1、好又多超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：好又多超市（二）項(xiàng)目建設(shè)單位：封開縣信匯投資有限公司（三）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：封開縣江口鎮(zhèn)大塘一路128號(hào)（四）項(xiàng)目法人：何桂華（五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：關(guān)勤興（六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項(xiàng)目由甲方籌措經(jīng)營資金，乙方出資裝修經(jīng)營場(chǎng)地合作經(jīng)營超市、百貨業(yè)。首層部份鋪位租賃經(jīng)營高檔商品。1 建設(shè)規(guī)模： 將建兩層合共6000平方大型綜合超市。2建設(shè)期：（七）投資總額及資金來源投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資。二、建設(shè)單位概況封開縣信匯投資有限責(zé)任公司于2013年6月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金500萬元，公司設(shè)立了投資部、市場(chǎng)發(fā)展部、工程

2、部、行政人事部、財(cái)務(wù)部、督查部、采購部等管理部門，并建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。公司經(jīng)營范圍：自有資金對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售；建筑材料。展望未來，公司前景遼闊，我們將為打造一個(gè)和諧社會(huì)、一流品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會(huì)！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、高效、創(chuàng)新！經(jīng)營理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠信經(jīng)營，攜手共贏！ 三、綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的建設(shè)符合封開縣城市城市建設(shè)發(fā)展方向，對(duì)于推動(dòng)封開縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，具有重要的促進(jìn)作用。隨著政府粵桂合作的進(jìn)一步實(shí)施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推進(jìn)，使封開城區(qū)發(fā)展成為一個(gè)充滿生機(jī)和活力的發(fā)展熱點(diǎn)

3、地區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，建設(shè)一座現(xiàn)代化大型購物中心已是勢(shì)在必行。目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購物中心可以有力的推動(dòng)封開城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開縣城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營混亂、經(jīng)營專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本項(xiàng)目的實(shí)施將使封開城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案實(shí)用性和操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動(dòng)作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場(chǎng)前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益說明該項(xiàng)目是可行的。四、項(xiàng)目編制原則本項(xiàng)目以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以本地優(yōu)勢(shì)為依托，以開發(fā)引導(dǎo)為手段，以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)

4、濟(jì)總量為目標(biāo)，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開城區(qū)的建設(shè)速度。本項(xiàng)目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因地制宜”的原則進(jìn)行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開發(fā)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。本項(xiàng)目要以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行作為資源配置的手段，以高速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場(chǎng)體系為目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，設(shè)計(jì)原則采用近遠(yuǎn)期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項(xiàng)目既有一定的彈性，又具有較強(qiáng)的可操作性和可達(dá)性，體現(xiàn)長期性和超前性的特點(diǎn)。好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，要把好又多購物中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為封開城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)。堅(jiān)持內(nèi)引外聯(lián)、采用從

5、“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴(kuò)大集聚規(guī)模。把好又多購物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、對(duì)封開城區(qū)乃至封開縣城市總體經(jīng)濟(jì)有帶動(dòng)和輻射作用的現(xiàn)代化購物中心。好又多購物中心建設(shè)方案要適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設(shè)計(jì)上盡量選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧統(tǒng)一，達(dá)到使用價(jià)值和觀賞價(jià)值的有機(jī)結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景封開縣城市地處封開舊城中心區(qū)，封開縣城市通過實(shí)施“農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動(dòng)戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟(jì)始終保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。隨著封開縣城市國民經(jīng)濟(jì)

6、的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。封開縣城市按照營造和諧封開縣城的要求，實(shí)施封開新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開城區(qū)建設(shè)步伐加快。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有兩廣門戶之稱，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬人。封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道321線一級(jí)水泥路、省首S266線二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。全縣通信已實(shí)現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機(jī)達(dá)4萬多門，開通移動(dòng)電話2萬多門。 近年來，封開縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資源，大辦工業(yè)園區(qū)

