天地美墅別墅地產項目市場分析及解決方案（45頁）.ppt
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天地美墅別墅地產項目市場分析及解決方案（45頁）.ppt
1、項目市場分析及解決方案匯 報 綱 要 項目市場機會剖析項目市場機會剖析叁叁 項目營銷執行方案建議項目營銷執行方案建議伍伍 項目面臨的市場問題項目面臨的市場問題3 貳貳 項目市場解決方案探討項目市場解決方案探討3 肆肆 市場背景概述市場背景概述壹壹u 未來別墅產品稀缺性，別墅類用地停止供應u 高檔別墅物業泛區域競爭趨勢明顯 別墅市場的競爭區別于普通住宅產品，競爭態勢呈現泛區域性特征。壹 市場背景u 近郊、近遠郊別墅兼顧城市功能u 京東區域別墅產品類型豐富，聯排產品供應量大，需求旺盛，后續供應不足 隨著市政建設的快速發展，近郊及近遠郊區與市區的交通往來日趨便捷，其別墅產品亦具備城市別墅的功能。 京
2、東別墅帶別墅產品線較為豐富，以經濟型別墅為主，在售的聯排別墅項目已不多。u TOWNHOUSE產品戶型面積集中在180-280平米之間， 單價在5000-10000元/平米，是介于普通住宅與高 端物業之間的過渡性產品，屬經濟型別墅范疇產品形態與產品定位之間的錯位， 帶來項目市場操作層面的根本難點 項目面積及總價界定在大面積、總價300萬以上區間， 這一定位與小獨棟、甚至北部別墅產品直接構成競爭， 超越了自身聯排產品由于形態上帶來的慣常的競爭范疇 同時，項目的產品特點，內部空間、景觀營造都較具有高檔 別墅產品的特征，這在另外層面上也決定了我們的市場競爭是 不僅僅局限于連排產品概念的貳 項目面臨的
3、市場問題問題診斷一：產品類型層次目標客群我們的產品是要與部分獨棟或是高檔別墅項目直接競爭，而不單單是局限在連排產品我們的客戶與獨棟別墅產品形成重疊和截流30-50萬普通住宅50-80萬花園洋房80-120萬公寓、疊拼120-240萬聯排300萬以上獨棟、雙拼基礎需求層中端需求層高端層 商業產品體量、形態與住宅產品間存在矛盾關系 北京市人均商業面積為0.9平米，按人均1平米計算，本項目商業未來的經營需 要9萬人來支撐。 產品形態為聯排別墅，但總價過高，每套產品的總價與小獨棟、產品形態為聯排別墅，但總價過高，每套產品的總價與小獨棟、東部高檔公寓的價格相當。東部高檔公寓的價格相當。 商業面積達商業面積達9萬平米，占項目總建筑面積的萬平米，占項目總建筑面積的33%，商業部分所占，商業部分所占比例過高。后期商業經營存在極大風險。比例過高。后期商業經營存在極大風險。 街區、社區關系混淆，項目境地尷尬。
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