上海旭園北外灘水岸國際品質生活社區項目營銷策劃推廣方案（78頁）.doc
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上海旭園北外灘水岸國際品質生活社區項目營銷策劃推廣方案（78頁）.doc
1、上海旭園項目營銷策劃推廣方案上海旭園項目營銷策劃推廣方案第一部分第一部分高檔公寓高檔公寓市場篇市場篇一、上海市高檔公寓市場透視一、上海市高檔公寓市場透視上海高價房市場自1999年開始復蘇以來，在供應量方面整體呈穩步上升趨勢。特別是近兩年來，在舊城改造政策、市政建設及其他外部利好消息的影響下，大大促進了投資市場的活躍，直接導致了供應量的直線上揚，2003年更是達到了最高值，較之2002年漲幅超過50%，成為1997年以來供應最強的一年。在吸納量方面，眾多本地、江浙及外籍人士投資及居住的比例不斷攀升，拉動了需求的持續上漲。據資料統計，2003年，上海市高價房的吸納量達到了6499套，市場買賣互動，
2、供需兩旺。隨著上海經濟的不斷增長，本地及外資對上海房地產市場持續看好，預計未來市場對高價房的需求也將持續放量。在上海的高價房市場上，來自外地和境外的購房群體的激增有效地吸納了市場供應。2002年，在滬購買高價位商品房的非本地人士約52.6%，其中境外人士的比例為23.3%，外地人士的比例為29.3%。目前上海高價位商品房對外來購房群體存在一定依賴性，外來資本和境外資本是市場穩定的另一因素。在空置率方面，2000年以來，上海高價房市場的供應量和吸納量始終保持高位水平，2003年更是達到了最高值，全年供應總量及吸納量達到1997年來的最高點，空置率持續下滑，2003年為5.04%。總的來說，近年來
3、高價房市場基本保持了供需平穩的良好狀態，空置率正逐漸走低。1 1、銷售價格一路凱歌、銷售價格一路凱歌上海市高檔公寓的價格在經歷了2001年的低谷期后，近兩年呈現上升的趨勢。2003年上海高檔公寓的價格相比2002年上漲了14.8個百分點， 從價格層面看， 2003年上海高檔公寓的價格上漲幅度不小，市場的接受度依然是比較令人滿意的。依據未來潛在供應地塊，每平方米7000元到10000元的物業，短期內仍將是高檔住宅市場中的主流供應產品，但隨著上海樓市大氣候的轉好，每平方米15000元左右單價的物業上市量也會有很大的增長。2 2、價格臺階越筑越高、價格臺階越筑越高從宏觀上看，上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，市場供應量與日俱增。統計數據表明，2002年上海高價房占全市成交比重的9.04，2003年上升到16.66，預計今年將達到26.61，增長勢頭強勁。高價房的“高價”標準已經從7000元/平方米
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