7、，大力發(fā)展三高農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客商的投資優(yōu)惠政策，社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得到極大改善。在封開中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項(xiàng)目星羅棋布，使封開縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在封開中心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購物中心勢(shì)在必行。1好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開放，全面提升城市形象、加快城市化進(jìn)程的需要。近年來封開縣城市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市相比相對(duì)滯后。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個(gè)位于封開城區(qū)大型購物中心是完全必要的。好又多購物中心的建成標(biāo)志著封開城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個(gè)新臺(tái)階，有助于樹立封開城區(qū)良好的風(fēng)貌與形

8、象。2好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提高人民生活質(zhì)量的需要。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，封開縣城市目前的商業(yè)、休閑場(chǎng)所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來看已不能滿足需要。好又多購物中心建成，將會(huì)極大地改善該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個(gè)購物、娛樂、休閑的好去處。3好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動(dòng)項(xiàng)目周圍沿線開發(fā)的需要。好又多購物中心的實(shí)施，將有力于城市環(huán)境的改善，必定會(huì)帶動(dòng)周圍地價(jià)的升值，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析目前封開縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市80

9、%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是封州廣場(chǎng)和小型購物商業(yè)區(qū)以及封開縣城購物中心。現(xiàn)有的各個(gè)小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場(chǎng)規(guī)模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。（二）項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析1. 項(xiàng)目開發(fā)外部優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)從區(qū)域位置看，封開中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口增長加快，封開舊城區(qū)將成為封開縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動(dòng)最旺的城區(qū)之一本土資源優(yōu)勢(shì)封開縣自然資源豐富。全縣林業(yè)用地面積極因素20.5萬公頃，年產(chǎn)松脂2萬多噸，為全國縣級(jí)之冠，2001年被國家林

10、業(yè)局命名為中國松脂之鄉(xiāng)；全縣可開發(fā)水力資源16萬千瓦，目前已實(shí)現(xiàn)水電裝機(jī)容量體裁衣2.05萬千瓦，年發(fā)電量近5億千瓦時(shí)，是全國第一批直100個(gè)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村電氣化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn)資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊(yùn)藏量30億立方米，大理石碑15億立方米，石灰石家莊市300億立方米。工業(yè)產(chǎn)品主要松香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)封開縣城市城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場(chǎng)分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因?yàn)榕f城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的購物中心格局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)

11、，而封開城區(qū)缺乏商業(yè)設(shè)施，缺少核心購物中心和商業(yè)競(jìng)爭力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項(xiàng)目建設(shè)城市購物中心提供了必要條件。（三）項(xiàng)目開發(fā)自身優(yōu)勢(shì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)按封開縣城現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項(xiàng)目目前是封開城區(qū)唯一的大型購物中心，具有獨(dú)立市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢(shì)，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢(shì)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的開發(fā)為封開縣城區(qū)提供了高尚的商業(yè)、休閑場(chǎng)所，以花園式商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成大型購物中心的現(xiàn)代都市樣本。而這種大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時(shí)尚的設(shè)計(jì)將使本項(xiàng)目成為封開縣城市封開城

12、區(qū)未來的城市座標(biāo)，成為封開城區(qū)居民休閑、購物、文化活動(dòng)中心。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)購物中心的設(shè)計(jì)具有明顯的商業(yè)氣勢(shì)，商業(yè)主體貫通流暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個(gè)平臺(tái)，輔以景觀綠化，休閑設(shè)施，充分滿足購物、商業(yè)流通的動(dòng)靜分布，同時(shí)還具有很強(qiáng)的景觀休閑效果。購物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了好又多購物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休閑購物、旅游購物的特征。公用配套優(yōu)勢(shì)中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局、車站、銀行分布在項(xiàng)目周圍，購物中心與住宅區(qū)既緊密相連，又相對(duì)獨(dú)立。項(xiàng)目內(nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)齊全，為公共環(huán)境衛(wèi)生具備物質(zhì)條件。項(xiàng)目內(nèi)還規(guī)劃物業(yè)管理辦公、文化娛樂活動(dòng)室，為創(chuàng)建現(xiàn)代城市購物中心提供必備

