1、第一章第一章市場分析市場分析一、寫字樓市場分析一、寫字樓市場分析1、綜述深圳寫字樓市場自九三年國家宏觀調控后就陷入低迷狀態中， 經過幾年的時間寫字樓市場也無大的緩解， 一方面與供應量偏大有直接的關系， 而且最主要表現在供應結構的比例失衡和個盤高價位驅動下的有效需求不足。另一方面則與深圳近年來經濟形勢有關，在上海浦東開放大格局形成后，深圳的特區優勢受到挑戰，一些大公司轉移到上海、北京等地，從而造成對寫字樓的需求減少。據有關資料統計，預計到 2000 年深圳寫字樓的實際面積將達到440 萬平方米，而市場需求量預計僅有 340 萬平方米，這 100 萬平方米的差額必將形成寫字樓的供給過剩、消化困難而
2、形成空置。96 年有關部門對深圳市規劃中的寫字樓面積統計顯示，總面積約有 1000 萬1200 萬平方米，除了已竣工和在建寫字樓面積外，還有相當數量已批已建的寫字樓無法確切統計。 而這些已批的寫字樓可謂是市場中的“不定時炸彈”，一遇時機就會紛紛上馬，對寫字樓總體規劃和市場造成沖擊。1997 年寫字樓施工面積為 181.76 萬平方米，竣工面積 34.22 萬平方米，均比 96 年度有所減少，反應出寫字樓市場的不景氣。而根據時間滯后性考慮，這些在建寫字樓將在未來 13 年內進入市場，形成供給，如果再加上目前寫字樓的空置量，則寫字樓的銷售壓力將更大。今年上半年全市寫字樓實際銷售面積僅 2.49 萬
3、平方米，較上年同期下降 70.9，高檔寫字樓基本上無銷售業績，中低檔寫字樓銷售略好。上半年寫字樓的空置量達 49.25 萬平方米，下半年至明年空置量估計仍會增加。從寫字樓分區供應和銷售狀況作綜合分析，97 年度福田區竣工面積 12.51 萬平方米（羅湖區為 18 萬平方米），當年銷售面積 9.04萬平方米（高于羅湖），由此反映寫字樓供應量仍以羅湖最大，但現樓銷售福田區卻較前幾年有較大改觀。從銷售總量比較看，福田區仍然低于羅湖，羅湖寫字樓樓花銷售面積較大，而且外銷寫字樓幾乎全部集中在羅湖，這與羅湖區現占據商貿中心區的優勢有關，福田區寫字樓尚處于發育階段，尚未形成成群的寫字樓分布群，同時深圳市中心區發展重點地塊的規劃在香港和內地的宣傳力度下降， 也影響其寫字樓市場，但從長遠發展來看，福田區寫字樓潛力巨大。福田區寫字樓在 96 年以前銷售率僅 20%左右，隨著中心區概念的形成，市場總體狀況有一定
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