1、合肥合肥#高端高端別墅營銷策劃方案別墅營銷策劃方案合肥合肥#別墅營銷推廣方案別墅營銷推廣方案第一部分第一部分合肥別墅房地產分析合肥別墅房地產分析一、合肥別墅地產發展趨勢一、合肥別墅地產發展趨勢（一）別墅市場供需缺口逐漸增大，價格平穩上揚（一）別墅市場供需缺口逐漸增大，價格平穩上揚03 年 2 月、 05 年 5 月、 06 年 5 月， 出臺了三次國家叫停別墅建設的宏觀調控。這種政策導向使得國內的別墅供應自 2003 年起就呈現下滑趨勢， 除 2004 年因政策刺激呈現上升之外，整體仍保持下滑態勢。隨著 2006 年政策的進一步收緊，近期及未來可預期的一段時期內，實際的別墅供應仍將保持收縮態勢
2、。自別墅用地禁令出臺以來的三年中，別墅用地來源主要有三個：1、宏觀調控前拿地后期陸續開發；2、以公寓立項的土地，后改作他用。3、“打擦邊球”，借低密度住宅之名拿地，再建別墅。第三項來源也在出臺的“國六條”中被堵住了， 其他兩項在政府執行力越來越強的一線及發達的二線城市中，效法者也越來越少。在這種情況下，這個一直以來的買方市場似乎也開始向賣方市場轉變。隨著市場需求不斷多樣化， 其基于預期所做出的反應對別墅市場的影響也有很大不同。新富裕階層及企業別墅需求、自住及投資擴大需求等都支撐起整個別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場更趨向于一方的態度傾向。中產階級更傾向于經濟型、易居型、小戶型別墅，性價比較
3、高；企業別墅更傾向于獨立別墅，周邊有成熟的商業及生活設施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關注品質高，增值空間高的別墅等等。別墅用地禁令及住宅新政實施后， 別墅及各種類別墅都將一起進入精品化時代。尤其受“國六條”的影響，獨棟別墅將減少至瀕臨絕跡的地步，純別墅社區也將銷聲匿跡，整個市場的產品結構將出現重大調整。因此那些受政策限制少、創新多的高品質別墅產品成為廣大需求方追逐的對象。 這類別墅更多的具有的增值保值的價值，未來將有更多投資者關注這類別墅。不僅新房市場，二手房市場上的高品質別墅產品同樣可能受到歡迎。而且隨著新房市場的不斷萎縮，二手房市場將適時跟進。那些發展成熟、品質優秀的別墅及類別墅將在二手房市場體現價值。總體而言，別墅市場將逐漸轉變為賣方市場，需求市場多樣化使別墅產品多樣化，輔之二手房市場活躍交易市場，別墅價格將逐步上升，并出現高品質別墅價值凸現的趨勢。（二）別墅禁令使
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