商場超市 14小百合超市有限公司 15 匯豐超市公司 16 無錫市上海為民超市 17 錫州超市 18 友誼超市 19 無錫八佰伴 20歐倍德 21 佳樂福 22 麥德龍 表 3-6限額以上零售企業情況表 二、物流 市場環境 分析 1、 、我我 國國物物流流市市 場場總總規規模模 分分析析 根據國 際貨幣基 金組織 199

46、7 年的統計，我國當年物流成本占 GDP 的比重為 16.9%，達 718 億美元（按匯率 8.27 元/美元，合人民幣 5938 億元），按照國際上第三 方物流在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應在 200 億美元左右（1654 億人民幣）。2000 年我國 GDP 為 89404 億元，如按 上述比例計算，2000 年我國全社會的物流成本約為 15109 億元，第 三方物流的市場份額在 4209 億元左右。對未來 10 年進行預測：假設 按照 2000 年我國物流總成本占 GDP 比例 16.9%，每 5 年物流成本 占 GDP 的比重下降 2%，即 2005 年中國物流成本占

47、GDP 比例為 14.9%，2010 年中國物流成本占 GDP 比例為 12.9%，則 2001-2010 這 十年我國物流成本占 GDP 比例的算術平均值約為 14.9%；我國第三 方物流在物流市場上的比例前五年（2001-2005）按照國際平均數 1/3 左右計算，后五年按照 1/2 計算，則未來十年第三方物流在物流市場 上的比例算術平均值為 0.42。根據測算結果，到 2010 年，我國物流總 成本將達到 28000 多億元，第三方物流市場總規模將達到 12000 多 億元，而目前我國第三方物流業才剛剛起步，實際總規模非常微小， 因此發展空間非常巨大。 2、 、物物流流市市場場機機會會分

48、分析析 （1）國內企業改革和發展提供的市場機會。由于長期以來重生產、 輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統觀念， 我國企業在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數。例如，根據 1998 年底國家統計局的統計，18.2 萬家獨立核算工業企業產成品庫 存 6094 億元人民幣，占其全年產品銷售收入的 9.6%，如果加上應收 帳款 12315 億元，兩項資金占用為產品銷售收入的 29%。1998 年， 類型或行業法人單位 （個） 所屬全部貿易、餐飲 產業活動單位（個） 從業人員 （個） 營業面積 （m2） 銷售額 （萬元） 批發零售貿易業合計 1242165637142851

49、3 3805557 市區739325989297096 1824143 批發業 9011440281-3144401 市區536315315-1337894 零售業 3410215550428513661156 市區203010674297096486249 零零售售業業安安經經營營方方式式 連鎖商店 61234157682491536 非連鎖商店 289012135351689569620 零零售售業業按按業業態態分分 綜合商店 172210544306027522384 超超級級市市場場 4816213548048965 專業商店 123032776542777738 其他14210821

50、57912068 這 18.2 萬家企業流動資產周轉次數為 1.41 次。同年，我國產成品庫 存時間為 42 天，而發達國家平均為 20 天。可見，我國企業物流成本 壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業對物流成本控制重視程度的不 斷提高，在這方面挖掘潛力將為現代物流業的發展提供巨大的市場 機會。 （2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場 機會。隨著商品經濟的發展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對 服務質量的期望水平將不斷提高并呈現多樣化趨勢，貨物運輸中小 批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基 本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而 這