13、條件。物管優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將聘請(qǐng)國內(nèi)知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)顧問，在封開縣城率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的物管樣板。二、市場(chǎng)需求分析隨著封開縣城城區(qū)的建設(shè)速度加快，以及封開中心城區(qū)、新區(qū)的建設(shè)速度加快，封開縣城市的轄區(qū)人口數(shù)量迅速增加，客觀上要求封開城區(qū)內(nèi)有一個(gè)購物中心來引領(lǐng)封開城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質(zhì)量。好又多購物中心建設(shè)項(xiàng)目正是迎合這一需求趨勢(shì)而建設(shè)，項(xiàng)目以創(chuàng)新的“都市MALL”為核心經(jīng)營模式，以大型超市、精品百貨、寫字樓為經(jīng)營主題，符合封開縣城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向。第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件

14、一、建設(shè)地點(diǎn)封開縣城市封開城區(qū)西堤路15號(hào)二、建設(shè)條件（一）自然條件1地形地貌 封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有兩廣門戶之稱，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬人。2氣候 封開縣屬亞熱帶地緣季風(fēng)氣候，北回歸線人境內(nèi)穿過，土地肥沃，雨量充沛， 物產(chǎn)豐富，封開縣是全國農(nóng)業(yè)綜合項(xiàng)目開發(fā)示范縣，全國已基本形成黃煙、麻竹、杏花雞、蓮都羊、賀江水產(chǎn)、名優(yōu)水果、速生豐產(chǎn)林等三高農(nóng)業(yè)基地。3交通 封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道321線一級(jí)水泥路、省首S266線二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內(nèi)有直接出口貨物的

15、岸碼頭。 第五章 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和期限（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模封開縣城市封開城區(qū)西堤路15號(hào)，項(xiàng)目建成后將輻射整個(gè)封開縣城市。好又多購物中心以“美化城市、提高城市服務(wù)功能”為目標(biāo)，為輻射區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者提供商務(wù)辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)。本項(xiàng)目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場(chǎng)、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動(dòng)共生的大型城市購物中心。（二）建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期限為1年。完成可行性研究報(bào)告的編制、申請(qǐng)立項(xiàng)、項(xiàng)目審批及安裝工程。（三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃按照國家基本建設(shè)程序，該項(xiàng)目按以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施：項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目建議書、可行性研究、批準(zhǔn)立項(xiàng)、資金籌措；項(xiàng)目實(shí)施階段：勘察、設(shè)計(jì)

16、、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購、道路施工；項(xiàng)目完成階段：試運(yùn)營、竣工驗(yàn)收。（四）項(xiàng)目管理為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮投資效益，根據(jù)國家有關(guān)部門政策，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目資本金制、工程招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)督管理制、項(xiàng)目籌資渠道多元化等制度的建設(shè)和建設(shè)項(xiàng)目的前期工作。成立項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)好又多購物中心內(nèi)一切建設(shè)、運(yùn)營和管理事務(wù)。內(nèi)部實(shí)行嚴(yán)格的管理和明確的分工，其主要職責(zé)為：行政管理部門負(fù)責(zé)日常行政工作及項(xiàng)目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡(luò)工作，組織項(xiàng)目的招投標(biāo)工作；計(jì)劃財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃安排，與項(xiàng)目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用

17、安排和收支手續(xù)；施工管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗(yàn)收工作；設(shè)備材料管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料的訂購、采購、保管及調(diào)撥等項(xiàng)工作；技術(shù)管理部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè)計(jì)圖紙的審核、處理有關(guān)技術(shù)問題及組織職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)考核等工作。二、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目將引用先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，以高品位、時(shí)尚化、五星級(jí)環(huán)境及先進(jìn)的管理模式，為封開縣城市的消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。項(xiàng)目建成后將針對(duì)不同消費(fèi)者的需求，為廣大消費(fèi)者提供高、中、低檔服務(wù)。（一）購物中心環(huán)境1好又多購物中心位于封開縣城市封開中心城區(qū)，交通便利，易

