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大廈物業管理方案(14頁).docx

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大廈物業管理方案(14頁).docx

1、大廈物業管理方案*大廈物業管理方案目錄一、*大廈概況二、*大廈現狀分析三、*大廈功能定位四、委托管理模式及委托費取酬辦法五、組織機構與部門設置六、家具設備配備計劃七、營銷策劃分析八、效益測算一、*大廈概況(略)二、現狀分析1、大廈設備設施狀況。*大廈建成于 20 xx 年,樓宇的主要硬件和裝修相對較新,但其設備型號并非先進設備。樓宇供暖鍋爐較為落后,功效相對低下;電梯屬組裝雜牌, 穩定性較差, 未來安全運行系數較小; 自備發電機組為國產機器,即時啟動能力差,工作狀況尚不得知,產生排煙目前無法順利排出室外,應列入重點設備設施改造之列及時處理;大廈煤氣閥違規安放在大廈室內,且緊貼暖器片,潛有嚴重的

2、隱患,也要進行改造。一些新風供給管道、大廈自動噴淋,監控等工程尚未完工或完善;一些配套設施尚處于基建或完善之狀態(如樓層電表、樓層裝修、客房、泳池裝修等),未來工程量較大,其次二號樓正處于基本建設中,大廈與安發橋打通并擴建平臺,樓宇牌匾及主要入 xxxx 面的裝修尚未進行。內部也有需完善處(車庫、鍋爐房,大廈個別處隱性基建不足等)。2、物業管理狀況。大廈現有物業人員均非專業化人員,未經過規范、系統的培訓,管理處于基本維持狀態。工作無細分,管理無章法,發展無目標。保安規范、職業化較差;無正常規范保潔。絕大多數已基本竣工地方也未進行衛生開荒;工程基本要素:各種圖紙、設備說明,合格證等不健全;內業管

3、理空白;物業核算不清;物業管理意識尚未形成;對已存在的問題物業人員不能監管發現。3、經營狀況。大廈雖已運行兩年,廈內有近十家客戶入駐,但沒有簽訂任何經營合同,更無租賃許可證合法經營之談,沒有進行系統的經營測算與基本規劃,致使公司總體構想難以實現,日常經營也處于收不抵支狀況。4、綜合問題,由于大廈尚有較多須完善和更新改造問題,一些優勢項目如游泳館、連橋平臺等尚處于待建階段,使物業管理與基建均處于混亂無序狀態,致使大廈總體上還不具備全面營業條件。 就核算而言, 由于無法提供完備的合同、圖紙、臺帳等,因此缺乏科學的測算依據。三、中寶大廈功能定位以寫字樓出租為主,賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔,盡可能外租 13 層,形成集辦公、商服、娛樂休閑為一體的綜合性服務大廈,在鐵路街與安發橋交會處形成一道亮麗的風景。1、由于地點所限以寫字樓形式對外出租適于本廈,利于穩定,投資較少,可以避開火車站前酒店多如牛毛的


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