高密水岸東方住宅樓盤項目全程策劃方案報告（35頁）.doc
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高密水岸東方住宅樓盤項目全程策劃方案報告（35頁）.doc
1、高密水岸東方水岸東方項目項目全程策劃報告目錄第一部分： 定位分析報告第二部分： 項目項目地塊 SWOT 分析報告第三部分:消費者市場分析報告第四部分:房地產市場分析報告第五部分： 項目項目規劃營銷建議第六部分： 項目項目新樓盤命名的建議第七部分： 物業管理的建議報告第八部分： 提升產品價值的其它建議第九部分：營銷體系的建立第一部分:定位報告1、高密的住宅市場不同檔次項目項目的競爭定位以及尚未飽和的空間由于歷史的原因高密房地產市場 2002 年正式啟動，目前所有在建項目項目仍以低檔商品房開發為主，中檔房為輔，沒有高檔社區。各項產業政策還很不完善，高密市的房地產業還沒有培育成拉動高密經濟快速增長的
2、支柱型產業；地方房地產政策還干擾和制約者當地商品的開發，這從雖然全國取消福利制度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進行遍地開花般的進行舊村改造，2003 年全年開發了 40 萬平方米，消化了 30 多萬平方米，今年政府審批突然放量，預計 2004 年的開發面積在 70 多萬平方米；由此我們不難看出高密房地產市場開發的混亂。 總體而言高密房地產市場處于剛剛豈不階段， 房地產開發的政策環境在逐步規范， 政府目前還沒喲一個完善的扶持和發展房地產行業的計劃， 因此房地產開發市場存在較大的上升開發利潤空間的同時業包含者較大的開發風險。這從高密的宏觀經濟等方面也可以驗證這個道理。
3、 總體來說高密是的經濟基礎在濰坊地區較高，企業景氣指數較好，但是當前經濟和社會發展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現在：經濟性結構矛盾突出，第三產業所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才 8848 元，社會需求不足；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經濟實現了快速的增長， 人民生活質量有了較大的提高， 部分消費者開始追求舒適的生活模式，且對未來的市區經濟的發展信心十足，隨著新的一輪土地開發熱潮的進行，高密市的房地產競爭格局將在盡一兩年年發生巨大的變化。（具體宏觀統計數據見2004 年高密統計年鑒）綜合上述情況，由于我項目項目是外來公司，運營成本明顯高于本地開發商，毫無品牌美譽度和消費認可度；如開發低檔商品房可以說毫無市場，此計為開發下策；如開發中檔商品房則有浪費了較多的資源（包括政府東遷帶來的升值效應，膠河優美的原生態風景），且我們的開發面積太大本地人群很
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