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房地產(chǎn)成本測算分析報告（4頁）.pdf

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房地產(chǎn)成本測算分析報告（4頁）.pdf

1、房地產(chǎn)成本測算分析房地產(chǎn)成本是不同于會計中的成本概念的，它在形式上是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的，其實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值，但現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成形式可能不同。房地產(chǎn)成本的測算涉及因素較多，還有很多重要問題仍不清楚。目前，房地產(chǎn)成本的核算已是一項(xiàng)重要的研究課題。許多學(xué)者都對此有獨(dú)到見解。這些專家學(xué)者都對房地產(chǎn)成本做了深入細(xì)致的研究思考，本文將綜合這些文章中的觀點(diǎn)，給出自己的房地產(chǎn)成本的測算。得出房地產(chǎn)成本大致圍將其與房地產(chǎn)價格進(jìn)行對比，以檢驗(yàn)是否合理。5.1 房地

2、產(chǎn)成本的構(gòu)成本文以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常有以下三大項(xiàng)構(gòu)成：即主要包括地價，建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅費(fèi)，開發(fā)商利潤等人員勞動。土地及大配套費(fèi)用C1 主要包括：土地款即取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)所必需的稅金、費(fèi)用等、城市建設(shè)配套費(fèi)以及拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用等；前期費(fèi)用 C2 主要包括：三通一平費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、環(huán)境方案設(shè)計費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)、人防管理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、墻改費(fèi)、地名費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、勘查放線費(fèi)、新建登記費(fèi)、面積

3、測量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、地籍地形圖、核地、合同審查、水泥專項(xiàng)基金、環(huán)境評估費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)等；建筑安裝工程費(fèi)用C3 主要包括：住宅土建、安裝成本、土建監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、變更及簽證；市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) C4 主要包括：供電、供水、燃?xì)狻⑼ㄓ崱㈦娨暋⒅悄芑h(huán)境工程、排水等；公用配套設(shè)施 C5 主要包括：人防工程、學(xué)校、物業(yè)用房等公共性建筑等；不可預(yù)見費(fèi) C6 對未來不確定的費(fèi)用在預(yù)算時通過不可預(yù)見費(fèi)加以反映，一般需要通過經(jīng)驗(yàn)判斷；資金成本 C7 貸款利息等相關(guān)項(xiàng)目，具體與公司對外來資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān)；相關(guān)費(fèi)和稅 C8 主要包括：銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +營業(yè)稅 +土地增值稅等；其他 C9 ；綜上：房地產(chǎn)價格公式為：C= C1+ C2+ C3+ + C9+P=i 其中：C1為土地價格； C2+ C3+ + C9為建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅費(fèi)構(gòu)成之和。P為開

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房地產(chǎn)成本測算分析報告（4頁）.pdf

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