青島長江國際商業綜合體項目整體營銷方案（17頁）.doc
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青島長江國際商業綜合體項目整體營銷方案（17頁）.doc
1、長江國際項目整體營銷方案二二二年一月二二二年一月目錄目錄一、項目解析一、項目解析.3（一）項目特質綜合解讀.3（二）項目 SWOT 分析.3二、銷售潛在問題及核心策略解析二、銷售潛在問題及核心策略解析. 4（一）南北向成交客戶購房目的略有不同.4（二） 南向 7 層以下，北向 10 層以上滯銷. 4（三）本地客戶成交率極低，外地客戶成交率較高. 4（四）成交抗性主要來源于“投資保障”低. 4三、項目定位解析三、項目定位解析.5（一）目標客戶群.51、客戶購房目的.52、客戶來源構成.53、潛在客戶特征描述.6（二）市場特征簡述.7（三）項目產品功能.7（四）項目產品定位.8（四）項目運營建議.
2、9四、企劃訴求四、企劃訴求.10（一）廣告總精神.11（二）企劃主軸.11五、價格策略五、價格策略.12六、項目營銷策略六、項目營銷策略.14（一）項目推盤節奏.14（二）營銷策略提示.151、項目整體營銷策略：.152、項目銷售策略.153、項目推廣手法.16一、項目解析一、項目解析（一）項目特質綜合解讀區位特質長江西路，西海岸 CBD 輔助區規劃特質西海岸 CBD 延伸景觀特質景觀特質長江西路唯一海景長江西路唯一海景 SOHOSOHO商業特質長江路商圈共榮體居住特質西海岸新興山海景觀中高檔聚居區產品特質大型商業綜合體，地標建筑（二）項目 SWOT 分析優勢：優勢：升值潛力巨大：地處開發區
3、CBD 邊緣區域，海上嘉年華的開工和南側山體公園的規劃使得本區域升值前景巨大，下圖為項目周邊規劃解析；開發區首席海景 SOHO：近海面山，長江路唯一的的全海景資源使本項目具備較強的排他性；氛圍漸濃：周邊眾多中高端住宅項目的開發提升了地塊價值。產品：小戶型低總價，非常適合投資和過渡性居住。交通：周邊均為交通主干道，劣勢：劣勢：成本：商業用地，五成首付，投資成本增加，無形降低投資回報率；人氣：人氣不足，商業氛圍短時間之內不易形成；短時間之內公共交通提升力不足；時機：項目入市較晚，客戶易被周邊項目分流。機會：機會：膠黃一體是大勢所趨，本項目地處膠黃中心地段，商業前景較好；海上嘉年華項目的啟動很好的打開了該區域在省內乃至全國的知名度；開發區 2020 年 146 萬人口的發展規劃，為本項目提供了巨大的市場空間。威脅：威脅：開發區房地產市場壓力較大，打擊了購房者的信心；國家政策對投資行為的不提倡，金
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