18、達(dá)性好。2好又多購物中心按綠化主管部門規(guī)定要求進(jìn)行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。3設(shè)有專用機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積滿足購物中心經(jīng)營需要。4購物中心清潔衛(wèi)生，未有影響環(huán)境衛(wèi)生的污染源。5好又多購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)建設(shè)。6購物中心建筑物內(nèi)設(shè)有良好的采光、照明設(shè)施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅(jiān)固、平整、清潔、防滑。7建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴(yán)格按照規(guī)定設(shè)計(jì)。通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。8按照要求設(shè)有防汛排水、通風(fēng)、防塵等設(shè)施。9按照城市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。購物中心設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間清潔、無異味。衛(wèi)生間的數(shù)量、面

19、積、條件與購物中心面積、條件相匹配。10建筑物根據(jù)實(shí)際情況設(shè)有人行自動(dòng)扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。11配備專人打掃衛(wèi)生，保持地面清潔，并在場(chǎng)區(qū)設(shè)垃圾桶。12按經(jīng)營分類設(shè)置經(jīng)營區(qū)域，配置適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。13.購物中心內(nèi)設(shè)公用電話、電子提款機(jī)等公用設(shè)施為消費(fèi)者提供方便、快捷服務(wù)。（二）消防安全管理1建筑嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn)收。2嚴(yán)格按照消防安全標(biāo)志設(shè)置要求。配備消防安全通道，配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。3根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，配備消防設(shè)施，包括消防栓、滅火器，報(bào)消防主管部門檢驗(yàn)。4對(duì)購物中心經(jīng)營人員、管理人員、工作人員（包括營業(yè)員）定期進(jìn)行消防知識(shí)和技能培訓(xùn)，

20、并掌握滅火器材使用方法，做好培訓(xùn)記錄。5對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查記錄。6在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設(shè)施和器材的使用。7按照消防法規(guī)要求設(shè)立消防組織，責(zé)任落實(shí)到人頭。8設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時(shí)啟動(dòng)和安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)。9施工使用明火履行相關(guān)手續(xù)和采取相應(yīng)安全措施。10易燃性、易爆性商品用空容器展示。11電梯等大型電器設(shè)備申請(qǐng)檢驗(yàn)，并取得驗(yàn)收合格證書。12定期檢查并維護(hù)電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。13建立健全保安防范組織、制度。14設(shè)立治安和消防值班室。15設(shè)立對(duì)購物中心的電子監(jiān)控設(shè)施。16配備專職保安人員。17對(duì)保安人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，持證上

21、崗。18配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。19配備應(yīng)急照明設(shè)施。20配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證可以迅速啟動(dòng)。21嚴(yán)格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對(duì)物品進(jìn)行堆放。22配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態(tài)。23配備專職消防隊(duì)，并配備消防車等。（三）服務(wù)管理1服務(wù)性收費(fèi)符合國家價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定。2購物中心工作人員佩帶胸卡，統(tǒng)一著裝。3設(shè)立服務(wù)臺(tái)，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購服務(wù)。4配備賣場(chǎng)區(qū)域分布導(dǎo)圖。5各功能區(qū)標(biāo)識(shí)清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設(shè)計(jì)制作規(guī)范。6設(shè)立信息臺(tái)、信息展示板或廣播，公示市場(chǎng)交易信息、商品信息、價(jià)格信息和市場(chǎng)各項(xiàng)承諾及服務(wù)措施。7建立顧客投訴制度，并設(shè)立專門的

22、投訴接待處理部門，處理消費(fèi)者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。8公示投訴處理結(jié)果。9配備電子顯示屏幕，隨時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。10建立本購物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁提供供求信息、價(jià)格信息服務(wù)。第六章 消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià)一、消防（一）編制依據(jù)1.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。2.建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范。3其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。（二）消防措施消防工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。1加強(qiáng)消防水源建設(shè)，好又多購物中心內(nèi)建設(shè)消防水源系統(tǒng)，必要時(shí)應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。2所有建筑物均按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范確定建筑物耐火等級(jí)和安全通道，并合理的選擇防雷電設(shè)施。3按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道

