房地產公司項目制運行制度及項目經理管理辦法（24頁）.pdf
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房地產公司項目制運行制度及項目經理管理辦法（24頁）.pdf
1、*房地產公司項目制運行制度及項目經理管理辦法一 基于項目制的房地產開發模式1 傳統房地產開發模式的弊端1）肢解項目過程傳統開發模式最大的弊端是肢解項目實施過程，如將項目實施全過程分為前期、設計、施工、銷售、物業管理等過程，每一個過程都由不同的責任部門負責，但無人對整個項目過程負責；肢解過程以后，必然產生過程與過程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統開發模式面臨的最大問題，其結果往往是“ 鐵路警察各管一段 ” ，可能做到局部最優，而不可能達到全局最優；2）責任不清房地產項目的投資效果通過開發全過程而最終在項目銷售時得以體現，如果銷售業績不好，單獨要求銷售部負責可能失之偏頗，因為銷售業績差，
2、可能是設計的問題、施工質量的問題，也可能是營銷方式的問題、價格問題、開盤時機問題，可能是一個部門的責任，也有可能是幾個相互關聯的部門的責任，最終說不清是哪個部門的責任。當然，銷售業績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協作。3）由于責任不清，導致無法對相關部門和責任人進行考核4）上述弊端的結果必然導致投資失控。2 項目制開發模式的優勢項目制開發模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項目經理負責的、進行房地產項目全過程集成管理的開發模式。房地產項目是公司資源集成的載體，是成本中心。項目制開發模式的優點/特點：1）全過程集成管理2）項目經理（部）對本項目的最終投資效果負責，責任明確3
3、）有利于對各責任人進行綜合考核4）有利于公司的各種資源在項目上進行有機集成，打造精品、名品5）項目是成本中心，對項目進行全過程集成管理有利于控制投資3 項目制開發模式的主要內容1）包括項目組織形式在內的分層次和不同權限的組織架構設計。2）公司總部、子公司各職能部門、項目部在具體項目運作過程中的職責和相互工作關系。3）建立健全以項目經理責任制為核心的各項管理制度，如項目經理聘任制度、項目成本核算制度， 以及使項目處于受控狀態的其他管理制度，如要求項目定期上報各種報告、報表及其內容、格式等。4）項目部的設立。包括項目部的設立時機和設立方式，人員的構成等。5）項目經理責任制。賦予項目經理一定的權力，讓他調配和整合整個公司的資源，同時對其權力的運用一定的限制，達到授權和監督的合理平衡，建立項目組織機制和激勵機制。6）項目管理目標責任書，項目經理必須和公司高層簽署的責任狀，從而來約束項目經理的行為和
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