匯銀三水別墅住宅項目入市操盤方案（68頁）.ppt
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匯銀三水別墅住宅項目入市操盤方案（68頁）.ppt
1、匯銀三水項目 入市操盤方案觀點 大盤更重要的是操盤策略，它是凌駕于廣告與營銷之上的。今天在這里不只單純的看廣告或是一些營銷建議。必須整體看待，才有贏的把握。所謂“操作”大盤，“操作”如何理解？上海新天地紐約的摩天大樓操作是一種戰略思考，戰略一經制定，會起到引導全局的作用，推廣與營銷都需要配合其執行。誰來制定戰略？可以是發展商，也可以是廣告商、代理商，或者是整個團隊討論的結果。回到房地產的大盤操作大盤與小社區不同，小社區可以直接切入廣告解決問題，而大盤必須將廣告與營銷結合起來談操作，這是大盤的特性最終決定的，包括大盤的營銷時間跨度及產品的復合性。首先是不是大盤的操作模式可以被直接套用？答案是不可
2、以。小社區的推廣可以套路化，恰恰大盤不行，操盤方式必須嚴格從營銷策略為原點去思考及制定。其次天津東麗湖萬科城營銷針對性推廣04年 在一片難得的生態之地建造別墅情理之中生態05年 在一片難得的別墅用地上建筑洋房1、產品好，但買洋房的消費者有距離的障礙2、復合型地產初顯，“城”開始改變先知先覺萬科在造一座城3、產品線依據特性進行買點訴求品牌06年 別墅洋房多層“改變”起作用，越來越多的消費者認同區域改變趨于淡化“城”的型態又進一步形成一座城應該具備怎樣的規模（物理層面）07年別墅洋房多層高層高層又出現消費者不認同問題高層建筑是一種城市感的體現“城”的復合型態完全物理層面的呈現萬科城是怎樣一座城？為
3、什么是這樣一座城？在華北地區能夠代表未來居住模式的生態之城08年所有產品入住這樣一座城的生活味道可以被體驗可以聞到萬家燈火的生活氣息營銷這片土地建筑高度越高，營銷難度越大。以城的規劃為依托，從情理之中的別墅起步，整體規劃，一步步消化難度，做到不會被某一環節打亂全局的戰略。最終的殘留問題會被“城”線解決一條主線，造“城”是貫穿始終的，關鍵是什么時候講；兩條輔線，針對性解決問題，產品臨門一腳。天津東麗湖萬科城推廣三條線萬科城預謀以久周密的整體規劃必然之城戰略與戰術并行本項目片區未成氣候一期試探伺機而動留有后路“城”敗在此一舉萬科城之比較主線“城”是解決復合型大社區的有效方法，對各種產品的銷售都具有作用，所以是推廣的平臺。兩條輔線，都是解決針對性問題。改變解決消費者觀念；產品線，起臨門一腳的作用，購買那一刻會發揮效果。三條線解決各自的戰略或戰術問題，相互關聯，又有獨立存在的意義。每條線索都很清晰
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