23、，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。4主次干道按120米間距設(shè)置消防栓，高層建筑附近要增設(shè)13個(gè)消防栓。5各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。6按規(guī)范要求搞好設(shè)施的設(shè)計(jì)與安裝，防止產(chǎn)生火源。7建設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。8其它未盡事宜，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、安全（一）編制依據(jù) 1建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定。2工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。4其它有關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（二）安全措施1地區(qū)建筑物設(shè)計(jì)和建設(shè)按地震烈度8度設(shè)防，好又多購物中心按7度設(shè)防。2地震時(shí)公園、綠地、綜合

24、廣場(chǎng)等為群眾主要疏散和避難場(chǎng)地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側(cè)建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（6米）為標(biāo)準(zhǔn)。3制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。4電氣設(shè)計(jì)和建設(shè)均應(yīng)按規(guī)程搞好防雷接地，意外情況自動(dòng)斷電等多項(xiàng)保護(hù)措施。5根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢測(cè)和超標(biāo)報(bào)警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動(dòng)保護(hù)用品。6其它未盡事宜按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七章 組織管理與運(yùn)行 一、組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目由封開縣信匯投資有限責(zé)任公司組織實(shí)施。項(xiàng)目啟動(dòng)后，按照項(xiàng)目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來逐步實(shí)施。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，建議按照實(shí)際工作需要設(shè)置管理機(jī)構(gòu)。好又多購物中

25、心建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)是項(xiàng)目建設(shè)的最高決策機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行全面領(lǐng)導(dǎo)。總經(jīng)理負(fù)責(zé)好又多購物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。二、經(jīng)營管理模式好又多購物中心采取部分出售和出租的模式進(jìn)行運(yùn)作和經(jīng)營，封開縣城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)購物中心的綜合服務(wù)進(jìn)行管理；公司堅(jiān)持“立足市場(chǎng)、探求市場(chǎng)、挖掘市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)”的市場(chǎng)先行的經(jīng)營廣立理念，不斷深入了解、挖掘消費(fèi)者的需求，不斷適應(yīng)、滿足市場(chǎng)、滿足消費(fèi)者的要求。秉著“誠信、創(chuàng)新、發(fā)展”的經(jīng)營理念，無論對(duì)商戶、無論對(duì)消費(fèi)者，公司都充分站在對(duì)方的角度去考慮問題，確保商戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)

26、；此外，公司不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功管理經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場(chǎng)、在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)“誠信、健康和不斷發(fā)展向上”的品牌形象。“創(chuàng)意、科技、人文、品牌、誠信、共贏”作為封開縣城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的企業(yè)文化核心，充分體現(xiàn)了公司的人文關(guān)懷精神和對(duì)品牌營銷的重視。伴隨著時(shí)代的前進(jìn)和市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈化，利潤的競(jìng)爭已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競(jìng)爭，一個(gè)有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬、數(shù)億元的隱性價(jià)值，更是對(duì)一個(gè)公司、對(duì)一個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的肯定。一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是公司持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素，公

27、司從一開始就打造一支封開縣城精英管理團(tuán)隊(duì)，每年都會(huì)招納一定數(shù)量的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，補(bǔ)充公司的后備力量；為了能促進(jìn)員工的成長，公司內(nèi)部已形成了一個(gè)良好的人才選拔機(jī)制，并提供不同程度和不同階段的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，用以激勵(lì)員工不斷進(jìn)行自我提升，滿足當(dāng)前競(jìng)爭和市場(chǎng)的需要。三、勞動(dòng)定員和人員管理按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測(cè)算出工作量，按照經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)的職位測(cè)算定員，本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為60人，其中，管理人員10人、行政管理人員15人、專業(yè)技術(shù)人員15人、保安人員10人、清潔工人10人。管理人員為公司經(jīng)理2人、會(huì)計(jì)4人、出納2人、保管2人。對(duì)于項(xiàng)目內(nèi)的所有職工要嚴(yán)格實(shí)行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確保人員

