唐山小南湖別墅洋房地產項目規劃方案建議匯報（143頁）.ppt
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唐山小南湖別墅洋房地產項目規劃方案建議匯報（143頁）.ppt
1、12匯報共識匯報共識13明道明道4取勢取勢5優術優術6項目背景變化項目背景變化2變化變化7前提條件變化區域競爭的變化限制性條件限制性條件 一、地塊規劃的限制性條件一、地塊規劃的限制性條件 增加中學地塊部分 保證兩條城市主路不動 北側主綠化帶不動 東南側廣場位置不改變、指標不動 各可操作用地（經營性用地）指標僅容積率可變 各城市支路可調整 其余用地（幼兒園、環衛位置可調整，但指標不改變） 二、經濟測算條件二、經濟測算條件 1、不考慮啟動資金 2、地價、啟動工程款為開發商自有資金 3、地價按150萬/畝計算不變 4、建安成本按策劃公司經驗值估算 不可變地塊新增地塊8限制性條件下整體指標限制性條件下
2、整體指標地塊占地（ha） 建面（萬） 容積率 限高（M）01地塊 1.251 11202地塊 6.97 11803地塊 6.424 0.6904地塊 2.161 0.6905地塊 8.313 1.618合計 25.0327 1.1 幼兒園會所地塊問題點：1、兩條主干道與北側綠化帶將項目分為了5塊大小不一的用地，地塊過于零碎，不利于整體規劃；2、劃分后難以形成大社區的氛圍感；3、整體規劃需要充分利用北側綠化帶與南側廣場，避免對項目產生不利影響。9變化變化10前提條件變化區域競爭的變化綠城集團專題研究綠城集團專題研究企業研究品類研究11企業研究企業研究12p企業組織層面企業價值觀企業發展歷程企業靈
3、魂宋衛平企業管理層構架業務決策鏈p企業運營層面融資企業發展戰略產品定位工程管理營銷物業服務資源整合企業價企業價值觀值觀13歷年銷售額（09年5月）企業發展企業發展歷程歷程杭州起家，逐步外擴至浙江及全國，銷售額高速杭州起家，逐步外擴至浙江及全國，銷售額高速增長增長14企業發企業發展歷程展歷程臨平上虞德清99寧波桐廬淳安臨安新昌溫州濟南南通昆山鄭州長沙烏魯木齊上海合肥區域舟山00010203040506070809浙江省浙江省外95969798杭州自我發展紹興臺州湖州象山北京諸暨慈溪海寧嘉匯青島南京大連無錫借力資本99年前主要依托銀行、國企融資，年前主要依托銀行、國企融資，99年以后開始重點省市年以后開始重點省市擴張，同時籌備上市，擴張，同時籌備上市，06年上市后全國擴張年上市后全國擴張蛻變中青旅借貸中青旅借貸2 2億億香港成功上市香港成功上市15企業靈魂企業靈魂企業靈魂企業靈魂宋衛平宋衛平1
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