大連金石國際度假區項目開盤前營銷細化方案（51頁）.doc
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大連金石國際度假區項目開盤前營銷細化方案（51頁）.doc
1、大連金石國際度假區項目開盤前營銷細化方案銷售推大連金石國際度假區項目開盤前營銷細化方案銷售推廣策略廣策略大連金石國際度假區項目開盤前營銷細化方案2012.5.21PART 1區域市場概況PART 2銷售目標及任務分解PART3開盤前總體營銷推廣思路PART4開盤前營銷推廣細化方案PART 5開盤前針對意向客戶的營銷動作PART6項目視覺表現PART7D7、D8推盤計劃PART 1區域市場概況金石灘位于大連市東部，距離市區45公里，距離開發區25公里通過現已建成的東快路、東聯路-振興路及大連輕軌三號線可實現一個小時內通達大連，半小時內通達開發區是新市區唯一南向沿海的非工業區大連一小時生活圈輻射范
2、圍內，新市區唯一南向沿海非工業區，是大連城市后花園，常住人口近2萬人,距離市區45公里金石灘區位環境第一章區域市場概況第一章區域市場概況保億麗景山金石灘區域項目分布情況：金石灘區域項目眾多，以小體量、低密度產品為主，高品質大盤相對較少。2011年金石灘區域商品住宅成交15.7萬平，成交額14.4億，2011年競品項目供應總量53.4萬平，存量37.7萬平。截止至2012年4月，區域未來潛在供應總量達303萬平方米（不含金石項目300萬平供應量） ，以2011年市場去化15萬平計算，潛在供應量去化周期達20年，區域市場供大于求趨勢明顯。第一章區域市場概況2012年春節后，大連整體市場成交量小幅回
3、暖，在整體市場價格走低的市場背景下，學區房、婚房、剛性改善需求集中成交。相比之下金石灘區域2012年前3個月僅備案成交44套（不含別墅） ，成交額3247萬元，成交面積3876平方米，套均面積88平，整體區域市場成交均價逐月下降；金石灘區域每年7-10月份為成交高峰， 以投資需求為主， 現階段區域不具備吸引剛需的市場條件。在現有政策背景下，投資客群市場預期降低，觀望氛圍濃厚，故區域市場成交量出現持續下跌的現象。20套13套11套第一章區域市場概況2012年4月起區域競品遠洋假日養生莊園降價走量，電梯洋房起價6008元/平；直接競品東方優山美地推出80套精裝現房，起價8300元/平（含1500元/平精裝修） ；百合花園、金石明珠現房清盤特惠，推出30套特價房源，起價6850元/平；第一章區域市場概況第一章區域市場概況PART 2銷售目標及任務分解第二章銷售目標及任務分解2012年銷售計劃開盤
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