28、的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊(duì)伍。第八章 投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資估算本項(xiàng)目位封開城區(qū)繁華地段，具有優(yōu)越的市場(chǎng)位置，地產(chǎn)升值潛力巨大，建成后成為封開最大的購物中心。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，估算新增總投資5000萬元，其中新增固定資產(chǎn)投資4810萬元，鋪底流動(dòng)資金190萬元。新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成詳見表8-1。表8-1 新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目名稱估算投資(萬元)所占比例()1設(shè)備購置費(fèi)2建筑費(fèi)3安裝工程費(fèi)4運(yùn)雜費(fèi)5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)7辦公家具購置費(fèi)8人員培訓(xùn)費(fèi)9驗(yàn)收鑒定費(fèi)11基本預(yù)備費(fèi)12建設(shè)期利息合 計(jì)二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之

29、和的5%計(jì)算。新增固定資產(chǎn)投資估算詳見附表1。三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資5000萬元，資金來源為企業(yè)自籌。新增固定資產(chǎn)投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見附表2。四、流動(dòng)資金估算及資金來源本項(xiàng)目新增流動(dòng)資金總額為320萬元，其中鋪底流動(dòng)資金30%為96萬元，由企業(yè)自籌資金解決。第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)算期12年，建設(shè)期為1年，經(jīng)營期為7年。第2年開始正式運(yùn)營，第4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為2360萬元。其中，出租購物中心，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入1780萬元；出租商鋪，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入580萬元； 二、總成本測(cè)算滿負(fù)荷經(jīng)營年項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 萬元，經(jīng)營成

30、本為 萬元。（一）原材料價(jià)格的確定（不含稅）是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。（二）水電費(fèi)以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。（三）工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì)60人，人均工資按1.2萬元/年計(jì)算。（四）基本折舊和攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按20年計(jì)算，機(jī)器設(shè)備折舊年限按10年計(jì)算，殘值率為5，遞延資產(chǎn)按照5年攤銷。（五）修理費(fèi)用按折舊的30%計(jì)算（六）銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算總成本費(fèi)用估算詳見附表4。三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配本項(xiàng)目擬通過出租購物中心、商鋪等，第三年（滿負(fù)荷經(jīng)營年）預(yù)計(jì)收入為 萬元。產(chǎn)品營業(yè)稅按5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、3%，預(yù)計(jì)滿負(fù)荷經(jīng)營

31、年銷售稅金及附加為 元。銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表5。滿負(fù)荷經(jīng)營年利潤總額為 萬元，所得稅率為33%，所得稅額為 萬元。在可分配利潤中，盈余公積金提取比例為10%，公益金提取比例為5%。滿負(fù)荷經(jīng)營年稅后利潤為 萬元。損益和利潤分配詳見附表6。四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前 33.45% 稅后 23.81%（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic10%)稅前 萬元稅后 萬元（三）投資回收期（含建設(shè)期）稅前 3.10年稅后 4.35年（四）投資利潤率 43.93%財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表71、附表72。五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益分析從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過社

32、會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。（二）社會(huì)效益分析由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來主要有：1好又多購物中心的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依托好又多購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。封開縣城市長期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此，好又多購物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng)封開城區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。2好又多購物中心

33、的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好又多購物中心的建設(shè)，必然帶來技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。好又多購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。好又多購物中心的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會(huì)服務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見好又多購物中心的建設(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國民經(jīng)濟(jì)效益。3好又多購物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)封開縣城市經(jīng)濟(jì)的增長好又多購物中心的建設(shè)可以促進(jìn)封開縣城市經(jīng)濟(jì)的增長，有利于經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，提高財(cái)政收入水平和人均收入水平。此外，好又多購物中心的建設(shè)還有利于

34、提高城市化水平，提高對(duì)外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。4好又多購物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市功能的改善好又多購物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安全和財(cái)產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時(shí)損失，增加可觀的經(jīng)濟(jì)效益。5好又多購物中心整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭有序的市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。好又多購物中心的建設(shè)有利于提高對(duì)外開放水平。好又多購物中心的建設(shè)將借鑒國

35、內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開放的全面創(chuàng)新。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、盈虧平衡分析滿負(fù)荷經(jīng)營年本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力利用率)為14.69%，即銷售收入達(dá)到 萬元時(shí)，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報(bào)告分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變化進(jìn)行敏感性分析。表12-1 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期-%萬元年-基本方案-33.45 3.101固定資產(chǎn)投資10%30.473.40-10%36.962.812銷售收入10%37.082.82-10%29.673.

36、473經(jīng)營成本10%32.803.14-10%34.103.07從上表中可以看出，當(dāng)這幾種因素變化10時(shí)，項(xiàng)目的稅前內(nèi)部收益率仍在25以上，說明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、其他可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)分析（一）開發(fā)規(guī)模過量所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時(shí)，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項(xiàng)目處于銷售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場(chǎng)冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。（二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)

37、經(jīng)營需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場(chǎng)地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（三）投資或經(jīng)營者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng)第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場(chǎng)，投資者或經(jīng)營者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。第二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事

38、件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。第三，投資者或經(jīng)營者的實(shí)踐能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。（四）營銷計(jì)劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目切合實(shí)際，也難以認(rèn)識(shí)和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價(jià)值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點(diǎn)和打動(dòng)人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。新增固定資產(chǎn)投資估算表附表1 單位：萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建安工程設(shè)備購置安裝工程其它費(fèi)用合計(jì)占固定資產(chǎn)投資比例（

39、%）新增固定資產(chǎn)投資100.001工程費(fèi)用90.561.1建筑工程費(fèi)90.561.2設(shè)備購置費(fèi)1.2.1設(shè)備貨價(jià)1.2.2運(yùn)雜費(fèi)1.2.3關(guān)稅、增值稅1.3安裝費(fèi)2其它費(fèi)用0.0532.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)0.112.2建設(shè)單位管理費(fèi)0.112.3辦公家具購置費(fèi)0.222.4人員培訓(xùn)費(fèi)0.222.5鑒定驗(yàn)收費(fèi)0.113基本預(yù)備費(fèi)4.57新增投資計(jì)劃與資金籌措附表2 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123456789101總資金1.1固定資產(chǎn)投資1.1.1新增固定資產(chǎn)投資1.1.2利用原有固定資產(chǎn)投資1.2建設(shè)期利息1.3流動(dòng)資金其中鋪底流動(dòng)資金2資金籌措2.1資本金2.1.1申請(qǐng)國家投資2.1.2地方配套2.

40、1.3企業(yè)自籌2.1.4利用原有固定資產(chǎn)2.2借款2.2.1長期借款2.2.2流動(dòng)資金借款總成本費(fèi)用估算表附表4 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)345678910生產(chǎn)負(fù)荷80.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.001外購原材料0.000.000.000.000.000.000.000.002外購燃料動(dòng)力費(fèi)2720.00320.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.003工資及福利費(fèi)504.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.004修理費(fèi)982.48140.35

41、140.35140.35140.35140.35140.35140.35140.355折舊費(fèi)3274.93467.85467.85467.85467.85467.85467.85467.85467.856攤銷費(fèi)70.0014.0014.0014.0014.0014.000.000.000.007財(cái)務(wù)費(fèi)392.76259.7579.6016.389.269.269.269.269.26其中：利息支出392.76259.7579.6016.389.269.269.269.269.268銷售費(fèi)用993.12170.16170.16188.16116.16116.16116.16116.16116.169研究開發(fā)費(fèi)用0.000.000.000.000.000.000.000.000.0010其它費(fèi)用600.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.0011總成本費(fèi)用9637.291544.111443.961398.741319.621319.621305.621305.621305.62其中：固定成本4941.69913.59733.45670.22663.11663.11649.11649.11649